Appellationsgericht
des Kantons Basel-Stadt
Ausschuss
BEZ.2016.28
ENTSCHEID
vom 11. Mai 2016
Mitwirkende
Dr. Marie-Louise Stamm, Dr. Heiner Wohlfart, Dr. Olivier Steiner
und Gerichtsschreiber Dr. Alexander Zürcher
Parteien
A____ Berufungskläger
[...] Gesuchsbeklagter
gegen
B____ Berufungsbeklagte
[...] Gesuchstellerin
Gegenstand
Berufung gegen einen Entscheid der Zivilgerichtspräsidentin
vom 4. April 2016
betreffend Ausweisung
Sachverhalt
Die B____ (Vermieterin) hat A____ (Mieter) seit dem 1. Oktober 2012 eine 1-Zimmerwohnung an der [...] in [...] vermietet. Daran ist ein sog. Wohnbegleitungsvertrag gekoppelt. Mit Formular vom 25. März 2015 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis auf den 30. Juni 2015. In der Folge focht der Mieter die Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (SSM) an. Eventualiter verlangte er eine angemessene Erstreckung. An der Schlichtungsverhandlung vom 3. Juni 2015 unterbreitete die SSM den Parteien einen Urteilsvorschlag, wonach das Mietverhältnis einmalig bis zum 30. November 2015 erstreckt werde. Dieser Urteilsvorschlag wurde in der Folge von keiner der Parteien abgelehnt, womit er in Rechtskraft erwuchs.
Mit Gesuch vom 2. Dezember 2015 beantragte die Vermieterin beim Zivilgericht die Ausweisung des Mieters. An der Verhandlung vom 25. Januar 2015, an welcher der Mieter nicht teilnahm, wurde er angewiesen, das Mietobjekt bis spätestens 8. Februar 2016, 11.30 Uhr zu verlassen, widrigenfalls auf Antrag der Vermieterin die Räumung ohne Weiteres vollzogen würde. Nachdem der Mieter durch Einreichung eines ärztlichen Zeugnisses belegt hatte, dass er am 25. Januar 2015 in unverschuldeter Weise nicht verhandlungsfähig gewesen war, fand am 4. April 2015 eine zweite Verhandlung in Anwesenheit beider Parteien statt. Mit Entscheid vom gleichen Tag wies das Zivilgericht den Mieter an, die gemieteten Räumlichkeiten bis spätestens 15. April 2016, 12:00 Uhr zu verlassen; wenn der Mieter innert dieser Frist nicht ausgezogen sei, werde auf Antrag der Vermieterin die Räumung vollzogen. Auf Gesuch des Mieters hin wurde der Entscheid schriftlich begründet.
Gegen den schriftlich begründeten Entscheid hat der Mieter am 29. April 2015 ein als "Beschwerde" bezeichnetes Rechtsmittel beim Appellationsgericht eingereicht. Darin beantragt er in der Sache die Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Daneben ersucht er um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege sowohl für das erst- wie auch das zweitinstanzliche Verfahren. Auf die Einholung einer Antwort hat der Instruktionsrichter verzichtet. Die Tatsachen und Vorbringen ergeben sich, soweit für den vorliegenden Entscheid von Belang, aus dem angefochtenen Entscheid und den nachfolgenden Erwägungen. Der vorliegende Entscheid ist aufgrund der beigezogenen Akten auf dem Zirkulationsweg ergangen.
Erwägungen
1.1 Die von der Vermieterin beantragte Mieterausweisung wurde im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO beurteilt. Entscheide in miet- und pachtrechtlichen Ausweisungsverfahren, die im Verfahren nach Art. 257 ZPO ergangen sind, unterliegen nach den allgemeinen Voraussetzungen der Berufung oder der Beschwerde (Seiler, Die Berufung nach ZPO, Zürich/Genf/Basel 2013, N 339). Massgebend für die Frage, welches Rechtsmittel zur Anwendung gelangt, ist der Streitwert. Sofern dieser mindestens CHF 10'000.– beträgt, unterliegt der Entscheid der Berufung (Art. 308 Abs. 2 ZPO), ansonsten der Beschwerde.
