Appellationsgericht
des Kantons Basel-Stadt
Dreiergericht
ZB.2022.17
ENTSCHEID
vom 29. Januar 2023
Mitwirkende
Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, Prof. Dr. Ramon Mabillard
und Gerichtsschreiber lic. iur. Johannes Hermann
Parteien
A____ AG Berufungsklägerin
[...] Beklagte
vertreten durch [...], Advokat,
[...]
gegen
B____ AG Berufungsbeklagte
[...] Klägerin
vertreten durch [...], Advokatin,
[...]
Gegenstand
Berufung gegen einen Entscheid des Zivilgerichts
vom 7. März 2022
betreffend Forderung aus Mietvertrag
Sachverhalt
Zwischen der B____ AG (Mieterin) und der A____ AG (Vermieterin) besteht ein langjähriges Mietverhältnis über Büro- und Lagerräume an der [...]Strasse [...] in Basel. Mit Mietvertrag vom 8. Februar 2008 ersetzten die Parteien die damals bestehenden vier Mietverträge durch einen einzigen Mietvertrag. Darin vereinbarten sie für die Nebenkosten eine Pauschale von CHF 649.45 pro Monat. Mit Nachtrag Nr. 1 vom 24. November 2009 wurde die Pauschale auf CHF 700.– erhöht. Mit Nachtrag Nr. 4 vom 19. Oktober 2011 stellten die Parteien das Nebenkostensystem von monatlichen Pauschalen von CHF 700.– auf monatliche Akontozahlungen von CHF 950.– um. Am 29. Januar 2015 kündigte die Mieterin einen Lagerraum im 3. Stock der Liegenschaft. Mit Nachtrag Nr. 5 vom 15. April 2015 vereinbarten die Parteien den Rückzug dieser Kündigung, senkten den monatlichen Nettomietzins von CHF 6'712.– auf CHF 6'312.– und beliessen die monatlichen Akontozahlungen bei CHF 950.–. Am 21. Januar 2019 kündigte die Mieterin den Mietvertrag über den Lagerraum im 3. Stock erneut.
Nachdem das Schlichtungsverfahren erfolglos geblieben war, gelangte die Mieterin mit Klage vom 11. September 2020 an das Zivilgericht Basel-Stadt. Darin beantragte sie, es sei die Vermieterin zu verpflichten, ihr CHF 30'000.– zu zahlen (zuzüglich 5 % Zins auf einem Betrag von CHF 28'560.60 seit 6. Februar 2020 und auf einem Betrag von CHF 1'439.40 seit 17. März 2020); dabei behielt sie eine Mehrforderung vor. Nachdem die Vermieterin eine Instruktionsverhandlung zu Vergleichszwecken abgelehnt hatte, ordnete die Zivilgerichtspräsidentin das schriftliche Verfahren an. Nach einem einfachen Schriftenwechsel fand am 21. Februar 2022 die Hauptverhandlung statt. Mit Entscheid vom 7. März 2022 hiess das Zivilgericht die Klage der Mieterin gut und verpflichtete die Vermieterin zur Zahlung von CHF 30'000.– (zuzüglich Zins gemäss Klagebegehren). Auf Gesuch der Vermieterin hin begründete das Zivilgericht seinen Entscheid schriftlich.
Gegen diesen Entscheid erhob die Vermieterin am 30. Mai 2022 Berufung beim Appellationsgericht. Darin beantragt sie die Aufhebung des Zivilgerichtsentscheids und die Verurteilung der Vermieterin zur Zahlung von CHF 5'742.81 (zuzüglich 5 % Zins seit 6. Februar 2020). Eventualiter sei der Entscheid aufzuheben, soweit er die Vermieterin zur Zahlung von mehr als CHF 5'742.81 verpflichte, und die Sache zur Neubeurteilung an das Zivilgericht zurückzuweisen. Mit Berufungsantwort vom 22. August 2022 beantragt die Mieterin die Abweisung der Berufung. Die Akten des Zivilgerichts wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid erging auf dem Zirkulationsweg.
Erwägungen
In vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen Endentscheid der ersten Instanz. Der Streitwert vor Zivilgericht betrug gemäss dem zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren der Mieterin CHF 30'000.– (Zivilgerichtsentscheid, E. 1.2). Das vorliegende Rechtsmittel ist deshalb als Berufung zu behandeln. Auf die im Übrigen frist- und formgerecht erhobene Berufung ist demnach einzutreten. Zuständig zu deren Beurteilung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).
