Bewertung Grundstück B____

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht Dreiergericht

VD.2021.224

URTEIL

vom 30. Juni 2022

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger, lic. iur. André Equey, MLaw Anja Dillena

und Gerichtsschreiberin Dr. Michèle Guth

Beteiligte

A____ Rekurrent

[...]

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

gegen

Steuerverwaltung Basel-Stadt

Rechtsdienst, Fischmarkt 10, 4001 Basel

Gegenstand

Rekurs gegen einen Beschluss der Steuerrekurskommission

vom 27. Mai 2021

betreffend Bewertung Grundstück B____

Sachverhalt

A____ ist Eigentümer des selbstgenutzten Grundstücks B____. Im Rahmen der allgemeinen Neubewertung der selbstgenutzten Liegenschaften per 31. Dezember 2016 setzte die Steuerverwaltung mit Verfügung vom 15. Dezember 2016 den Vermögenssteuerwert der Liegenschaft von A____ ab der Steuerperiode 2016 neu auf CHF 2’286’000.– fest.

Die von A____ dagegen erhobene Einsprache wurde von der Steuerverwaltung mit Entscheid vom 31. Januar 2018 abgewiesen. Gegen diesen Entscheid erhob A____ Rekurs bei der Steuerrekurskommission. Diese sistierte das Verfahren vom 17. Januar 2019 bis zum 16. Dezember 2019 und wies den Rekurs sodann mit Entscheid vom 27. Mai 2021 kostenfällig ab.

Gegen diesen am 6. September 2021 versandten Entscheid der Steuerrekurskommission richtet sich der mit Eingabe vom 30. September 2021 erhobene und begründete Rekurs von A____. Mit seinem Rekurs beantragt er die bezüglich des verwaltungsgerichtlichen wie auch der beiden vorinstanzlichen Verfahren kosten- und entschädigungsfällige Aufhebung des angefochtenen Entscheids der Steuerrekurskommission Basel-Stadt vom 27. Mai 2021 und der Verfügung der Steuerverwaltung Basel-Stadt vom 15. Dezember 2016 betreffend die Neubewertung des selbstbewohnten Grundstücks B____, ab Steuerperiode 2016 und die Festlegung des Vermögenssteuerwerts auf den Betrag von CHF 1’472’000.–. Eventualiter verlangt er die Rückweisung der Sache zur Neufestsetzung eines tieferen Vermögenssteuerwerts. In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragt er neben dem Beizug der Vorakten, dass ihm Akteneinsicht in sämtliche Bewertungsgrundlagen zur angefochtenen Verfügung der Steuerverwaltung vom 15. Dezember 2016 zu gewähren sei. Weiter verlangt er die Ermittlung der «Marktmiete des Grundstücks» und gestützt darauf die Bezifferung des Vermögenssteuerwerts seines Grundstücks gemäss geltender Praxis für den Fall der Vermietung. Schliesslich sei ihm nach Akteneinsicht in die Bewertungsgrundlagen und nach Ermittlung der Marktmiete eine angemessene Frist zur Ergänzung der Begründung des vorliegenden Rekurses anzusetzen.

Mit Eingabe vom 27. Oktober 2021 verzichtete die Steuerrekurskommission auf eine Vernehmlassung zum Rekurs und beantragte unter Verweis auf den angefochtenen Entscheid dessen Abweisung. Die Eingabe der Steuerrekurskommission und der Beizug der Vorakten ist dem Rekurrenten mit Verfügung vom 18. November 2021 zur Kenntnis gebracht worden.

Die Einzelheiten der Parteistandpunkte sowie die Tatsachen ergeben sich, soweit sie für den zu fällenden Entscheid von Bedeutung sind, aus dem angefochtenen Entscheid und den nachfolgenden Erwägungen. Das vorliegende Urteil ist unter Beizug der Akten auf dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

1.1 Gegen Entscheide der Steuerrekurskommission als vom Regierungsrat gewählte Kommission kann bezüglich der kantonalen Steuern Rekurs an das Verwaltungsgericht erhoben werden (§ 171 des Steuergesetzes [StG, SG 640.100]; § 10 Abs. 1 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsrechtspflege [VRPG, SG 270.100]). Zuständig ist das Dreiergericht (§ 92 Abs. 1 Ziff. 11 des Gerichtsorganisationsgesetzes [SG 154.100]). Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen des VRPG, soweit das Steuergesetz keine spezielle Vorschrift enthält (§ 171 Abs. 4 StG).

1.2

1.2.1 Zum Rekurs ist legitimiert, wer durch die angefochtene Verfügung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Abänderung hat (§ 13 Abs. 1 VRPG). Dies trifft auf den Rekurrenten als Adressaten des angefochtenen Entscheids und Eigentümer des bewerteten Grundstücks zu. Der Rekurs wurde rechtzeitig eingereicht und begründet (§ 171 Abs. 2 i.V.m. § 164 Abs. 2 StG), weshalb darauf einzutreten ist.

1.2.2 Die rekurrierende Partei hat nach der Praxis des Verwaltungsgerichts ihren Standpunkt in der Rekursbegründung substantiiert vorzutragen und sich mit den Erwägungen im angefochtenen Entscheid auseinandersetzen. Aus der Rekursbegründung muss hervorgehen, weshalb der angefochtene Entscheid antragsgemäss aufgehoben oder abgeändert werden soll. Das Verwaltungsgericht prüft einen angefochtenen Entscheid nicht von sich aus unter allen in Frage kommenden Aspekten, sondern untersucht dem Rügeprinzip entsprechend nur die rechtzeitig und konkret vorgebrachten Beanstandungen (Wullschleger/Schröder, Praktische Fragen des Verwaltungsprozesses im Kanton Basel-Stadt, in: BJM 2005, S. 277, 305; VGE VD.2017.176 vom 28. Februar 2018 m.H.).

1.3 Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich nach der allgemeinen Bestimmung von § 8 VRPG, da das Steuergesetz keine speziellen Vorschriften über das Rekursverfahren vor dem Verwaltungsgericht enthält (siehe § 171 StG). Demnach prüft das Gericht insbesondere, ob die Vorinstanz das öffentliche Recht nicht oder nicht richtig angewandt, den Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder Verfahrensvorschriften verletzt oder von dem ihr zustehenden Ermessen einen unzulässigen Gebrauch gemacht hat.

Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens ist die mit Verfügung vom 15. Dezember 2016 mit Wirkung ab der Steuerperiode 2016 vorgenommene und mit Einspracheentscheid vom 31. Januar 2018 von der Steuerverwaltung bestätigte Ermittlung des Vermögenssteuerwerts der vom Rekurrenten selbst genutzten Liegenschaft B____. Im Rahmen der allgemeinen Neubewertung der selbstgenutzten Liegenschaften per 31. Dezember 2016 setzte die Steuerverwaltung den Vermögenssteuerwert der Liegenschaft ab der Steuerperiode 2016 neu auf CHF 2’286’000.– fest, welcher mit dem angefochtenen Entscheid der Steuerrekurskommission bestätigt worden ist.

Mit seinem Rekurs rügt der Rekurrent in formeller Hinsicht vorab in verschiedener Hinsicht eine Verletzung seines rechtlichen Gehörs.

3.1 Zunächst macht er eine Verletzung seines Rechts geltend, in alle den Entscheid betreffenden Akten Einsicht zu nehmen.

3.1.1 Der Rekurrent hält diesbezüglich an seiner Rüge einer Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör fest, weil ihm die zahlenmässigen Grundlagen der bei selbstbewohntem Wohneigentum per 2016 verfügten grossen Erhöhung der Vermögenssteuerwerte nicht vollständig offengelegt worden seien. Er macht geltend, bereits vor Einreichung der Einsprachebegründung Akteneinsicht verlangt zu haben, die ihm nicht gewährt worden sei. Somit seien ihm die massgeblichen Bewertungsparameter für die Ermittlung des absoluten Landwerts nicht offengelegt worden.

