Rechtsschutz in klaren Fällen
Appellationsgericht
des Kantons Basel-Stadt
Dreiergericht
ZB.2020.3
ENTSCHEID
vom 6. März 2020
Mitwirkende
Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey
und Gerichtsschreiber Dr. Alexander Zürcher
Parteien
A____ Berufungskläger
[...] Gesuchsgegner
gegen
B____ Berufungsbeklagte
[...] Gesuchstellerin
per Adresse [...]
Gegenstand
Berufung gegen einen Entscheid des Zivilgerichts
vom 7. Januar 2020
betreffend Ausweisung
Sachverhalt
Mit Mietvertrag vom 29. Januar 2007 mietete A____ (nachfolgend Mieter) eine 4-Zimmerwohnung im [...] an der [...] sowie den Einstellplatz Nr. [...] an der [...] in [...]. Am 6. Oktober 2014 erwarb die B____ (nachfolgend Vermieterin) die Liegenschaft [...] in [...]. Am 13. August 2019 setzte die Vermieterin dem Mieter unter Kündigungsandrohung nach Art. 257d OR eine Zahlungsfrist von 30 Tagen für den Augustmietzins in Höhe von CHF 1'674.– (Wohnung) und CHF 155.– (Einstellplatz). Am 26. September 2019 kündigte die Vermieterin die beiden Mietverträge über die Wohnung und den Einstellplatz unter Verwendung eines amtlichen Kündigungsformulars mit Hinweis auf Art. 257d OR ausserordentlich per 31. Oktober 2019.
Am 25. November 2019 stellte die Vermieterin ein Ausweisungsgesuch gegen den Mieter und beantragte darin, es sei dem Mieter unter Androhung von Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall zu befehlen, die 4-Zimmerwohnung im [...] und den Einstellplatz AEH [...] unverzüglich zu räumen und der Vermieterin ordnungsgemäss zu übergeben. Die Ausweisung sei zu vollstrecken. Mit Eingabe vom 9. Dezember 2019 ersuchte die Vermieterin um Aufnahme von zwei weiteren Personen in das Ausweisungsverfahren. Das Zivilgericht nahm die Eingabe vom 11. Dezember 2019 als neues Ausweisungsgesuch entgegen und vereinigte dieses Verfahren mit dem bereits laufenden Ausweisungsverfahren. Nachdem keiner der Gesuchsgegner innert der ihnen gesetzten Frist schriftlich Stellung noch die Durchführung einer Verhandlung verlangt hatte, wies das Zivilgericht sie mit Entscheid vom 7. Januar 2020 unter Androhung der amtlichen Räumung im Unterlassungsfall an, die bei der Vermieterin gemieteten Räumlichkeiten bis spätestens Freitag, 17. Januar 2020, 11.30 Uhr, zu räumen. Mit Eingabe vom 22. Januar 2020 ersuchte der Mieter um die schriftliche Begründung des Entscheids. Die Eröffnung des schriftlich begründeten Entscheids an den Mieter erfolgte am 4. Februar 2020. Das Zivilgericht überwies die daraufhin eingehende "Einsprache" des Mieters vom 13. Februar 2020 zuständigkeitshalber dem Appellationsgericht. Auf die Einholung einer Berufungsantwort wurde verzichtet. Die Akten des Zivilgerichts wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid erging auf dem Zirkulationsweg.
Erwägungen
1.1 Erstinstanzliche End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts betreffend Ausweisung aus Mieträumen und somit ein erstinstanzlicher Endentscheid in vermögensrechtlichen Angelegenheiten.
In Ausweisungsverfahren, bei denen die Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand ist und deren Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren (Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts [OR, SR 220] auslösen würde, entspricht der Streitwert dem Mietwert für drei Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2 S. 347–349). Dies gilt für das Rechtsmittelverfahren selbst dann, wenn mögliche Nichtigkeits- oder Unwirksamkeitsgründe erstinstanzlich nicht geltend gemacht worden sind, zumal das Gericht Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe von Amtes wegen überprüfen kann, auch wenn der Mieter dies nicht oder nur ansatzweise moniert (AGE ZB.2018.4 vom 15. Februar 2018 E. 1.1 mit Hinweisen). Im Berufungsverfahren ficht der Mieter die Kündigung an. Da die Frage der Wirksamkeit der Kündigung und damit allenfalls eine dreijährige Kündigungssperrfrist im Raum stehen, beträgt der Streitwert nach der "Sperrfristregel" bei einem Bruttomietzins von CHF 1'674.– pro Monat (ohne Autoeinstellplatz) CHF 60'264.– (vgl. statt vieler AGE ZB.2020.1 vom 31. Januar 2020 E. 1.1). Die "Einsprache" vom 13. Februar 2020 ist folglich im Einklang mit der Rechtsmittelbelehrung als Berufung entgegenzunehmen.