2.1 In seinem Entscheid legte das Zivilgericht dar, die Mieterin verlange die Rückzahlung der für die Abrechnungsperioden 2013/2014 bis 2018/2019 geleisteten Nebenkosten, soweit diese mit dem Nachtrag Nr. 4 vom 19. Oktober 2011 um CHF 250.– erhöht oder als Nachzahlung zu den Akontozahlungen gefordert worden seien (E. 2.1). In diesem Zusammenhang führte das Zivilgericht aus, dass eine Vertragsänderung zu Lasten der Mieterin grundsätzlich nichtig sei, wenn die Vermieterin sie nicht mit dem amtlichen Formular mitteile, sie nicht begründe oder mit der Mitteilung der Vertragsänderung die Kündigung ausspreche. Bei einvernehmlichen Vertragsänderungen könne ausnahmsweise auf das amtliche Formular verzichtet werden, wenn die Mieterin über ihre Anfechtungsrechte ausreichend informiert sei und die Vertragsverhandlungen nicht unter dem Druck einer Kündigungsandrohung geführt würden. Könne auf das Formular nicht verzichtet werden, müsse die Vermieterin die Vertragsänderung klar begründen. Sonst sei die Vertragsänderung nichtig (E. 2.2).
Im vorliegenden Fall – so das Zivilgericht – sei die Mieterin nicht geschäftserfahren und es sei deshalb nicht anzunehmen, dass sie ihre Anfechtungsrechte gekannt habe. Die Parteien hätten deshalb für den Nachtrag Nr. 4 zu Recht das Formular verwendet (E. 2.3.1). Allerdings habe es die Vermieterin versäumt, die Vertragsänderung gemäss Nachtrag Nr. 4 (Umstellung des Nebenkostensystems von Pauschalen zu Akontozahlungen und Erhöhung der monatlichen Zahlungen) hinreichend klar zu begründen (E. 2.3.2). Die Vertragsänderung sei folglich nichtig. Die Vermieterin sei deshalb verpflichtet, die gestützt auf den Nachtrag Nr. 4 gezahlten Nebenkosten in den Abrechnungsperioden 2013/2014 bis 2018/2019 zurückzuzahlen, sofern sie CHF 700.– überstiegen. Dies ergebe die von der Mieterin dargelegten und belegten CHF 34'152.10, von denen sie CHF 30'000.– teilklageweise eingeklagt habe (E. 2.3.3).
2.2 Die Vermieterin stellt die vom Zivilgericht festgestellte Nichtigkeit des Nachtrags Nr. 4 vom 19. Oktober 2011 im Berufungsverfahren nicht mehr in Frage. Damit sei aber allein ein Rückforderungsanspruch von CHF 5'742.81 im Zusammenhang mit dem in der Abrechnungsperiode 2013/14 zu viel bezahlten Betrag anerkannt. Dagegen erachtet die Vermieterin die zivilgerichtliche Würdigung des einvernehmlich vereinbarten Nachtrags Nr. 5 vom 15. April 2015 als unrichtig. Entgegen der zivilgerichtlichen Auffassung sei der Nachtrag Nr. 5 als gültige Vereinbarung über monatliche Nebenkostenakontozahlungen von CHF 950.– zu betrachten. Auf den von der Vermieterin geschilderten Hergang und die von ihr angeführten Beweismittel sei das Zivilgericht nicht eingegangen (Berufung, Rz 4–9).
3.1 Die Vermieterin ist im Kern der Auffassung, dass es für den Nachtrag Nr. 5 vom 15. April 2015 gar kein Formular gebraucht hätte, da es sich um eine einvernehmliche, von der Mieterin initiierte Vertragsänderung handle. Sie verweist auf ihre Ausführungen in der Klage (Rz 13–19), die von der Mieterin nicht bestritten worden seien. Das Zivilgericht verkenne, dass mit dem Nachtrag Nr. 5 eine gültige Vereinbarung geschlossen worden sei und dass das zusätzlich verwendete amtliche Formular die Gültigkeit der Vereinbarung bekräftige (Berufung, Rz 6–8).
