650 07 171•Ersatzbauten: contribution base must match conversion rules
650 07 171Spezialverwaltungsgericht / Verwaltungskammer31.03.2008Granted
Von Omnilex extrahiert
A. AG challenged municipal water and sewer connection fee assessments after demolishing an old workshop and erecting a replacement warehouse. The city had credited only the time value of the demolished building. The court held that replacement buildings must be treated like conversion and extension works, so the same equal-treatment logic applies. Because the city’s own regulations calculate fees for such works by reference to the building insurance value, that value had to be used for the demolished building as well. The challenged fee decisions were annulled and the matter remanded for recalculation.
Replacement buildings and conversion/extension works must be treated equally for connection fee purposes; if the municipal tariff for conversion and extension works bases the charge on the building insurance value, the same valuation method applies to replacement buildings as well. A different treatment based on time value would violate equal treatment (consid. 4, 6.3, 7.3).
Die beiden Sachverhalte Um- und Erweiterungsbauten sowie Abbruch und Neubau sind rechtsgleich zu behandeln sind und der Mehrwert ist bei Ersatzbauten nach denselben Kriterien wie bei Um- und Erweiterungsbauten zu ermitteln (E. 6.3).
Wird der beitragspflichtige Mehrwert bei Um- und Erweiterungsbauten anhand des Brandversicherungswerts ermittelt, so ist diese Bemessungsmethode auch bei Ersatzbauten anzuwenden (E. 7.3).
08-03 Ermittlung des beitragspflichtigen Mehrwerts bei Ersatzbauten
Aus dem Sachverhalt:
Die A. AG ist Eigentümerin der Parzelle Nr. 1609, Grundbuch (GB) Liestal. Nach Abbruch des bestehenden Werkstattgebäudes von 1881 errichtete sie darauf im Jahr 2005 ein Lagergebäude, welches gemäss Endschätzung der Basellandschaftlichen Gebäudeversicherung (BGV) vom 29. Januar 2007 einen Brandlagerwert von Fr. 392'500.00 aufweist. Am 24. April 2007 verfügte die Stadt Liestal gegenüber der A. AG einen Wasseranschlussbeitrag von Fr. 49'579.30 sowie einen Kanalisationsanschlussbeitrag von Fr. 31'258.25, jeweils inklusive Mehrwertsteuer. Dabei rechnete die Stadt Liestal den Wert des abgebrochenen Werkstattgebäudes an und erhob die Beiträge auf dem Mehrwert des neu erstellten Lagergebäudes. Mit Eingabe vom 30. April 2007 erhob die A. AG gegen die Beitragsverfügungen der Stadt Beschwerde beim Steuer- und Enteignungsgericht, Abteilung Enteignungsgericht (nachfolgend Steuer- und Enteignungsgericht). Sie macht geltend, bei der Anrechnung sei nicht auf den indexierten Brandlagerwert bzw. den Zeitwert, sondern den Gebäudeversicherungswert des abgebrochenen Werkstattgebäudes abzustellen.
Aus den Erwägungen:
4. Beitragsbemessung für Ersatzbauten gemäss übergeordnetem Recht Nach der Rechtsprechung des Steuer- und Enteignungsgerichts sind Ersatzbauten und Um- und Erweiterungsbauten in beitragsrechtlicher Hinsicht gleich zu behandeln. Regelungen in kommunalen Reglementen, welche die beiden Sachverhalte Abbruch und Neubau einerseits und Um- und Erweiterungsbauten anderseits unterschiedlich behandeln, verstossen gegen das Rechtsgleichheitsprinzip. Ersatzbauten dürfen nicht den Neubauten gleichgestellt werden, sondern für die Bemessung der Beiträge ist auf die Regelung für Um- und Erweiterungsbauten abzustellen. Ist bei Um- und Erweiterungsbauten nur der Mehrwert der veränderten Baute beitragspflichtig, so muss diese Regelung auch für Ersatzbauten gelten (vgl. Urteil des Steuer- und Enteignungsgericht [650 05 111] vom 5. Mai 2006, E. 7, bestätigt vom Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht, am 24. Januar 2007).
5. Beitragsbemessung für Ersatzbauten gemäss den Reglementen der Stadt Liestal 5.1Für die Wasseranschlussbeiträge wird gemäss § 23 Abs. 4 WR beim Abbruch und Neuaufbau einer Liegenschaft der Anschlussbeitrag auf dem gesamten Brandversicherungswert des neuen Gebäudes erhoben. Bei Um- und Erweiterungsbauten wird dagegen gemäss § 23 Abs. 1 WR ein Beitrag lediglich im Umfang der Veränderungen, die mit diesen Um- und Erweiterungsbauten verbunden sind, erhoben. Das Wasserreglement der Stadt Liestal regelt die Beitragspflicht von Ersatzbauten und Um- und Erweiterungsbauten somit unterschiedlich. Gestützt auf die obigen Erwägungen liegt darin ein Verstoss gegen das Rechtsgleichheitsprinzip und die Beschwerdegegnerin hat die in § 23 Abs. 4 WR enthaltene Regelung für Ersatzbauten zu Recht nicht angewendet.
