Forderung/Freigabe Mietzinsdepot

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

BEZ.2016.36

ENTSCHEID

vom 15. November 2016

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber Dr. Benedikt Seiler

Parteien

A____ Beschwerdeführer 1

[...]

vertreten durch B____, Advokat,

[...]

C____ Beschwerdeführerin 2

[…]

vertreten durch B____, Advokat,

[...]

gegen

D____ Beschwerdegegnerin

[...]

vertreten durch E____, Advokat,

[...]

Gegenstand

Beschwerde gegen einen Entscheid des Zivilgerichts

vom 29. März 2016

betreffend Forderung

Sachverhalt

Zwischen D____ (Mieterin und Beschwerdegegnerin) und A____ sowie C____ (Vermieter und Beschwerdeführer) bestand seit Oktober 2005 ein Mietverhältnis über eine 3-Zimmwerwohnung an der [...] in Basel. Die Mieterin leistete eine Sicherheit von CHF 4‘000.–, die auf ein Mietzinsdepot der Migros Bank AG, lautend auf die Mieterin, einbezahlt wurde.

Die Vermieter kündigten das Mietverhältnis am 9. August 2013 per Ende November 2013. Die Mieterin focht diese Kündigung beim Zivilgericht Basel-Stadt an, welches die Kündigung als missbräuchlich aufhob. Das daraufhin angerufene Appellationsgericht erachtete die Kündigung dagegen als nicht missbräuchlich und erstreckte das Mietverhältnis einmalig bis Ende August 2014. Das Bundesgericht schützte diesen Entscheid und wies zudem ein Revisionsgesuch der Mieterin ab. Mit Ausweisungsentscheid vom 17. November 2014 verpflichtete das Zivilgericht die Mieterin, die Wohnung per 31. Januar 2015 zu verlassen. Dieser Entscheid wurde vom Appellationsgericht und vom Bundesgericht bestätigt. Nachdem die Mieterin am 31. Januar 2015 noch nicht aus der Wohnung ausgezogen war, beantragten die Vermieter am folgenden Tag die amtliche Räumung der Wohnung; das Zivilgericht setzte die Räumung auf den 19. März 2015 an. In der Nacht zum 19. März 2015 zog die Mieterin aus der Wohnung aus. Am 27. März 2015 trafen die Vermieter die Mieterin auf einem Feldbett schlafend in der Wohnung vor. Sie avisierten die Polizei, welche der Mieterin zwei von drei Hausschlüsseln abnahm. Am 3. September 2015 nahm die Polizei der Mieterin den dritten Hausschlüssel und die Waschkarte an ihrem neuen Wohnort ab.

Nachdem die Parteien im Verfahren vor der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) keine Einigung erzielen konnten, gelangten die Ver­mieter mit Klage vom 4. Januar 2016 an das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragten im Wesentlichen, es sei das bei Mietzinsdepot bei der Migros Bank von CHF 4‘000.– zuzüglich Zinsen den Vermietern freizugeben. Mit Stellungnahme und Widerklage vom 3. März 2016 beantragte die Mieterin, die Klage sei abzuweisen und widerklageweise sei das Mietzinsdepot zuzüglich Zinsen der Mieterin freizugeben. Am 14. März 2016 fand vor dem Zivilgericht die Hauptverhandlung statt. Mit Entscheiddispositiv vom selben Tag wies das Zivilgericht die Klage ab und hiess die Widerklage gut; demgemäss gab es das Mietzinsdepot zuzüglich Zinsen zu Gunsten der Mieterin frei. Auf Gesuch der Vermieter hin wurde der Entscheid schriftlich begründet.

Gegen diesen Entscheid haben die Vermieter am 14. Juli 2016 Beschwerde beim Appellationsgericht erhoben. Darin verlangen sie die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Freigabe des Mietzinsdepots zuzüglich Zinsen an sie. In verfahrensrechtlicher Hinsicht stellen sie ein Gesuch um Gewährung der aufschiebenden Wirkung, das mit Verfügungen vom 19. Juli und 6. Oktober 2016 bewilligt worden ist. Mit Beschwerdeantwort vom 5. Oktober 2016 beantragt die Mieterin die Abweisung der Beschwerde; für den Fall der Abweisung der Beschwerde stellt sie den Antrag auf Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege. Der vorliegende Entscheid ist aufgrund der beigezogenen Akten auf dem Zirkulationsweg gefällt worden.