Im Einzelnen erhebt die Vermieterin zum einen drei Rügen in Bezug auf den vom Zivilgericht festgestellten Sachverhalt: Erstens habe sich das Zivilgericht nicht mit der unbestrittenen Genese des Nachtrags Nr. 5 befasst (Berufung, Rz 10–14). Zweitens sei sich der Geschäftsführer der Mieterin der Begründung für den Nachtrag Nr. 5 bewusst gewesen, weswegen es eigentlich keines amtlichen Formulars bedurft hätte (Rz 15–20). Drittens sei der Geschäftsführer der Mieterin bei der Vereinbarung des Nachtrags Nr. 5 nicht geschäftsunerfahren gewesen, da er doch schon die Nachträge Nr. 1 bis Nr. 4 abgeschlossen habe (Rz 21–24). Zum anderen erhebt die Vermieterin drei Rügen in Bezug auf die rechtliche Würdigung des Sachverhalts durch das Zivilgericht: Erstens sei der Nachtrag Nr. 5 gültig, und zwar aus mehreren Gründen: Die Initiative zur Vereinbarung des Nachtrags Nr. 5 sei von der Mieterin ausgegangen und sie sei nicht unter Druck gestanden; der Nachtrag sei zu Gunsten der Mieterin ausgefallen; es sei das amtliche Formular verwendet worden (Rz 26–34). Zweitens fehle es entgegen der Auffassung des Zivilgerichts nicht an einer Begründung für die Vertragsänderung (Rz 35–40). Drittens: Der Nachtrag Nr. 5 sei nicht deshalb nichtig, weil der Nachtrag Nr. 4 nichtig sei; es gebe keine fortlaufende Nichtigkeit (Rz 41–43).
3.2 Die Vermieterin kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen, indem sie der Mieterin die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilt und begründet (Art. 269d Abs. 1 OR). Dies gilt neben Mietzinserhöhungen auch für andere einseitige Änderungen zu Lasten der Mieterin, namentlich für die Verminderung bisheriger Leistungen oder die Einführung neuer Nebenkosten (Art. 269d Abs. 3 OR). Eine Mietzinserhöhung oder eine andere einseitige Änderung zu Lasten der Mieterin ist nichtig, wenn die Vermieterin sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt, sie nicht begründet oder mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht (Art 269d Abs. 2 OR; zur Begründungspflicht vgl. BGE 137 III 362 E. 3.2.1; BGer 4A_374/2020 vom 8. Februar 2021 E. 7.1). Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die Nichtigkeit von Amtes wegen festzustellen und kann daher durch die Mieterin jederzeit geltend gemacht werden, selbst wenn sie den erhöhten Zins bereits bezahlt hat. Die Nichtigkeit der Mitteilung hat diejenige der Mietzins- oder Nebenkostenerhöhung zur Folge, weshalb die Mieterin die zu viel bezahlten Mietzinsen oder Nebenkosten als ungerechtfertigte Bereicherung zurückfordern kann (Art. 62 OR; vgl. zum Ganzen BGer 4A_198/2008 vom 7. Juli 2008 E. 3.1 mit Nachweisen).
Eine Mietvertragsänderung (Mietzinserhöhung oder andere Änderung zu Lasten der Mieterin) ohne Verwendung des amtlichen Formulars ist unter gewissen Voraussetzungen zulässig. Eine erste Ausnahme von der Formular- und Begründungspflicht gilt bei einer einvernehmlichen Mietvertragsänderung. Nach der Bundesgerichtspraxis darf eine einvernehmliche Mietvertragsänderung den Schutzzweck des Formulars nicht vereiteln. Dies setzt dreierlei voraus: (1) Die Mieterin ist über die Anfechtungsmöglichkeit informiert; eine ausreichende Information der Mieterin wird auch angenommen, wenn sie von einem Treuhänder oder einer anderen geschäftserfahrenen Person unterstützt wird; (2) mit dem Verzicht auf das amtliche Formular verzichtet sie bewusst zum Voraus auf die Anfechtung; (3) es kann ausgeschlossen werden, dass sie unter Druck steht (namentlich unter dem Druck einer Kündigungsandrohung). Allein aus der Unterschrift der Mieterin unter eine allenfalls von der Vermieterin vorbereitete Vertragsänderung kann nicht auf einen Verzicht auf das Formular und somit auf einen Konsens geschlossen werden (vgl. zum Ganzen BGE 128 III 419 E. 2.4.2; vgl. auch BGer 4A_198/2008 vom 7. Juli 2008 E. 3.1; BGer 4A_637/2016 vom 3. März 2017 E. 2.1). Die Beweislast für die drei Voraussetzungen einer einvernehmlichen Mietvertragsänderung – Information über die Anfechtungsmöglichkeit, bewusster Verzicht auf die Anfechtung und fehlender Druck – obliegt dabei der Vermieterin (Reudt, in: Müller [Hrsg.], Wohn- und Geschäftsraummiete, Basel 2016, Rz. 13.122; Oeschger/Zahradnik, in: Mietrecht für die Praxis, 9. Auflage 2016, S. 415; vgl. auch BGer 4A_637/2016 vom 3. März 2017 E. 2.2 und 2.3).
