Sanierung im vereinfachten Bewilligungsverfahren

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht Dreiergericht

VD.2023.102

URTEIL

vom 19. September 2024

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger, Dr. Claudius Gelzer, Dr. Andreas Traub

und Gerichtsschreiberin Dr. Michèle Guth

Beteiligte

Mieterinnen- und Mieterverband Basel Rekurrent

Clarastrasse 2, 4058 Basel

gegen

Wohnschutzkommission Basel-Stadt

Grenzacherstrasse 62, 4005 Basel

A____ Beigeladene

c/o [...]

vertreten durch [...],

[...]

Gegenstand

Rekurs gegen eine Verfügung der Wohnschutzkommission

vom 16. Juni 2023

betreffend Sanierung im vereinfachten Bewilligungsverfahren

Sachverhalt

Die A____ (nachfolgend: Beigeladene) vertreten durch die B____ (nachfolgend: Gesuchstellerin) reichte am 11. Oktober 2022 bei der Wohnschutzkommission Basel-Stadt ein Gesuch im umfassenden Bewilligungsverfahren gemäss § 8e des Wohnraumfördergesetzes (WRFG, SG 861.500) für die Wohnung [...] in der Liegenschaft C____ ein, welches sie am 30. Januar 2023 wieder zurückzog. Am 4. April 2023 reichte sie ein neues Gesuch um Bewilligung desselben Sanierungsvorhabens ein, nun im vereinfachten Bewilligungsverfahren gemäss § 8d WRFG. Das Gesuch betrifft eine Küchen- und Badsanierung, den Ersatz der elektrischen Leitungen und der Bodenbeläge sowie die Anbringung einer neuen Wandtapete und eines neuen Anstrichs in der 115 m2 grossen 4-Zimmerwohnung. Nach der Beratung der Wohnschutzkommission vom 10. Mai 2023 erliess diese am 16. Juni 2023 folgende Verfügung:

1. Es wird festgestellt, dass das im Gesuch dargelegte Bauvorhaben an der Liegenschaft C____ bewilligungspflichtig nach § 8a WRFG ist.

2. Die Bewilligung wird unter den nachfolgenden Auflagen erteilt.

3. Nach Durchführung des Bauvorhabens ist gestützt auf die im Gesuch aufgeführten Arbeiten für die Wohnung [...] für die Dauer von fünf Jahren ein maximaler monatlicher Mietzinsaufschlag von 66.75 Franken bzw. ein maximaler Nettomietzins von 1885.75 Franken zulässig.

4. Die Arbeiten wurden bereits ausgeführt.

5. Die Wohnung untersteht ab dem 1. Dezember 2022 der fünfjährigen gesetzlichen Mietzinskontrolle.

6. Nachdem die vorliegende Verfügung in Rechtskraft erwachsen ist, ergeht die Anweisung an das Grundbuch- und Vermessungsamt Basel-Stadt, die fünfjährige Mietzinskontrolle für die betroffene Wohnung im Grundbuch anzumerken.

7. Mit dem Ende der Wohnungsnot fällt diese Verfügung dahin.

8. Die Eigentümerin trägt die Kosten des Verfahrens mit einer Gebühr in Höhe von 650 Franken. Die Rechnung für die Gebühr wird, nach Rechtskraft, mit separater Post verschickt und ist alsdann innert 30 Tagen zu bezahlen.

Gegen diese Verfügung der Wohnschutzkommission erhob der Mieterinnen- und Mieterverband Basel (nachfolgend Rekurrent) mit Anmeldung vom 27. Juni 2023 und Begründung vom 19. Juli 2023 Rekurs an das Appellationsgericht als Verwaltungsgericht. Darin stellte der Rekurrent die folgenden Anträge:

1. Die Bewilligung zur Sanierung der Wohnung sei zu widerrufen.

2. Es sei der Rückbau der Wohnung zu verfügen.

3. Eventualiter sei der Mietzinsaufschlag auf null Franken festzulegen.

4. Es sei eine Busse von 100’000.- Franken festzulegen.

5. Die Vorinstanz sei anzuweisen, Strafanzeige gegen den verantwortlichen Geschäftsleiter der A____, sowie gegen den verantwortlichen Geschäftsleiter der B____ zu stellen.

6. o/e Kostenfolge.

Mit Rekursantwort vom 22. August 2023 beantragte die Wohnschutzkommission die kostenpflichtige Abweisung des Rekurses. Mit Vernehmlassung vom 22. September 2023 beantragte die Beigeladene die Abweisung des Rekurses mit Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Rekurrenten. Mit Replik vom 13. November 2023 stellte der Rekurrent die folgenden abgeänderten Rechtsbegehren:

1. Der Wohnschutzkommissionsentscheid vom 22.08.2023 sei aufzuheben und die Vor­instanz sei anzuweisen, die Prüfung der von der A____ bereits vorgenommenen Wohnungssanierung nach dem umfassendem Bewilligungsverfahren (§ 8e Wohnschutzgesetz [recte: Wohnraumfördergesetz]) vollständig neu durchzuführen.

2. Eventualiter sei der Mietzinsaufschlag auf null Franken festzulegen.

3. Es sei eine Busse von bis zu 100’000.- Franken festzulegen.

4. Die Vorinstanz sei anzuweisen, Strafanzeige gegen die verantwortlichen Personen je der A____ sowie der B____ zu stellen.

5. o/e Kostenfolge.

Weiter stellte der Rekurrent unter dem Titel «Verfahrensanträge» Anträge in Bezug auf eine allfällige Parteientschädigung. Die Wohnschutzkommission verzichtete mit Eingabe vom 30. November 2024 unter Verweis auf ihre Rekursantwort vom 22. August 2023 auf weitere Ausführungen. Die Beigeladene beantragte in ihrer Duplik vom 14. Dezember 2023, der Rekurs sei unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Rekurrenten abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Der Rekurrent reichte am 3. Januar 2024 eine weitere Stellungnahme ein, welche den übrigen Verfahrensbeteiligten zugestellt wurde. Die Einzelheiten der Parteistandpunkte sowie die weiteren Tatsachen ergeben sich, soweit sie für den Entscheid von Bedeutung sind, aus den nachfolgenden Erwägungen. Das vorliegende Urteil erging auf dem Zirkulationsweg.

Erwägungen

1.1 Die angefochtene Verfügung wurde von der Wohnschutzkommission erlassen. Dabei handelt es sich gemäss § 3a WRFG um eine vom Regierungsrat gewählte Kommission. Verfügungen der vom Regierungsrat gewählten Kommissionen unterliegen gemäss § 10 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRPG, SG 270.100) dem Rekurs an das Verwaltungsgericht. In diesem Sinn sieht auch § 16 Abs. 4 der Verordnung über den Schutz von Wohnraum (Wohnraumschutzverordnung, WRSchV, SG 861.540) vor, dass Verfügungen der Wohnschutzkommission nach den Bestimmungen des VRPG beim Verwaltungsgericht angefochten werden können. Gemäss § 92 Abs. 1 Ziff. 11 des Gerichtsorganisationsgesetzes (GOG, SG 154.100) ist das Dreiergericht zum Entscheid berufen.

