65022 64 bis 69
| Besetzung | Abteilungspräsident Dr. Ivo Corvini-Mohn, Richter Dr. Daniel Schaffner, Richter Patrick Brügger, Richter Danilo Assolari, Richter Michael Angehrn, Gerichtsschreiber Dr. Thomas Kürsteiner |
|---|---|
| Parteien | 1. A. , Beschwerdeführerin 2. B., Beschwerdeführerin, vertreten durch C. , 3.1 D. , Beschwerdeführer, 3.2 E. , Beschwerdeführerin beide vertreten durch Dr. Michael Pletscher, Pfisterer Fretz Munz AG, Rechtsanwalt, Frey-Herosé-Strasse 25, Postfach, 5001 Aarau 1 |
| gegen | |
| Einwohnergemeinde F. , Beschwerdegegnerin | |
| Gegenstand | Strassenbeitrag und Entschädigung aus formeller und materieller Enteignung |
Die Beschwerdeführerin 1 rügt sinngemäss, das von ihrem Grundstück Nr. 163 an den Z. weg abzutretende Land sei zu einem höheren Preis als dem von der Beschwerdegegnerin im Kostenverteiler eingesetzten Quadratmeterpreis in der Höhe von CHF 250/m2 zu entschädigen. Die Beschwerdegegnerin hält sinngemäss dagegen, dass bei einer «Streifenabtretung» an eine Strasse bloss das Land ohne die Nutzung abgetreten werde, sodass es zu keinem Nutzungsverlust auf dem Grundstück der abtretenden Eigentümerschaft komme. Da zwei Drittel des Verkehrswertes auf die bauliche Nutzung und lediglich ein Drittel auf den Boden entfallen würden, sei der im Kostenverteilplan für den Landerwerb berücksichtigte Preis von CHF 250.00/m2 nicht zu beanstanden.
Nach konstanter und gefestigter Praxis des Enteignungsgerichts ist für die Ermittlung der Entschädigung bei einer formellen Enteignung in der Regel auf den Verkehrswert im Zeitpunkt der Hauptverhandlung vor der ersten Instanz abzustellen (vgl. Urteile des EntGer vom 4. Oktober 2016 [600 16 26] E. 2.2, vom 8. November 2012 [600 12 18] E. 3.3, vom 13. September 2010 [600 08 78] E. 4.2). Der Verkehrswert wird nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts mit Hilfe der statistischen Methode oder Vergleichsmethode ermittelt (BGE 122 I 168 E. 3a 173 und 115 Ib 408 E. 2c 410; Urteile des EntGer vom 15. Dezember 2016 [600 16 26] E. 2.2.2.2 sowie vom 8. November 2012 [600 12 18] E. 3.3; Fierz, Der Verkehrswert von Liegenschaften aus rechtlicher Sicht, Diss. Zürich 2001, S. 143 ff.). Nach der Praxis des Enteignungsgerichtes entfallen vom Verkehrswert zwei Drittel auf die bauliche Nutzung und ein Drittel auf die Fläche (vgl. VGE vom 18. Februar 1987, in: BLVGE 1987 [Nr. 13.2] E. 2; Urteile des EntGer vom 29. März 2004 [600 02 105] E. 5c, vom 28. Februar 2002 [600 00 305] E. 3b sowie vom 31. Januar 2002 [600 01 61] E. 8 jeweils m.w.H.). Gemeinden können eine Nutzungsumlagerung gestatten und dabei von der Bebauungsziffer abweichen, sofern eine Bebauungs- und Nutzungsziffer vorgesehen sind (§ 89 Abs. 1 i.V.m § 91 RBG). Durch die Gewährung einer Nutzungsumlagerung tritt der Verlust der baulichen Nutzung nicht ein, weil die zugelassene bauliche Nutzung trotz Reduktion der überbaubaren Fläche insgesamt nicht geschmälert wird. Die Gemeinden regeln die Voraussetzungen für die Nutzungsumlagerung in den kommunalen Zonenvorschriften (§ 92 Abs. 2 RBG).
