Für die Ermittlung des Verkehrswerts ist in erster Linie auf Vergleichspreise abzustellen, die in der nahen Umgebung für gleichartiges und gleichwertiges Land in letzter Zeit bezahlt worden sind, sofern sie in statistisch relevanter Zahl vorhanden sind und das Land zu einem stichtagsnahen Zeitpunkt verkauft worden ist (E. 4b).
Angesichts der Tatsache, dass das Erfordernis der Vergleichbarkeit nicht Identität mit dem Schätzungsobjekt voraussetzt, sondern lediglich ähnliche Beschaffenheit, dürfen auch Vergleichsobjekte herangezogen werden, die vom Schätzungsobjekt weiter entfernt liegen, sofern es sich um vergleichbare Parzellen handelt (E. 4b).
Bei hohen Baulandpreisen wird der Wert einer Parzelle vorwiegend durch die mögliche bauliche Ausnutzung bestimmt. Kommt bei einer Parzelle der baulichen Nutzung eine grosse Bedeutung zu und wird diese trotz Landverlust durch die Gewährung des Nutzungsprivilegs nicht beeinträchtigt, muss dies bei der Festsetzung der Entschädigung entsprechend berücksichtigt werden (E. 5).
04-03 Ermittlung des Verkehrswerts und Gewichtung der Nutzungsanrechnung bei Streifenenteignungen
Aus dem Sachverhalt:
**A.**und B. sind Eigentümerin und Eigentümer der Parzelle X. des Grundbuchs Pfeffingen, welche an das Strassenbauprojekt Y. angrenzt. Für den geplanten Strassenbau haben sie eine Fläche von ca. 58 m 2 abzutreten. Als Entschädigung bietet ihnen die Gemeinde, ausgehend von einem Verkehrswert von Fr. 705.--/m 2 , Fr. 240.--/m 2 unter Gewährung der Nutzungsumlagerung.
Am 26. Februar 2004 hat der Vertreter von A. und B. Klage beim Steuer- und Enteignungsgericht eingereicht. Er beantragt, die Enteignerin sei zu verpflichten, eine Entschädigung von Fr. 610.--/m 2 zu bezahlen, zuzüglich Einräumung des Nutzungsprivilegs und Verzugszinsen. Die Gemeinde Pfeffingen als Beschwerdebeklagte hält an der angebotenen Entschädigungshöhe von Fr. 240.--/m 2 fest.
Aus den Erwägungen:
1. (…) Strittig sind (…) die Höhe der Entschädigung, welche die Beklagte für die formelle Enteignung des von den Klagenden an den Strassenbau abgetretenen Landstreifens sowie für die Nutzungsumlagerung zu bezahlen hat. (…)
2. (…)
3 a) Die Klagenden beantragen, die Beklagte sei zu verpflichten, ihnen eine Entschädigung von Fr. 610.--/m 2 zuzüglich Verzugszinsen zu bezahlen. Die durch eine allfällige Nutzungsüberlagerung erhöhte Nutzungsziffer könne nicht als echter Vorteil bezeichnet werden. Auch könne sie nicht als Sachleistung qualifiziert werden, die bei der Bemessung der Enteignungsentschädigung einen Abzug vom Verkehrswert um zwei Drittel rechtfertigen würde. Angemessen sei allenfalls eine Reduktion des Verkehrswerts um 20 %. Die von der Enteignerin vorgeschlagene Reduktion der Barentschädigung auf einen Drittel des zugrunde gelegten Quadratmeterpreises könne nicht als volle Entschädigung im Sinne von Art. 26 Abs. 2 BV betrachtet werden. Die Klagenden rügen somit eine Verletzung der Eigentumsgarantie und des Grundsatzes der vollen Entschädigung bei Enteignungen (Art. 26 Abs. 2 BV und § 17 EntG).