1.2 Die Berufung ist nach der Zustellung des begründeten Entscheids rechtzeitig erhoben worden (vgl. Art. 314 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 257 ZPO). Für deren Beurteilung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).
2.1 Das Zivilgericht hat das vorliegende Ausweisungsbegehren im Verfahren nach Art. 257 ZPO beurteilt (dazu auch angefochtener Entscheid, E. 2.1 f.). Der Rechtsschutz in klaren Fällen setzt gemäss Abs. 1 dieser Bestimmung voraus, dass der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Das Zivilgericht hat den von der Vermieterin geschilderten Sachverhalt aufgrund der von ihr eingereichten Unterlagen als ausgewiesen erachtet. Im Übrigen sei der Sachverhalt nicht bestritten worden (angefochtener Entscheid, E. 2.3). Der abgemahnte und nicht bestrittene Zahlungsrückstand sei innert der gesetzten 30-tägigen Zahlungsfrist nicht bezahlt worden (E. 2.6). Auch entspreche die Kündigung den gesetzlichen Anforderungen. Sie sei auch nicht beanstandet worden. Damit sei das Mietverhältnis gültig per Ende Oktober 2019 gekündigt worden (E. 2.7). Dem Mieter werde praxisgemäss eine Frist von zehn bis vierzehn Tagen gesetzt, um das Mietobjekt selbst zu räumen, bevor auf Antrag der Vermieterin die amtliche Räumung vollzogen werde (E. 3).
2.2 Der Berufungskläger ist gehalten darzutun, auf welchen Berufungsgrund (Art. 310 ZPO) er sich beruft und an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet. Er hat somit zu erklären, weshalb der erstinstanzliche Entscheid im angefochtenen Punkt unrichtig sein soll; es wird vorausgesetzt, dass er sich mit der Begründung des angefochtenen Entscheids auseinandersetzt (Reetz/Theiler, a.a.O., Art. 311 N 36; BGE 138 III 374 E. 4.3.1 S. 375 f.; BGer 4A_418/2017 vom 8. Januar 2018 E. 2.3). Auch wenn bei einer rechtsunkundigen Person an diese Substantiierungs- und Begründungpflicht praxisgemäss keine allzu strengen Anforderungen gestellt werden, muss doch auch ein juristischer Laie zumindest sinngemäss sagen, weshalb er den angefochtenen Entscheid für fehlerhaft hält (AGE BEZ.2013.73 vom 24. Januar 2014 E. 2).
2.3 Im vorliegenden Fall begründet der Mieter nicht, inwiefern der eingehend begründete Entscheid des Zivilgerichts falsch sein soll. Er macht in seiner "Einsprache" lediglich geltend, dass er die Kündigung nicht akzeptieren wolle. Er würde die Sache gerne mit einem Anwalt besprechen, da sein vorgängiger Anwalt in der Sache wohl nichts unternommen habe. Die Vermieterin habe auf seine Telefonate, Briefe und E-Mails nicht geantwortet. Seit 2007 sei in der Wohnung nie ein Pinselstrich gemacht worden und seit ca. März 2019 seien sie am Sanieren. Es könne nicht sein, dass er ohne Küche und ohne Bad mehrere Wochen und bis jetzt immer noch im Lärm und Staub leben müsse und dass er jetzt raus müsse, damit sie die Miete erhöhen könnten. Mit diesen Vorbringen wird nicht klar, weshalb er den Zivilgerichtsentscheid als unrichtig erachtet. Auf die Berufung kann somit mangels ausreichender Begründung nicht eingetreten werden.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der Berufungskläger die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten im Auswei-sungsverfahren betragen auch im Berufungsverfahren CHF 600.– (vgl. § 10 Abs. 2 Ziff. 11 und § 12 Abs. 1 des Gerichtsgebührenreglements [GGR, SG 154.810]). Der Vermieterin sind aufgrund des Verzichts auf die Einholung einer Berufungsantwort im Berufungsverfahren keine Kosten entstanden. Es ist deshalb keine Parteientschädigung zuzusprechen.
Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):
://: Auf die Berufung gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 7. Januar 2020 (RB.2019.269) wird nicht eingetreten.
Der Berufungskläger trägt die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 600.–.
Mitteilung an:
Berufungskläger
Berufungsbeklagte
Zivilgericht Basel-Stadt
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Der Gerichtsschreiber
Dr. Alexander Zürcher
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.