3.1.2 Das in § 143 StG konkretisierte Akteneinsichtsrecht stellt einen Teilgehalt des in Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV, SR 101) verankerten Anspruchs auf rechtliches Gehör dar, das den Parteien im Verfahren ermöglichen soll, ihre Mitwirkungsrechte wirksam und sachbezogen wahrnehmen zu können (VGE VD.2018.44 vom 22. März 2019 E. 1.6.2). Es gewährt demgemäss ein grundsätzlich unbeschränktes Recht, in alle verfahrensbezogenen Akten Einsicht zu nehmen, die geeignet sind, Grundlage des Entscheids zu bilden (zum Ganzen Rhinow/Koller/Kiss/Thurnherr/Brühl-Moser, Öffentliches Prozessrecht, Grundlagen und Bundesrechtspflege, 4. Auflage, Basel 2021, Rz. 322 mit Verweis auf BGE 129 I 85 E. 4.1 S. 88 f.; vgl. BGE 132 V 387 E. 3.2 S. 389, 121 I 225 E. 2a S. 227, 126 I 7 E. 2b S. 10, in: Pra 90 [2001] Nr. 57). Gemäss der Rechtsprechung vermittelt die verfassungsmässige Garantie insbesondere das Recht, am Sitz der Behörde Einsicht in die Akten zu nehmen, daraus Notizen anzufertigen und Fotokopien zu erstellen, sofern sich daraus für die Behörde kein übermässiger Aufwand ergibt (BGE 126 I 7 E. 2b S. 10, in: Pra 90 [2001] Nr. 57, 122 I 109 E. 2b S. 112, mit Hinweisen). Entsprechend sind die steuerpflichtigen Personen berechtigt, in die von ihnen eingereichten oder von ihnen unterzeichneten Akten ohne Einschränkung Einsicht zu nehmen (§ 143 Abs. 1 StG), während ihnen die übrigen Akten zur Einsicht offenstehen, sofern die Ermittlung des Sachverhalts abgeschlossen ist und soweit nicht öffentliche oder private Interessen entgegenstehen (§ 143 Abs. 2 StG). Seine Grenzen findet das Akteneinsichtsrecht somit an den öffentlichen Interessen des Staates und berechtigten Geheimhaltungsinteressen Dritter (BGE 121 I 225 E. 2a S. 227, 119 Ib 12 E. 6b S. 20, 113 Ia 1 E. 4a S. 4). Die Wahrnehmung des Akteneinsichtsrechts setzt die Vollständigkeit der Akten voraus. Dessen Korrelat bildet daher die Aktenführungspflicht, nach welcher die Behörden verpflichtet sind, alles aktenkundig zu machen, was zur Sache gehört (VGE VD.2018.44 vom 22. März 2019 E. 1.6.4, VD.2018.221 vom 19. Juni 2019 E. 2.3.1.1 m. H. auf Waldmann, in: Basler Kommentar, 2015, Art. 29 BV N 54, BGE 142 I 86 E. 2.2 S. 89, 130 II 473 E. 4.1 S. 477, 129 I 85 E. 4.1 f. S. 88 ff. und 124 V 372 E. 3b S. 375 f. und 138 V 218 E. 8.1.2). Grundsätzlich erstreckt sich das Einsichtsrecht folglich weder auf Akten eines anderen (nicht die jeweilige Partei betreffenden) Verfahrens noch auf Akten anderer Behörden, solange die entscheidende Behörde sie nicht beizieht oder beizuziehen gedenkt (VGE VD.2019.7–10, je vom 25. September 2019 E. 3.5.1 m.H. auf VD.2017.150 vom 14. Mai 2018 E. 2.2).

3.1.3 Wie das Verwaltungsgericht in den von der Vorinstanz referenzierten Urteilen VGE VD.2019.7–10, je vom 25. September 2019, erwogen hat, hat die Steuerverwaltung auf den Beizug der Akten der Bodenbewertungsstelle und der Gebäudeversicherung aufgrund ihrer Bindung an die Wertermittlungen der sachverständigen Gebäudeversicherung und der sachverständigen Bodenbewertungsstelle gemäss § 46 Abs. 4 und Abs. 7 StG in Verbindung mit § 51 der Steuerverordnung (StV, SG 640.110) verzichtet, wobei die Grundstückeigentümerinnen und -eigentümer bei der Bodenbewertungsstelle eine Richtwertangabe betreffend ihr Grundstück einfordern könnten. Demgegenüber handle es sich bei Vergleichsdaten bezüglich anderer Grundstücke um finanzielle Verhältnisse von Personen, die geschützte Personendaten darstellten, die gemäss § 9 Abs. 1 des Informations- und Datenschutzgesetzes (IDG, SG 153.260) nur bearbeitet werden dürften, wenn dafür eine gesetzliche Grundlage bestehe oder dies zur Erfüllung einer gesetzlichen Aufgabe erforderlich sei. Einzig unter diesen Voraussetzungen sei ohne Einwilligung im Einzelfall auch eine Weitergabe von Personendaten zulässig (§ 21 Abs. 1 IDG). Da die Steuerverwaltung aufgrund der gesetzlichen Regelung nur Kenntnis des Gebäudeversicherungswerts und des absoluten Landwerts gemäss Bodenwertkatalog benötige, habe die Bodenbewertungsstelle nur das Ergebnis der Preisauswertung und dieses bloss in einer Weise bekanntzugeben, die keine Rückschlüsse über die für bestimmte Grundstücke bezahlten Preise gebe. Zumindest soweit der gestützt darauf ermittelte Realwert als plausibel erscheine, benötige die Steuerverwaltung zur Ermittlung des Realwerts selbstgenutzter Liegenschaften neben den genannten Werten daher keine weiteren Unterlagen der Bodenbewertungsstelle und der Gebäudeversicherung (VGE VD.2019.7-10, je vom 25. September 2019 E. 5.3.2 f.).

Weiter ist darauf hinzuweisen, dass das Steuergeheimnis und damit die vermögenssteuerrechtlichen Daten Dritter im Kanton Basel-Stadt verfassungsrechtlichen Schutz geniessen (§ 75 Abs. 3 der Kantonsverfassung [KV, SG 111.100]; VGE VD.2014.100 vom 8. Oktober 2014 E. 4.3). Aufgrund des Gesagten besteht kein Grund, dem Rekurrenten Einblick in die privaten Vermögensdaten Dritter Einblick zu geben. Eine Anonymisierung dieser Daten ist nicht möglich, da sie nur verwertbar sind, wenn sie konkrete Hinweis zu den jeweiligen Grundstückgeschäften und damit zur Käufer- und Verkäuferschaft erlauben. Diese sind verpflichtet, den Behörden diese Angaben zu ihren Vermögensverhältnissen offenzulegen. Diese nicht verfahrensbeteiligten Dritten sind aber in ihrem berechtigten Interesse am Schutz dieser Personendaten und damit ihrer Geheimsphäre vor dem Zugriff durch Dritte und damit auch durch den Rekurrenten zu schützen.

3.1.4 Soweit der Rekurrent geltend macht, bloss Einsicht in die massgebenden Bewertungsgrundlagen «in aggregierter Form» zu verlangen, macht er nicht geltend, entsprechende Richtwertangaben von der Bodenbewertungsstelle verlangt aber nicht erhalten zu haben (vgl. dazu VGE VD.2019.7, VD.2019.8, VD.2019.9 und VD.2019.10, alle vom 25. September 2019 E. 5.3.3). Auch konkretisiert er nicht, inwieweit anonymisierte Angaben ohne Bezug zu konkreten Grundstücken für eine Überprüfung der übermittelten Werte dienlich sein können. Soweit der Rekurrent tatsächlich Anlass hätte, den ermittelten Verkehrs- resp. Steuerwert in Frage zu stellen, so könnte er hierfür eine Grundstückschatzung edieren, welche seinen Standpunkt untermauern könnte (VGE VD.2019.7, VD.2019.8, VD.2019.9 und VD.2019.10, alle vom 25. September 2019 E. 5.3.3). Dies unterlässt er.

3.2

3.2.1 Weiter macht der Rekurrent eine Nichtbehandlung entscheidungswesentlicher Argumente und eine mangelhafte Begründung des angefochtenen Entscheids geltend.