1.2 Nach § 21 Abs. 4 WRFG sind private kantonale Organisationen im Kanton, die seit mindestens zehn Jahren statutengemäss die Interessen der Mieterschaft wahren, in jedem Verfahren betreffend Abbruch, Umbau, Renovation, Sanierung oder Zweckentfremdung rekursberechtigt. Beim Mieterinnen- und Mieterverband Basel-Stadt handelt es sich gemäss Anhang 3 zur WRSchV um eine solche Organisation, womit er zur Erhebung des vorliegenden Rekurses legitimiert ist.

1.3 Der Rekurs ist binnen zehn Tagen nach der Zustellung der Verfügung schriftlich beim Verwaltungsgericht anzumelden (§ 16 Abs. 1 VRPG). Spätestens binnen 30 Tagen, vom gleichen Zeitpunkt an gerechnet, ist eine schriftliche Rekursbegründung einzureichen (§ 16 Abs. 2 VRPG). Die angefochtene Verfügung wurde dem Rekurrenten von der Wohnschutzkommission mit Schreiben vom 16. Juni 2023 zugesandt. Aus den Vorakten geht nicht hervor, wann die entsprechende Postsendung beim Rekurrenten einging. Es liegen jedoch keine Anzeichen dafür vor, dass die Eröffnung an den Rekurrenten vor dem 17. Juni 2023 erfolgt ist. Es ist daher davon auszugehen, dass die Rekursanmeldung vom 27. Juni 2023 und die Begründung vom 18. Juli 2023 (Postaufgabe) rechtzeitig erfolgt sind. Auf den Rekurs ist grundsätzlich einzutreten.

1.4

1.4.1 Der Rekurrent stellte in der Rekursbegründung vom 19. Juli 2023 unter anderem den Antrag, es sei «der Rückbau der Wohnung zu verfügen». Auf diesen Antrag verzichtet der Rekurrent in der Replik vom 13. November 2024 explizit. Dies stellt einen (zulässigen) teilweisen Rückzug des Rekurses in Bezug auf dieses Rechtsbegehren dar. Auf dieses Rechtsbegehren ist somit nicht einzutreten.

1.4.2 Weiter stellte der Rekurrent in der Rekursbegründung vom 19. Juli 2023 den Antrag, «die Bewilligung zur Sanierung der Wohnung sei zu widerrufen». In der Replik vom 13. November 2023 stellt er «erweiterte bzw. abgeänderte Rechtsbegehren». Gemäss Ziffer 1 der geänderten Rechtsbegehren sei der Wohnschutzkommissionsentscheid vom 22. August 2023 aufzuheben und die Vorinstanz sei anzuweisen, die Prüfung der von der [...] bereits vorgenommenen Wohnungssanierung nach dem umfassenden Bewilligungsverfahren (§ 8e Wohnschutzgesetz) vollständig neu durchzuführen. Eine Erweiterung der Rechtsbegehren in der Replik ist nicht zulässig. Hingegen ist eine Präzisierung der Rechtsbegehren zulässig, soweit es sich nicht um eine Erweiterung handelt. In der Begründung vom 19. Juli 2023 führt der Rekurrent bei Randziffer 11 aus, die Bewilligung sei zu verweigern beziehungsweise sei das Dossier an die Vorinstanz zurückzuweisen zur Verweigerung der Bewilligung. Beim geänderten Antrag in der Replik handelt es sich demgemäss gegenüber dem Rechtsbegehren, es sei die die Bewilligung zur Sanierung der Wohnung zu widerrufen, um eine auch in der Replik zulässige Beschränkung. Dies gilt auch für den modifizierten Antrag, wonach nicht «eine Busse von 100’000 Franken festzulegen» sei, sondern eine «Busse bis zu 100’000 Franken» festzulegen sei. Auch hier handelt es sich um eine in der Replik zulässige Rückstufung der Rechtsbegehren. Es ist demzufolge auf die Rechtsbegehren in der Replik einzutreten und nicht auf die davon abweichenden weitergehenden Rechtsbegehren in der Rekursbegründung.

1.5 Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich nach der allgemeinen Vorschrift von § 8 VRPG. Danach prüft das Gericht, ob die Verwaltung öffentliches Recht nicht oder nicht richtig angewendet, den Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder Verfahrensvorschriften verletzt oder ihr Ermessen überschritten oder missbraucht hat.

2.1 Gemäss § 8a Abs. 1 WRFG unterliegen in Zeiten der Wohnungsnot sämtliche Umbau-, Renovations- und Sanierungsvorhaben, die über den einfachen ordentlichen Unterhalt hinausgehen, einer Bewilligungspflicht gemäss §§ 8d und 8e WRFG. Nach § 8d Abs. 1 WFG besteht für ein Umbau-, Renovations- oder Sanierungsvorhaben in bewohntem Zustand ein einfaches Bewilligungsverfahren, sofern es einen monatlichen Mietzinsaufschlag zur Folge hat, der sich in einer Bandbreite von zwischen 0 und 80 Franken für Wohnungen mit ein oder zwei Zimmern, von zwischen 0 und 120 Franken für Wohnungen mit drei Zimmern und von zwischen 0 und 160 Franken für Wohnungen mit vier und mehr Zimmern bewegt. Die Wohnschutzkommission prüft anhand der eingereichten Unterlagen inklusive einer Kostenzusammenstellung, ob die Wohnungen nach Umbau, Renovation oder Sanierung in derselben Kategorie verbleiben wie zuvor und den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung entsprechen (§ 8d Abs. 3 WRFG). Gemäss dem umfassenden Verfahren nach § 8e WRFG kann die Wohnschutzkommission eine Bewilligung erteilen, wenn die Wohnungen nach Abschluss des Vorhabens in derselben Kategorie verbleiben wie zuvor, den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung entsprechen und so den Charakter der Quartiere, den aktuellen Wohnbestand sowie die bestehenden Wohn- und Lebensverhältnisse schützen und bewahren. Das Vorhaben entspricht nach § 8e Abs. 3 WRFG insbesondere dann den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung, wenn es auch nach Auffassung von Fachorganisationen: (a) notwendig ist, weil der Lebenszyklus einzelner Bauteile oder Einrichtungen abgelaufen ist; (b) standardisiert vorgenommen wird, indem bei Mehrfamilienhäusern von mindestens sechs Wohnungen die Arbeitsvorgänge nach einfachen fachlichen Kriterien durchgeführt werden; (c) schonend vorgenommen wird, indem die bestehende Baustruktur sowie der bisherige Standard des Wohnraums belassen werden, und (d) nachweislich zu bedeutenden Energieeinsparungen insbesondere bezüglich grauer Energie führt. Diese der angefochtenen Verfügung zu Grunde liegenden Bestimmungen des WRFG sind am 28. Mai 2022 in Kraft getreten.