5.2 Für die Kanalisationsanschlussbeiträge ist in § 24 Abs. 4 AR geregelt, dass bei Ersatzbauten früher geleistete Kanalisationsanschlussbeiträge in Abzug gebracht werden, sofern sie durch Akten der Stadt oder Quittungen der Grundeigentümerinnen oder Grundeigentümer belegbar sind. Bei Um- und Erweiterungsbauten werden wiederum lediglich die Veränderungen, die mit diesen Um- und Erweiterungsbauten verbunden sind, beitragspflichtig (§ 24 Abs. 1). Das Abwasserreglement regelt die Beitragspflicht für Ersatzbauten und Um- und Erweiterungsbauten ebenfalls nicht rechtsgleich, ist doch die Anrechnung bereits geleisteter Beiträge nicht mit der Beitragserhebung auf dem Mehrwert gegenüber der abgebrochenen Baute gleichzusetzen. Ausserdem ist bei Um- und Erweiterungsbauten immer nur der Mehrwert beitragspflichtig, unabhängig davon, ob bereits einmal Beiträge entrichtet wurden. Die Beschwerdegegnerin hat die in § 24 Abs. 4 AR enthaltene Regelung für Ersatzbauten somit ebenfalls zu Recht nicht angewendet.
6. Ermittlung des beitragspflichtigen Mehrwerts
Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass die Beschwerdegegnerin bei der Anrechnung des Werts des abgebrochenen Werkstattgebäudes zu Unrecht auf den Zeitwert, also den indexierten Brandlagerwert abgestellt hat. Massgebend sei der Neuwert des ehemaligen Werkstattgebäudes im Zeitpunkt des Abbruchs. Dieser entspreche dem Gebäudeversicherungswert gemäss gültiger Versicherungspolice vor dem Abbruch über Fr. 730'000.00.
6.1 Strittig und zu prüfen ist somit vorliegend, ob die Nachzahlungen für den Wasser- und Kanalisationsanschluss für die Differenz zwischen den Zeitwerten des abgebrochenen und des neuen Gebäudes zu entrichten sind oder ob dabei auf die Differenz zwischen den Neuwerten abzustellen ist.
6.2 Sämtliche Gebäude im Kanton Basel-Landschaft sind gemäss § 9 des Gesetzes über die Versicherung von Gebäuden und Grundstücken (Sachversicherungsgesetz, SGS 350) vom 12. Januar 1981 bei der BGV gegen Feuer- und Elementarschäden zu versichern. Die Gebäude sind in der Regel zum Neuwert versichert (§ 11 Abs. 1), und bei Neubauten entspricht der Zeitwert im Normalfall dem Neuwert. Als Zeitwert gilt gemäss § 4 der Verordnung zum Sachversicherungsgesetz (SGS 350.11) vom 1. Dezember 1981 der Neuwert abzüglich der Wertverminderung, die seit der Erstellung des Gebäudes zufolge Alter, Abnutzung oder aus anderen Gründen eingetreten ist. Als Neuwert gilt die Kostensumme, die für die Neuerstellung des Gebäudes in gleicher Art, gleicher Grösse und gleichem Ausbau erforderlich ist (§ 3). Das konkrete Vorgehen im Kanton Basel-Landschaft im Hinblick auf die obligatorische Versicherung beinhaltet die Schätzungen der von der Gemeinde gemeldeten Gebäude durch die BGV (respektive die Erhöhung der Versicherungswerte ohne Besichtigung des Gebäudes). Die BGV teilt alsdann gemäss § 1 Abs. 2 der Regierungsratsverordnung über den Informationsaustausch der Gemeinden und Bezirksschreibereien mit der Basellandschaftlichen Gebäudeversicherung (SGS 350.12) die rechtskräftigen Brandlagerschätzungen und -schätzungsänderungen von Neu- oder Umbauten den Gemeinden mit. Der Brandlagerwert ist dabei der auf das Jahr 1939 (Index 100) zurückgerechnete Zeitwert eines Gebäudes (§ 1 Abs. 3). Die Versicherungswerte sind gemäss § 1 Abs. 8 des Reglements zum Sachversicherungsgesetz (SGS 350.111) vom 26. Oktober 1988 nur der Grundeigentümerin respektive dem Grundeigentümer schriftlich zu eröffnen.
