Tax deferral denied for rented property saleKI-generiert

(Steueraufschub § 105 Abs. 1 lit. b StG)

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

VD.2013.78

URTEIL

vom 11. Februar 2014

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger , Dr. Heiner Wohlfart,

lic. iur. Christian Hoenen, Dr. Claudius Gelzer, Dr. Jeremy Stephenson

und Gerichtsschreiber Dr. Peter Bucher

Beteiligte

A_____ Rekurrent

[…]

vertreten durch […], Advokat,

[…]

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Basel-Stadt Rekursgegnerin

Fischmarkt 10, 4001 Basel

Gegenstand

Rekurs gegen einen Entscheid der Steuerrekurskommission

vom 20. September 2012

betreffend Grundstückgewinnsteuer 2010/001

(Liegenschaft [...], Basel) (Steueraufschub; § 105 Abs. 1 lit. b StG)

Sachverhalt

A_____ verkaufte mit Kaufvertrag vom 4. Januar 2010 die Liegenschaft [...] in Basel für CHF 1'890'000.–. Nachdem ihn die Steuerverwaltung zweimal erfolglos gemahnt hatte, die Steuererklärung einzureichen, wurde er amtlich eingeschätzt. Die Veranlagungsverfügung wies einen steuerbaren Gewinn von CHF 755'076.50 und eine Grundstückgewinnsteuer von CHF 226'500.– aus. Die gegen diese Verfügung gerichtete Einsprache des A_____ hiess die Steuerverwaltung teilweise gut und setzte den steuerbaren Gewinn neu auf CHF 695'783.95 und die Grundstückgewinnsteuer auf CHF 208'710.– fest. Den gegen diesen Entscheid erhobenen Rekurs des A_____ wies die Steuerrekurskommission mit Entscheid vom 20. September 2012 kostenfällig ab. Gegen diesen Entscheid richtet sich der am 4. April 2013 erhobene Rekurs von A_____ an das Verwaltungsgericht. Er beantragt die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Gewährung des Steueraufschubs für die Grundstückgewinnsteuer, eventualiter die Rückweisung der Sache zur weiteren Abklärung an die Steuerverwaltung; unter o/e Kostenfolge. Die Vorinstanz schliesst mit Vernehmlassung vom 3. Juni 2013 auf kostenfällige Abweisung des Rekurses. Mit Replik vom 5. August 2013 hält der Rekurrent an seinen Anträgen fest. Dieses Urteil ist auf dem Zirkulationsweg ergangen. Die Tatsachen ergeben sich aus dem angefochtenen Entscheid und den nachfolgenden Erwägungen.

Erwägungen

1.1 Gegen die Entscheide der Steuerrekurskommission als vom Regierungsrat gewählte Kommission kann gestützt auf § 10 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRPG; SG 270.100) Rekurs an das Verwaltungsgericht erhoben werden. Dieses ist somit zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses funktionell wie auch sachlich zuständig. Nach § 13 Abs. 1 VRPG ist zum Rekurs berechtigt, wer durch die angefochtene Verfügung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Der Rekurrent ist als Adressat des angefochtenen Entscheids und der strittigen Steuerveranlagung davon berührt und damit zum Rekurs legitimiert, sodass darauf einzutreten ist.

1.2 Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich vorliegend nach der allgemeinen Bestimmung von § 8 VRPG, da das Steuergesetz keine speziellen Vorschriften über das Rekursverfahren vor dem Verwaltungsgericht enthält (vgl. § 171 des baselstädtischen Gesetzes über die direkten Steuern vom 12. April 2000 [StG; SG 640.100]). Demnach ist zu prüfen, ob die Verwaltung öffentliches Recht nicht oder nicht richtig angewendet, den massgeblichen Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder Verfahrensvorschriften verletzt oder ihr Ermessen überschritten oder missbraucht hat.