2.2

2.2.1 Gemäss den insoweit unbestrittenen Sachverhaltsfeststellungen der Wohnschutzkommission (WSK) in der angefochtenen Verfügung reichte die Beigeladene, vertreten durch die Gesuchstellerin für die Wohnung [...] in der Liegenschaft C____, am 11. Oktober 2022 bei der Wohnschutzkommission ein Gesuch im umfassenden Bewilligungsverfahren gemäss § 8e WRFG ein. Nach erfolgter Vorprüfung des Gesuchs forderte die Präsidentin der WSK die Beigeladene mit Instruktionsverfügung vom 21. Dezember 2022 unter Fristansetzung zur Präzisierung unvollständiger Gesuchsangaben auf. Ausserdem wies sie die Beigeladene auf die Möglichkeit hin, ihr Gesuch zurückzuziehen und im vereinfachten Bewilligungsverfahren einzureichen. Mit Schreiben vom 30. Januar 2023 teilte die Beigeladene mit, dass sie ihr Gesuch zurückziehe, da sie zum Schluss komme, dass ihr Bauvorhaben keiner Bewilligung gestützt auf die Bestimmungen des WRFG bedürfe. Mit Verfügung vom 3. März 2023 stellte die Präsidentin der WSK fest, dass es sich beim vorliegenden Bauvorhaben um bewilligungs- bzw. meldepflichtige Arbeiten im Sinne von § 8a Abs. 1 WRFG und § 2 Abs. 3 lit. c WRSchV handle. Sie forderte die Beigeladene daher auf, ihr Gesuch bis am 3. April 2023 mit den für die Durchführung des umfassenden Bewilligungsverfahrens erforderlichen Unterlagen und Belegen zu vervollständigen. Alternativ stellte sie es der Beigeladenen frei, innert der gleichen Frist und ebenfalls mit Vervollständigung der fehlenden Unterlagen, das Gesuch statt im umfassenden Bewilligungsverfahren neu im einfachen Prüfungsverfahren gemäss § 8c WRFG oder im vereinfachten Bewilligungsverfahren gemäss § 8d WRFG einzureichen. Am 4. April 2023 reichte die Beigeladene bei der WSK ein neues Gesuch um Bewilligung desselben Sanierungsvorhabens im vereinfachten Bewilligungsverfahren gemäss § 8d WRFG ein, welches von der WSK mit der angefochtenen Verfügung behandelt worden ist.

2.2.2 Die WSK stellte in dieser Verfügung zunächst fest, dass zurzeit Wohnungsnot im Sinne von § 4 Abs. 4 WRFG herrsche, weshalb die Bewilligungspflicht gemäss § 8a WRFG zum Tragen komme. Die Prüfung des vorliegenden Gesuchs erfolge nach den Bestimmungen des vereinfachten Bewilligungsverfahrens (§ 23 Abs. 3 WRSchV). Für Umbau-, Renovations- oder Sanierungsarbeiten im bewohnten Zustand, welche einen monatlichen Mietzinsaufschlag von 0 bis 160 Franken für 4-Zimmerwohnungen zur Folge hätten, sei das vereinfachte Bewilligungsverfahren zu wählen (§ 8d Abs. 1 WRFG). Die Bewilligung im vereinfachten Bewilligungsverfahren sei auch dann zu erteilen, wenn im Beurteilungszeitpunkt nicht mit dem Bauvorhaben zusammenhängende Leerstände vorliegen würden (z.B. wegen mieterseitiger Kündigung oder Versterbens der letzten Mietpartei). Vorliegend habe die Beigeladene angegeben, dass die Sanierungsarbeiten in der betroffenen Wohnung bereits abgeschlossen seien. Die Wohnung habe sich zum Zeitpunkt der Sanierungsarbeiten im Leerstand befunden, da die ehemalige Mieterin den Vertrag per 31. März 2021 gekündigt habe. Die Voraussetzungen für die Bewilligungserteilung im vereinfachten Bewilligungsverfahren gemäss § 8d Abs. 1 WRFG seien somit erfüllt. Im Rahmen der Bewilligungserteilung habe die WSK maximale monatliche Mietzinsaufschläge für den geschützten bezahlbaren Mietwohnraum als Bewilligungsauflage festzulegen (§ 8a Abs. 3 lit. b i.V.m. § 8b Abs. 1 WRFG). Anhand der eingereichten Unterlagen ergebe sich ein Total von CHF 90'660.– Investitionskosten, welche für die Mietpreisberechnung berücksichtigt werden können, da sie mit den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung konform seien. In Anwendung der Formel von § 24 Abs. 5 WRSchV resultiere für die sanierte Wohnung ein maximaler monatlicher Mietzinsaufschlag von CHF 66.75 bzw. ein maximaler Nettomietzins von CHF 1’885.75. Die Mietzinskontrolle beginne ab dem Zeitpunkt der Mitteilung über den Abschluss der Arbeiten. Die Beigeladene habe die WSK mit E-Mail vom 28. November 2022 informiert, dass die Wohnung fertig saniert und per 1. Dezember bezugsbereit ist. Daher sei der Beginn der Mietzinskontrolle rückwirkend auf den 1. Dezember 2022 festzulegen. Nach Eintritt der Rechtskraft der Bewilligung lasse die WSK die Mietzinskontrolle im Grundbuch anmerken.

Die WSK hielt sodann fest, dass mit der Ausführung der baulichen Massnahmen erst begonnen werden dürfe, nachdem die Bewilligung durch die WSK in Rechtskraft erwachsen sei (§ 23 Abs. 8 WRSchV). Bei dieser Vorgabe handle es sich um eine Mitwirkungspflicht i.S.v. § 20 Abs. 1 lit. c WRFG. Indem die Immobilienbewirtschafterin der Beigeladenen in Kenntnis der Vorschriften des Wohnraumfördergesetzes die Bauarbeiten habe ausführen lassen, ohne dass sie vorgängig die Bewilligung der WSK eingeholt und deren Rechtskraft abgewartet habe, habe die Gesuchstellerin ihre Mitwirkungspflichten gemäss § 20 Abs. 1 lit. c WRFG verletzt. Die WSK könne gemäss § 15 Abs. 2 lit. g WRSchV bei Verstössen gegen § 20 WRFG eine Anzeige bei der zuständigen Strafverfolgungsbehörde erstatten.