Gemäss Perimeterplan soll vorliegend ein Landstreifen von Parz. 163 enteignet und neu der Strassenparzelle des Z. wegs zugeschlagen werden. Dabei handelt es sich um eine Streifenenteignung. In der Regel verkleinert die Streifenenteignung die bauliche Nutzung der gesamten Parzelle, was zu einer vollen Entschädigungspflicht führen würde, wenn diesem Umstand nicht, beispielweise mit einer Nutzungsumlagerung, Rechnung getragen wird bzw. werden kann (vgl. Urteil des EntGer vom 19. Dezember 2013 [650 12 167] E. 7.7). Vorliegend ist in Art. 3 Abs. 4 ZRS festgehalten, dass der Gemeinderat den Einbezug von für Strassen und Anlagen abgetretenem Land bei der Nutzungsberechnung gestattet, sofern dies bei der Festlegung der Höhe der Landentschädigung berücksichtigt wurde. Somit kann eine allfällige Nutzungsumlagerung an den als Entschädigung zu bezahlenden Betrag für die Enteignung angerechnet und in Abzug gebracht werden. Art. 3 Abs. 4 des Zonenreglements Siedlung der Gemeinde F. (ZRS) gestattet die Nutzungsumlagerung im Falle der Landabtretung an Strassen, sofern dies bei der Festlegung der Entschädigung berücksichtig wurde. Das Statistische Amt des Kantons Basel-Landschaft beziffert den durchschnittlichen Quadratmeterpreis von Wohnbauland für die Gemeinde F. für das Jahr 2016 mit CHF 311.00, für 2017 mit CHF 319.00, für 2020 mit CHF 308.00 und für 2021 mit CHF 283.00. Für die fehlenden Jahre sind mangels genügender Anzahl Handänderungen keine Preise ausgewiesen. Den für Bauland in F. bis 2023 höchsten Quadratmeterpreis gibt das Statistische Amt mit CHF 351.00 an.
Die von der Beschwerdegegnerin auf CHF 250.00 festgesetzte Quadratmeterentschädigung wäre dann zu tief und damit unrechtmässig, wenn für die Parzelle der Beschwerdeführerin ein Verkehrswert von über CHF 750.00/m2. anzunehmen wäre, da die Beschwerdegegnerin die zufolge der Gestattung einer Nutzungsumlagerung anwendbare Drittelsregelung bei der Festsetzung der Entschädigung berücksichtigt bzw. bewusst ein «grosszügiges» Angebot gemacht hat. Wie die Daten zum Preisniveau für Wohnbauland in F. zeigen, ist selbiges weit davon entfernt, Quadratmeterpreise in ebendieser Höhe zu erreichen. Die Rüge der Beschwerdeführerin 1, wonach sie für die Landabtretung an den Z. weg mit mehr als CHF 250.00 zu entschädigen sei, erweist sich mithin als unbegründet, sodass ihre Klage abzuweisen ist.
2.3.2Rügen der Beschwerdeführerin 2 und der Beschwerdeführenden 3 betreffend diverser Nachteile Die Beschwerdeführerin 2 moniert sinngemäss, dass der Bau des Z. wegs ihr Grundstück stark belaste, wodurch ebendieses an Wert verliere. Das Gericht hat die Situation von Parzelle Nr. 796 am 6. Juni 2024 in Augenschein genommen und erkennt im Bau des geplanten Z. wegs keine Anhaltspunkte dafür, dass der Beschwerdeführerin als Eigentümerin des Grundstücks aus dem Eigentumsrecht fliessende Befugnisse daran entzogen würden noch Anhaltspunkte, die einen enteignungsrechtlichen Anspruch durch den Entzug nachbarrechtlicher Abwehransprüche begründen könnten. Die Rüge der Beschwerdeführerin 2 erweist sich somit als unbegründet, sodass ihre Entschädigungsklage abzuweisen ist.