Eine zweite Ausnahme von der Formular- und Begründungspflicht wird in der Lehre für den Fall vorgesehen, dass die Initiative zur Mietvertragsänderung von der Mieterin ausgeht (Oeschger/Zahradnik, a.a.O., S. 441).
3.3
3.3.1 Im vorliegenden Fall ist zunächst zu prüfen, ob der Nachtrag Nr. 5 vom 15. April 2015 (Klagebeilage 13) eine Mietzinserhöhung oder eine andere Änderung zu Lasten der Mieterin beinhaltet, die grundsätzlich den Voraussetzungen von Art. 269d OR unterliegt. Um diese Frage zu beantworten, ist der Nachtrag Nr. 5 mit der bisher gültigen Regelung zu vergleichen. Da der Nachtrag Nr. 4 vom 19. Oktober 2011 unbestrittenermassen nichtig ist (vgl. oben E. 2.2 und Berufung, Rz 5), ist der Nachtrag Nr. 5 vom 15. April 2015 mit der zuvor gültigen Regelung gemäss dem Nachtrag Nr. 1 vom 24. November 2009 zu vergleichen: Gemäss diesem Nachtrag Nr. 1 waren ein monatlicher Nettomietzins von CHF 6'692.– und eine monatliche Nebenkostenpauschale von CHF 700.– vereinbart (Klagebeilage 5); die Heizkosten waren im Nettomietzins inbegriffen (vgl. Nachtrag Nr. 1 mit Verweis auf Art. 15 des Mietvertrags [Klagebeilage 4]). Mit dem Nachtrag Nr. 5 vereinbarten die Mietvertragsparteien den Rückzug der Kündigung des Lagers im 3. OG, welche die Mieterin am 29. Januar 2015 ausgesprochen hatte. Zudem wurden der monatliche Nettomietzins um CHF 400.– gesenkt, neu Heizkosten als Nebenkosten eingeführt und das Nebenkostensystem von monatlichen Pauschalen von CHF 700.– auf monatliche Akontozahlungen von CHF 950.– umgestellt.
Die Einführung («Ausscheidung») neuer Nebenkosten stellt bereits nach dem Gesetzeswortlaut eine Mietvertragsänderung zu Lasten der Mieterin dar (vgl. Art. 269d Abs. 3 OR); dies gilt ebenso für die Umstellung des Nebenkostensystems und die Erhöhung der monatlichen Nebenkostenzahlungen um CHF 250.– (vgl. Oeschger/ Zahradnik, a.a.O., S. 437). Ob die Formular- und Begründungspflicht nach Art. 269d OR bereits gilt, wenn eine Position des Mietvertrags zu Lasten der Mieterin geändert wird, oder ob dafür vorausgesetzt wird, dass die Anpassungen des Mietvertrags insgesamt für die Mieterin nachteilig sind, ist in der Rechtsprechung und Lehre nicht restlos geklärt (vgl. BGer, Entscheid vom 23. August 1999, in: MRA 2000, S. 301 ff.; BGE 126 III 124 E. 2, 108 II 135 E. 2; Rohrer, in: SVIT-Kommentar, 4. Auflage, Zürich 2018, Art. 269d OR N 18; Oeschger/Zahradnik, a.a.O., S. 436). Die Frage kann vorliegend offengelassen werden, da die Anpassungen auch insgesamt zu Lasten der Mieterin ausfallen. Der monatlichen Herabsetzung des Mietzinses um CHF 400.– steht eine durchschnittliche effektive Erhöhung der geschuldeten Nebenkostenzahlungen von CHF 579.90 gegenüber (vgl. Heiz- und Nebenkostenabrechnungen 2015/2016–2018/2019 [Klagebeilagen 7]).