2.3 Der Rekurrent rügt, beim Vorgehen der Beigeladenen handle es sich um eine mehrfache Umgehung der öffentlich-rechtlichen Bestimmungen zum Wohnschutz gemäss § 34 der Verfassung des Kantons Basel-Stadt (KV, SG 111.100) sowie §§ 1 ff. WRFG. Es sei offensichtlich, dass die Beigeladene das Wohnschutzverfahren von Anfang an geringgeschätzt und den klaren Willen gezeigt habe, den aufgrund jahrzehntelanger Vernachlässigung entstandenen nachzuholenden Unterhalt nachträglich zu legitimieren und dabei erst noch zu «versilbern». Sie habe die Wohnung im Voraus und ohne die Tätigkeit der Behörden abzuwarten genau gemäss ihren ursprünglichen Absichten und ohne Rücksicht auf das Bewilligungsverfahren vor der Wohnschutzkommission und vor dessen Ausgang saniert. Die Beigeladene habe «in ihrer Dreistigkeit sogar bereits einen Mietvertrag mit einer von ihnen gewünschten Sollmiete» abgeschlossen und dabei lediglich einen mietrechtlichen Vorbehalt getroffen, der auf das öffentlich-rechtliche Verfahren Bezug nehme. Die Beigeladene habe dabei «skrupellos» die Tatsache ausgenützt, dass die neue Rechtslage erst seit dem 28. Mai 2023 (recte: 2022) bestehe und daher noch keinerlei gefestigte Rechtspraxis vorliege. Die Bewilligung nachträglich telquel zu erteilen, wie die Wohnschutzkommission dies in ihrer Verfügung vom 16. Juni 2023 tue, erscheine daher als willkürlich. Die Bewilligung sei daher zu verweigern beziehungsweise das Dossier sei an die Vorinstanz zurückzuweisen zur Verweigerung der Bewilligung. Das «Vergehen» der Eigentümerschaft werde dabei nicht geringer durch den zu rügenden Umstand, dass die Wohnschutzkommission die Eigentümerschaft indirekt noch zur Umgehung ermuntert habe, indem sie ihr den Tipp gegeben habe, wie sie das umfassende Verfahren umgehen und ins vereinfachte Verfahren wechseln könne, was die Eigentümerschaft dann ja dazu gebracht habe, weitere Umgehungsvarianten ins Spiel zu bringen und zu behaupten, ihr Vorhaben sei – entgegen dem offensichtlichen Gesetzestext – gar nicht bewilligungspflichtig. Unterlasse es eine Eigentümerschaft, das korrekte vorgängige Bewilligungsverfahren zu durchlaufen, so habe sie ihren Anspruch auf eine Bewilligung einer Mietzinserhöhung verwirkt. Der Schwere des Vergehens könne nur mit einer Busse begegnet werden. Sie sei angesichts der Potenz der Eigentümerschaft innerhalb des Gebührenrahmens von § 20 Wohnschutzgesetz am Maximum zu orientieren und gegebenenfalls auch auf weitere Bussenbestimmungen zu stützen.

2.4 Den Vorbringen des Rekurrenten kann nicht gefolgt werden.

2.4.1 Es ist unbestritten und wird in der angefochtenen Verfügung auch so ausgeführt, dass die Beigeladene im vorliegenden Fall die Sanierungsarbeiten an der streitbezogenen Wohnung der Liegenschaft C____ ausgeführt hat, bevor ein Entscheid der Wohnschutzkommission zum entsprechenden Bewilligungsgesuch vorlag. Die Beigeladene legt in ihrer Vernehmlassung zum Rekurs nachvollziehbar und belegt dar, dass die bisherige Mieterin der besagten Wohnung diese am 26. Januar 2022 vor Inkrafttreten der geänderten Bestimmungen des WRFG kündigte. Die Beigeladene führt in der Vernehmlassung weiter aus, dass die von ihr beauftragte Liegenschaftsverwaltung in der Folge den Unterhalts- und Erneuerungsbedarf der Wohnung (nach 40-jähriger Mietdauer) abgeklärt und sich nach den Bewilligungserfordernissen bei der Kantonalen Denkmalpflege (die Liegenschaft ist im kantonalen Denkmalverzeichnis eingetragen) und dem Bau- und Gastgewerbeinspektorat erkundigt habe. Daraus habe sich kein Erfordernis einer Bewilligungspflicht ergeben. Daraufhin seien Offerten für eine umfassende Erneuerung der Wohnung eingeholt worden. Die Verantwortlichen seien sich einer Pflicht zur Einholung einer Bewilligung nach dem (per 28. Mai 2022) geänderten WRFG nicht bewusst gewesen und seien von den vorgenannten Behörden darauf auch nicht hingewiesen worden. Die Bauarbeiten seien im Herbst 2022 abgeschlossen worden.

Diese Ausführungen der Beigeladenen sind nachvollziehbar und werden vom Rekurrenten auch in der Replik nicht substantiiert hinterfragt. Ebenso zutreffend sind die Ausführungen der Beigeladenen, wonach die Wohnschutzkommission erst ab November 2022 zur Behandlung von Gesuchen gemäss Wohnraumschutzverordnung konstituiert war.

Die Beigeladene führt weiter aus, dass sich die von ihr beauftragte Liegenschaftsverwaltung bei der Wohnschutzkommission im September 2022 betreffend eine allfällige Bewilligung über die Höhe des zulässigen Mietzinses erkundigt habe. Sie habe daraufhin am 2. Oktober 2022 einen Antrag im umfassenden Bewilligungsverfahren gemäss § 8e WRFG gestellt. Zu diesem Gesuch habe das Amt für Umwelt und Energie am 14. November 2022 Stellung genommen und die Überwälzbarkeit der energetischen Investitionen in Frage gestellt und dazu ausgeführt, dass eine sinnvolle Anwendung des WRFG und WRSchV auf den vorliegenden Fall schwierig sei. Die Liegenschaftsverwaltung habe die Wohnschutzkommission am 13. Dezember 2022 über den Abschluss der Arbeiten an der Wohnung informiert und sich in der Folge bei einem Mitarbeitenden der Wohnschutzkommission danach erkundigt, wann mit einem Entscheid über die Mietzinshöhe zu rechnen sei und ob sie die Wohnung nun vermieten dürfe. Der Mitarbeiter habe der Liegenschaftsverwaltung der Beigeladenen mitgeteilt, dass die Wohnschutzverordnung keinen «Vermietungsstopp» vorsehe. Daraufhin sei die Wohnung vermietet worden, wobei die Mieterschaft über das laufende Bewilligungsverfahren informiert worden und in den Mietvertrag eine Klausel aufgenommen worden sei, wonach der Anfangsmietzins ausgeglichen werde, sobald die Wohnschutzkommission ihren Entscheid gefällt habe. In der Instruktionsverfügung der Wohnschutzkommission vom 21. Dezember 2022 sei unter Verweis auf die Stellungnahme des Amtes für Umwelt und Energie vom 14. November 2022 festgehalten worden, dass bis dato die Voraussetzungen nicht gegeben seien, um das eingereichte Gesuch im umfassenden Bewilligungsverfahren zu prüfen, da sich aus den bis dahin eingereichten Unterlagen kein Nachweis einer «bedeutenden Energieeinsparung» ergebe. Die Wohnschutzkommission habe die Beigeladene auf die Möglichkeit hingewiesen, ein Gesuch im vereinfachten Bewilligungsverfahren neu einzureichen. Nach weiteren Schriftenwechseln habe die Beigeladene schliesslich aufforderungsgemäss – entgegen der Empfehlung ihres damaligen Rechtsvertreters, der nicht von einer Bewilligungspflicht ausgegangen sei – ein neues Gesuch im vereinfachten Bewilligungsverfahren eingereicht, das in der Folge von der Wohnschutzkommission behandelt worden sei. Nach Eingang des entsprechenden Entscheids der WSK sei die Mietpartei darüber informiert und eine rückwirkende Anpassung des Mietzinses vorgenommen worden.