Die Beschwerdeführenden 3 rügen eine Vielzahl von «beträchtlichen Nachteilen» durch den Bau des Z. wegs. Auf die wesentlichsten ist nachfolgend kurz einzugehen. Die Beschwerdeführenden 3 befürchten, der Z. weg würde für ihr Grundstück Nr. 805 zu erheblich mehr Lärm- und Abgasimmissionen führen. Aufgrund des Gefälles des Z. wegs komme es im Einmündungsbereich des Z. wegs in die X. gasse zu Beschleunigungs- bzw. Anfahrmanövern, was wiederum Lärm- und Abgasimmissionen für ihre Liegenschaft nach sich ziehe. Nachteile der soeben beschriebenen Art – so die Beschwerdeführenden 3 – würden sich negativ auf den Wert ihres Grundstücks auswirken. Illustrativ dazu verweisen sie auf das Urteil des EntGer vom 1. Juli 2021 [650 20 72] (dort E. 2.2.1.3 [Abs. 4]). Wo vorher – wie hier – keine Strasse war, führt der Neubau einer Strasse zwangsläufig zu einer Zunahme des Verkehrs (vorher gab es keinen). Allein deshalb ist noch keine derartige Einwirkung von Lärm und Abgasen anzunehmen, wie es die Beschwerdeführenden 3 tun. F. ist eine ländlich gelegene und verhältnismässig kleine Gemeinde mit wenigen hundert Einwohnerinnen und Einwohnern. Eine Verkehrszunahme, die sich lärm- und/oder abgasbedingt negativ auf den Liegenschaftswert von Parzelle Nr. 805 auswirken könnte, ist daher zum jetzigen Zeitpunkt ausgeschlossen. In Bezug auf das von den Beschwerdeführenden 3 als «illustrativ» herangezogene Urteil verkennen erstere, dass die Erschliessungssituation ihrer Parzelle entscheidend von derjenigen der im fraglichen Urteil gegenständlichen Parzelle abweicht. Während es dort um eine Situation ging, in welcher eine neue Strasse in bloss drei Metern Entfernung von den hangseitigen Fenstern des Gebäudes des Beschwerdeführers geplant wurde, sodass Fenster und Auspuff eines auf der geplanten Strasse fahrenden Fahrzeugs in etwa auf gleicher Höhe zu liegen kamen, soll der Z. weg deutlich unterhalb des Niveaus des Wohnhauses und weit mehr als in nur drei Metern Entfernung erstellt werden. Das Gericht hat auch die Situation von Parzelle Nr. 805 am 6. Juni 2024 in Augenschein genommen und erkennt im Bau des geplanten Z. wegs keine Anhaltspunkte dafür, dass den Beschwerdeführenden 3 als Eigentümer des Grundstücks aus dem Eigentumsrecht fliessende Befugnisse daran entzogen würden noch Anhaltspunkte, die einen enteignungsrechtlichen Anspruch durch den Entzug nachbarrechtlicher Abwehransprüche begründen könnten. Auch Nachteile, die im Rahmen des unter E. 2.2.2.1 zur Frage nach der Entstehung eines Sondervorteils Erwogenen negativ hätten veranschlagt werden müssen, erkennt das Gericht hier keine. Die Rügen der Beschwerdeführenden 3, wonach der Z. weg beträchtliche Nachteile für ihr Grundstück bewirke, erweist sich demzufolge als unbegründet.
2.4Verletzung des rechtlichen Gehörsanspruchs Die Beschwerdeführenden 3 rügen, dass ihnen die Beschwerdegegnerin die Einsicht in die Akten ohne Angabe von Gründen nicht gewährt und damit das Akteneinsichtsrecht verletzt habe. Weiter fehle von Seiten der Beschwerdegegnerin eine Begründung betreffend das Vorliegen eines Sondervorteils und weiteren nach Ansicht der Beschwerdeführenden 3 relevanten Aspekten.
Die Beschwerdegegnerin bringt dagegen vor, dass die zur Einsicht verlangten Akten zu jenem Zeitpunkt nicht greifbar gewesen seien und erst eine nachträgliche, intensive Archivrecherche ein Ergebnis zu Tage gefördert habe.