Erwägungen

Erstinstanzliche Endentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten sind mit Berufung anfechtbar, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Beim angefochtenen Entscheid des Zivilgerichts handelt es sich um einen Endentscheid der ersten Instanz. Das zuletzt aufrechterhaltene Rechtsbegehren lautete vor Zivilgericht auf Freigabe des Mietzinsdepots von CHF 4‘000.– (zuzüglich Zins), womit Beschwerde erhoben werden kann. Die Beschwerde wurde frist- und formgerecht eingereicht. Auf die Beschwerde ist folglich einzutreten.

Zum Entscheid über die Beschwerde ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziff. 6 des Gesetzes betreffend die Organisation der Gerichte und der Staatsanwaltschaft [GOG, SG 154.100). Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts gerügt werden (Art. 320 ZPO).

Das Zivilgericht legt im angefochtenen Entscheid zunächst dar, dass die von der Mieterin gestellte Sicherheit (Mietzinsdepot) im Zweifel für die Gesamtheit der mietvertraglichen Forderungen des Vermieters gegenüber der Mieterin dient. Aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Vereinbarungen ergebe sich, dass das vorliegen­de Mietzinsdepot der Sicherstellung aller aus dem Mietverhältnis und der Schlussabrechnung entstehenden Ansprüche des Vermieters diene (angefochtener Entscheid, E. 2). Nachfolgend prüft das Zivilgericht, ob die einzelnen Forderungspositionen, welche die Vermieter in ihrer Klage geltend machten, Ansprüche aus dem Mietverhältnis seien und ob deren Anspruchsvoraussetzungen erfüllt seien. Das Zivilgericht prüft die verschiedenen Positionen und führt im Einzelnen aus, dass sie entweder nicht aus dem Mietverhältnis stammten oder deren Voraussetzungen nicht gegeben oder nicht bewiesen seien (E. 3). Neben verschiedenen anderen Positionen prüft das Zivilgericht die Forderung der Vermieter betreffend Mietzinsausfall im April 2015 (E. 3.3), die Forderung betreffend das Auswechseln von Hausschlüsseln und Schloss (E. 3.7) und die den Vermietern rechtskräftig zugesprochene, aber noch nicht bezahlte Parteientschädigung aus dem Kündigungsanfechtungsverfahren (E. 3.11). An diesen drei Forderungen halten die Vermieter in der Beschwerde fest; von der Geltendmachung der übrigen vor Zivilgericht gestellten Forderungen sehen sie dagegen nunmehr ab.

Vor Zivilgericht haben die Vermieter geltend gemacht, sie hätten gegenüber der Mieterin eine Forderung von CHF 1‘554.– aufgrund eines Mietausfalls im April 2015. Sie begründeten dies damit, dass die Mieterin erst auf den Räumungstermin am 19. März 2015 hin ausgezogen sei und sie daher nicht hätten planen und die Wohnung per April 2015 weitervermieten können. Das Zivilgericht führt dazu aus, die Vermieter hätten aufgrund ihrer Schadenminderungspflicht darlegen und beweisen müssen, dass eine Weitervermietung im April 2015 nicht möglich gewesen sei, weil sich entweder kein neuer Mieter habe finden lassen oder weil im April 2015 Instandstellungsarbeiten hätten durchgeführt werden müssen. Sie hätten darlegen müssen, dass sie seit der Mitteilung des Räumungstermins Mitte Februar 2015 bis Ende März 2015 vergeblich nach einem neuen Mieter gesucht hätten (angefochtener Entscheid, E. 3.3).