Nach der Praxis des Appellationsgerichts (vgl. AGE BEZ.2012.59 vom 10. August 2012 E. 1.1) entspricht in einem Ausweisungsverfahren, bei dem jedenfalls sinngemäss die Gültigkeit der Kündigung und/oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses strittig ist, der Streitwert dem Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die Kündigung als ungültig erweisen. Dieser Zeitraum bestimmt sich unter Berücksichtigung der Sperrfrist von drei Jahren gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR (sog. Sperrfristregel; vgl. BGer 4A_176/2012 vom 28. August 2012 E. 1.2; BGE 137 III 389 E. 1.1 S. 390 f.; AGE BE.2011.105 vom 6. September 2011 E. 1.1 und ZB.2011.15 vom 9. September 2011 E. 1.2.). Dies gilt für das Rechtsmittelverfahren selbst dann, wenn mögliche Nichtigkeits- oder Unwirksamkeitsgründe vorinstanzlich nicht geltend gemacht worden sind, zumal das Gericht von Amtes wegen Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe überprüfen kann (AGE BEZ.2012.59 vom 10. August 2012 E. 1.1 und AGE BE.2011.105 vom 6. September 2011 E. 1.1), auch wenn der Mieter dies nicht oder nur ansatzweise moniert. Im vorliegenden Fall macht der Berufungskläger sinngemäss die Ungültigkeit der Kündigung bzw. das Bestehen eines Mietverhältnisses geltend, indem er vorbringt, die Berufungsbeklagte habe die Kündigung wieder zurückgezogen. In einem solchen Fall ist zur Bestimmung des Streitwerts von der sog. Sperrfristregel auszugehen. Der monatliche Bruttomietzins beträgt CHF 866.–, womit der erforderliche Streitwert von CHF 10'000.– gemäss Art. 308 Abs. 2 ZPO erreicht wird (36 Monate à CHF 866.– = CHF 31'176.–). Das Rechtsmittel ist daher als Berufung zu behandeln. Dass der Berufungskläger sein Rechtsmittel der Rechtsmittelbelehrung im angefochtenen Entscheid folgend fälschlicherweise als Beschwerde bezeichnet hat, schadet ihm nicht.
1.2 Die Berufung ist nach der Zustellung des begründeten Entscheids am 19. April 2016 innert der Frist von 10 Tagen (Art. 314 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 257 ZPO) und damit rechtzeitig erhoben worden. Für ihre Beurteilung ist der Ausschuss des Appellationsgerichts zuständig (§ 10 Abs. 2 des Gesetzes über die Einführung der Schweizerischen Zivilprozessordnung [EG ZPO; SG 221.100]). Der Ausschuss kann sowohl die Rechtsanwendung als auch die Feststellung des Sachverhalts überprüfen (Art. 310 ZPO).
2.1 Das Zivilgericht hat die anbegehrte Ausweisung des Berufungsklägers im Verfahren nach Art. 257 Abs. 1 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen) beurteilt. Danach wird Rechtsschutz im summarischen Verfahren gewährt, wenn der Sachverhalt einerseits unbestritten oder sofort beweisbar ist und andererseits die Rechtslage klar ist. Das Zivilgericht hat Sach- wie auch Rechtslage vorliegend insofern als klar beurteilt, als das Mietverhältnis nach dem von keiner Partei abgelehnten Urteilsvorschlag der SSM am 30. November 2015 geendet habe und die Kündigung des Mietverhältnisses von der Berufungsbeklagten auch nicht wieder zurückgezogen worden sei, auch wenn diese bei der Sozialhilfe nach der Kündigung des Mietverhältnisses um eine Verlängerung der Kostengutsprache für ein weiteres Jahr vom 1. Juli 2015 bis 30. Juni 2016 nachgesucht habe (angefochtener Entscheid, E. 3 und 4).
2.2 Rechtsschutz in klaren Fällen setzt gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO voraus, dass der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist (lit. a) und dass die Rechtslage klar ist (lit. b).