Der in Art. 29 Abs. 2 BV statuierte Anspruch auf Gewährung des rechtlichen Gehörs umfasst als Teilgehalte sowohl einen Anspruch gegenüber dem Gemeinwesen auf vollständige Akteneinsicht als auch eine Pflicht des Gemeinwesens, Verfügungen und Entscheide zu begründen (vgl. BGE 129 I 232 E. 3.2 236 f., 126 I 97 E. 2 102 f.; ferner auch § 9 Abs. 3 KV; Kiener/Rütsche/Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 3. Auflage, Zürich 2021, N 229). In Nachachtung dieser verfassungsrechtlich garantierten Mindestanforderungen hält denn auch das Verwaltungsverfahrensgesetz Basel-Landschaft (VwVG BL) vom 13. Juni 1988 (SGS 175) fest, dass Verfügungen ausdrücklich als solche zu bezeichnen, zu begründen und mit einer Rechtsmittelbelehrung zu versehen sind (§ 18 Abs. 1 VwVG BL). Die Begründungsdichte genügt den verfassungsrechtlichen Standards dann, wenn sie einer adressierten Person über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft gibt, sodass letztere die Verfügung in voller Kenntnis der Sachlage anfechten kann (BGE 136 I 229 E. 5.2 236, 134 I 83 E. 4.1 88 f. und 133 III 439 E. 3.3 445 f.).
Ob die Beschwerdegegnerin, wie von den Beschwerdeführenden 3 vorgebracht, sich aus Art. 29 Abs. 2 BV (rechtliches Gehör) ergebende Ansprüche verletzt hat, kann vorliegend offenbleiben, da die Beschwerde der Beschwerdeführenden 3 – wie bereits dargelegt –ohnehin gutzuheissen ist (vgl. E. 2.2 in fine). Dessen ungeachtet ist die Beschwerdegegnerin darauf hinzuweisen, dass die Gewährung der Einsicht in die Verfahrensakten gerade auch zum Zweck hat, dass Rechtsunterworfene sich in Kenntnis aller für sie relevanten Fakten für oder gegen das Ergreifen einer Beschwerde (oder das Festhalten daran) entscheiden können. Es ist deshalb von entscheidender Bedeutung, dass das Einsichtsrecht rasch innert nützlicher Frist gewährt wird.
**3.**Kosten
3.1Verfahrenskosten
Für ein Verfahren vor dem Enteignungsgericht werden Kosten erhoben (§ 96a Abs. 3 EntG i.V.m. § 20 Abs. 1 VPO). Sie umfassen die Gerichtsgebühren sowie die Beweiskosten und sind in angemessenem Ausmass der unterliegenden Partei aufzuerlegen (§ 20 Abs. 3 VPO).
Bezüglich der Kosten für die Beurteilung der Entschädigungsfragen (E. 2.3) statuiert § 71 Abs. 1 EntG, dass im Enteignungsverfahren die Verfahrenskosten des erstinstanzlichen Verfahrens vom Enteigner zu tragen sind (vgl. ferner § 47 Abs. 3 EntG; Urteile des EntGer vom 4. Juni 2020 [600 20 15] E. 3.1 sowie vom 15. Dezember 2016 [600 16 26] E. 3.1.). Die Verfahrenskosten sind demnach ungeachtet ihres diesbezüglichen Obsiegens von der Beschwerdegegnerin zu tragen.
Gemäss § 17 Abs. 1 lit. c der Verordnung über die Gebühren der Gerichte (Gebührentarif, GebT) vom 15. November 2010 (SGS 170.31) erhebt das Enteignungsgericht für einen Endentscheid der Fünferkammer Verfahrenskosten in der Höhe von CHF 500.00 bis CHF 5'000.00. Innerhalb dieses Gebührenrahmens setzt das Gericht die Gebühr nach dem Streitwert und der Bedeutung der konkreten Streitsache sowie unter Berücksichtigung der Schwierigkeit und des Arbeits- bzw. Zeitaufwands fest (§ 3 Abs. 1 GebT).