Die Vermieter führen in der Beschwerde aus, die Mieterin habe ihnen nach dem Auszug am 19. März 2015 die Schlüssel nicht ausgehändigt und damit die Wohnung nicht zurückgegeben. Zudem habe die Mieterin die Ausweisung bis vor Bundesgericht weitergezogen und dieses habe erst mit Urteil vom 3. März 2015 – also erst kurz vor dem Räumungstermin – die Ausweisung bestätigt. Es liege auf der Hand, dass unter diesen Umständen eine Vermietung ab April 2015 wegen den Unsicherheiten nicht planbar und einem Nachmieter auch nicht zumutbar gewesen wäre (Beschwerde, Ziffer 3.2).

Die Unsicherheiten und die damit erschwerte Planbarkeit der Vermietung, auf welche die Vermieter sich berufen, entbinden die Vermieter nicht von ihrer Schadenminderungspflicht. Trotz der Unsicherheiten wäre es ihnen möglich gewesen, spätestens im März 2015 einen neuen Mieter per April 2015 zu suchen. Dies haben sie nicht getan. Das Zivilgericht stellt deshalb zu Recht fest, dass die Vermieter ihrer Schadenminderungspflicht nicht nachgekommen sind und ihnen deshalb kein Anspruch auf Ersatz des Mietzinsausfalls von CHF 1‘554.– für den April 2015 zusteht.

Die Vermieter haben sodann vor Zivilgericht eine Forderung von CHF 700.– für das Auswechseln der Hausschlüssel und des Schlosses geltend gemacht. Das Zivilgericht führt dazu aus, die Vermieter hätten die Rechnung des Schlüssel-Service vom 13. März 2016 erst nach der Hauptverhandlung und Urteilsberatung vom 14. März 2016 und damit verspätet eingereicht. Vor der Urteilsberatung hätten die Vermieter keine Belege für die Kosten im Zusammenhang mit dem Auswechseln der Hausschlüssel vorgelegt. Damit sei die Forderung nicht bewiesen (angefochtener Entscheid, E. 3.7).

Die Vermieter wenden in ihrer Beschwerde ein, im Zeitpunkt der Hauptverhandlung und Urteilsberatung am 14. März 2016 habe die Rechnung des Schlüssel-Service noch nicht vorgelegen. Dies hätten sie an der Hauptverhandlung vorgetragen und in Aussicht gestellt, dass die Rechnung baldmöglichst nachgereicht werde. Sie hätten damit rechtzeitig ein Beweismittel bezeichnet, hätten es aber ohne eigenes Verschulden nicht vorlegen können. Das Zivilgericht hätte „noch eine bestimmte Zeit mit der Beratung zuwarten müssen“, um das nachgereichte Beweismittel zu berücksichtigen (Beschwerde, Ziffer 3.4).

In Streitigkeiten wie der vorliegenden, in welcher es um die Freigabe des Mietzinsdepots von CHF 4‘000.– geht, hat das Gericht den Sachverhalt von Amtes wegen abzuklären (Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziffer 1 ZPO). Diesfalls berücksichtigt das Gericht neue Tatsachen und Beweismittel bis zur Urteilsberatung (Art. 229 Abs. 3 ZPO). Eine Verlängerung der Frist zur Einreichung neuer Tatsachen und Beweismittel über das Datum der Urteilsberatung hinaus ist nicht vorgesehen. Im Übrigen ist nicht einzusehen, weshalb die Vermieter die Rechnung, welche eine Leistung vom 27. März 2015 zum Gegenstand hat, an der Hauptverhandlung vom 14. März 2016 nicht hätte vorlegen können. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht die erst nach der Urteilsberatung eingereichte Rechnung vom 13. März 2016 nicht berücksichtigt und die Forderung von CHF 700.– als unbewiesen erachtet hat.