2.2.1 Sofort beweisbar ist der Sachverhalt dann, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. Der Kläger hat in der Regel durch Urkunden den vollen Beweis der anspruchsbegründenden Tatsachen zu erbringen. Bestreitet der Beklagte die Tatsachen, genügt es, wenn er substantiiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die aufgrund der Aktenlage gebildete gerichtliche Überzeugung zu erschüttern. Glaubhaftmachung ist dazu nicht erforderlich, doch reichen offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitungen nicht aus, um einen an sich bewiesenen Sachverhalt als illiquid erscheinen zu lassen (eingehend dazu BGE 138 III 620 E. 5.1.1 S. 621 ff.). Insoweit kommt der Beweislastverteilung keine entscheiderhebliche Bedeutung zu. Denn die Ausgangslage im summarischen Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen, wonach der Kläger die anspruchsbegründenden Tatsachen voll zu beweisen hat und sich der Beklagte mit substantiierten und schlüssigen Einwendungen begnügen kann, führt dazu, dass der Kläger auch den Beweis für den Nichtbestand des diesen Einwendungen zugrunde gelegten Tatsachenfundaments erbringen muss, wenn er liquide Verhältnisse schaffen will (BGE 138 III 620 E. 6.2 S. 624 f.).
2.2.2 Die Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Dagegen ist die Rechtslage in der Regel nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert, wie dies namentlich bei der Beurteilung von Treu und Glauben zutrifft (BGE 138 III 123 E. 2.1.2 S. 126 und 138 III 728 E. 3.3 S. 734).
2.3 Der Berufungskläger macht im vorliegenden Fall geltend, dass die Berufungsbeklagte fünf Tage, nachdem die Schlichtungsstelle die Mietdauer um 5 Monate bis zum 30. November 2015 verlängert gehabt habe, bei der Sozialhilfe Antrag auf Kostenübernahme für die Wohnbegleitung für die ordentliche Zeit von einem Jahr gestellt habe; dies setze voraus, dass ein gültiger Wohnbegleitungsvertrag bestehe. Der Wohnbegleitungsvertrag sei integrierter Bestandteil des Mietvertrags, so dass auch ein gültiger Mietvertrag bestehen müsse. Wenn der Mietvertrag und somit auch der Begleitungsvertrag am 30. November 2015 hätte enden sollen, hätte die Berufungsbeklagte die Verlängerung der Kostenübernahme nur bis dahin und nicht gleich für ein Jahr beantragen dürfen. Demzufolge sei anzunehmen, dass die Berufungsbeklagte die Kündigung zurückgezogen habe (Berufung, S. 1 f.). Diesem Vorbringen kann nicht gefolgt werden.
Der Rückzug der Kündigung eines Mietverhältnisses ist nach einhelliger Auffassung in Rechtsprechung und Lehre ausgeschlossen. Die Kündigung ist als rechtsaufhebendes Gestaltungsrecht grundsätzlich bedingungsfeindlich und unwiderrufbar. Die Kündigung löst den Vertrag ohne Weiteres auf. Die Parteien können infolgedessen nach erfolgter Kündigung nur, aber immerhin einen neuen Mietvertrag abschliessen (statt vieler BGer 4A_499/2013 vom 4. Februar 2014 E. 3.2 und 4A_227/2010 vom 1. Juli 2010 E. 2.2; aus dem Schrifttum etwa Lachat/Thanei, in: Lachat et al. [Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, 8. Auflage, Zürich 2009, S. 521; Hulliger/Heinrich, in: Müller-Chen/Huguenin [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Vertragsverhältnisse Teil 1: Art. 184-318 OR, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 266-266f N 2). Fraglich bleibt daher, ob die Parteien vorliegend einen neuen Mietvertrag abgeschlossen haben, so dass dem Ausweisungsbegehren der Berufungsbeklagten aus diesem Grund nicht stattzugeben wäre.