Im vorliegenden Verfahren mit einem Streitwert von CHF 114'680.00 (vgl. E. 1.1) sind ein einfacher Schriftenwechsel, eine Vorverhandlung, ein Augenschein und eine Hauptverhandlung durchgeführt worden. Die Gerichtsgebühr beträgt praxisgemäss ca. CHF 3'500.00 für einen einzelnen Fall. Vorliegend sind in einem vereinigten Verfahren drei Fallkomplexe mit je beitrags- undenteignungsrechtlichen Rügepunkten beurteilt worden. Es rechtfertigt sich deshalb die Verfahrenskosten für die vereinigten Verfahren gestützt auf § 3 Abs. 2 GebT auf CHF 6'000.00 festzusetzen.
Die Verfahrenskosten in der Höhe von CHF 6'000.00 sind der Beschwerdegegnerin als in Bezug auf das Strassenbeitragsverfahren unterlegene Partei (vgl. § 20 Abs. 1 VPO) sowie aufgrund von § 71 Abs. 1 EntG auch im Hinblick auf das enteignungsgerichtliche Verfahren in voller Höhe aufzuerlegen.
3.2Parteientschädigung
Gemäss § 21 Abs. 1 VPO kann der ganz oder teilweise obsiegenden Partei für den Beizug eines Anwalts eine angemessene Parteientschädigung zu Lasten der Gegenpartei zugesprochen werden.
Bezüglich das Enteignungsverfahren (E. 2.3) statuiert § 71 Abs. 2 EntG, dass der Enteigner der enteigneten Partei für den Beizug einer Anwältin oder eines Anwalts eine Parteientschädigung zu bezahlen hat, wobei von der Zusprechung einer Parteientschädigung ausnahmsweise ganz oder teilweise abgesehen werden kann, wenn die enteignete Partei nicht oder nur teilweise obsiegt.
Die Beschwerdeführerinnen 1 und 2 sind nicht anwaltlich vertreten, weshalb sie keinen Anspruch auf Zusprechung einer Parteientschädigung haben. Ihre ausserordentlichen Kosten sind demzufolge wettzuschlagen.
Die Beschwerdeführenden 3 sind anwaltlich vertreten und haben in ihrer Beschwerdeeingabe die Zusprechung einer Parteientschädigung beantragt. Ihr Vertreter weist in seiner Honorarnote vom 21. Juni 2024 einen Gesamtaufwand von 39.6 Stunden aus (ohne Teilnahme an der heutigen Verhandlung) und macht dafür einen Ansatz von CHF 300.00 geltend. Für die heutige Hauptverhandlung sind dem Rechtsvertreter zusätzlich 3.5 Stunden zu vergüten (darin enthalten: Weg und eine kurze Nachbesprechung). Der Vertreter hat weiter Ersatz in der Höhe von CHF 356.40 vor Mehrwertsteuern für ihm entstandene Auslagen geltend gemacht. Der vom Enteignungsgericht für Erschliessungsabgabefälle im üblichen Rahmen praxisgemäss zugesprochene Stundenansatz entspricht CHF 250.00 (vgl. § 3 Abs. 1 der Tarifordnung für die Anwältinnen und Anwälte vom 17. November 2003 [AnwT, SGS 178.112]; statt vieler Urteil des EntGer vom 11. April 2013 [650 12 93] E. 5). Die Parteientschädigung ist anhand dieses Ansatzes zu berechnen. Nach § 16 Abs. 1 und 2 AnwT sind Auslagen (Telefon, Porti, Reisekosten) nach dem tatsächlichen Aufwand in Rechnung zu stellen. Der Vertreter der Beschwerdeführenden 3 hat seinen Auslagenersatz dahingegen als Prozentsatz seines Honorars geltend gemacht. Das Gericht erachtet die geltend gemachten Auslagen in der Höhe von CHF 356.40 (exkl. MWST) angesichts der Eingaben (Kopiaturen, Frankatur) und den mit dem Augenschein sowie der Vor- und Hauptverhandlung verbundenen Fahrt- bzw. Reiseauslagen als angemessen und setzt die Entschädigung für die dem Vertreter der Beschwerdeführenden 3 entstandenen Auslagen in analoger Anwendung von § 18 Abs. 1 AnwT (Festsetzung der Entschädigung von Amtes wegen) deshalb in ebendieser Höhe fest.