Entgegen der Auffassung der Vermieterin (Berufung, Rz 31) ist der Nachtrag Nr. 5 somit als Mietvertragsänderung zu Lasten der Mieterin zu qualifizieren. Liegt eine Mietvertragsänderung zu Lasten der Mieterin vor, unterliegt sie im Grundsatz Art. 269d OR. Sie muss also auf dem Formular mitgeteilt und begründet werden. Ausnahmsweise ist dies nicht nötig, nämlich dann, wenn die Mietvertragsänderung einvernehmlich erfolgt (vgl. nachfolgende E. 3.3.2) oder wenn die Initiative zur Mietvertragsänderung von der Mieterin ausgeht (vgl. E. 3.3.3).
3.3.2 Die Parteien sind sich darüber uneinig, ob mit dem Nachtrag Nr. 5 vom 15. April 2015 eine einvernehmliche Mietvertragsänderung vorliegt, welche die Vermieterin von der Formular- und Begründungspflicht entbindet.
Im vorliegenden Fall führte die Mieterin in ihrer Klagebegründung vor Zivilgericht aus, die Vermieterin habe mit dem Nachtrag Nr. 5 eine Senkung des Nettomietzinses angezeigt und habe das Nebenkostensystem vordergründig bei der bisherigen Regelung belassen. Davon ausgehend, dass die Mieterin vor dieser Vertragsänderung monatliche Pauschalzahlungen von CHF 700.– geschuldet habe, sei auch der Nachtrag Nr. 5 eine Vertragsänderung zu Lasten der Mieterin, indem das System von Pauschal- auf Akontozahlungen umgestellt worden sei, die Heizkosten als Nebenkosten neu ausgeschieden worden seien und die monatliche Zahlung auf CHF 950.– erhöht worden sei (Klagebegründung, Rz 20 S. 12 f.). In ihrer Klageantwort legte die Vermieterin dar, dass die Mieterin am 29. Januar 2015 eine Kündigung ausgesprochen habe. Im April 2015 hätten sich die Parteien dann auf die Weiterführung des Mietverhältnisses geeinigt, dies unter Bestätigung und Neufestsetzung gewisser Konditionen. Die Mieterin habe ihr Einverständnis dazu erklärt mit der Unterzeichnung des Vereinbarungstextes (Klagebeilage 14). Die Vermieterin habe dann ihr vorab schon gegebenes Einverständnis auch noch durch die Unterzeichnung des entsprechend ausgefüllten amtlichen Formulars bestätigt (Nachtrag Nr. 5, Klagebeilage 13). Die Mieterin versuche, diese eine Einheit bildende einvernehmliche Vertragsänderung zu spalten. Bei Abschluss dieser Vereinbarung im April 2015 hätten die Parteien übereinstimmende Vorstellungen über den Nettomietzins, die Nebenkosten und die Akontobeiträge gehabt (Klageantwort, Rz 13–19). Dagegen wandte die Mieterin vor Zivilgericht Folgendes ein: Nach der Kündigung der Mieterin vom 29. Januar 2015 habe ihr die Vermieterin ein Angebot unterbreitet in Bezug auf das Lager, nämlich eine Reduktion des Nettomietzinses um CHF 400.–. Die Vermieterin habe der Mieterin den Vereinbarungstext zugestellt, den die Mieterin unterzeichnet und zurückgeschickt habe (Klagebeilage 14). Im Gegenzug habe die Vermieterin dann den Nachtrag Nr. 5 gemacht (Klagebeilage 13), den die Mieterin unterschrieben und retourniert habe. Es liege keine einvernehmliche Vertragsänderung vor; in zeitlicher Hinsicht falle die Unterzeichnung der beiden Dokumente auseinander. Die Mieterin habe ihr Recht auf Anfechtung nicht gekannt und es hätte einen ausdrücklichen Verzicht auf die Anfechtung gebraucht (Protokoll der Verhandlung vom 21. Februar 2022, S. 3 Mitte bis S. 4 oben). Die Vermieterin brachte in dieser Frage Folgendes vor: Der Nachtrag Nr. 5 sei mit dem Formular gemacht worden. Die Mieterin habe von der Anfechtungsmöglichkeit gewusst. Spätestens ab 2015 sei klar, mit welchem Mietzins und welchen Nebenkosten gerechnet werde (Verhandlungsprotokoll, S. 5 unten).