3.2.2 Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV fliesst auch der Anspruch auf Begründung eines Entscheids in einer Art und Weise, die sich mit den Vorbringen der betroffenen Person auseinandersetzt, sodass daraus die Überlegungen hervorgehen, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid abstützt. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich die betroffene Partei über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. Die Begründungspflicht wird allerdings nicht bereits dadurch verletzt, dass sich die Behörde nicht mit allen Parteistandpunkten einlässlich befasst und nicht jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Die Entscheidbehörde darf sich auf die für den Entscheid wesentlichen Argumente beschränken (VGE VD.2021.30 vom 17. Februar 2022 E. 4.3 m.H. auf VGE VD.2019.184 vom 2. Dezember 2019 E. 2.2, VD.2015.222 und 223 vom 2. Juni 2016 E. 2.5.1; BGE 137 II 266 E. 3.2 S. 270, 134 I 83 E. 4.1 S. 88, 133 III 439 E. 3.3 S. 445; Rhinow/Koller/Kiss/Thurnherr/Brühl-Moser, a.a.O., Rz. 343 ff.).

3.2.3 Die Vorinstanz ist im angefochtenen Entscheid ausführlich auf das Argument des Rekurrenten eingegangen, dass die Bewertung von selbstbewohnten und vermieteten Liegenschaften nach unterschiedlichen Methoden eine Verletzung des verfassungsmässigen Rechts auf Gleichbehandlung bewirken würde (vgl. angefochtener Entscheid E. 6 b und c). Die Rügen der Diskriminierung des selbstgenutzten Grundeigentums einerseits und einer Verletzung des Grundsatzes der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit anderseits hat der Rekurrent mit seiner Rekursbegründung im vorinstanzlichen Verfahren ebenfalls auf die Anwendung verschiedener Methoden für die Grundstückbewertung bei vermieteten und selbstgenutzten Liegenschaften bezogen (vgl. vorinstanzliche Rekursbegründung Ziff. 83 ff. sowie Ziff. 95 i.V.m. Ziff. 37 ff.). Auch wenn sich die Vorinstanz nicht explizit auf diese rechtlichen Rügen bezogen hat, hat sie sich damit in genügender Weise mit ihnen in der Sache auseinandergesetzt. Keinen direkten Bezug hat die Vorinstanz auf die Berufung des Rekurrenten auf die verfassungsrechtlichen Bestimmungen über die Wohneigentums- respektive Selbstvorsorgeförderung in Art. 108 Abs. 1 BV, Art. 111 Abs. 4 BV und § 123 Abs. 2 KV genommen. Sie hat sich mit ihrem Entscheid aber mit den aus ihrer Sicht massgebenden Grundsätzen der Vermögensbewertung eingehend auseinandergesetzt. E contrario geht daraus hervor, dass sie diese verfassungsrechtlichen Bestimmungen bei der Bewertung von selbstgenutzten Wohneigentum nicht besonders berücksichtigen wollte. Damit war dem Rekurrenten auch in diesem Punkt ohne Weiteres ein Weiterzug an das Verwaltungsgericht möglich. Es liegt daher keine Verletzung der verfassungsrechtlichen Begründungspflicht als Teilgehalt des Anspruchs auf rechtliches Gehör vor.

4.1 Wie von der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid in rechtlicher Hinsicht in der Sache erwogen worden ist, wird das Vermögen gemäss Art. 14 Abs. 1 des Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG, SR 642.14) zum Verkehrswert bewertet, wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. Das Bundesrecht äussert sich nicht dazu, nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist. Den Kantonen verbleibt bei der Wahl der anzuwendenden Methode ein grosser Regelungs- und Anwendungsspielraum, wobei sie eigentumspolitische Aspekte mitberücksichtigen können (BGE 128 I 240 E. 3.1 S. 248). Das Bundesrecht belässt ihnen diesbezüglich einen grossen Autonomiebereich und schreibt kein bestimmtes Schätzungsverfahren vor (BGer 2C_422/2016 vom 13. September 2017 E. 5.2, 2C_290/2014 vom 9. September 2014 E. 2.4; Dzamko-Locher/Teuscher, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar StHG, 3. Auflage, Basel 2017, Art. 14 N 28). Unzulässig ist dagegen die Anwendung einer Bewertungsmethode, die auf eine systematische Über- oder Unterbewertung hinauslaufen würde (BGE 134 II 207 E. 3.6 S. 214; BGer 2C_820/2008 vom 23. April 2009 E. 3.1; Dzamko-Locher/Teuscher, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar StHG, 3. Auflage, Basel 2017, Art. 14 N 2, 29; VGE VD.2021.106 vom 18. Februar 2022 E. 3.1,VD.2021.30 vom 17. Februar 2022 E. 2.1, VD.2021.73 vom 17. Februar 2022 E. 3.1, VD.2021.80 vom 16. Februar 2022 E. 4.1, VD.2019.10 vom 25. September 2019 E. 3.1). Dies wird auch vom Rekurrenten explizit anerkannt (Rekursbegründung Ziff. 62).

4.2 Der Verkehrswert bestimmt sich nach dem objektiven Marktwert eines Vermögenswerts, den ein Käufer unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre. Massgebend ist eine technische bzw. rechtlich-objektive Betrachtungsweise (BGer 2C_94 vom 28. August 2015 E. 3.2). Der Verkehrswert im steuerrechtlichen Sinn ist dabei nicht eine mathematisch exakt bestimmbare Grösse, sondern in der Regel ein Schätz- oder Vergleichswert (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307, 128 I 240 E. 3.2.1 S. 249; Kocher, Liegenschaftssteuern, in: Zweifel/Beusch/Oesterhelt [Hrsg.], Immobiliensteuern, Basel 2021, § 28 N 509). Mit jeder Schätzung ist, unabhängig von der angewendeten Methode, ein Streubereich der Ungenauigkeit verbunden. Jede Schätzmethode führt zwangsläufig zu einer gewissen Pauschalierung und Schematisierung und vermag nicht allen Einzelaspekten völlig gerecht zu werden. Dies ist aus praktischen und veranlagungsökonomischen Gründen unvermeidlich und in einem gewissen Ausmass zulässig, auch wenn dabei die rechtsgleiche Behandlung nicht restlos gewährleistet wird (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307, 128 I 240 E. 2.3 S. 243; BGer 2C_834/2015 vom 15. Februar 2016 E. 2.4 f., 2P.36/1999 vom 3. November 2000 E. 2c). Die Methode kommt dort an ihre Grenze, wo ein Missverhältnis zwischen den amtlichen Werten und den ordentlicherweise erzielten Verkaufspreisen besteht (BGer 2A.109/2007 vom 9. August 2007 E. 4.1) deren Anwendung zu klar gesetzwidrigen oder unhaltbaren Ergebnissen führen würde (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307; VGE VD.2021.106 vom 18. Februar 2022 E. 3.2, VD.2021.30 vom 17. Februar 2022 E. 2.2, VD.2019.10 vom 25. September 2019 E. 3.1) respektive ein offensichtlich falsches Schätzungsergebnis resultieren würde (BGE 141 I 113 E. 6.2 S. 117; BGer 2C_68/2021 vom 22. Feburar 2021 E. 3.3.2; Kocher a.a.O., § 28 N 511). Auch dies wird vom Rekurrenten zu Recht explizit anerkannt (Rekursbegründung Ziff. 62), auch wenn er an anderer Stelle geltend macht, der steuerliche Verkehrswert entspreche «praxisgemäss nicht dem Marktwert (=100 %)» (Rekursbegründung Ziff. 130). Darauf wird zurückzukommen sein.

