Für Grundstücke, die in der Zone für öffentliche Werke und Anlagen liegen, können keine Vorteilsbeiträge erhoben werden. Der Sondervorteil, der den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern entsteht, muss im Zeitpunkt der Beitragserhebung rechtlich und faktisch realisierbar sein. (E. 5.2)
06-01 Keine Erhebung von Strassenbeiträgen von privaten Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern in der Zone für öffentliche Werke und Anlagen
Aus dem Sachverhalt:
Die Einwohnergemeindeversammlung Arboldswil beschloss im Jahr 1996 einen neuen Bau- und Strassenlinienplan, wodurch die Parzellen der privaten Grundeigentümer A. und B. zu einer besseren Erschliessung kamen. Die vorgenannten Parzellen liegen in der Zone für öffentliche Werke und Anlagen. Die Strasse wurde in der Folge im Jahr 2001 erstellt. Am 29. Mai 2002 erliess die Gemeinde die ersten Verfügungen betreffend Strassenbeiträge, welche einen Betrag von Null Franken aufwiesen. Bei einem späteren Kauf der Parzellen durch die Gemeinde sollten die Strassenbeiträge vom Kaufpreis in Abzug gebracht werden. Vorgesehen war ausserdem, dass eine entsprechende Last im Grundbuch zugunsten der Gemeinde eingetragen würde. Dies hingegen scheiterte an den fehlenden Voraussetzungen für einen Grundbucheintrag. Daraufhin unterbreitete die Gemeinde den Grundeigentümern Verträge, wonach sie bei einer allfälligen späteren Übernahme die Parzellen zum Preis von unerschlossenem Bauland erwerben könnten. Die Grundeigentümer unterzeichneten diese Verträge nicht.
Am 16. April 2003 erliess der Gemeinderat eine neue Verfügung, worin die Grundeigentümer verpflichtet wurden, die Strassenbeiträge zu bezahlen. Am 3. Mai 2003 erheben die Grundeigentümer beim Steuer- und Enteignungsgericht Beschwerde gegen die Beitragsverfügungen mit den Begehren, dass die Beitragsverfügungen aufzuheben oder eventualiter eine zinslose Stundung der Beiträge bis zum Eigentumswechsel der Parzellen zu gewähren sei.
Aus den Erwägungen:
(…)
4. Widerruf
Der Vertreter der Beschwerdeführer machte an der Hauptverhandlung geltend, die Gemeinde habe die ursprünglichen Verfügungen vom 29. Mai 2002 zufolge Rechtskraft gar nicht gültig widerrufen können. Vorerst ist somit die Frage des Widerrufs zu prüfen.
4.1. Sind die Voraussetzungen eines Widerrufs nicht in einem Gesetz geregelt, so sind sie nach allgemeinen Kriterien zu beurteilen. Dabei ist eine Interessenabwägung zwischen dem Interesse an der richtigen Anwendung des objektiven Rechts einerseits und dem Interesse an der Rechtssicherheit bzw. dem Vertrauensschutz andererseits erforderlich. (…) (Ulrich Häfelin/Georg Müller, Grundriss des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 4. Aufl., Zürich 2002, N 997 ff).
4.2 Bei der Prüfung der Zulässigkeit des Widerrufs ist vorliegend angesichts des Verhaltens der Beschwerdegegnerin dem Interesse des Vertrauensschutzes grosse Bedeutung beizumessen. Die Beschwerdegegnerin hat den Grundbucheintrag auf den Verfügungen vom 29. Mai 2002 nicht als Bedingung oder Vorbehalt für den Verzicht auf die Beitragserhebung formuliert. Beide Parteien sind davon ausgegangen, dass der Beitrag noch nicht fällig und demnach von der Einwohnergemeinde zu übernehmen sei. Die Beschwerdeführer mussten aus diesem Grund nicht mit einem Widerruf der Verfügungen rechnen. Es ist deshalb davon auszugehen, dass die ursprünglichen Null-Rechnungen rechtskräftig wurden und ein Widerruf unzulässig war. Die angefochtenen Verfügungen wären ohne materielle Prüfung bereits aus diesem Grund aufzuheben.
5. Sondervorteil
(…)
5.2 Die Gemeinde erhebt ihre Beitragsverfügungen für die Parzellen Nrn. C und D, die sich in der Zone für öffentliche Werke und Anlagen befinden. Das Bauland der Parzelle Nr. C grenzt nicht direkt, die Parzelle Nr. D stösst hingegen auf der ganzen Länge direkt an den Y.-weg an. Für die an die Grundstücke der Beschwerdeführenden angrenzende Mehrzweckhalle, die ebenfalls in der OeW-Zone liegt, wurde zu Recht ein Strassenbeitrag für den Y.-weg in Rechnung gestellt, denn die Gemeinde als Eigentümerin der Mehrzweckhalle profitiert direkt von der verbesserten Erschliessung. Aus Sicht des privaten Eigentümers oder privaten Eigentümerin von Land in der OeW-Zone präsentiert sich die Lage allerdings grundlegend anders. Gemäss § 24 RBG umfasst die OeW-Zone Gebiete, die zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben benötigt werden, so z.B. für Erholungs- und Sportanlagen, Parkplätze, Schul- und Verwaltungsbauten, etc. Laut § 24 Abs. 2 RBG darf die OeW-Zone nur in beschränktem Umfang durch Private bebaut werden und auch dann nur, wenn es mit der Erfüllung der öffentlichen Aufgaben vereinbar ist. Land in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ist dem rechtsgeschäftlichen Verkehr entzogen. Die Beschwerdeführer sind zwar Eigentümer der im Streit stehenden Parzellen, doch das zum Baulandbegriff gehörende Recht, auf ihrem Grundstück eine private Baute zu erstellen, ist ihnen entzogen.