Eine einvernehmliche Mietvertragsänderung in Bezug auf die Nebenkostenregelung ist im vorliegenden Fall zu verneinen: Der Nachtrag Nr. 5 betrifft die Aufhebung der Kündigung des Lagers und die Senkung des Nettomietzinses für das Lager – und nicht die hier umstrittene Änderung der Nebenkostenregelung (vgl. Berufungsantwort, Rz 13 und 20). Die neue Nebenkostenregelung wurde bereits mit dem – unbestrittenermassen nichtigen – Nachtrag Nr. 4 eingeführt. Mit dem Nachtrag Nr. 5 wurde die nichtige Nebenkostenregelung gemäss Nachtrag Nr. 4 lediglich weitergeführt, ohne dass sich die Parteien darüber von neuem geeinigt hätten. Bezog sich Mietvertragsänderung aber gar nicht auf die Änderung der Nebenkostenregelung, ist diese Änderung nicht von einem Konsens der Parteien umfasst. Eine einvernehmliche Änderung der Nebenkostenregelung liegt somit nicht vor.
Selbst wenn sich die Mietvertragsänderung auf die Nebenkostenregelung bezöge, wäre höchst fraglich, ob die drei Voraussetzungen einer einvernehmlichen Mietvertragsänderung erfüllt wären. In Bezug auf die Voraussetzung (1) – die Kenntnis der Anfechtungsmöglichkeit – bestritt die Vermieterin nicht substantiiert die Darstellung der Mieterin, wonach ihr im Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vereinbarungstextes (Klagebeilage 14) das amtliche Formular mit dem Hinweis auf die Anfechtungsmöglichkeit (Klagebeilage 13) nicht vorgelegen hatte. In der Berufung gibt denn auch die Vermieterin selbst an, dass die Mieterin zuerst den Vereinbarungstext und erst dann das Formular mit dem Nachtrag Nr. 5 unterzeichnete (Berufung, Rz 11 und 27). Im Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vereinbarungstextes hatte die Mieterin mit anderen Worten keine Kenntnis von der Anfechtungsmöglichkeit, auf welche erst im Formular hingewiesen wurde. In Bezug auf die Voraussetzung (2) – bewusster Verzicht der Mieterin auf die Anfechtung – widersprach die Vermieterin der Darstellung der Mieterin mit keinem Wort, wonach es keinen ausdrücklichen Verzicht gebe. Somit fehlt es bereits an einer hinreichenden Behauptung der Vermieterin vor Zivilgericht, dass die Parteien im April 2015 eine einvernehmliche Mietvertragsänderung vorgenommen hätten, welche die Vermieterin von ihrer Formular- und Begründungspflicht entbunden hätte. Demgemäss ist es nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht beim Nachtrag Nr. 5 eine einvernehmliche Vertragsänderung verneinte.
3.3.3 Die Parteien sind sich im Weiteren uneinig, ob die Initiative zur Mietvertragsänderung von der Mieterin ausging.
Die Vermieterin führt in ihrer Berufung aus, die Initiative zum Nachtrag Nr. 5 sei von der Mieterin ausgegangen: Bei der Kündigung des Lagers habe die Mieterin eine Neuaufnahme der Gespräche erwirkt (Berufung, Rz 29 und 30). Die Vermieterin macht geltend, sie habe dies bereits vor Zivilgericht behauptet (Berufung, Rz 11, 12 und 24 mit Verweis auf die Klageantwort, Rz 13–19). In ihrer Klageantwort vor Zivilgericht legte die Vermieterin dar, die Mieterin habe am 29. Januar 2015 eine Kündigung ausgesprochen. Die Parteien hätten sich dann im April 2015 auf eine Weiterführung des Mietverhältnisses geeinigt (Klage, Rz 13). Die Initiative sei dabei von der Mieterin ausgegangen: Sie habe die Vermieterin zur Neuverhandlung der Vertragsbedingungen bewegt, indem sie im Januar 2015 die Kündigung ausgesprochen habe (Rz 16). In diesem Punkt entgegnete die Mieterin an der Verhandlung vor Zivilgericht Folgendes: «Die Beklagte macht geltend, dass die Klägerin selbst den Nachtrag veranlasst hat. Richtig ist, dass die Klägerin gekündet hat die Lager im 3. OG. Die Beklagte hat diese bestätigt. Die Beklagte hat dann selber der Klägerin ein Angebot in Bezug auf Lager unterbreitet und zwar zu einem Nettomietzins, der 400 Franken tiefer war» (Verhandlungsprotokoll, S. 3 Mitte). Damit liegt eine hinreichende Bestreitung vor, dass die Initiative zur Mietvertragsänderung von der Mieterin ausgegangen sei. Mit ihrer Berufung reicht die Vermieterin den E-Mail-Verkehr vom 29. Januar 2015 und ihr Angebot vom 16. März 2015 ein, um zu belegen, dass die Initiative von der Mieterin ausgegangen sei (Berufung, Rz 13 und 30 mit Verweis auf die Berufungsbeilagen 3 und 4). Entgegen der Darstellung der Vermieterin bestritt die Mieterin bereits vor Zivilgericht, dass die Initiative von ihr ausgegangen sei. In dieser Situation hätte die Vermieterin zum Nachweis ihrer Behauptung den E-Mail-Verkehr vom 29. Januar 2015 und ihr Angebot vom 16. März 2015 bereits vor Zivilgericht einreichen müssen. Die erst mit der Berufung eingereichten Beilagen 3 und 4 erweisen sich somit als verspätet (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Unter diesen Umständen ist nicht nachgewiesen, dass die Initiative zum Nachtrag Nr. 5 von der Mieterin ausging.