5.1 Schliesslich haben die Vermieter vor Zivilgericht eine Parteientschädigung von CHF 4‘210.70 geltend gemacht. Diese Parteientschädigung war den Vermietern vom Appellationsgericht im Kündigungsanfechtungsverfahren (Entscheid ZB.2013.20 vom 8. November 2013) zugesprochen worden und wurde von der Mieterin in der Folge nicht bezahlt. Das Zivilgericht führt dazu aus, dass das Mietzinsdepot einzig Forderungen der Vermieter aus dem Mietverhältnis decke. Damit ein Anspruch als Forderung aus dem Mietverhältnis qualifiziert werden könne, müsse er sich – so das Zivilgericht weiter – entweder aus dem Mietvertrag oder den Gesetzesbestimmungen zum Mietvertrag ergeben oder es müsste ein Schaden dargelegt werden, der durch eine Verletzung des Mietvertrags verursacht worden sei. Nichts davon sei in Bezug auf die Parteientschädigung ersichtlich. Namentlich sei auch die Kündigungsanfechtung durch alle Instanzen das gute Recht der Mieterin und stelle keine Verletzung des Mietvertrags dar (angefochtener Entscheid, E. 2 und E. 3.11).

5.2 Die Vermieter wenden dagegen ein, dass es sich bei der Parteientschädigung um eine Forderung aus dem Mietverhältnis handle. Die Parteientschädigung stamme aus einem Verfahren, das die Kündigung der Mietwohnung betroffen habe und in welchem die Mieterin zur Zahlung einer Parteientschädigung verurteilt worden sei. Es bestehe damit ein direkter Zusammenhang zwischen der Forderung und dem Mietverhältnis. Es sei zwar das gute Recht der Mieterin, sich durch alle Instanzen gegen eine Kündigung zu wehren; damit verbunden sei aber die Konsequenz, dass bei Unterliegen eine Parteientschädigung geschuldet sei (Beschwerde, Ziffer 3.4).

Die Mieterin ist dagegen der Auffassung, dass das Mietzinsdepot grundsätzlich einzig der Sicherung zukünftiger Mietzinsforderungen diene. Weitere Forderungen aus dem Mietverhältnis könnten einzig gedeckt werden, soweit eine entsprechende Vereinbarung vorliege; eine solche liege aber nicht vor und werde von den Vermietern auch nicht behauptet. Somit fehle es an der Konnexität zwischen Mietverhältnis und dem geltend gemachten Anspruch auf Parteientschädigung (Beschwerdeantwort, Rz. 11).

5.3 Sicherheitsleistungen des Mieters (Mietzinsdepots) sind nur geschuldet, wenn sie auf einer vertraglichen Vereinbarung der Mietvertragsparteien beruhen. Die Vereinbarung hat die Art der Sicherheitsleistung sowie deren Umfang – etwa nur für Mietzinse oder nur für Schadenersatzansprüche aus unsorgfältigem Gebrauch – zu bezeichnen. Haben die Parteien nichts anderes als eine Sicherheitsleistung im Sinn von Art. 257e OR vereinbart, so steht die Sicherheitsleistung zur Deckung aller mietvertraglichen Forderungen des Vermieters zur Verfügung (Higi, Zürcher Kommentar, 3. Aufl. 1994, Art. 257e OR N 7; ebenso Weber, Basler Kommentar, 6. Aufl. 2015, Art. 257e OR N 1; Heinrich, in: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Aufl., Zürich 2016, Art. 257e OR N 4; Lachat/Wyttenbach, Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl. 2009, S. 262; SVIT-Kommentar, 3. Aufl. 2008, Art. 257e N 10 und 11). Im vorliegenden Fall haben die Parteien im beidseits unterzeichneten Mietvertrag vom 12. September 2005 ein „Mietzinsdepot“ in der Höhe von „Fr. 4000.00“ vereinbart (Klagebeilage 3). Darüber hinaus haben sie eine ebenfalls beidseits unterzeichnete „Vereinbarung für Mietzinsdepot“ geschlossen. Darin wird in Bezug auf die sicherzustellenden Forderungen Folgendes festgehalten (Klagebeilage 7):

„Das Kapital wird zur Sicherstellung aller aus dem Mietverhältnis und der Schlussabrechnung entstehenden Ansprüche des Vermieters gesperrt.“

Aufgrund dieser beiden vertraglichen Vereinbarungen hat das Zivilgericht zu Recht angenommen, dass das Mietzinsdepot der Sicherung aller Ansprüche des Vermieters, die aus dem Mietverhältnis entstehen, dient (angefochtener Entscheid, E. 2.3). Unzutreffend ist somit die Auffassung der Mieterin, es bestehe einzig eine Vereinbarung darüber, dass das Mietzinsdepot künftige Mietzinse (aber nicht darüber hinausgehende Forderungen aus dem Mietverhältnis) sicherstelle.