Die Ausführungen der Beigeladenen sind belegt und stehen im Einklang mit den Ausführungen im angefochtenen Entscheid resp. den Vorakten. Die Beigeladene weist zutreffend darauf hin, dass die geänderten Bestimmungen des WRFG und die dazu erlassene Wohnraumschutzverordnung Ende Mai 2022 in Kraft traten und dass mit der Anwendung der neuen Bestimmungen noch keine Erfahrungen vorgelegen hätten. Auch der Rekurrent weist in seiner Rekursbegründung auf die «Neuheit der Materie» sowie die bisher ausgebliebene Rechtspraxis hin.

2.4.2 Es ist zwar richtig, dass gemäss § 23 Abs. 8 der WRSchV mit der Ausführung der baulichen Massnahmen erst nach Eintritt der Rechtskraft der Bewilligungen begonnen werden darf. Die Beigeladene weist aber zutreffend darauf hin, dass für die von ihr vorgenommenen Arbeiten gemäss Angaben der zuständigen Behörden kein Baubewilligungsverfahren erforderlich war (vgl. § 23 Abs. 1 der WRSchV). Die Wohnschutzkommission ist in dem vom Rekurrenten angefochtenen Entscheid zwar zum Ergebnis gekommen, dass die Arbeiten nach den Bestimmungen des WRFG bewilligungspflichtig seien und dass daher die Ausführung der Arbeiten verfrüht durchgeführt worden waren. Es handelt sich vorliegend um einen der ersten Entscheide der Wohnschutzkommission und zu den Bestimmungen des WRFG und der WRSchV lagen zum Zeitpunkt der Ausführung der Arbeiten noch keine Entscheide zur Frage der Abgrenzung zwischen dem einfachen ordentlichen Unterhalt und dem darüber hinausgehenden Sanierungsvorhaben gemäss § 8a WRFG sowie zum jeweiligen Anwendungsbereich des einfachen Prüfungsverfahrens gemäss § 8c WRFG, dem vereinfachten Bewilligungsverfahren gemäss § 8d WRFG und dem Umfassenden Bewilligungsverfahren gemäss § 8e WRFG vor. Es ist daher verständlich, dass bei der Beigeladenen eine gewisse Unsicherheit über das gemäss den neuen Bestimmungen korrekte Vorgehen bestand. Es ist unter diesen Umständen entgegen den Ausführungen des Rekurrenten nicht zu beanstanden, wenn die Wohnschutzkommission, welche ja auch erst eine eigene Praxis zu den neuen Bestimmungen entwickeln muss, die Gesuchstellenden über das aus Sicht der Wohnschutzkommission richtige und angebrachte Vorgehen informierte.

2.4.3 Der Rekurrent geht zu Unrecht davon aus, die Tatsache, dass die Sanierungsarbeiten entgegen den Vorgaben von § 23 Abs. 8 WRSchV bereits ausgeführt wurden, bevor eine rechtskräftige Bewilligung der Wohnschutzkommission vorlag, führe dazu, dass eine solche Bewilligung nicht mehr (nachträglich) erteilt werden kann. Die Situation ist mit derjenigen vergleichbar, in welcher eine Eigentümerschaft eine baubewilligungspflichtige Baute ohne entsprechende vorgängige Bewilligung erstellt hat. Bei der Feststellung einer solchen, ohne erforderliche Bewilligung errichteten Anlage (oder Umnutzung etc.) wird die Eigentümerschaft gemäss § 65 der Bau- und Planungsverordnung zur Einreichung eines nachträglichen Baubewilligungsgesuchs aufgefordert. Im entsprechenden Verfahren wird diese nachträgliche Bewilligung erteilt, wenn die entsprechenden (materiellen) öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten sind. Ein Rückbau wird nur angeordnet, wenn die Anlage oder Nutzung materiell unzulässig, d.h. nicht bewilligungsfähig ist und die Anordnung des Rückbaus verhältnismässig ist (vgl. dazu etwa VGE VD.2009.749 vom 27. August 2010). Im vorliegenden Fall wird vom Rekurrenten nicht geltend gemacht, dass die an der streitbezogenen Wohnung vorgenommenen Arbeiten materiell rechtswidrig resp. nicht bewilligungsfähig sein sollen. Der Rekurrent hat daher an seinem in der Rekursbegründung gestellten Antrag, «es sei der Rückbau der Wohnung zu verfügen», in der Replik nicht mehr festgehalten und diesen damit zurückgezogen. Darauf ist somit nicht weiter einzugehen.