4.3 In Konkretisierung dieses bundesrechtlichen Rahmens sieht § 46 Abs. 4 StG vor, dass Grundstücke zum Verkehrswert bewertet werden, wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. Selbstbewohnte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind auf der Basis des Realwerts zu schätzen. Gemäss § 46 Abs. 7 StG erlässt der Regierungsrat die für eine gleichmässige Besteuerung erforderlichen Bewertungsvorschriften. Auf der Grundlage dieser Delegationsnorm hat der Regierungsrat mit Bezug auf selbstgenutzte Grundstücke bestimmt, dass sich der massgebende Realwert aus dem Gebäudewert und dem Landwert zusammensetzt (§ 51 Abs. 1 StV). Als Gebäudewert gilt dabei der indexierte Gebäudeversicherungswert unter angemessener Berücksichtigung der zustandsabhängigen Altersentwertung gemäss Gebäudeversicherung. Die Altersentwertung beträgt maximal 50 Prozent des Gebäudeversicherungswerts (§ 51 Abs. 2 StV). Der Landwert entspricht dem relativen Landwert, welcher sich aus dem absoluten Landwert gemäss Bodenwertkatalog ableitet und die altersabhängige Nutzungsintensität des Grundstücks durch einen prozentualen Einschlag berücksichtigt. Der Bodenwertkatalog enthält die auf den Erhebungen des kantonalen Grundbuch- und Vermessungsamts basierenden absoluten Landwerte. Diese richten sich nach dem Durchschnitt der Immobilienpreise, welche bei vergleichbaren Verhältnissen in derselben Gegend und Bauzone in den letzten zwei Jahren vor der Bewertung bezahlt wurden. Zum Ausgleich von Schwankungen und Spitzenwerten wird auf diesem Mittelwert ein prozentualer Einschlag gewährt (§ 51 Abs. 3 StV, VGE VD.2021.106 vom 18. Februar 2022 E. 3.3, VD.2021.30 vom 17. Februar 2022 E. 2.3, VD.2019.10 vom 25. September 2019 E. 3.2).

4.4

4.4.1 Im vorliegenden Fall ging die Steuerverwaltung von einem Gebäudeversicherungswert von CHF 1’761’000.– für das Einfamilienhaus und CHF 208’000.– für die Autoboxe aus. Davon zog sie die Altersentwertung entsprechend dem Baujahr mit CHF 677’985.– bzw. CHF 80’080.– ab. Daraus resultierte ein Gebäudewert von insgesamt CHF 1’210’935.–. Für die Berechnung des relativen Landwerts gingen die Vorinstanzen von einem von der Bodenbewertungsstelle festgelegten absoluten Landwert von CHF 1’350.–/m2 aus. Der altersabhängigen Nutzungsintensität trugen sie gemäss der Tabelle der Steuerverwaltung mit einem Einschlag von 62,5 % Rechnung, woraus sich ein relativer Landwert von CHF 843.–/m2 ergab. Aufgrund der 1’200 m2 übersteigenden Grundstückfläche wurde der relative Landwert zudem auf dem 1/3 übersteigenden Teil der Parzelle um 2/3 reduziert. Somit wurden 765.3 m2 zum relativen Landwert von CHF 843.– und 1’530.7 m2 zum reduzierten Landwert von CHF 281.– bewertet. Daraus resultierte insgesamt ein relativer Landwert von CHF 1’075’275.–. Die Vorinstanz stellte fest, dass die Steuerverwaltung dabei die Neubewertung des Grundstücks nach Gesetz und Verordnung vorgenommen habe. Unter Hinweis auf den vom Rekurrenten im Jahr 2010 entrichteten Kaufpreis für seine Liegenschaft von CHF 3’760’000.– kam die Vorinstanz zum Schluss, dass die Bewertung auch nicht überhöht erhöht erscheine und der vom Rekurrenten beantragte Vermögenssteuerwert von CHF 1’472’000.– realitätsfremd erscheine.

4.4.2 Mit Bezug auf den Gebäudewert seiner Liegenschaft macht der Rekurrent geltend, die Steuerverwaltung habe bei der Bewertung auf den Gebäudeversicherungswert 2014 von CHF 1’761’000.– (Gebäudeversicherungsindex 2014: 140.20) abgestellt. Er verfüge demgegenüber bloss über die aktuelle Gebäudeversicherungspolice von 2017. Diese weise einen um CHF 44’000.– tieferen Gebäudewert von CHF 1’717’000.– aus (Gebäudeversicherungsindex 2017: 136.70). Zum Beweis verlangt er die Edition der Gebäudeversicherungspolice 2014 seiner Liegenschaft durch die Steuerverwaltung.

Gemäss § 51 Abs. 2 StV gilt als Gebäudewert der (indexierte) Gebäudeversicherungswert unter angemessener Berücksichtigung der zustandsabhängigen Altersentwertung gemäss Gebäudeversicherung. Die Ermittlung der Gebäudeversicherungswerte erfolgt grundsätzlich für die Gebäudeversicherung durch zwei unabhängige Schatzungsexperten (§ 7 Abs. 1 des Gebäudeversicherungsgesetzes [SG 695.100] i.V.m. § 13 Abs. 1 der Verordnung zum Gebäudeversicherungsgesetz [SG 695.110]). Der Eigentümerschaft obliegt dabei die Prüfung der Richtigkeit des Versicherungswerts auf ihre Richtigkeit, soweit ihr dies zumutbar ist (vgl. § 7 Abs. 2 Gebäudeversicherungsgesetz). Wie bei jeder Sachversicherung ist dabei eine über den durch den Gebäudewert definierten möglichen Schadensumfang hinausgehende Überversicherung ausgeschlossen (vgl. dazu auch Art. 51 des Versicherungsvertragsgesetzes [VVG, SR 221.229.1]). Aufgrund des Stichtagsprinzips ist nicht der Gebäudeversicherungswert gemäss der Police 2017 sondern jener von 2014 massgebend. Der Rekurrent hat im ganzen Verfahren nie konkret bestritten, dass die Gebäudeversicherung per 2014 einen Gebäudeversicherungswert von CHF 1’761’000.– ausgewiesen hat. Aufgrund der fehlenden konkreten Bestreitung hat die entsprechende Feststellung der Vorinstanz daher als anerkannt zu gelten (§ 18 Abs. 1 Satz 4 VRPG). Im Übrigen hat er, obwohl er selber Versicherungsnehmer ist und bereits 2014 Eigentümer der Liegenschaft war, auch im Rechtsmittel darauf verzichtet, die für ihn verfügbare Police einzureichen. Es kann daher auf den von ihm verlangten amtlichen Beizug dieser Police verzichtet werden.

4.4.3

4.4.3.1 Weiter macht der Rekurrrent geltend, dass sich der Wert des steuerbaren Vermögens nach dem Stand am Ende der Steuerperiode bemesse (§ 45 Abs. 1 StG). Bei selbstbewohntem Grundeigentum sei dem jährlich angepassten Gebäudeversicherungswert Rechnung zu tragen. Unter Hinweis auf den Index der Gebäudeversicherung für die Jahre 2009 bis 2018 macht er geltend, dass der Gebäudeversicherungswert von 2016 tiefer ausfalle als der Wert von 2014. Auch im Rahmen eines Massenveranlagungsverfahrens sei es der Steuerverwaltung zuzumuten, den Steuerwert an aktuellen Gebäudeversicherungsindex anzupassen, zumal auch die Gebäudeversicherung im Massenverfahren arbeite. Die Steuerverwaltung müsse daher grundsätzlich jedes Jahr die Anpassung des Gebäudeversicherungswerts bei der Festsetzung des Vermögenssteuerwerts nachführen, ansonsten sie das Stichtagsprinzip gemäss Art. 17 Abs. 1 StHG verletze.

4.4.3.2 Die Vorinstanz erwog diesbezüglich, der Rekurrent verkenne, dass die Verkehrswertfestsetzung für selbstbewohnte Liegenschaften einen unverhältnismässig grossen Aufwand bedeute. Es sei unvermeidlich, dass der Bewertungsstichtag vom Zeitpunkt, ab dem der neue Steuerwert gelte, abweiche. Es sei faktisch nicht möglich, jeweils auf die Werte per Ende der jeweiligen Steuerperiode abzustellen.

