Appellationsgericht
des Kantons Basel-Stadt
Dreiergericht
BEZ.2023.33
ENTSCHEID
vom 29. August 2023
Mitwirkende
Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey
und Gerichtsschreiber Dr. Alexander Zürcher
Parteien
A____ Beschwerdeführerin
[...] Klägerin
vertreten durch [...], Advokat,
und [...], Advokatin,
[...]
gegen
B____ Beschwerdegegnerin
[...] Beklagte
vertreten durch [...], Advokat,
[...]
Gegenstand
Beschwerde gegen einen Entscheid des Zivilgerichts
vom 24. Oktober 2022
betreffend Kündigung und Erstreckung des Mietverhältnisses
Sachverhalt
Die B____ (Vermieterin) ist Grundeigentümerin, Baurechtsgeberin und -nehmerin des [...]. Das Areal umfasst unter anderem auch ein Lagergebäude an der C____strasse [...] und zwei angrenzende Aussenparkplätze Nr. xx und yy an der D____-Strasse. Die A____ (Mieterin) ist einerseits Unterbaurechtsnehmerin an der Unterbaurechtsparzelle C____strasse [...] und andererseits Mieterin der beiden angrenzenden Aussenparkplätze Nr. xx und yy. Der Mietzins für die Parkplätze beträgt CHF 130.– (Nr. xx) und CHF 180.– (Nr. yy). Mit Schreiben vom 3. Februar 2022 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis über die beiden Parkplätze per Ende März 2022; als Kündigungsgrund gab sie an, dass die beiden von der Mieterin an die E____ untervermieteten Parkplätze Nr. xx und yy künftig direkt an die E____ vermietet werden sollten.
Nachdem an der Schlichtungsverhandlung vom 31. Mai 2022 keine Einigung erzielt werden konnte, gelangte die Mieterin mit Klage vom 1. Juli 2022 an das Zivilgericht Basel-Stadt. Darin beantragte sie, es sei die Kündigung vom 3. Februar 2022 für ungültig zu erklären; eventualiter sei das Mietverhältnis zu erstrecken. Nachdem die Vermieterin zur Klage Stellung genommen hatte, führte das Zivilgericht am 24. Oktober 2022 eine mündliche Verhandlung durch. Mit Entscheid vom gleichen Tag wies es die Klage der Mieterin ab. Auf Gesuch der Mieterin hin begründete das Zivilgericht diesen Entscheid schriftlich.
Gegen den schriftlich begründeten Entscheid erhob die Mieterin am 4. Mai 2023 Beschwerde beim Appellationsgericht. Darin beantragt sie die Aufhebung des Entscheids und die Ungültigerklärung der Kündigung; eventualiter sei das Mietverhältnis zu erstrecken; subeventualiter sei die Sache zur erneuten Beurteilung an das Zivilgericht zurückzuweisen. Mit Beschwerdeantwort vom 23. Juni 2023 beantragt die Vermieterin die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Mit unaufgefordert eingereichten Stellungnahmen vom 10. Juli 2023 und 26. Juli 2023 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. Die Akten des Zivilgerichts wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid wurde auf dem Zirkulationsweg gefällt.
Erwägungen
In vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Wird dieser Streitwert nicht erreicht, kann der Entscheid mit Beschwerde angefochten werden (Art. 319 lit. a ZPO). Im vorliegenden Fall beträgt der Streitwert unbestrittenermassen CHF 910.– (vgl. Zivilgerichtsentscheid, E. 7.4). Das vorliegende Rechtsmittel ist folglich als Beschwerde entgegenzunehmen.
Zum Entscheid über die vorliegende Beschwerde ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]). Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO).