1.3 Da es sich bei Steuersachen nicht um zivilrechtliche Ansprüche im Sinne von Art. 6 EMRK handelt, muss keine Verhandlung durchgeführt und kann das Urteil auf dem Zirkulationsweg gefällt werden (BGer 2P.7/2004 vom 8. Juni 2004 E. 1.3 und 2P.41/2002 vom 10. Juni 2003 E. 5 m.w.H.).

Der Rekurrent begründet sein Begehren um Steueraufschub damit, dass er die nun veräusserte Liegenschaft im Hinblick auf den Familiennachzug seiner im Ausland lebenden Kinder erworben habe. Die Liegenschaft sollte ihm ausschliesslich als selbstgenutzte Wohnliegenschaft für sich und seine Kinder dienen. Der Rekurrent habe damit optimale Voraussetzungen für den beabsichtigten Familiennachzug schaffen wollen. Das Migrationsamt habe aber den Familiennachzug nicht bewilligt. Daher habe der Rekurrent die für ihn als selbstgenutzte Wohnliegenschaft nicht mehr taugliche Liegenschaft veräussert, um mit dem Erlös eine andere Liegenschaft in der Schweiz als selbstgenutzten Wohnraum zu erwerben. Wer eine Liegenschaft zur Nutzung als selbständig bewohnte Wohnliegenschaft kaufe und diese wieder veräussere, bevor er sie tatsächlich selbständig als Wohnraum habe nutzen können, weil die äusseren Voraussetzungen für die selbständige Nutzung unverschuldet nicht erfüllt worden seien, dürfe nicht um das Ersatzbeschaffungsprivileg gebracht werden, wenn er die Liegenschaft wieder verkaufe, um mit dem Erlös eine andere Liegenschaft als selbstgenutzten Wohnraum zu erwerben. Diese Auslegung von § 105 Abs. 1 lit. b StG entspreche dem Sinn und Zweck dieser Bestimmung. Dem entspreche ein mit vorliegendem Fall vergleichbares Beispiel: Ein Angestellter kaufe für sich und seine Familie ein Einfamilienhaus in Basel, wo sich sein Arbeitsplatz befinde. Bevor er mit seiner Frau und den Kindern in das Haus einziehen könne, werde sein Arbeitsplatz vom Arbeitgeber nach Zürich verlegt, weshalb er das Haus in Basel wieder verkaufe und mit dem Erlös in Zürich ein Haus für sich und seine Familie kaufe. Auch in diesem Beispiel handle es sich um eine Veräusserung aus achtenswerten persönlichen Gründen, und aufgrund äusserer Umstände komme es nicht zur angestrebten Nutzung der Liegenschaft. Es komme einzig auf die Intention an, die Liegenschaft ausschliesslich selbst zu nutzen, welche vorliegend unbestritten sei. Bei allfällig fehlendem Nachweis dieser Intention wäre die Sache zur weiteren Abklärung an die Steuerverwaltung zurückzuweisen.

Mit Replik bestreitet der Rekurrent die Darstellung der Vorinstanz, wonach er den Verkaufserlös nicht für eine selber genutzte Ersatzliegenschaft verwendet haben soll. Der Wohnsitz allein sei nicht ausschlaggebend für die Frage, ob der Erlös für eine Ersatzliegenschaft verwendet werde, welche innert nützlicher Frist als selbstgenutztes Wohneigentum verwendet werden soll.