Selbst wenn nachgewiesen wäre, dass die Initiative zum Nachtrag Nr. 5 von der Mieterin ausging, würde dies der Vermieterin nicht weiterhelfen: Der Nachtrag Nr. 5 betrifft die Aufhebung der Kündigung des Lagers und die Senkung des Nettomietzinses für das Lager – und nicht die hier umstrittene Änderung der Nebenkostenregelung. Bezog sich aber eine allfällige Initiative der Mieterin gar nicht auf die vorliegend umstrittene Änderung der Nebenkostenregelung, ist eine solche Änderung zweifellos nicht von der Formular- und Begründungspflicht ausgenommen (vgl. bereits oben E. 3.3.2 in Bezug auf die Frage der einvernehmlichen Mietvertragsänderung).
3.3.4 Wurde der Nachtrag Nr. 5 weder einvernehmlich noch auf Initiative der Mieterin abgeschlossen, müssen die Voraussetzungen einer einseitigen Vertragsänderung gemäss Art. 269d OR erfüllt sein (vgl. dazu oben E. 3.2).
Den Nachtrag Nr. 5 hat die Vermieterin unbestrittenermassen auf dem amtlichen Formular mitgeteilt. Damit ist die erste Voraussetzung – Formularpflicht – erfüllt. Zur zweiten Voraussetzung – Begründungspflicht – führt die Vermieterin aus, dem Geschäftsführer der Mieterin sei die Begründung des Nachtrags Nr. 5 sehr wohl bekannt gewesen: Grund sei die zuvor getroffene Vereinbarung gewesen, die ihren Ursprung in der Kündigung der Mieterin gehabt habe. Die Schlussfolgerung des Zivilgerichts, der Nachtrag Nr. 5 enthalte keine Begründung, sei wahrheitswidrig. Der Geschäftsführer habe vor Gericht nicht gesagt, dass er die Begründung des Nachtrags Nr. 5 nicht verstanden habe. Die zivilgerichtliche Sachverhaltsfeststellung in diesem Zusammenhang sei willkürlich: Richtig wäre gewesen, dass der mit amtlichem Formular aufgesetzte Nachtrag Nr. 5 aufgrund der vorausgegangenen Gespräche sowie der dann schriftlich festgehaltenen Vereinbarung und wegen des Verweises auf diese Vereinbarung als genügend begründet anzusehen sei (Berufung, Rz 15–20). Es liege auf der Hand, dass die damals bereits gelebte Nebenkostenregelung mit einer monatlichen Akontozahlung von CHF 950.– nicht nochmals begründet worden sei. Diese Nebenkostenregelung hätte im April 2015 zur Disposition gestellt werden können, aber beide Parteien seien mit dieser seit vier Jahren gelebten Regelung einverstanden gewesen. Die zivilgerichtliche Argumentation, wonach die Umstellung der Nebenkostenregelung von Pauschal- zu Akontozahlungen im 2015 hätte begründet werden müssen, ergebe keinen Sinn: Diese Thematik betreffe die Umstellung von 2011 und nicht diejenige von 2015 (Rz 37, 38 und 40).