Angesichts dessen, dass der Mehrwertsteuer-Normalsatz für das Steuerjahr 2023 7.7% betragen hat, seit dem 1. Januar 2024 jedoch auf 8.1% angehoben worden ist, sind die Aufwandentschädigung und die Entschädigung für die Auslagen periodengerecht mit dem jeweiligen Steuersatz zu berechnen. Da die Auslagen nach Ermessen des Gerichts haben festgesetzt werden müssen, ist das Auslagentotal im Verhältnis des zu entschädigenden Honorars (inkl. MWST) auf die MWST-Perioden 2023 und 2024 aufzuteilen, also CHF 216.35 (exkl. MWST) der Steuerperiode 2023 und CHF 140.05 der Steuerperiode 2024.
Für das Jahr 2023 macht der Vertreter der Beschwerdeführenden 3 einen Aufwand von 26.2 Stunden geltend. Hinzuzurechnen sind nach dem eben Ausgeführten Auslagen in der Höhe von CHF 216.35. Dafür ist er mit CHF 6'766.35 zuzüglich 7.7% MWST, entsprechend CHF 7'287.36, zu entschädigen. Für den Zeitraum vom 1. Januar 2024 bis heute sind ein Aufwand von 16.9 Stunden sowie Auslagen im Betrag von CHF 140.05 zu entschädigen, d.h. CHF 4'365.05 zuzüglich 8.1% MWST, entsprechend CHF 4'718.62. Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführenden 3 schliesslich eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 12'005.98 (inkl. MWST) zu bezahlen.
D em g em äss w i r d er kan n t :
1.
**1.1.**Die Beschwerden der Beschwerdeführerin 1, der Beschwerdeführerin 2 und der Beschwerdeführenden 3 werden gutgeheissen und die Angelegenheit, soweit sie die Festsetzung der provisorischen Strassenbeiträge anbelangt, zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Beschwerdegegnerin zurückgewiesen.
1.2Die Klagen der Beschwerdeführerin 1, der Beschwerdeführerin 2 und der Beschwerdeführenden 3 auf Zusprechung von Enteignungsentschädigungen werden abgewiesen.
1.3Soweit die Beschwerden der Beschwerdeführerin 1 und 2 auch das Bauprojekt betreffen, wird darauf nicht eingetreten.
2.
Die Verfahrenskosten in der Höhe von CHF 6'000.00 werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.
3.
3.1Die ausserordentlichen Kosten der Beschwerdeführerinnen 1 und 2 werden wettgeschlagen.
3.2Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden 3 eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 12'005.98 (inklusive Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
4.
Dieses Urteil wird den Beschwerdeführerinnen 1 und 2 (je 1), Rechtsanwalt Dr. Michael Pletscher für sich und die Beschwerdeführenden 3 (3) sowie der Beschwerdegegnerin (1) schriftlich mitgeteilt.
Liestal, 8. November 2024
Im Namen der Abteilung Enteignungsgericht
des Steuer- und Enteignungsgerichts Basel-Landschaft
Abteilungspräsident: Dr. Ivo Corvini-Mohn Gerichtsschreiber: Dr. Thomas Kürsteiner
Rechtsmittelbelehrung
Gegen Entscheide des Enteignungsgerichts kann innert 10 Tagen, vom Empfang des Entscheids an gerechnet, beim Kantonsgericht (Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht), Bahnhofplatz 16, 4410 Liestal, schriftlich Beschwerde erhoben werden. Die Beschwerde muss ein klar umschriebenes Begehren sowie die Unterschrift der Beschwerdeführenden oder der sie vertretenden Person enthalten. Dieser Entscheid ist der Beschwerde in Kopie beizulegen.