2.4.4 Aber auch die in der Replik aufrechterhaltenen resp. geänderten Anträge, wonach der angefochtene Wohnschutzkommissionsentscheid aufzuheben sei und die Vorinstanz anzuweisen sei, die Prüfung der von der [...] bereits vorgenommenen Wohnungssanierung nach dem umfassendem Bewilligungsverfahren vollständig neu durchzuführen, wird vom Rekurrenten lediglich mit dem aus seiner Sicht formell nicht korrekten Vorgehen der Beigeladenen begründet. Mit der Begründung im Entscheid der Wohnschutzkommission, weshalb im vorliegenden Fall die Voraussetzungen für die Erteilung der Bewilligung im vereinfachten Verfahren erfüllt sind und daher diese Bewilligung zu erteilen ist, setzt sich der Rekurrent nicht auseinander und zeigt auch nicht auf, weshalb diese unzutreffend sein sollen. Gemäss dem Gesetzeswortlaut gelangt das vereinfachte Prüfverfahren zwar nur für Umbau-, Renovations- und Sanierungsverfahren in bewohntem Zustand zur Anwendung. Die Wohnschutzkommission kam allerdings zum Schluss, dass dieser Ausschluss von der Anwendung des vereinfachten Prüfverfahrens in den Fällen, in welchen der Leerstand nicht auf eine Kündigung seitens der Vermieterschaft zurückzuführen sei, nicht gerechtfertigt sei. Im Interesse der Mietparteien muss es möglich sein, eine anstehende Sanierung vorzunehmen, wenn die Wohnung ohnehin leer steht. Es kann von der Eigentümerschaft nicht verlangt werden, eine solche Wohnung zuerst wieder zu vermieten, um nachher eine Sanierung in bewohntem Zustand vorzunehmen, um damit vom vereinfachten Bewilligungsverfahren profitieren zu können. Die rechtsanwendenden Behörden sind auch bei der Anwendung von gesetzlichen Bestimmungen an das Gleichbehandlungsgebot gebunden (statt vieler: BGE 148 I 271E. 2.2). Es ist vorliegend tatsächlich nicht sachlich erklärbar, weshalb bei einer bewohnten Mietwohnung ein vereinfachtes Verfahren zur Bewilligung einer Sanierung zur Anwendung gelangen soll, während dieses Verfahren bei einem nicht aufgrund der Sanierung bestehenden Leerstand – im vorliegenden Fall infolge der Kündigung durch die Mieterschaft – nicht zur Verfügung stehen soll.

Für das Vorbringen des Rekurrenten, wonach sich ein Gesuchsteller bei Einreichung eines Gesuches auf ein bestimmtes Verfahren festlegen müsse und nicht ein bereits eingereichtes Gesuch um Prüfung im umfassenden Verfahren zurückziehen und stattdessen ein Gesuch im vereinfachten Bewilligungsverfahren einreichen können soll, fehlt jegliche Grundlage. Die Wohnschutzkommission weist in ihrer Rekursantwort zutreffend darauf hin, dass es gemäss § 23 Abs. 3 WRSchV grundsätzlich der gesuchstellenden Partei obliegt, zu entscheiden, in welchem Verfahren sie ihr Gesuch einreichen will. Bei einem Verfahrenswechsel vom umfassenden Bewilligungsverfahren in das vereinfachte Bewilligungsverfahren könne nicht von einer Umgehung die Rede sein, da es der gesuchstellenden Partei schon zu Beginn offengestanden hätte, ihr Gesuch im vereinfachten Verfahren einzureichen und sie sich damit keiner Rechtsfolge entziehe. Im Gegenteil sei es der gesuchstellenden Partei jederzeit – sogar nach Erlass einer Verfügung der WSK – möglich, ein erneutes Gesuch in einer anderen Verfahrensart zu stellen. Wenn sich in einem Bewilligungsverfahren zeige, dass die durch die gesuchstellende Partei für die von ihr gewählte Verfahrensart eingereichten Unterlagen nicht ausreichen würden, so werde sie mittels Verfügung angewiesen, die fehlenden Dokumente nachzureichen. Werde bereits bei Einreichung eines Gesuchs festgestellt, dass das Gesuch nicht den Anforderungen der gewählten Verfahrensart genüge, jedoch ein anderes Verfahren offenstehe, weise die Wohnschutzkommission die Partei in der Instruktionsverfügung darauf hin. Dies diene dem Beschleunigungsgebot und solle verhindern, dass unnötig bürokratische Verfahren geführt würden und die Behörde überspitzt formalistisch agiere. Damit werde auch dem Umstand Rechnung getragen, dass die Bewilligungsverfahren gemäss den Wohnraumschutzbestimmungen des WRFG erst seit kurzem eingeführt seien und entsprechend grosse Unsicherheit bei den Eigentümern herrsche. Der Rekurrent vermag in keiner Weise aufzuzeigen, dass dieses Vorgehen der Wohnschutzkommission rechtswidrig sein soll. Der Rekurrent weist in der Replik selbst darauf hin, dass gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung zu den ähnlich lautenden Gesetzgebungen in der Waadt und in Genf die Interessen der Eigentümerschaft mit zu berücksichtigen seien und dass dies unter anderem in Form von Beratung geschehen soll. Dass die Gesuchstellenden bei Einführung eines neuen Bewilligungsverfahrens mit komplizierten Abgrenzungsfragen von der zuständigen Behörde eine Wegleitung und auch Hinweise bei erkannten Fehlern resp. Mängeln erhalten, ist entgegen den Ausführungen des Rekurrenten nicht zu beanstanden, sondern im Sinne eines effizienten und kundenorientierten Verwaltungshandelns zu begrüssen.

2.4.5 Auch der Eventualantrag, wonach der Mietzinsaufschlag auf null Franken festzulegen sei, wird vom Rekurrenten lediglich mit dem geltend gemachten formell nicht korrekten Vorgehen der Beigeladenen begründet. Nach Ansicht des Rekurrenten ist eine Bewilligung nicht oder nicht zu den gesetzlich vorgeschriebenen Bedingungen zu erteilen, wenn die Ausführung der Arbeiten vorgenommen wurde, bevor die Bewilligung vorliegt. Dies ist aber mit den Vorgaben eines Rechtsstaats nicht vereinbar. Eine Bewilligung ist dann zu erteilen, wenn die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind. Dass dies vorliegend der Fall ist, wurde im angefochtenen Entscheid begründet dargestellt und wird vom Rekurrenten in seinem Rekurs nicht in Abrede gestellt. Die Rechtsbegehren betreffend Aufhebung der erteilten Bewilligung resp. Verweigerung einer Mietzinserhöhung sind somit abzuweisen.

2.4.6 Der Rekurrent beantragt des Weiteren in seiner Rekursbegründung, es sei eine «Busse von 100’000.- Franken» resp. in der Replik, es sei «eine Busse von bis zu 100’000.- Franken» festzulegen und in der Rekursbegründung und in der Replik übereinstimmend, es sei die Vorinstanz anzuweisen, Strafanzeige gegen die verantwortlichen Personen je der Beigeladenen sowie der B____ zu stellen. Der Rekurrent rügt, die Wohnschutzkommission könne nicht frei darüber entscheiden, ob sie eine Anzeige erstatte oder nicht. Zumindest in Fällen grober Verfahrensverletzungen sei die Wohnschutzkommission dazu verpflichtet, den gesetzlichen Sanktionsrahmen auszuschöpfen. Weiter macht der Rekurrent geltend, dass die Publikation von Sanktionen im Rahmen des Kommissionsentscheids erfolgen solle oder in gesonderter Weise öffentlich gemacht werden soll.