3.1 Gemäss § 105 Abs. 1 lit. b StG wird die Besteuerung aufgeschoben bei Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der dabei erzielte Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft innerhalb der Schweiz verwendet wird. Gemäss § 87 Abs. 1 der Steuerverordnung (SG 640.110; StV) gilt eine Wohnliegenschaft als dauernd selbstgenutzt, wenn sie den steuerrechtlichen Wohnsitz der steuerpflichtigen Person bestimmt. Wie die Vorinstanz zutreffend festgestellt hat, sind diese Voraussetzungen vorliegend nicht erfüllt. Die steuerpflichtige Person muss selber ihren steuerlichen Hauptwohnsitz in der veräusserten Liegenschaft gehabt haben. Der Rekurrent hat aber nie an der [...] gewohnt, was er auch selber einräumt. Er hat diese Liegenschaft am 4. Januar 2000 gekauft und bis zum Verkauf im Jahr 2010 vermietet. Gewohnt hat der Rekurrent während dieser Zeit zunächst an der [...] in Basel, dann in […]/SZ, allenfalls zwischenzeitlich in Vietnam, und schliesslich am […] in Basel. Im notariell verurkundeten Kaufvertrag vom 4. Januar 2010 wird denn auch festgestellt, dass sämtliche Wohnungen des Kaufobjekts vermietet seien und die Käufer die bestehenden Mietverträge übernähmen. Der aktuelle Mieterspiegel ist dem Vertrag beigeheftet worden (vgl. dort Ziff. 5.3). Die Gewährung des Steueraufschubs steht bei dieser Sachlage ausser Frage.

3.2 Offen bleiben kann, wie das vom Rekurrenten angeführte Vergleichsbeispiel zu entscheiden wäre, und ob es tatsächlich Fälle eines Steueraufschubs beim Verkauf einer Liegenschaft und dem Erwerb einer Ersatzliegenschaft geben kann, wenn die vorgesehene eigene Nutzung nicht zustande gekommen ist: Im Unterschied zur vom Rekurrenten dargestellten Konstellation ist vorliegend die verkaufte Liegenschaft anstelle der vom Rekurrenten angeblich vorgesehenen familiären Nutzung während des ca. 10 Jahre dauernden Eigentumsverhältnisses vermietet worden. Damit liegt überhaupt kein selbstgenutztes Wohneigentum vor. Bereits die Steuerverwaltung hat im Einspracheentscheid festgestellt, es stehe fest, "dass die Liegenschaft" dem Rekurrenten "durch ihren Ertrag aus Vermietung" gedient habe, weshalb der Steueraufschub ausscheide (E. 2d). Diese Feststellung hat die Vorinstanz erneut aufgenommen (E. 4c), und der Rekurrent bestreitet die Vermietung auch nicht.

3.3 Nach dem Gesagten sind entgegen der Auffassung des Rekurrenten keine weiteren Sachverhaltsabklärungen durch die Steuerverwaltung vonnöten. Offen bleiben kann insbesondere, ob der Rekurrent die Ersatzliegenschaft selber nutzen will oder nicht, wie er mit Replik (Ziff. 3 und 4) geltend macht – hat er doch schon die veräusserte Liegenschaft nicht selber genutzt, was aber Voraussetzung für einen Steueraufschub wäre. Gerade dies hat schon die Steuerverwaltung zutreffend festgehalten. Im Übrigen macht der Rekurrent auch selber nicht geltend, dass er die am 1. April 2010 erworbene Ersatzliegenschaft an der […] innert der gesetzlich vorgesehenen "nützlichen Frist", also innert zwei Jahren seit Erwerb (§ 87 Abs. 2 StV), zu seinem steuerrechtlichen Wohnsitz gemacht hätte, oder dass eine diesbezügliche Fristerstreckung vorläge (§ 87 Abs. 2 i.Verb.m. Abs. 1 StV). Die angeblichen Intentionen des Rekurrenten sind somit rechtlich unerheblich. Der Hauptwohnsitz des Rekurrenten befindet sich nun offenbar in […]/AG.

Zusammenfassend ist also festzuhalten, dass für einen Steueraufschub die eigene Nutzung sowohl der veräusserten als auch der Ersatzliegenschaft kumulativ vorausgesetzt wird, in casu aber weder das eine noch das andere gegeben ist. Folglich ist der Rekurs abzuweisen.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der Rekurrent dessen Kosten zu tragen.

Demgemäss erkennt das Verwaltungsgericht:

://: Der Rekurs wird abgewiesen.

Der Rekurrent trägt die Kosten des Verfahrens mit einer Gebühr von CHF 3'000.–.

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Dr. Peter Bucher

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes [BGG] innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.