2.1 Im angefochtenen Entscheid legte das Zivilgericht zunächst die Standpunkte der Mieterin und der Vermieterin dar (Zivilgerichtsentscheid, E. 2 und 3). Sodann hielt es fest, dass es sich bei den beiden gemieteten und von der Vermieterin gekündigten Aussenparkplätzen Nr. xx und yy an der D____-Strasse nicht um Wohn- oder Geschäftsräume handle und diese somit nicht direkt den Schutzbestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen unterstünden. Schliesslich begründete es eingehend, weshalb diese Schutzbestimmungen auch nicht aufgrund von Art. 253a Abs. 1 OR auf die vorliegende Kündigung Anwendung fänden: Art. 253a Abs. 1 OR dehne die Schutzbestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen auf mitvermietete (Neben-)Sachen aus. Anknüpfungspunkt für die Frage, ob eine mitvermietete Nebensache von den mietrechtlichen Schutzbestimmungen profitiere, bilde somit ein Hauptmietverhältnis über Wohn- oder Geschäftsräume. Beim Hauptrechtsverhältnis zwischen der Vermieterin und der Mieterin handle es sich um ein Unterbaurechtsverhältnis über die Parzelle C____ [...] (Lagergebäude) – und nicht um ein Mietverhältnis. Dadurch sei die Mieterin der Aussenparkplätze im Hauptrechtsverhältnis Eigentümerin des Lagergebäudes an der C____strasse [...] – und nicht Mieterin, die auf die Schutzbestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräume angewiesen sei (E. 4).
Die Mieterin erachtet diese Beurteilung als unzutreffend: Entgegen der zivilgerichtlichen Beurteilung bestehe der Sinn von Art. 253a OR nicht darin, den mietrechtlichen Schutz der Haupträume auf Nebensachen auszudehnen, sondern den Nebensachen ihren eigenständigen Schutz zu gewährleisten. Geschützt werden sollen nicht irgendwie erweiterte Haupträume, sondern ausschliesslich die damit funktional zusammenhängenden Nebensachen. Die vom Zivilgericht zitierte Literaturstelle (SVIT-Kommentar, Art. 253a N 15) sei nicht einschlägig, da sie sich ausdrücklich auf den Fall beziehe, dass die Nebensache Gegenstand eines einheitlichen Mietvertrags sei; anerkanntermassen finde Art. 253a OR aber auch Anwendung, wenn die Nebensache Gegenstand eines separaten Mietvertrags sei. Ausschlaggebend für die Anwendung von Art. 253a OR seien andere Kriterien, nämlich ein besonderer Zusammenhang zwischen dem Geschäftsraum und der Nebensache, und zwar in persönlicher, sachlicher und zeitlicher Hinsicht. Diese Kriterien zeigten, dass die Anwendung von Art. 253a OR «nicht eine alles umfassende Mietrechtsbeziehung voraussetze», sondern die «funktionale Zusammengehörigkeit einer vermieteten Nebensache zu Geschäfts- oder Wohnräumen, die vom gleichen Vertragspartner zur Verfügung gestellt werden». Finde Art. 253a OR Anwendung, seien auch die mietvertraglichen Schutzbestimmungen auf die beiden Parkplätze (Nebensachen) anwendbar. Somit hätte die Vermieterin für die Kündigung der beiden Parkplätze das amtliche Formular verwenden müssen (Art. 266l Abs. 2 OR) und nicht missbräuchlich kündigen dürfen (Art. 271 Abs. 1 OR). Die Kündigung sei deshalb formnichtig und missbräuchlich (Beschwerde, Rz 5–17).
2.2 Die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen gelten von Gesetzes wegen auch für die Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen Räumen dem Mieter zum Gebrauch überlässt (Art. 253a Abs. 1 OR). Mit Art. 253a Abs. 1 OR werden die gesetzlichen Begriffe des Wohn- und Geschäftsraums ausgedehnt auf Sachen, die dem Mieter vom Vermieter zusammen mit dem Wohn- oder Geschäftsraum überlassen werden. Diese Sachen sind als Nebensachen der Hauptmietsache (Wohn- oder Geschäftsraum) zu bezeichnen. Sie unterstehen insoweit den mietrechtlichen Schutzbestimmungen über Wohn- und Geschäftsräume. Bei der Nebensache muss es sich um ein Objekt handeln, das einen besonderen Bezug zur Hauptsache hat. Dieser besondere Bezug umfasst einen persönlichen und einen sachlichen Zusammenhang, nicht aber einen zeitlichen Zusammenhang: Zunächst muss die Nebensache vom selben Vermieter dem selben Mieter überlassen werden (persönlicher Zusammenhang). Sodann muss die Nebensache dem Gebrauch der Hauptsache dienen, was regelmässig eine räumliche Nähe von Haupt- und Nebensache verlangt (sachlicher Zusammenhang). Besteht ein persönlicher und ein sachlicher Zusammenhang, braucht es darüber hinaus keinen zeitlichen Zusammenhang; es spielt mit anderen Worten keine Rolle, ob die Nebensache bereits von Anfang an vertraglich als Teil der Hauptsache bezeichnet oder erst durch Vertragsänderung zum Teil der Hauptsache wird; es spielt auch keine Rolle, ob die Nebensache zusammen mit der Hauptsache zum Gebrauch überlassen wird oder zuvor oder danach (zum Ganzen vgl. Higi/Wildeisen, Zürcher Kommentar, 5. Auflage, 2019, Art. 253a/253b OR N 49–56 mit Hinweisen; ähnlich SVIT-Kommentar, 4. Auflage, 2018, Art. 253a OR N 15–17; BGE 125 III 231 E. 2a).