Da die OeW-Zone wesensgemäss öffentlichen Werken und Anlagen vorbehalten ist, kann eine Parzelle in der Zone für öffentliche Werke und Anlagen als aus dem Verkehr gezogen bezeichnet werden, denn der Wohnungsbau gilt nicht als öffentlicher Zweck. In ihren Auswirkungen ist die Ausscheidung einer OeW-Zone der Zuweisung in eine Landwirtschaftszone ähnlich. Bereits das ehemalige Enteignungsgericht hat in einem Entscheid vom 20. Mai 1999 (A98/60) festgehalten, dass die aus der OeW-Zone resultierenden Einschränkungen zu einem faktischen Bauverbot für eine Parzelle führten. Dies habe zur Konsequenz, dass die Parzelle wie Landwirtschaftsland behandelt werden müsse und von einer Beitragspflicht abzusehen sei.
In Rechtsprechung und Doktrin ist im Übrigen unbestritten, dass der Sondervorteil, der der Grundeigentümerin oder dem Grundeigentümer entsteht, im Zeitpunkt der Beitragserhebung rechtlich realisierbar sein muss. Die Erschliessung von Land, das aus öffentlichrechtlichen Gründen nicht überbaubar ist, stellt deshalb für die Beschwerdeführer keinen wirtschaftlichen Sondervorteil dar. Die angefochtene Beitragsverfügung widerspricht aus diesen Erwägungen dem übergeordneten Recht und ist aufzuheben.
6. Stundung
Die Beschwerdegegnerin macht sodann geltend, dass die Beiträge gestundet werden müssten. Sie rügt, dass die Gemeinde die Erschliessung des Y.-wegs herbeigeführt und bezahlt habe und somit die Strassenbeiträge verlangen müsse, damit die Beschwerdeführer bei einer späteren Umzonung nicht zu unentgeltlich erschlossenem Bauland gelangen könnten.
Auf diesen Aspekt muss angesichts der vorhergehenden Erwägungen nicht weiter eingegangen werden. Der Aufschub der Fälligkeit der Beiträge zufolge Stundung setzt einerseits eine gesetzliche Grundlage voraus, soll nicht das Legalitätsprinzip verletzt werden (vgl. BLVGE 1990, S. 109, E. 9). Andererseits muss auch die gestaltende Verfügung zur Feststellung der Beitragspflicht (Veranlagungsverfügung) in Rechtskraft erwachsen sein, mithin die Voraussetzungen für eine Veranlagung überhaupt gegeben sein, was vorliegend mangels eines realisierbaren Vorteils zum Zeitpunkt der Erschliessung nicht der Fall ist.
7. Zonenplanrevision
Die Beschwerdegegnerin macht subeventualiter geltend, dass die laufende Zonenplanrevision vorsieht, einen 510 m 2 umfassenden Teil der Parzelle Nr. D in die Bauzone zu überführen, da die Fläche nicht mehr für öffentliche Zwecke reserviert werden müsse. Dies würde die Höhe des Strassenbeitrages rechtfertigen, da dieser Teil der Parzelle als erschlossenes Bauland aus der OeW-Zone entlassen werde. An der Hauptverhandlung hat die Beschwerdegegnerin darauf hingewiesen, dass auch auf der Parzelle Nr. C die OeW-Zone reduziert werde.
Es stellt sich die Frage, welcher Zonenplan die Grundlage für die Verfügungen vom 16. April 2003 bildet. Der Zonenplan vom 24. Mai 1993 gilt bis zum heutigen Zeitpunkt. Würde der in Revision stehende Zonenplan auf den vorliegenden Fall angewendet, so müsste die Frage der Vorwirkung geklärt werden. Die sogenannte positive Vorwirkung eines Erlasses bedeutet, dass ein Erlass Rechtswirkungen zeitigt, obwohl er noch nicht in Kraft getreten ist (Ulrich Häfelin/Georg Müller, a.a.O., N 346 ff). Die positive Vorwirkung ist grundsätzlich unzulässig, widerspricht sie doch dem Gesetzmässigkeitsprinzip (Ulrich Häfelin/Georg Müller, a.a.O., N 348). Der selbst zum Urteilszeitpunkt noch nicht rechtskräftig genehmigte Zonenplan kann somit im vorliegenden Fall nicht angewendet werden.
Entscheid Nr. 650 03 48 / 650 03 49 vom 10. Februar 2006