Gemäss § 20 Abs. 1 WRFG wird mit Busse bis zu CHF 100’000.- bestraft, wer vorsätzlich durch unwahre oder unvollständige Angaben oder in anderer Weise zu Unrecht eine Bewilligung bzw. staatliche Leistungen nach diesem Gesetz erwirkt (lit. a), Bedingungen oder Auflagen missachtet, die mit einer Bewilligung bzw. staatlichen Leistung verbunden sind (lit. b) oder als Eigentümerschaft die Mitwirkungspflichten verletzt (lit. c). Bei § 20 WRFG handelt es sich um eine Übertretungsstrafbestimmung. Sie untersteht gemäss § 1 des Übertretungsstrafgesetzes vom 13. Februar 2019 (ÜStG, SG 253.100) und § 1 Abs. 2 des Gesetzes über die Einführung der Schweizerischen Strafprozessordnung (EG StPO, SG 257.100) den Bestimmungen dieser beiden Gesetze. Strafverfolgungsbehörden sind gemäss § 3 EG StPO die Kantonspolizei, die Staatsanwaltschaft und die Verwaltungsbehörden mit Ermittlungsbefugnis. Der Wohnschutzkommission kommt gemäss § 15 Abs. 2 lit. g WRSchV die Kompetenz zu, bei der zuständigen Strafverfolgungsbehörde eine Anzeige zu erstatten. Eigene Ermittlungsbefugnis kommt ihr dagegen nicht zu, soweit sie nicht gemäss § 12 Abs. 2 EG StPO und § 1 Abs. 2 der Verordnung über die Durchführung des polizeilichen Ermittlungsverfahrens bei Vergehen und Übertretungen (SG 257.110) durch die Staatsanwaltschaft zur Durchführung des polizeilichen Ermittlungsverfahrens bei Vergehen eingesetzt wurde. Dass Letzteres der Fall ist, wird vom Rekurrenten zu Recht nicht behauptet.

Die Wohnschutzkommission weist zutreffend darauf hin, dass es sich bei einer Anzeigeerstattung gemäss § 15 Abs. 2 lit. g WRSchV nicht um eine gemäss § 16 Abs. 4 WRSchV anfechtbare Verfügung handelt. Analog der gängigen Strafverfolgungspraxis würden die rekursberechtigten Organisationen wie weitere Verfahrensbeteiligte nicht über die Anzeigeerstattung durch die WSK informiert. Die Strafanzeige ist eine blosse Wissenserklärung (Küffer, in: Basler Kommentar, 3. Auflage 2023, Art. 105 StPO N 11). Sie hat keine direkte Rechtswirkung, weshalb ihr auch kein Verfügungscharakter zukommt. Ob bei einer unterlassenen Anzeige einer in einem Bereich tätigen Behörde über Vorkommnisse in diesem Bereich allenfalls eine Feststellungsverfügung verlangt werden könnte, kann hier offenbleiben, da entgegen den Ausführungen des Rekurrenten im vorliegenden Fall ohnehin nicht erkennbar ist, dass die Wohnschutzkommission bei einer unterbliebenen Anzeigeerstattung eine Rechtsverletzung begangen haben sollte. Die Wohnschutzkommission weist zu Recht darauf hin, dass ihr beim Entscheid über eine allfällige Anzeigeerstattung Ermessen zukommt. Explizit werde in § 26 Abs. 5 WRSchV sowie den regierungsrätlichen Erläuterungen zur WRSchV (Erläuterungen Nr. P220025 S. 25 und 28) festgehalten, dass es sich bei § 20 WRFG um eine «Kann-Bestimmung» handle und dass auch ein Verzicht auf die Anzeige denkbar sei. Im vorliegenden Fall wurden die Sanierungsarbeiten an der Wohnung zwar nach Inkrafttreten der geänderten Gesetzesbestimmungen und der Verordnung umgesetzt, nachdem das Mietverhältnis noch vor diesem Zeitpunkt geendete hatte. Die Ausführung von gemäss WRFG bewilligungspflichtigen Sanierungsarbeiten vor dem Vorliegen einer entsprechenden rechtskräftigen Bewilligung der Wohnschutzkommission ist gemäss § 23 Abs. 8 WRSchV nicht zulässig. Die Beigeladene hat aber nach einer Erkundigung bei der Wohnschutzkommission ein Bewilligungsgesuch eingereicht und einer Aufforderung in einer Instruktionsverfügung mit Rechtsbelehrung folgend ein Gesuch im vereinfachten Bewilligungsverfahren eingereicht, welches in der Folge bewilligt worden ist. Da das geänderte Gesetz und die dazugehörige Verordnung erst in Kraft getreten waren und noch keine publizierte Praxis dazu bestand, war eine Unsicherheit der Beigeladenen resp. der von ihr beauftragten Immobilienverwaltung über den Anwendungsbereich der neuen Bewilligungsvorschriften nicht ganz unverständlich. Ob unter diesen Umständen von einer vorsätzlichen Verletzung der Mitwirkungspflichten der Eigentümerschaft gemäss § 20 Abs. 1 WRFG auszugehen ist, kann zumindest als fraglich bezeichnet werden. Es ist daher nicht erkennbar, dass die Wohnschutzkommission von dem ihr zustehenden Ermessenspielraum nicht rechtmässigen Gebrauch gemacht hätte.

2.5 Insgesamt erweisen sich die Rügen des Rekurrenten als unbegründet. Demnach ist der Rekurs abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

3.1 Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend trägt der Rekurrent die Verfahrenskosten. Die Gerichtsgebühr wird gemäss § 23 Abs. 2 in Verbindung mit § 2 des Reglements über die Gerichtsgebühren (GGR, SG 154.810) auf CHF 2’000.– festgelegt und mit dem Kostenvorschuss verrechnet.

3.2 Gemäss § 30 Abs. 1 VRPG kann die unterliegende Partei zudem zur Zahlung einer Parteientschädigung an die Beigeladene verpflichtet werden. Diese Parteientschädigung bemisst sich gemäss der Praxis des Verwaltungsgerichts nach dem angemessenen Aufwand für die Vertretung der Beigeladenen, wobei in der Regel ein Überwälzungstarif von CHF 250.– zur Anwendung gebracht wird (vgl. etwa VGE VD.2015.109 vom 18. März 2016 E. 5; VD.2015.153 vom 24. Oktober 2016 E. 5; VD.2019.172/174 vom 30. September 2020 E. 7). Dies gilt auch für die Fälle, in welchen Rekurrierende in Ausübung eines Verbandsbeschwerderechts Rekurs erheben (vgl. etwa VD.2015.153 vom 24. Oktober 2016; VGE vom 10. Dezember 1999 i.S. B.H. und S.H E. 3). Entgegen den Ausführungen des Rekurrenten liegen keine Gründe dafür vor, von dieser Praxis im vorliegenden Verfahren abzuweichen. Bei der Festlegung der Höhe der Parteientschädigung kann aber dem Gedanken der Wahrnehmung öffentlicher Interessen durch die Ergreifung einer ideellen Verbandsbeschwerde durchaus Rechnung getragen werden. In diesem Sinn hat das Bundesgericht im Entscheid 2C_26/2019 vom 22. Dezember 2021 in Bezug auf den mit § 30 VRPG vergleichbaren Art. 64 Abs. 1 VwVG festgehalten, dass es sich zwar nicht darum handeln könne, eine vom verursachten Aufwand unabhängige Pauschalentschädigung festzusetzen; gleichwohl sei der besonderen Konstellation des ideellen Verbandsbeschwerderechts jedenfalls bei der Höhe der Parteientschädigung Rechnung zu tragen (vgl. dazu auch Bütler, Zur Verbandsbeschwerde der Natur- und Umweltschutzorganisationen, Anwaltsrevue 2022 S. 455 ff., 463). Es ist allerdings zu beachten, dass im vorgenannten Bundesgerichtsentscheid eine Parteientschädigung in der Höhe von insgesamt rund CHF 250’000.– zur Diskussion stand. Dass Parteientschädigungen in dieser Höhe eine abschreckende Wirkung auf zukünftige Beschwerdeführer haben können, ist offensichtlich (vgl. dazu etwa Brunner, Gefährden die Verfahrenskosten die Verwirklichung des objektiven Verwaltungsrechts?, BVR 2022 S. 262 ff., 271). Eine vergleichbare Situation liegt hier nicht vor.