4.4.3.3 Darin ist der Vorinstanz zu folgen. Gemäss dem von der Steuerverwaltung bei der Liegenschaftsbewertung per Ende 2016 einheitlich angewandten Merkblatt Neubewertung gilt als Bewertungsstichtag, auf dem die Bewertungsparameter (Gebäudeversicherungswert, Altersentwertung, absoluter Landwert) basieren, der 31. Dezember 2014. Daher war bei allen Neubewertungen aus Rechtsgleichheitsgründen auf den Gebäudeversicherungswert pro 2014 abzustellen. Da die Gebäude von der Gebäudeversicherung periodisch geschätzt und die ermittelten Gebäudeversicherungswerte für die Folgejahre bis zu einer Neuschätzung jeweils mit dem Baukostenindex indexiert werden, wird damit der Gleichbehandlung aller, zu verschiedenen Zeitpunkten von der Gebäudeversicherung geschatzten Liegenschaften Rechnung getragen. Da dieser Gebäudeversicherungswert aber nicht unmittelbar als massgebender Gebäudewert gilt, sondern dieser vielmehr durch die pauschal zu ermittelnde Altersentwertung bestimmt wird, bleibt die Schätzung des Vermögenswertes unter einheitlicher Berücksichtigung des Gebäudeversicherungswerts pro 2014 aufgrund des grossen Regelungs- und Anwendungsspielraums bei der Bestimmung der Schatzungsmethode wie auch der aus praktischen und veranlagungsökonomischen Gründen folgenden Notwendigkeit einer gewissen Pauschalierung und Schematisierung zulässig (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307, 128 I 240 E. 2.3 S. 243; BGer 2C_834/2015 vom 15. Februar 2016 E. 2.4 f.; 2P.36/1999 vom 3. November 2000 E. 2c; VGE VD.2019.7, VD.2019.8, VD.2019.9, VD.2019.10, alle vom 25. September 2019 E. 3.1; sowie oben E. 4.1).

Entgegen der Auffassung des Rekurrenten ist bei der Vermögensbesteuerung von Liegenschaften auch keine jährliche Anpassung der Steuerwerte erforderlich. Zweck einer Bewertungsverfügung ist es vielmehr, solange auf alle betroffenen Veranlagungsverfügungen auszustrahlen und die Werte zu fixieren, bis die Verhältnisse eine Neubewertung erfordern (BGer 2C_1123/2018 vom 8. Januar 2019 E. 3.2.3; Kocher, a.a.O., § 28 N 501). Zudem ist das Stichtagsprinzip bei der Wertbestimmung von Liegenschaften insoweit nicht wörtlich zu nehmen, als ein gewisser Beobachtungszeitraum herangezogen werden darf, solange nur die Verhältnisse gleichbleibend sind (BGer 2C_68/2021 vom 22. Februar 2021 E. 3.3.6; Kocher, a.a.O., § 28 N 510). Nichts anderes folgt auch aus der Feststellung von König/Maduz, wonach es den Kantonen gemäss Art. 17 Abs. 1 und 15 Abs. 2 StHG harmonisierungsrechtlich nicht erlaubt sei, das Vermögen in grösseren zeitlichen Intervallen als einem Jahr zu bewerten (König/Maduz, in: Zweifel/Beusch (Hrsg.), Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, 3. Aufl., Basel 2017, Art. 17 N 2). Diese Aussage bezieht sich offensichtlich auf den Vermögensbestand und die Bewertung von Vermögenswerten mit einem einfach feststellbaren Vermögenswert (z.B. börsenkotierte Aktien), nicht aber auf Liegenschaften, deren Vermögenswert mit einer Bewertungsverfügung festgestellt wird. Nichts anderes ergibt sich auch aus BGE 131 I 291 E. 2.5.3 S. 300, auf den die Autoren Bezug nehmen, wird doch in diesem Entscheid keine jährliche Neubewertung sämtlicher im Kanton liegenden Grundstücke verlangt.

4.4.3.4 Daraus folgt, dass auch keine Anhaltspunkte für eine unzutreffende Bemessung des Gebäudewerts bei der Bewertung der Liegenschaft vorliegen. Zurückzukommen ist auf den diesbezüglich geltend gemachten Aspekt der Gleichbehandlung mit vermietetem Grundeigentum.

4.4.4 Mit seinem Rekurs rügt der Rekurrent sodann, die Steuerverwaltung habe keinen Beweis beigebracht, nicht einmal glaubhaft gemacht, dass der absolute Landwert korrekt ermittelt worden sei. Die Ermittlung des absoluten Landwerts müsse aus Gründen der Statistik auf einer ausreichend grossen Zahl von Transaktionen beruhen.

Zur Bestimmung des relativen Landwerts stützte sich die Steuerverwaltung auf den absoluten Landwert gemäss Bodenwertkatalog der Bodenbewertungsstelle des kantonalen Grundbuch- und Vermessungsamts ab. Für deren Berechnung stehen dieser die Bodenpreissammlung aller im Kanton erfolgten Transaktionspreise von bebauten und unbebauten Grundstücken zur Verfügung. Wie das Verwaltungsgericht festgestellt hat, hat die Grundstückeigentümerschaft die Möglichkeit, bei der Bodenbewertungsstelle selber eine Richtwertangabe betreffend ihr Grundstück einfordern zu können. Ohne konkrete Hinweise seitens der steuerpflichtigen Person seien deshalb im Verfahren der Massenverwaltung aufgrund des Schematismus bei der Ermittlung des Schätzwertes keine Unterlagen zu Vergleichsliegenschaften einzuholen. Zudem kann die Steuerrekurskommission auf konkrete Hinweise für eine Überbewertung einer Liegenschaft ergänzende Auskünfte bei der Bodenbewertungsstelle über die Preisauswertungen als sogenannte Richtwertangaben vortragen. Das Gericht stützte sich dabei auf die im Abgaberecht geltende Normentheorie in sinngemässer Anwendung von Art. 8 des Zivilgesetzbuches (ZGB, SR 210), wonach der steuerpflichtigen Person für steueraufhebende oder -mindernde Tatsachen die objektive Beweislast zukommt, während die Steuerbehörde jene für steuerbegründende und -erhöhende Tatsachen trifft (Locher, Kommentar zum Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, III. Teil, Art. 102 – 222 DBG, Basel 2015, Einführung zu Art. 109 ff. N 11 und Einführung zu Art. 122 ff. N 36; Behnisch, Die Verfahrensmaximen und ihre Auswirkungen auf das Beweisrecht im Steuerrecht [dargestellt am Beispiel der direkten Bundessteuer], in: ASA 56 [1987/1988], S. 577, 624 ff.; Zweifel/Casanova/Beusch/Hunziker, Schweizerisches Steuerverfahrensrecht Direkte Steuern, 2. Auflage, Zürich 2018, § 14 N 3 und § 19 N 8; BGE 140 II 248 E. 3.5 S. 252; 121 II 257 E. 4c/aa S. 266; vgl. VGE VD.2016.2 und 3 vom 17. September 2016 E. 3.2.2, VD.2016.135 vom 20. Oktober 2016 E. 2.1). Diese Beweislastverteilung setzt dabei voraus, dass der den steuerpflichtigen Personen obliegende Beweis für sie leistbar ist (Zweifel/Casanova/Beusch/Hunziker, a.a.O., § 19 N 9). Der Rekurrent hätte daher der Steuerverwaltung im gesetzlich vorgesehenen, schematischen Verfahren dem auf der Grundlage der von der Bodenbewertungsstelle ermittelten Werte errechneten Steuerwert konkrete Anhaltspunkte für ein deutliches Abweichen des ermittelten Steuerwerts vom tatsächlichen Verkehrswert ihrer Liegenschaft, etwa aufgrund einer privaten Liegenschaftsschatzung, entgegen zu halten (VGE VD.2021.30 vom 17. Februar 2022 E. 3.2.1 m.H. auf VD.2019.10 vom 25. September 2019 E. 5.3.2 f.). Auch in anderen Verfahren wurde festgestellt, dass der Bodenbewertungstelle mit Bezug auf einzelne, von der Steuerverwaltung bewertete Grundstücke auch konkrete Einwände zur weiteren Prüfung unterbreitet werden können (vgl. VGE VD.2021.80 vom 16. Februar 2022 E. 4.5). Dies hat der Rekurrent unterlassen. Er hat auch sonst keine konkreten Rügen erhoben, welche die Einholung ergänzender Auskünfte bei der Bodenbewertungsstelle erforderlich gemacht hätten.