Der persönliche Zusammenhang zwischen Nebensache und Hauptsache wird in Lehre und Rechtsprechung auch als Parteiidentität bezeichnet. Das Bundesgericht führt in diesem Zusammenhang aus, dass Art. 253a Abs. 1 OR nach seinem Wortlaut voraussetzt, dass die Sachen vom Vermieter demselben Mieter überlassen werden und dass ihr Gebrauch mit dem Gebrauch des Hauptmietobjekts zusammenhängt. Demgemäss ist erforderlich, dass die Parteien beider Mietverträge dieselben sind, dass also Parteiidentität besteht (zum Ganzen vgl. BGer 4A_283/2013 vom 20. August 2013 E. 4.3 mit Hinweisen). Auch in der Lehre wird in Bezug auf Art. 253a Abs. 1 OR explizit die Identität der Mietparteien verlangt; die Nebensache muss demnach vom selben Vermieter der Hauptsache (Wohn- oder Geschäftsräume) dem gleichen Mieter der Hauptsache zum Gebrauch überlassen werden (Giger, Berner Kommentar, 2013, Art. 253a OR N 35; Higi/Wildeisen, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 53; Weber, Basler Kommentar, 7. Auflage, 2020, Art. 253a/253b OR N 15; Bohnet/Dietschy, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, 2. Auflage, Basel 2017, art. 253a CO N 17; SVIT-Kommentar, a.a.O., Art. 253a OR N 16; Blumer, Gebrauchsüberlassungsverträge [Miete, Pacht], Basel 2012, N 149).
Mit anderen Worten: Aus der Rechtsprechung und der Literatur ergibt sich, dass die Anwendung der mietrechtlichen Schutzbestimmungen auf ebenfalls zum Gebrauch überlassene Nebensachen voraussetzt, dass zwischen den Parteien im Hauptrechtsverhältnis ein Mietvertrag über Wohn- oder Geschäftsräume besteht. Fehlt es daran, kommt Art. 253a Abs. 1 OR nicht zur Anwendung. Entgegen der Auffassung der Mieterin geniessen nicht alle zum Gebrauch überlassene Nebensachen mietvertraglichen Schutz, wenn nur schon eine «funktionale Zusammengehörigkeit einer vermieteten Nebensache zu Geschäfts- oder Wohnräumen» besteht – unabhängig davon, ob zwischen den Parteien des Hauptrechtsverhältnisses ein Mietvertrag über Wohn- oder Geschäftsräume besteht oder ein ganz anderes Rechtsverhältnis. Die Auffassung der Mieterin, dass Art. 253a Abs. 1 OR keine Mietrechtsbeziehung im Hauptrechtsverhältnis voraussetze, ist somit unzutreffend. Bezeichnenderweise gibt sie in ihrer Beschwerde denn auch keine Belegstelle für ihre Auffassung an.
2.3 Im vorliegenden Fall haben die Parteien über die Hauptsache (Parzelle C____strasse [...], Lagergebäude) unbestrittenermassen einen Unterbaurechtsvertrag geschlossen (Zivilgerichtsentscheid, E. 4.2) – und nicht einen Mietvertrag. Damit ist die Mieterin der beiden Aussenparkplätze an der D____-Strasse Eigentümerin, aber nicht Mieterin der Hauptsache (Lagergebäude). Fehlt es an einem Mietvertrag über die Hauptsache, sind die mietrechtlichen Schutzbestimmungen auf die zum Gebrauch ebenfalls überlassenen Nebensachen (zwei Aussenparkplätze) nicht anwendbar. Die Kündigung der beiden Parkplätze vom 3. Februar 2022 unterstand somit weder der Formularpflicht (Art. 266l OR) noch den Bestimmungen über die missbräuchliche Kündigung (Art. 271 ff. OR) und die Erstreckung (Art. 272 ff. OR). Der Zivilgerichtsentscheid (E. 4) erweist sich in diesem Punkt als richtig.