Entgegen der Auffassung der Vermieterin enthält der Nachtrag Nr. 5 keine genügende Begründung für die Umstellung der Nebenkostenregelung (zu den Anforderungen an die Begründung vgl. oben E. 3.2 [mit Verweis auf BGE 137 III 362 E. 3.2.1 und BGer 4A_374/2020 vom 8. Februar 2021 E. 7.1]). Dies hat bereits das Zivilgericht eingehend und korrekt begründet (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.3.2):
«Auch anlässlich des Nachtrags Nr. 5 vom 15. April 2015 wurde keine Begründung der Vertragsänderung geliefert. Dort wurde im Formular […] auf die erwähnte beiliegende Aufstellung verwiesen, womit das Dokument ‘Nachtrag zu den bestehenden Mietverträgen’ gemeint war […]. Darin findet sich eine Bestimmung der Anteile der einzelnen Räume am Gesamtmietzins und den Gesamtnebenkosten, jedoch keine Begründung der Vertragsänderung. Die Parteibefragung anlässlich der Hauptverhandlung hat schliesslich ergeben, dass eine Begründung auch nicht mündlich erfolgte (Verhandlungsprotokoll, S. 5 f.). Mit den Angaben, die die Beklagte zur Vertragsänderung machte, konnte die Klägerin nicht erkennen, ob die neuen Akontobeiträge den Kosten der neu ausgeschiedenen Nebenkosten entsprachen bzw. kostendeckend waren. Es fehlten Angaben über die Höhe der bisherigen Kosten im Einzelnen und über die auf die neu ausgeschiedenen Heizkosten entfallenden Beträge. Die Klägerin konnte die Erfolgsaussichten einer allfälligen Anfechtung nicht beurteilen. Im Ergebnis fehlt somit die von Art. 269d Abs. 2 lit. b OR geforderte Begründung der Vertragsänderung.»
Der Umstand, dass die nichtige Nebenkostenregelung von 2011 in der Folge «gelebt» wurde – wie die Vermieterin ausführt –, entbindet sie nicht von einer Begründung für die einseitige Vertragsänderung vom April 2015. Diese Begründung hat die Vermieterin weder bei der Vertragsänderung im 2011 noch bei der Vertragsänderung im 2015 geliefert. Fehlt es aber an einer genügenden Begründung für die Änderung der Nebenkostenregelung, ist es nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht die Nachträge Nr. 4 von 2011 und Nr. 5 von 2015 als nichtig einschätzte. Demgemäss ist es auch richtig, dass die Mieterin Anspruch hat auf Rückzahlung der Nebenkosten, die gestützt auf die nichtigen Nachträge Nr. 4 und Nr. 5 geleistet wurden.
4.1 Aus diesen Erwägungen folgt, dass das Zivilgericht die Vermieterin zu Recht zur Rückzahlung von Nebenkosten in der Höhe von CHF 30'000.– verpflichtet hat. Demgemäss ist der angefochtene Zivilgerichtsentscheid zu bestätigen und die von der Vermieterin dagegen erhobene Berufung abzuweisen.
4.2 Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt grundsätzlich die Vermieterin die Prozesskosten des erst- und zweitinstanzlichen Verfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
In Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, betragen die Gerichtskosten zwischen CHF 200.– und CHF 500.– bei einer Nettomonatsmiete bis CHF 2'500.– bei Wohnungsmiete und bis CHF 3'500.– bei Geschäftsmiete (§ 2a Abs. 2 des Gesetzes über die Gerichtsgebühren [Gerichtsgebührengesetz, SG 154.800]). Im vorliegenden Fall beträgt der Nettomonatsmietzins CHF 6'312.–. Demgemäss ist § 2a Abs. 2 des Gerichtsgebührengesetzes nicht anwendbar. Anwendung findet vielmehr § 5 des Gerichtsgebührenreglements (GGR, SG 154.810). Daraus ergeben sich zweitinstanzliche Gerichtskosten von CHF 3'000.– (§ 5 und § 12 GGR).
In Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die – wie das vorliegende Verfahren – ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, werden keine Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1 Gerichtsgebührengesetz).
Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):
://: Die Berufung gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 7. März 2022 (MG.2020.41) wird abgewiesen.
Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 3'000.–.
Mitteilung an:
Berufungsklägerin
Berufungsbeklagte
Zivilgericht Basel-Stadt
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Der Gerichtsschreiber
lic. iur. Johannes Hermann
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.