4.4.5 Schliesslich stellt sich der Rekurrent auf den Standpunkt, dass nicht ersichtlich sei, ob und inwiefern die Überhitzung des lokalen Immobilienmarkts angemessen korrigiert worden sei. Da in […] nachweislich nur sehr wenige Transaktionen als Bewertungsreferenz herangezogen werden könnten, müsse beim absoluten Landwert eine Korrektur nach unten vorgenommen werden. Zudem belege der UBS Swiss Real Estate Bubble Index (act. 3/17–19), dass sich in den letzten Jahren ein «Blasenrisiko» aufgebaut habe und eine temporäre Überbewertung der Grundstücke bestehe. Nach der Diagnose der UBS würden Basel und […] dabei als «Risikozone» gelten. Es würden auf dem Markt unbeachtliche Spekulationspreise bezahlt. Deshalb taugten die wenigen Käufe im hier interessierenden Perimeter von […] in der Zeit von 2013 bis 2015 a priori nicht.

Auch darin kann dem Rekurrenten nicht gefolgt werden. Er legt auch in diesem Zusammenhang nicht ansatzweise dar, wieso ein Grundstückwert, welcher trotz steigender Bodenpreise um rund 40 % unter dem sechs Jahre zuvor von dem Rekurrenten selbst bezahlten Kaufpreis einen in den Jahren 2013 bis 2015 überhitzten Liegenschaftsmarkt widerspiegle. Dabei ist zu beachten, dass ein Steuerwert, der in der Regel 60 Prozent des Marktwertes oder 70 Prozent des Schätzwerts entspricht, bundesrechtswidrig ist (BGer 2C_418/2020 vom 21. Dezember 2021 E. 4.4.9).

4.5 Zusammenfassend ist daher festzustellen, dass keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der von der Steuerverwaltung ermittelte Steuerwert der Liegenschaft des Rekurrenten zu dessen Nachteil von ihrem tatsächlichen Verkehrswert massgebend abweicht.

Der Rekurrent macht mit seinem Rekurs aber weiterhin geltend, dass der so ermittelte Vermögenswert seiner Liegenschaft zu einer systematischen Benachteiligung des Selbstbewohnens führe.

5.1 Die Vorinstanz hat dazu erwogen, das Gleichbehandlungsgebot gemäss Art. 8 Abs. 1 BV gebiete die gleiche Behandlung von Gleichem nach Massgabe seiner Gleichheit und die ungleiche Behandlung von Ungleichem nach Massgabe seiner Ungleichheit. Es werde verletzt, wenn ein Erlass rechtliche Unterscheidungen treffe, für die ein vernünftiger Grund in den zu regelnden Verhältnissen nicht ersichtlich sei oder Unterscheidungen unterlasse, die sich aufgrund der Verhältnisse aufdrängten (vgl. statt vieler bspw. BGE 138 I 225 E. 3.6.1). Nach geltender Rechtsprechung stelle es jedoch keine unzulässige Ungleichbehandlung dar, wenn eine vermietete Liegenschaft nach dem Ertragswert und eine selbstgenutzte Liegenschaft nach dem Realwert bewertet werde. Die Regelung, wonach vermietete Liegenschaften einerseits und selbstgenutzte Grundstücke andererseits unterschiedlich bewertet würden, sei auch nach den Vorgaben des harmonisierten Steuerrechts nicht zu beanstanden (vgl. dazu bspw. Entscheid der Steuerrekurskommission Nr. 43/2003 vom 18. September 2003, in: BStPra XVIII, 3/2016, S. 231 ff.). Bei selbstbewohnten Liegenschaften könne kein Ertragswert anhand der effektiven Erträgnisse in Betracht kommen, da solche Erträge eben gerade nicht erzielt würden. Selbstbewohnte Einfamilienhäuser seien zudem im Gegensatz zu Mehrfamilienhäusern keine Renditeobjekte und entsprechend auch keine Investitionsgüter, sondern Konsumgüter. Somit seien sie in Bezug auf den Vermögenssteuerwert auch nicht vergleichbar. Entsprechend seien die unterschiedlichen Bewertungsmethoden aus steuerlicher Optik sachlich gerechtfertigt, weshalb der Grundsatz der Rechtsgleichheit nicht verletzt werde. Entsprechend seien auch die Verfahrensanträge des Rekurrenten, wonach die Marktmiete des Grundstücks zu ermitteln und der Vermögenssteuerwert des Grundstücks im Falle der Fremdnutzung zu beziffern sei, abzuweisen.

5.2 Mit seinem Rekurs hält der Rekurrent an seinem Standpunkt fest, dass die Bewertung von vermieteten und selbstbewohnten Grundstücken nach gleichen Grundsätzen erfolgen müsse. Er macht geltend, dass die angefochtene Festsetzung des Vermögenssteuerwerts massiv und systematisch finanziell ungünstiger als bei Vermietung zur Marktmiete sei. Der Vermögenssteuerwert seines selbstbewohnten Eigenheims dürfe daher nicht höher festgesetzt werden, als wenn er dieses zur möglichen Marktmiete vermieten würde. Es sei rechtlich unzulässig, dass die Steuer­verwaltung bei selbstbewohntem Wohneigentum zur Ermittlung der steuerbaren Eigenmiete (beim Selbstbewohnen) einen Zinssatz von 3,5 % anwende, während beim gleichen Objekt im Falle der Vermietung der Zinssatz von 6,5 % als Kapitalisierungszinssatz zur Ermittlung des Vermögenssteuerwerts aus dem erzielten Nettomietzins gelte. Es würden damit durch die Anwendung von unterschiedlichen Zins­sätzen für identische – und auch für vergleichbare – Wohnobjekte jeweils zum Nachteil des selbstbewohnten Wohneigentums nicht zu rechtfertigende und nicht auflösbare Widersprüche sowie Diskrepanzen resultieren. Zum Vergleich macht er geltend, dass die Eigenmiete seiner Liegenschaft B____ aufgrund des angefochtenen Vermögenssteuersatzes gemäss dem Eigenmietwertsatz gemäss § 16 Abs. 1 StV von 3,5 % in der Steuerperiode 2016 CHF 80’010.– pro Jahr betragen würde. Ein solcher Mietzins sei aber reine Theorie und lasse sich am Markt nicht erzielen, weshalb die Steuerverwaltung die Eigenmiete bei CHF 67’000. – deckle. Für das Grundstück des Rekurrenten bestehe kein eigentlicher Markt. Die einzigen, im näheren Umfeld zur Liegenschaft am Markt zur Vermietung angebotenen Immobilien waren Ende 2016 die Liegenschaften [...] mit einer Grundstückfläche von 2’469 m2 und [...] für einen monatlichen Mietzins von CHF 5’700.– bzw. CHF 5’000.–. Bei einem Netto-Mietertrag von CHF 5’700.– pro Monat bzw. CHF 68’400.– pro Jahr resultiere ein Vermögenssteuerwert von «nur» CHF 1’052’000.–, d.h. nur rund 46 % des angefochtenen neuen Vermögenssteuerwert der Liegenschaft des Rekurrenten von CHF 2’286’000.–. Daraus leitet der Rekurrent eine Verletzung des Rechtsgleichgebots durch eine systematische Benachteiligung des Selbstbewohnens und eine diskriminierende Bewertungspraxis von selbstgenutztem im Vergleich zu vermietetem Wohneigentum im Kanton Basel-Stadt ab. Er verlangt daher, dass der Vermögenssteuerwert seiner Liegenschaft auch im Fall des Selbstbewohnens maximal so hoch festgesetzt wird, wie wenn er diese zu Marktkonditionen vermieten würde.