Der Berufungskläger hat keinen neuen Mietvertrag ins Recht gelegt. Ein Mietvertrag kann indessen gemäss Art. 1 Abs. 2 OR auch stillschweigend geschlossen werden. Der konkludente Abschluss eines neuen Mietvertrags im Anschluss an eine Kündigung ist indessen nur mit Zurückhaltung anzunehmen. Ein neuer Mietvertrag kann nur zustande kommen, wenn der Vermieter während längerer Zeit davon absieht, die Kündigung rechtlich geltend zu machen oder die Ausweisung des Mieters aus dem Mietobjekt zu verlangen, und über längere Zeit vorbehaltslos Mietzinse entgegennimmt (BGer 4A_499/2013 vom 4. Februar 2014 E. 3.3.1 und 4A_247/2008 vom 19. August 2008 E. 3.2.1). Im vorliegenden Fall hat die Berufungsbeklagte am 2. Dezember 2015 und damit unmittelbar, nachdem das Mietverhältnis gemäss dem Urteilsvorschlag der SSM entsprechend am 30. November 2015 geendet hatte, beim Zivilgericht die Ausweisung des Berufungsklägers anbegehrt. Dem Berufungskläger musste unter diesen Umständen klar sein, dass die Berufungsbeklagte nach dem 30. November 2015 das Mietverhältnis nicht weiterführen bzw. einen neuen Mietvertrag eingehen wollte. Nichts zu seinen Gunsten kann der Berufungskläger aus dem Umstand ableiten, dass die Berufungsbeklagte kurz nach der Schlichtungsverhandlung vom 3. Juni 2015 bei der Sozialhilfe Antrag auf Kostengutsprache für die Wohnbegleitung des Berufungsklägers durch die Berufungsbeklagte stellte (Eingangsstempel vom 8. Juni 2015 [Berufungsbeilage]). Der vorliegende Antrag bezog sich einzig auf die Übernahme der Kosten für die Wohnbegleitung des sozialhilfeabhängigen Berufungsklägers. Mit der Gutsprache der Sozialhilfe sollte offensichtlich die Fortführung der Wohnbegleitung während der Zeit, in welcher der Berufungskläger noch in der Wohnung blieb, finanziell abgesichert werden. Zum Zeitpunkt der Gesuchstellung lief noch die 20-tägige Frist zur Ablehnung des Urteilsvorschlags der SSM (Art. 211 Abs. 1 OR), so dass zu jenem Zeitpunkt noch ungewiss war, ob der Berufungskläger den Urteilsvorschlag akzeptieren oder die Kündigung bei Gericht anfechten würde. Aus dem Antrag der Berufungsbeklagten bei der Sozialhilfe auf Kostengutsprache kann deshalb nicht geschlossen werden, sie habe stillschweigend Hand zum Abschluss eines neuen Mietvertrags geboten. Dies gilt umso mehr, als sie gegenüber dem Berufungskläger selber nie einen solchen Willen bekundet hat. Im Gegenteil, sie hat unmittelbar nach Ende des Mietverhältnisses Klage auf Ausweisung des Berufungsklägers eingereicht. Ein konkludenter Vertragsschluss fällt unter diesen Umständen ausser Betracht. Damit sind die Voraussetzungen für die Gewährung des Rechtsschutzes in klaren Fällen nach Art. 257 Abs. 1 ZPO erfüllt, weshalb das Zivilgericht seine Ausweisung zu Recht im summarischen Verfahren ausgesprochen hat.
Der Berufungskläger beanstandet sodann, dass das Zivilgericht sein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege weder erwähnt noch bearbeitet habe (Berufung, S. 2). Diese Rüge geht fehl, denn das Zivilgericht hat sich mit seinem Gesuch durchaus befasst. Es hat hierzu ausgeführt, dass auf dieses Begehren nicht eingetreten werden könne, einerseits weil der Berufungskläger es erst nach Eröffnung des Entscheids und damit verspätet gestellt habe, andererseits weil angesichts der klaren Sach- und Rechtlage nicht hätte gesagt werden können, dass sein Rechtsbegehren nicht aussichtslos gewesen wäre (angefochtener Entscheid, E. 5).
Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege kann vor oder nach Eintritt der Rechtshängigkeit gestellt werden (Art. 119 Abs. 1 ZPO). Unabhängig vom Zeitpunkt, in welchem das Gesuch gestellt wird, treten die Wirkungen der Gesuchsbewilligung grundsätzlich aber nur ab Gesuchseinreichung bzw. für die Zukunft ein. Vor der Gesuchseinreichung entstandene Kosten und Aufwendungen sind deshalb von der unentgeltlichen Rechtspflege ausgeschlossen (Bühler, in: Berner Kommentar. Schweizerische Zivilprozessordnung, Bern 2012, Art. 119 N 126 f.). Ist ein Entscheid den Parteien einmal eröffnet, würde es dem Gebot des Handelns nach Treu und Glauben (Art. 52 ZPO) widersprechen, wenn eine Partei erst nach Eröffnung eines zu ihren Ungunsten ausfallenden Entscheids unentgeltliche Rechtspflege beantragen könnte (Hofmann/Lüscher, Le Code de procédure civile, Bern 2009, S. 70; ebenso Jent-Sørensen, in: Oberhammer/Domej/ Haas [Hrsg.], Kurzkommentar. Schweizerische Zivilprozessordnung, 2. Auflage, Basel 2014, Art. 119 N 8). Hat der Berufungskläger sein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege im erstinstanzlichen Verfahren erst mit seinem Gesuch um schriftliche Begründung des bereits mündlich eröffneten Ausweisungsentscheids gestellt, ist es, wie das Zivilgericht völlig zu Recht festgestellt hat, zu spät erfolgt. Warum dem Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege ausnahmsweise doch rückwirkend hätte stattgegeben werden sollen (Art. 119 Abs. 4 ZPO), begründet der Berufungskläger nicht.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Berufung abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der Berufungskläger die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
Der Berufungskläger hat mit seiner Berufung ein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege für das Berufungsverfahren gestellt. Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege hat eine Partei dann, wenn sie nicht über die erforderlichen Mittel verfügt und ihr Rechtsbegehren nicht als aussichtslos erscheint (Art. 117 ZPO). Die Mittellosigkeit des Berufungsklägers, der Sozialhilfe bezieht, ist wohl zu bejahen. Zu bejahen ist allerdings auch die Aussichtslosigkeit seiner Rechtsbegehren. Als aussichtslos sind nach der Rechtsprechung Prozessbegehren zu betrachten, deren Gewinnaussichten beträchtlich geringer sind als die Verlustgefahren und die daher kaum als ernsthaft bezeichnet werden können. Dagegen gilt ein Begehren nicht bereits als aussichtslos, wenn sich die Gewinnaussichten und Verlustgefahren ungefähr die Waage halten oder jene nur wenig geringer sind als diese. Massgebend ist, ob eine Partei, die über die nötigen finanziellen Mittel verfügt, sich bei vernünftiger Überlegung zu einem Prozess entschliessen würde (statt vieler BGE 139 III 396 E. 1.2 S. 397). Die Gewinnaussichten der vorliegenden Berufung erscheinen angesichts der vorliegend klaren Sach- und Rechtslage als beträchtlich geringer als die Verlustgefahren. Zufolge Aussichtslosigkeit der Berufung ist das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege folglich abzuweisen. Der Mittellosigkeit des Berufungsklägers wird aber mit einer Herabsetzung der Gerichtskosten Rechnung getragen.
Da die Berufungsbeklagte nicht anwaltlich vertreten ist und keine Berufungsantwort eingeholt worden ist, ist ihr im vorliegenden Berufungsverfahren kein Aufwand entstanden, der zu entschädigen wäre.
Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Ausschuss):
://: Die Berufung wird abgewiesen.
Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege wird abgewiesen.
Der Berufungskläger trägt die Gerichtskosten von CHF 400.–.
Mitteilung an:
Berufungskläger
Berufungsbeklagte
Zivilgericht
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Der Gerichtsschreiber
Dr. Alexander Zürcher
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.