Die Beigeladene macht im vorliegenden Fall einen Aufwand von 32.40 Stunden für die Ausarbeitung der Rekursantwort geltend. Dabei noch nicht berücksichtigt ist der Aufwand zur Ausarbeitung der Duplik. Der Rekurrent macht in seiner Replik geltend, die von der Beigeladenen beauftragte «[...] Starkanzlei» wiederhole sich in ihrer umfangreichen Rechtsschrift, ohne wirklich schlüssige Argumente vorzulegen, was in der Literatur auch schon als Vernebelungstaktik bezeichnet worden sei. Dass sie daraus auch noch ein exorbitant hohes Anwaltshonorar ableiten wolle, wirke fast schon grotesk. Dass ein versierter Anwalt für das Studium des Basler Gesetzes horrende Teilsummen einsetze, sei nicht vertretbar. Es werde beantragt, diesem «Powerplay» keine Geltung zu verschaffen und diese Honorarnote zurückzuweisen. Hinzu komme, dass vorliegend ein klassischer Fall von «David gegen Goliath» vorliege, indem ein potenter Konzern versuche, die Grenzen auszuloten und mit seinem Verhalten «durchzukommen», wobei er sich jegliches Honorar und die kundigsten HEV-Anwaltskanzleien leisten könne. Demgegenüber sei der Rekurrent als Deutschschweizer «Vorreiter» in der Wohnschutzfrage eine NGO, welche über keine «schwarzen oder grauen Kässeli» verfüge und jeden in Grundsatzfragen investierten Franken erarbeiten müsse. Auch aus dieser Überlegung heraus werde darum gebeten, auf die Zusprechung einer Parteientschädigung zu verzichten. Eventualiter soll die Parteientschädigung dem mit der Beigeladenen geschaffenen Ungleichgewicht Rechnung tragen.

Diesen – teilweise als polemisch zu qualifizierenden – Ausführungen kann nicht gefolgt werden. Der Rekurrent hat im vorliegenden Rekursverfahren massive Vorwürfe gegenüber der Beigeladenen erhoben, welche sich in der Folge zum grössten Teil als haltlos erwiesen haben. Der Rekurrent hat mit dem Rechtsbegehren, es sei der «Rückbau» der mit einer Investition von über CHF 100’000.– sanierten Wohnung anzuordnen und es sei eine Busse von CHF 100’000.– festzulegen, selbst bewirkt, dass die wirtschaftliche Bedeutung des Rekurses für die Beigeladene hoch war. Es ist daher in keiner Weise zu beanstanden, dass die Beigeladene, welche ihren Sitz in [...] hat, als Rechtsvertretung im Rekursverfahren eine im Bau- und Immobilienrecht erfahrene Anwaltskanzlei beigezogen hat und dass diese in der Rekursantwort den für die Beurteilung des monierten Handelns der Beigeladenen relevanten Sachverhalt dargestellt und zu den massiven Vorwürfen des Rekurrenten in tatsächlicher und rechtlicher Sicht Stellung genommen hat. Dabei ist auch zu beachten, dass es sich bei den im Mai 2022 in Kraft getretenen Wohnschutzbestimmungen unbestrittenermassen um neue Rechtsregeln handelt, bei denen es noch an publizierten Entscheiden über deren Auslegung fehlt. Insgesamt ist der von der Rechtsvertretung der Beigeladenen geltend gemachte Aufwand von etwas mehr als 30 Stunden für die Wahrnehmung der Rechte im verwaltungsgerichtlichen Rekursverfahren nicht zu beanstanden. Es ist aber angebracht, der der Beigeladenen zuzusprechenden Parteientschädigung den praxisgemäss zu Anwendung gebrachten Überwälzungstarif von CHF 250.– zu Grunde zu legen. Insgesamt erscheint im vorliegenden Fall unter Berücksichtigung des Charakters einer ideellen Verbandsbeschwerde, aber auch des prozessualen Vorgehens des Rekurrenten und des dadurch verursachten Aufwands die Festlegung einer Parteientschädigung in der Höhe von CHF 8’000.– als angemessen. Mit den pauschalierten Auslagen von CHF 100.– (vgl. § 23 des Honorarreglements [HoR, SG 291.400]) folgt daraus ein Honorar von CHF 8’100.–. Da die Beigeladene im UID-Register als mehrwertsteuerpflichtig aufgeführt ist und der Prozess im Zusammenhang mit ihrer unternehmerischen Tätigkeit steht, kann sie die von ihrer anwaltlichen Vertretung in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer in der Regel als Vorsteuer abziehen. Aus diesem Grund ist ihr das genannte Honorar zuzüglich Auslagen ohne Mehrwertsteuer als Parteientschädigung zuzusprechen (vgl. VGE VD.2020.246 vom 1. Dezember 2021 E. 4.2, VD.2019.238 vom 31. März 2020 E. 2, VD.2019.68 vom 11. November 2019 E. 5).

Demgemäss erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://: Der Rekurs wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

Der Rekurrent trägt die Gerichtskosten des verwaltungsgerichtlichen Rekursverfahrens mit einer Gebühr von CHF 2’000.–, einschliesslich Auslagen.

Der Rekurrent hat der Beigeladenen für das verwaltungsgerichtliche Rekursverfahren eine Parteientschädigung von CHF 8’100.–, einschliesslich Auslagen, zu bezahlen.

Mitteilung an:

Rekurrent

Beigeladene

Wohnschutzkommission Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Die Gerichtsschreiberin

Dr. Michèle Guth

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.