5.3 Die Argumentation des Rekurrenten beruht auf der unzutreffenden Annahme, dass es sich bei vermietetem und selbstgenutztem Wohneigentum um vergleichbare Sachverhalte handelt. Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden, wie sich sogleich zeigen wird. Folglich erübrigt sich, den Marktmietwert des Grundstücks des Rekurrenten antragsgemäss zu ermitteln.

5.3.1 Nach Art. 8 Abs. 1 BV ist Gleiches nach Massgabe seiner Gleichheit gleich zu behandeln, bestehenden Ungleichheiten umgekehrt aber auch durch rechtlich differenzierte Behandlung Rechnung zu tragen. Der Anspruch auf rechtsgleiche Behandlung wird also verletzt, wenn hinsichtlich einer entscheidwesentlichen Tatsache rechtliche Unterscheidungen getroffen werden, für die ein vernünftiger Grund in den zu regelnden Verhältnissen nicht ersichtlich ist, oder wenn Unterscheidungen unterlassen werden, die aufgrund der Verhältnisse hätten getroffen werden müssen (BGer 2C_681/2020 vom 25. Juni 2021 E. 5.1 m.H. auf BGE 147 I 73 E. 6.1; 145 II 206 E. 2.4.1; 143 V 139 E. 6.2.3). Auf dem Gebiet der Steuern wird das allgemeine Gleichbehandlungsgebot durch die Grundsätze der Allgemeinheit und Gleichmässigkeit der Besteuerung sowie durch den Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2 BV) konkretisiert. Danach sind Steuerpflichtige in gleichen wirtschaftlichen Verhältnissen gleich zu besteuern und müssen wesentliche Ungleichheiten in den tatsächlichen Verhältnissen zu entsprechend unterschiedlichen Steuerbelastungen führen (BGE 136 I 49 E. 5.2 S. 59 f. mit Hinweisen; BGer 2C_681/2020 vom 25. Juni 2021 E. 5.1). Der Gesetzgeber hat aber im Abgaberecht innerhalb der Schranken der Verfassung weitgehende Gestaltungsfreiheit. Die Rechtsgleichheit ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht schon verletzt, wenn der Gesetzgeber Lösungen trifft, die nicht in jeder Hinsicht einem bestimmten, wirtschaftlichen, juristischen oder finanzwirtschaftlichen System folgen (BGE 126 I 76 E. 2a S. 78 mit Hinweisen). Eine mathematisch exakte Gleichbehandlung jedes einzelnen Steuerpflichtigen ist aus praktischen Gründen nicht erreichbar. Deshalb ist eine gewisse Schematisierung und Pauschalisierung des Abgaberechts unausweichlich und deshalb auch zulässig. Soweit keine absolute Gleichbehandlung erzielt werden kann, genügt es, wenn die gesetzliche Regelung nicht in genereller Weise zu einer wesentlich stärkeren Belastung oder systematischen Benachteiligung bestimmter Gruppen von Steuerpflichtigen führt (VGE VD.2014.143 vom 26. Juni 2015 m.H. auf BGE 131 I 291 E. 3.2.1 S. 306 f. m.H.; BGer 2C_681/2020 vom 25. Juni 2021 E. 5.1 m.H. auf BGE 141 II 338 E. 4.5; 133 II 305 E. 5.1; 128 I 240 E. 2.3; 125 I 65 E. 3c, je mit Hinweisen).

5.3.2 Der Rekurrent rügt vorliegend einen unzulässigen Schematismus aufgrund des aus dem Rechtsgleichheitsgebot abgeleiteten Differenzierungsgebots und wirft den Steuerbehörden diesbezüglich eine Ermessensüberschreitung vor. Wie ausgeführt (E. 4.2) führt jede Schätzmethode zwangsläufig zu einer gewissen Pauschalisierung und Schematisierung und vermag nicht allen Einzelaspekten völlig gerecht zu werden. Wie das Bundesgericht in konstanter Praxis feststellt, gibt es zur Ermittlung eines Verkehrswerts keine einzig anerkannte Bewertungsmethode. Da der steuerrechtliche Verkehrswert nicht einer mathematisch punktgenau bestimmbaren Grösse entspricht, sind zu dessen Bestimmung regelmässig Schätzungen anzustellen, mit denen zwangsläufig eine Streuung und gewisse Ungenauigkeit verbunden ist. Es seien daher der Verkehrswert und der Vermögenssteuerwert von Grundstücken aufgrund vorsichtiger, schematischer Annäherungen festzulegen, auch wenn das dazu führt, dass die so ermittelten Werte in einem gewissen Mass von den tatsächlichen Marktwerten abweichen (BGer 2C_181/2018 vom 12. März 2018 E. 2.2.3 m.H. auf BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307; 128 I 240 E. 3.2.1 S. 249; Kocher, a.a.O., § 28 N 209).

Auf der Grundlage der gesetzlichen Vorgaben in § 46 Abs. 4 StG und § 51 StV erfolgt zwar ein gewisser Schematismus bei der Bewertung von selbstbewohnten Grundstücken. Dabei wird aber den spezifischen Eigenheiten jedes konkreten Grundstücks sowohl bei der Bewertung des Landes wie auch der Wohnbaute angemessen Rechnung getragen. Wie der Rekurrent selber zutreffend geltend macht, wird dabei auch dem konkreten Alter einer Baute sowie ihrem besonderen Schutz wertmindernd Rechnung getragen (§ 51 Abs. 4 StV). Das Gleiche gilt für die konkrete altersabhängige Nutzungsintensität des bewerteten Gebäudes (§ 51 Abs. 3 StV). Schliesslich basiert die Berechnung dem konkreten, von der Gebäudeversicherung geschatzten Gebäudeversicherungswert (§ 51 Abs. 2 StV) und dem auf dem Durchschnitt der Immobilienpreise, welche bei vergleichbaren Verhältnissen in derselben Gegend und Bauzone in den letzten zwei Jahren vor der Bewertung bezahlt worden sind (§ 51 Abs. 3 StV). Damit erfolgt trotz einer gewissen Schematisierung und Pauschalierung eine genügende Differenzierung bei der Bewertung der Steuerwerte selbstgenutzter Grundstücke. Soweit der Rekurrent seine Rüge ungenügender Differenzierung mit einem Vergleich mit dem von ihm bemessenen Steuerwert seiner Liegenschaft im Fall ihrer Vermietung begründet, kann darauf nicht abgestellt werden (s. sogleich).

5.3.3 Gemäss Art. 14 Abs. 1 StHG kann der Ertragswert bei der Bewertung des Verkehrswerts von Vermögenswerten angemessen berücksichtigt werden. Selbstbewohntes Eigentum wirft im Unterschied zu Mietobjekten gerade keinen Ertrag ab. Der Eigenmietwert ist gerade kein Ertrag. Dessen Berücksichtigung bei der Einkommensbesteuerung dient vielmehr allein der Beachtung der Steuergerechtigkeit und des Grundsatzes der Besteuerung nach Massgabe der finanziellen Leistungsfähigkeit gemäss Art. 8 Abs. 1 und Art. 127 Abs. 2 BV, indem sie den bloss Eigentümerinnen und Eigentümern vorbehaltenen Vorteil der Berücksichtigung ihrer Wohnkosten wie der Hypothekarzinsen oder der Unterhaltskosten ausgleicht (vgl. BGE 143 I 137 E. 3.2 S. 140, 131 I 377 E. 2.1 S. 380 f., 123 II 9 E. 3 S. 11 ff. und 112 Ia 240 E. 3c S. 243 ff.; VGE VD.2021.258 vom 21. März 2022 E. 3.3.1). Im Unterschied zu vermieteten Liegenschaften handelt es sich bei selbstgenutztem Wohneigentum daher um ertragsloses Vermögen. Die Anlage in vermietbare und selbstgenutzte Liegenschaften dient daher unterschiedlichen Anlagezwecken. Der Erwerb mag zwar in beiden Fällen der Vermögensanlage dienen, zielt aber bei selbstgenutztem Wohneigentum nicht auf Kapitaleinkommen respektive Rendite.