3.1 Das Zivilgericht verneinte auch die Frage, ob die Vermieterin das Mietverhältnis über die beiden Parkplätze offenbar rechtsmissbräuchlich im Sinn von Art. 2 Abs. 2 ZGB gekündigt hat. Die von der Vermieterin angeführten Gründe seien überzeugend: Die Mieterin habe von der Untermieterin der beiden Parkplätze einen höheren Mietzins verlangt (CHF 400.–) als die Vermieterin von der Mieterin (CHF 310.–). Und: aufgrund der Parkplatzknappheit auf dem [...] und der Vielzahl der Unterbaurechtsnehmer benötige die Vermieterin als Eigentümerin des [...] eine gewisse Flexibilität in der Parkplatzbewirtschaftung. Das Interesse der Mieterin, bei einer allfälligen Weitervermietung der Parzelle C____strasse [...] auch Parkplätze anbieten zu können, wiege nicht höher als das Interesse der Vermieterin, diese Parkplätze selbstbestimmt anderen Baurechtsnehmern vermieten zu können (Zivilgerichtentscheid, E. 5.1–5.3).
Die Mieterin wendet dagegen ein, mit der Kündigung vom 3. Februar 2022 sei es der Vermieterin einzig darum gegangen, ihr einen Nachteil zuzufügen. Dies ergebe sich aus drei Elementen: Erstens habe die Vermieterin am 17. Januar 2022 – kurz vor der Kündigung – die Mieterin noch angefragt, ob sie die Parkplätze weiterhin mieten wolle. Am 21. Januar 2022 habe die Mieterin eine positive Antwort erteilt, worauf die Vermieterin – in eklatantem Widerspruch zur vorherigen Anfrage – die Parkplätze am 3. Februar 2022 aufgekündigt habe, dies mit der Begründung, sie künftig direkt an die E____ vermieten zu wollen. Zweitens habe die Kündigung – «was ja legitim gewesen wäre» – nicht bezweckt, eine höhere Rendite zu erzielen. Drittens habe die Vermieterin im Rahmen der Anfrage vom 17. Januar 2022 für die Weiterführung der Mietverträge mit der Mieterin einen höheren Mietzins von CHF 450.– (statt bisher CHF 310.–) verlangt; dass sie später von der E____ dann bloss CHF 310.– verlangt habe, sei offensichtlich mit dem Zweck geschehen, der Mieterin im vorliegenden Fall ein fragwürdiges Verhalten vorzuwerfen. Diese Widersprüchlichkeiten blende das Zivilgericht komplett aus (Beschwerde, Rz 18–22; vgl. auch Rz 23–27).
3.2 Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Der offenbare Missbrauch eines Rechts findet keinen Rechtsschutz (Art. 2 Abs. 2 ZGB). Die Geltendmachung eines Rechts ist missbräuchlich, wenn sie im Widerspruch zu einem früheren Verhalten steht und dadurch erweckte berechtigte Erwartungen enttäuscht. Widersprüchliches Verhalten kann ohne Enttäuschung berechtigter Erwartungen auch in einer gegenwärtigen, in sich völlig unvereinbaren und darum widersprüchlichen Verhaltensweise gesehen werden. Dabei ist zu beachten, dass Art. 2 Abs. 2 ZGB bloss als korrigierender «Notbehelf» für die Fälle dient, in denen formales Recht zu materiell krassem Unrecht führen würde. Rechtsmissbrauch ist restrikitv anzunehmen (zum Ganzen vgl. BGE 143 III 666 E. 4.2 mit zahlreichen Hinweisen).