6.3 Den Gemeinden kommt bei der Festlegung der Bemessungskriterien ein weiter Spielraum zu (vgl. BGE 109 Ia 325 E. 4). Selbst wenn die Gebäudeversicherungswerte den Gemeinden nicht mitgeteilt werden, ist es ihnen erlaubt, darauf abzustellen, weil sich der Versicherungswert aus dem den Gemeinden mitgeteilten Brandlagerwert ableiten lässt. Die Gemeinden können den für die Abgabebemessung massgebenden Mehrwert auch nach der Differenz zwischen dem Zeitwert der Ersatzbaute einerseits und des abgebrochenen Gebäudes anderseits ermitteln. Dabei ist zu beachten, dass die Nachbelastung sowohl für Um- und Erweiterungsbauten als auch für Ersatzbauten nach einheitlichen Kriterien in den kommunalen Reglementen geregelt sein muss.
7. Ermittlung des beitragspflichtigen Mehrwerts gemäss den Reglementen der Stadt Liestal 7.1In § 23 Abs. 1 WR ist geregelt, dass bei Um- und Erweiterungsbauten die dadurch bedingten Veränderungen beitragspflichtig sind. Gemäss § 30 Abs. 3 WR erfolgt die Berechnung der einmaligen Beiträge, d.h. der Anschlussbeiträge für Neubauten sowie Um- und Erweiterungsbauten, anhand des Brandversicherungswerts eines Gebäudes. In § 23 Abs. 3 WR ist geregelt, dass erhöhte Gebäudeversicherungssummen, also Erhöhungen des Brandversicherungswerts, aufgrund von Revisionsschätzungen keine Beitragspflicht begründen. Hingegen werden gemäss dem Reglement über die Wassergebühren vom 27. Juni 1990 die Beiträge bei Um- und Erweiterungsbauten anhand des investitionsbedingten Mehrwerts gemäss der Schätzung der BGV berechnet. Da Gebäude in der Regel zum Neuwert versichert sind, entspricht der investitionsbedingte Mehrwert der Differenz des Versicherungswerts vor und nach dem Umbau. Es wird also gemäss den Reglementen der Stadt Liestal bei der Beitragsbemessung für Wasseranschlussbeiträge vom Gebäudeversicherungswert ausgegangen.
7.2 Das Abwasserreglement stellt für die Berechnung der einmaligen Beiträge ebenfalls auf den Brandversicherungswert ab (§ 22 Abs. 3 AR) und bei Um- und Erweiterungsbauten sind die vorgenommenen Veränderungen beitragspflichtig (§ 24 Abs. 1 AR). Gemäss dem Reglement über die Abwassergebühren vom 10. Februar 1982 wird auch im Bereich Abwasser der Mehrwertbeitrag bei Um- und Erweiterungsbauten anhand des investitionsbedingten Mehrwerts gemäss Schätzung der BGV berechnet. Somit wird auch für die Bemessung der Kanalisationsanschlussbeiträge auf die Differenz der Versicherungswerte abgestellt.
7.3 Da die beiden Sachverhalte Um- und Erweiterungsbauten sowie Abbruch und Neubau rechtsgleich zu behandeln sind, ist auch bei Ersatzbauten auf den Gebäudeversicherungswert als massgebliche Bemessungsgrundlage abzustellen. In den umstrittenen Fällen ist gestützt auf die Reglemente der Stadt Liestal für die Beitragsbemessung somit der Gebäudeversicherungswert (Neuwert) des abgebrochenen Werkstattgebäudes anzurechnen und nicht dessen Zeitwert. Indem die Beschwerdegegnerin die Altersentwertung des abgebrochenen Werkstattgebäudes berücksichtigt hat und vom Zeitwert ausgegangen ist, ermittelte sie die beitragspflichtige Erhöhung des Brandversicherungswerts unterschiedlich zu den Um- und Erweiterungsbauten und verletzte damit das Rechtsgleichheitsprinzip.
Gestützt auf diese Erwägungen werden die Beitragsverfügungen vom 6. November 2007 aufgehoben und die Angelegenheit wird zur Neufestsetzung des Wasser- und Kanalisationsanschlussbeitrags unter Anrechnung des Gebäudeversicherungswerts der abgebrochenen Liegenschaft an die Beschwerdegegnerin zurückgewiesen.
Entscheid Nr. 650 07 171 vom 31. März 2008
Von Omnilex extrahiert
Whether replacement buildings must be treated like conversion/extension works for connection fee purposes.
Yes. Replacement buildings must be assessed under the same equal-treatment principles as conversion and extension works.
Different treatment of demolition/new build and conversion/extension in municipal fee rules violates equality; only the added value of the changed building may be charged in both situations.
Whether the deductible value of the demolished building should be its time value or its building insurance value.
The building insurance value, not the time value, must be credited when the municipal tariff bases the fee calculation for conversion/extension works on insurance value.
Because the city’s water and sewer regimes calculate connection fees for conversion/extension works by reference to the insurance value, replacement buildings must follow the same method; deducting only time value would treat them differently and breach equality.
Whether the challenged water and sewer connection fee assessments should stand.
No. The assessments must be annulled and recalculated using the insurance value of the demolished building.
The city applied an unlawful lower base by considering age depreciation and using time value instead of the building insurance value.
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