Wie der Rekurrent selbst geltend macht, besteht für Einfamilienhäuser der gehobensten Wohnklasse eine erschwerte Vermietbarkeit (Rekursbegründung Ziff. 28 f.). Daraus folgt auch, dass für vermietete Einfamilienhäuser nur ein sehr beschränkter Markt existiert, da bloss ein kleiner, wenig repräsentativer Teil der in aller Regel zur Eigennutzung durch die jeweilige Eigentümerschaft bestimmten Einfamilienhäuser vermietet wird (VGE VD.2021.258 vom 21. März 2022 m.H. auf Botschaft zum Steuerpaket 2001, in: BBl 2001 3055 f.). Der Marktwert der primär zur Eigennutzung bestimmten Einfamilienhäuser bestimmt sich daher nicht primär nach dem Ertragswert. Für die Möglichkeit von gehobenem Wohneigentum werden auf dem Markt notorischerweise Erwerbspreise bezahlt, mit denen im Falle einer Vermietung bloss eine im Vergleich zu anderen Liegenschaften unterdurchschnittliche Rendite erzielt werden könnte. Demgegenüber richtet sich der Erwerbspreis von vermietbarem Wohneigentum notorischerweise nach dem erzielbaren Ertrag. Bei dessen Bestimmung sind die aktuellen Mietzinsen aufgrund des obligationenrechtlichen Mietschutzes von Bedeutung (vgl. z.B. Art. 270 des Obligationenrechts [OR, SR 220]).

5.3.4 Wie die Vorinstanz daher zutreffend erwogen hat, ist die unterschiedliche Bewertung von vermieteten Liegenschaften nach dem Ertragswert und von selbstgenutztem Wohneigentum nach dem Realwert somit nicht zu beanstanden (StRKE Nr. 43/2003 vom 18. September 2003, in BStPra XVIII, 3/2016, S. 231 ff.; zustimmend Ramseier, in: Tarolli Schmidt/Villard/Bienz/Jaussi, Kommentar zum Basler Steuergesetz, Basel 2019, § 46 N 38).

5.4

5.4.1 Liegen aber im Unterschied zu dem vom Bundesgericht in dem vom Rekurrenten referenzierten Entscheid BGE 98 Ia 151 beurteilten Sachverhalt einer Reihe von vergleichbaren, selbstbewohnten Nachbarhäusern keine vergleichbaren Sachverhalte vor, so fehlt der mit dem Vergleich der Bewertung von vermieteten und selbstgenutzten Grundstücken begründeten Rüge der Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes resp. der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit gemäss Art. 8 BV die Grundlage. Der Rekurrent kann daher auch aus seiner Berechnung des Vermögenssteuerwerts seiner Liegenschaft im Falle ihrer Vermietung nichts ableiten, da diese gerade nicht vermietet wird, sondern ihrer primären Bestimmung entsprechend der Wohnnutzung durch die Eigentümerschaft dient.

5.4.2 Gleiches gilt auch für die Behauptung einer Diskriminierung von selbstbewohntem Grundeigentum. Der Rekurrent beruft sich in diesem Zusammenhang zu Recht nicht auf den besonderen Diskriminierungsschutz von Art. 8 Abs. 2 BV. Da es notorischerweise kaum vermietete Anwesen in der Art der Liegenschaft des Rekurrenten mit grossem Umschwung im Kanton Basel-Stadt gibt, bei denen im Vergleich zu ihrem Verkehrswert nur eine unterdurchschnittliche Rendite erzielt werden kann, sodass dies aufgrund der Wertbestimmung nach dem Ertragswert zu einem günstigeren Steuerwert führt, kann auch nicht von einer systematischen Schlechterstellung von selbstbewohntem Grundeigentum bei der Vermögensbesteuerung gesprochen werden. Entgegen der verallgemeinernden Argumentation des Rekurrenten zeigt sich die von ihnen beschriebene Diskrepanz denn auch bloss bei Wohnliegenschaften, die dem obersten Luxussegment zugeschrieben werden müssen und von den von ihm als Beispiel genannten Ausnahmen abgesehen auch kaum vermietet werden.

Schliesslich weist der Rekurrent auf Schranken durch verfassungsmässige Förderaufträge hin.

6.1 Zur Begründung macht er geltend, das Regelungsermessen des kantonalen Gesetzgebers werde bei der Grundstücksbewertung für die Vermögenssteuer dahingehend beschränkt, dass ausschliesslich die selbstbewohnende Eigentümerschaft privilegiert, nicht aber im Vergleich zu vermietender Eigentümerschaft schlechter gestellt bzw. benachteiligt werden dürfe. Er bezieht sich dabei als verfassungsrechtliche Förderaufträge auf Art. 108 Abs. 1 BV, Art. 111 Abs. 4 BV sowie § 123 Abs. 2 KV, welche asymmetrische Ermächtigungen zur Abweichung von der Rechtsgleichheit zu Gunsten, aber nicht zu Ungunsten der förderungswürdigen selbstbewohnenden Wohneigentümerschaft bildeten.

6.2

6.2.1 Wie der Rekurrent selbst zutreffend ausführt, verpflichtet Art. 108 Abs. 1 BV den Bund zur Förderung des Erwerbs von Wohnungs- und Hauseigentum, welches dem Eigenbedarf von Privaten dient. Die Bestimmung begründet eine Kompetenz des Bundes. Der verfassungsrechtliche Gesetzgebungs- und Förderauftrag richtet sich allein an den Bund und verpflichtet die Kantone daher nicht unmittelbar, die Förderung auch bei der Vermögensbesteuerung zu berücksichtigen. Der Bund hat darauf verzichtet, den Kantonen gestützt auf diese Kompetenz im Rahmen des Steuerharmonisierungsrechts eine solche Förderpflicht aufzuerlegen. Die Bundeskompetenz ist zwar paralleler Natur (Biaggini, in: BV Kommentar, Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft, 2. Aufl., Zürich 2017, Art. 108 N 3) und schliesst daher eine parallele kantonale Förderung nicht aus. Die Bestimmung verpflichtet die Kantone aber nicht zu einer solchen Förderung.

6.2.2 Demgegenüber verpflichtet Art. 111 Abs. 4 BV den Bund, «in Zusammenarbeit mit den Kantonen die Selbstvorsorge namentlich durch Massnahmen der Steuer- und Eigentumspolitik» zu fördern. Dieser bundesrechtliche Auftrag ist in § 123 Abs. 2 KV als Grundsatz der Besteuerung aufgenommen worden. Diesem Auftrag entspricht die steuerliche Privilegierung des Sparens im Rahmen der sogenannten dritten Säule. Daraus kann aber entgegen der Auffassung des Rekurrenten keine Verpflichtung zu einer bestimmten Form der Privilegierung von selbstbewohntem Wohneigentum abgeleitet werden (vgl. bezüglich der Besteuerung des Eigenmietwerts VGE VD.2021.258 vom 21. März 2022 E. 3.3.2). Vielmehr ist es unzulässig, auf unbeweglichem Vermögen einen generellen, rein eigentumspolitischen Abschlag auf dem Verkehrswert zu gewähren (BGer 2C_418/2020 vom 21. Dezember 2021 E. 4.4.8). Schliesslich ist im Ergebnis mit dem trotz deutlichem Anstieg der Liegenschaftspreise rund 40% unter dem Kaufpreis liegenden Steuerwert der Förderung der Selbstvorsorge Rechnung getragen worden.

6.3 Die entsprechend dem massgebenden kantonalen Gesetzes- und Verordnungsrecht vorgenommene Besteuerung widerspricht daher auch insoweit nicht höherrangigem Recht.

Daraus folgt, dass der Rekurs vollumfänglich abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt der Rekurrent dessen Kosten mit einer Gebühr von CHF 3’500.–.

Demgemäss erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://: Der Rekurs wird abgewiesen.

Der Rekurrent trägt die Gerichtskosten des verwaltungsgerichtlichen Rekursverfahrens mit einer Gebühr von CHF 3’500.–, einschliesslich Auslagen.

Mitteilung an:

Rekurrent

Steuerverwaltung Basel-Stadt

Steuerrekurskommission des Kantons Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Die Gerichtsschreiberin

Dr. Michèle Guth

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.