3.3 Die von der Mieterin im vorliegenden Fall vorgebrachten Elemente begründen keinen offenbaren Rechtsmissbrauch. Zum angeblichen Widerspruch zwischen der Anfrage der Vermieterin vom 17. Januar 2022 und der Kündigung der Vermieterin vom 3. Februar 2022 ist Folgendes festzuhalten: Mit dem Kauf der F____ durch die Mieterin im Jahr 2020 übernahm diese auch den Unterbaurechtsvertrag der F____ über die Parzelle C____strasse [...] (Lagergebäude) und den Mietvertrag über die beiden Aussenparkplätze an der D____-Strasse. Vor diesem Hintergrund schrieb die Vermieterin der Mieterin am 17. Januar 2022 ein E-Mail mit folgendem Inhalt (Klagebeilage 13):
«Sie haben ja die Liegenschaft an der C____strasse [...] in Basel übernommen. Nun möchte ich gerne nachfragen, ob Sie die Parkplätze Nr. xx, yy […] ab dem 01.01.22 auch übernehmen möchten […]. Für den Parkplatz Nr. xx berechnen wir CHF 200.00 zzgl. MwSt. pro Monat und für den Parkplatz Nr. yy berechnen wir CHF 250.00 zzgl. MwSt. pro Monat. Bitte geben Sie mir doch bis Ende der Woche Bescheid, ob Sie diese mieten möchten.»
Mit E-Mail vom 21. Januar 2022 antwortete die Mieterin (Klagebeilage 13):
«Ja, wir haben 2020 die gesamte F____ gekauft und diese 2021 mit der A____ fusioniert. Damit haben wir auch sämtliche Verbindlichkeiten und Verträge übernommen, so auch die von Ihnen angesprochenen Parkplätze. Diese gedenken wir bis auf weiteres zu übernehmen wie gehabt und werden diese gern auch weiterhin mieten.»
Entgegen der Ansicht der Mieterin setzte sich die Vermieterin mit der nachfolgenden Kündigung der Parkplätze vom 3. Februar 2022 nicht in Widerspruch zu ihrem bisherigen Verhalten, namentlich zu ihrer E-Mail-Anfrage vom 17. Januar 2022: Die Vermieterin führte sowohl vor Zivilgericht als auch vor Appellationsgericht aus, sie habe nach dem E-Mail der Mieterin vom 21. Januar 2022 erfahren, dass die Mieterin die Parkplätze nicht nur untervermiete, sondern dafür auch einen Mietzins vereinnahme, der über demjenigen liege, den sie der Vermieterin entrichte (Klageantwort, Rz 14; Beschwerdeantwort, Rz 15). Die Mieterin wendet dagegen vor Appellationsgericht ein, die Vermieterin habe spätestens seit 2011 von der Untervermietung gewusst (Stellungnahme der Mieterin vom 10. Juli 2023, S. 2 oben). Sie bestreitet aber nicht, dass die Vermieterin erst nach dem E-Mail der Mieterin vom 21. Januar 2022 erfuhr, dass der von der Mieterin vereinnahmte Untermietzins höher war als der mit der Vermieterin vereinbarte Mietzins. Mit der Kenntnis dieses Umstands präsentierte sich die Ausgangslage für die Vermieterin anders als noch bei der E-Mail-Anfrage vom 17. Januar 2022, so dass das Verhalten der Vermieterin nicht als widersprüchlich erscheint. Zudem erscheint das Verhalten auch deshalb nicht als widersprüchlich, weil die Mieterin in ihrem Antwortmail vom 21. Januar 2022 nicht klar zum Ausdruck brachte, dass sie auch mit dem von der Vermieterin verlangten höheren Mietzins einverstanden sei. Vielmehr gab sie an, sie gedenke die Parkplätze «wie gehabt» – also wohl gemäss den bisherigen Konditionen – zu übernehmen.
Entgegen der Ansicht der Mieterin ist die Kündigung auch nicht deshalb rechtsmissbräuchlich, weil die Vermieterin mit der Kündigung keine Renditesteigerung beabsichtigt habe. Es bleibt denn auch unklar, worauf die Mieterin abzielt mit ihrem Einwand, die Kündigung der Vermieterin habe nicht zum Zweck gehabt, eine etwas höhere Rendite zu erzielen– «was ja legitim gewesen wäre». Eine Kündigung kann ohne Weiteres auch dann legitim sein, wenn sie von anderen Motiven als einer Renditesteigerung getragen wird. Im vorliegenden Fall bestreitet die Mieterin auch nicht, dass die Vermieterin ein Interesse hatte an der direkten Vermietung der Parkplätze und an einem grösseren Spielraum bei der Parkraumbewirtschaftung.
Wie das Zivilgericht bereits festgestellt hat, ist dieses Motiv nachvollziehbar und legitim (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.3). Da es zudem wie dargelegt an einem widersprüchlichen Verhalten der Vermieterin fehlt, ist die Kündigung vom 3. Februar 2023 weit davon entfernt, offensichtlich rechtsmissbräuchlich zu sein.