5.4 Es fragt sich, ob die Parteientschädigung für ein vorgängiges Kündigungsanfechtungsverfahren als Anspruch des Vermieters aus dem Mietverhältnis im Sinn der vertraglichen Vereinbarung zu qualifizieren ist. Das Zivilgericht führt diesbezüglich aus, ein Anspruch aus dem Mietverhältnis liege dann vor, wenn sich der Anspruch aus dem Mietvertrag oder den Gesetzesbestimmungen zum Mietvertrag ergebe; bei Schadenersatzansprüche müsse der Vermieter darlegen, dass der Schaden durch eine Verletzung des Mietvertrags verursacht worden sei. Im vorliegenden Fall, in welchem die Vermieter einen Anspruch auf Schadenersatz bzw. Parteientschädigung aus einem Kündigungsanfechtungsverfahren geltend machten, fehle es – so das Zivilgericht weiter – an einer solchen Verletzung des Mietvertrags durch die Mieterin: Die gerichtliche Anfechtung einer Kündigung sei das gute Recht der Mieterin und stelle keine Vertragsverletzung dar. Damit sei der Anspruch auf Zahlung der Parteientschädigung kein Anspruch aus dem Mietverhältnis (angefochtener Entscheid, E. 3.11).

Diesen Erwägungen des Zivilgerichts ist zuzustimmen. Ergänzend ist aus prozessrechtlicher Sicht anzufügen, dass die Parteientschädigung ihre Grundlage nicht im zugrundeliegenden privatrechtlichen Anspruch hat, sondern im Prozessrecht. Die Pflicht zur Leistung der Parteientschädigung ergibt sich mit anderen Worten nicht aus dem zugrundeliegenden Rechtsverhältnis – hier: dem Mietverhältnis –, sondern aus dem Prozessrechtsverhältnis (vgl. Willisegger, Grundstruktur des Zivilprozesses, Zürich 2012, S. 135 f.; vgl. auch Schmid, Kurzkommentar ZPO, 2. Aufl. 2013, Art. 95 N 1, der im Zusammenhang mit der Parteientschädigung von Aufwendungen spricht, die einer Prozesspartei durch die Prozessführung erwachsen sind, das heisst um „zivilrechtlichen Schadenersatz aufgrund prozessgesetzlicher Kausalhaftung“). Auch aufgrund dieser prozessrechtlichen Überlegung erscheint es als richtig, die Parteientschädigung, welche die Mieterin den Vermietern aus einem früheren mietrechtlichen Prozess schuldig geblieben ist, nicht als Forderung aus dem Mietverhältnis, sondern als prozessrechtlichen Anspruch zu betrachten. Für solche Ansprüche bietet das Mietzinsdepot aber keine Deckung, wie das Zivilgericht zu Recht feststellt.

Aus diesen Erwägungen folgt, dass die Beschwerde abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Prozesskosten des Beschwerdeverfahrens den Vermietern aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Diese tragen die Gerichtskosten von CHF 750.– (§ 11 Abs. 1 Ziffer 6 der Verordnung über die Gerichtsgebühren [GebV, SG 154.810]) und zahlen der Mieterin eine Parteientschädigung von CHF 1‘000.- zuzüglich Mehrwertsteuer (§ 12 Abs. 2 der Honorarordnung für die Anwältinnen und Anwälte des Kantons Basel-Stadt [HO, SG 291.400]).

Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Die Beschwerde wird abgewiesen.

Die Beschwerdeführer tragen die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 750.– und haben der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von CHF 1'000.– zuzüglich 8 % MWST von CHF 80.– zu bezahlen.

Mitteilung an:

Beschwerdeführer

Beschwerdegegnerin

Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Dr. Benedikt Seiler

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.