Das Zivilgericht verneinte auch einen offenbaren Rechtsmissbrauch aufgrund eines schikanösen Verhaltens der Vermieterin: Die von der Mieterin angeführte Situation – die Vermieterin habe vor dem Lagergebäude an der C____strasse [...] einen Parkplatz vermietet und so den Zugang zum Tor und zum Warenlift des Lagergebäudes unbenutzbar gemacht – begründe keinen offenbaren Rechtsmissbrauch (Zivilgerichtsentscheid E. 5.1, 5.2 und 5.4). In diesem Zusammenhang prüfte das Zivilgericht auch das Vorbringen der Mieterin, die Vermieterin habe bestimmte Behauptungen der Mieterin zum schikanösen Verhalten der Vermieterin und zur Erstreckung nicht substantiiert oder zu spät bestritten. Es hielt fest, dass das schikanöse Verhalten auch ohne Berücksichtigung allfälliger Bestreitungen der Vermieterin keinen offenbaren Rechtsmissbrauch begründe (E. 6).
Die Mieterin beruft sich auch in der Beschwerde auf ein offensichtlich schikanöses Verhalten der Vermieterin (Versperren eines Zugangstors zum Lagergebäude und zur gleich daneben befindlichen Tür zu einem Warenlift mittels eines Parkplatzes). Diese Schikane komme zum widersprüchlichen Verhalten der Vermieterin hinzu. Die Vermieterin habe – so die Mieterin – die Ausführungen der Mieterin zum schikanösen Verhalten vor Zivilgericht nicht genügend bestritten. Auch ohne Berücksichtigung allfälliger Bestreitungen der Vermieterin sei das Zivilgericht zum Schluss gekommen, dass die behauptete offenbare Rechtsmissbräuchlichkeit der Kündigung nicht gegeben sei. Das Zivilgericht meine, sich damit nicht befassen zu müssen, da die von der Mieterin geltend gemachte Rechtsmissbräuchlichkeit – gemeint ist das angeblich widersprüchliche Verhalten der Vermieterin – nicht gegeben sei. Da das widersprüchliche Verhalten aber vorliege, komme «der unterlassenen Bestreitung des schikanösen Verhaltens durchaus Bedeutung zu» (Beschwerde, Rz 28–32).
In E. 3 wurde ausgeführt, dass die Kündigung der Vermieterin vom 3. Februar 2023 von einem legitimen Motiv getragen ist und auch kein widersprüchliches Verhalten darstellt – dies im Einklang mit dem Zivilgericht (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.4 und 6), aber entgegen der Auffassung der Mieterin. Fehlt es aber an einem widersprüchlichen Verhalten, ist der Argumentation der Mieterin – die Kombination von widersprüchlichem Verhalten und schikanösem Verhalten begründe einen offenbaren Rechtsmissbrauch – der Boden entzogen. Die Mieterin behauptet jedenfalls zu Recht nicht, dass das schikanöse Verhalten der Vermieterin für sich allein genüge, um die offenbare Rechtsmissbräuchlichkeit der Kündigung zu begründen (vgl. Beschwerde, Rz 28–32). Der Einwand der Mieterin erweist sich mit anderen Worten als unbegründet.
Aus diesen Erwägungen folgt, dass die Beschwerde gegen den Zivilgerichtsentscheid vom 24. Oktober 2022 abzuweisen ist.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt die unterliegende Mieterin die Prozesskosten des Beschwerdeverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO). In Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, betragen die Gerichtskosten zwischen CHF 200.– und CHF 500.– bei einer Nettomonatsmiete bis CHF 3'500.– Geschäftsraummiete (§ 2a Abs. 2 des Gesetzes über die Gerichtsgebühren [Gerichtsgebührengesetz, SG 154.800]). Die zweitinstanzlichen Gerichtskosten sind somit wie die erstinstanzlichen Gerichtskosten mit CHF 500.– festzusetzen.
Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):
://: Die Beschwerde gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 24. Oktober 2022 (MG.2022.44) wird abgewiesen.
Die Beschwerdeführerin trägt die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 500.–.
Mitteilung an:
Beschwerdeführerin
Beschwerdegegnerin
Zivilgericht Basel-Stadt
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Der Gerichtsschreiber
Dr. Alexander Zürcher
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.