3b) Eine Enteignung kann gestützt auf Art. 26 Abs. 2 BV und § 17 EntG nur gegen volle Entschädigung erfolgen, wobei die Entschädigung in Geld als Kapitalzahlung oder als wiederkehrende Leistung zu entrichten ist, wenn Gesetz oder Abrede nichts anderes bestimmen (§ 18 Abs. 1 EntG). An Stelle der Geldleistung kann laut § 18 Abs. 2 EntG ganz oder teilweise eine Sachleistung (Realersatz) treten. Die Enteigneten sollen bei einer Enteignung keinen Verlust erleiden, aber auch keinen Gewinn erzielen; wirtschaftlich sind sie gleich zu stellen, wie ohne Landabtretung (BGE 122 I 168 E. 4b/aa mit Verw.). Zu entschädigen ist der volle Verkehrswert des enteigneten Grundstücks oder Rechts (§ 19 Abs. 1 lit. a EntG). Bei einer Teilenteignung, wie sie hier zur Diskussion steht, kann zudem die Festsetzung des Bodenwerts nicht losgelöst von der Frage erfolgen, ob das Restgrundstück durch die Abtretung einen Minderwert erfahren hat (Art. 19 Abs. 1 lit. b EntG) oder ob den Enteigneten weitere nach Art. 19 Abs. 1 lit. c EntG zu entschädigende Nachteile entstanden sind (BGE 122 I 168 E. 4b/aa, 105 Ib 327 E. 1c). (…)
4. (…)
4a) Für die Ermittlung der Entschädigung ist bei formeller Enteignung in der Regel auf den Verkehrswert im Zeitpunkt der Hauptverhandlung vor erster Instanz abzustellen (Entscheid des Enteignungsgerichts vom 26. August 1982 i.S. E., S. 14 ff.; BLVGE 1983/84 Ziff. 14.2 E. 5b; Entscheid des Enteignungsgerichts vom 16. Januar 1992 i.S. EWG R., in: BLVGE 1992 Ziff. 13.1 E. 6). Der Verkehrswert einer enteigneten Liegenschaft entspricht dem Erlös, der bei Veräusserung im freien Handel am massgebenden Stichtag objektiverweise hätte erzielt werden können (BGE 122 I 168, 173 E. 3; 122 II 246 E. 4a; ZBl 99 [1998] 141; BGE 106 Ib 223 E. 3a; Heinz Hess/Heinrich Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Bd. I, Art. 19 N 50). Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts, der auch die erwähnten Entscheide folgen, wird der Verkehrswert mit Hilfe der statistischen Methode oder Vergleichsmethode ermittelt (René Rhinow/Beat Krähenmann, Verwaltungsrechtsprechung, Ergänzungsband, Basel und Frankfurt am Main 1990, Nr. 128 B IV d, m.Hw.; BGE 115 Ib 410 E. 2c; Martina Fierz, Der Verkehrswert von Liegenschaften aus rechtlicher Sicht, Zürich 2001, S. 143 ff.). Was eine unbestimmte Vielzahl von Kaufinteressenten auf dem freien Markt für das enteignete Grundstück bezahlt hätte, lässt sich am Zuverlässigsten aufgrund der tatsächlich gehandelten Preise für vergleichbare Liegenschaften ermitteln. Allerdings führt diese Methode nur zu richtigen Resultaten, wenn Vergleichspreise in genügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen. An diese Voraussetzung dürfen jedoch nicht zu hohe Anforderungen gestellt werden. So erfordert die Vergleichbarkeit nicht, dass in Bezug auf Lage, Grösse, Erschliessungsgrad und Ausnützungsmöglichkeit praktisch Identität besteht. Ebenso braucht das Vergleichsgrundstück nicht im selben Quartier zu liegen, sofern es hinsichtlich Lage, Umgebung, Ausnützungsmöglichkeit usw. dem Schätzungsobjekt ähnlich ist. In der Regel lässt sich selbst aus vereinzelten Vergleichspreisen auf das allgemeine Preisniveau schliessen. Sind nur wenige Kaufpreise bekannt, müssen diese besonders sorgfältig untersucht und können sie nur zur Entschädigungsbestimmung verwendet werden, wenn dem Vertragsabschluss nicht - wie etwa bei Verkäufen unter Verwandten sowie bei Arrondierungs- und ausgesprochenen Spekulationskäufen - unübliche Verhältnisse zugrunde liegen. Vereinzelt wird sogar die Ansicht vertreten, drei bis fünf Vergleichsobjekte würden ausreichen, um ein repräsentatives Mittel zu erhalten (Martina Fierz, a.a.O., S. 151). Stellt man die durch die Statistik ausgewiesenen Landpreisverhältnisse, die für eine Gemeinde oder einen Teil davon ermittelt worden sind, vergleichbaren Objekten gegenüber, so führt dies zu einem Verkehrswertresultat, das dem wirtschaftlichen Wert des Enteignungsobjekts weitgehend entspricht. Nur, wenn überhaupt keine Vergleichspreise vorhanden sind, dürfen sich die Schätzungsbehörden auf die ausschliessliche Anwendung von Methoden beschränken, die - wie die Lageklassenmethode oder die Methode der Rückwärtsrechnung - auf blosse Hypothesen abstellen, auf heute nicht mehr vollständig geltenden Rentabilitätsüberlegungen beruhen und bei denen das Ergebnis selbst durch kleinere Erhöhungen oder Reduktionen der Ausgangswerte fast beliebig verändert werden kann (BGE 122 I 168, 174 E. 3a; 115 Ib 408 E. 2c; 114 Ib 286 E. 7). Die statistische Methode geniesst deshalb für die Ermittlung des Verkehrswerts von Bauland Priorität (Heinz Hess/Heinrich Weibel, a.a.O., Art. 19 N 80 und 94). Der Verkehrswert von unüberbautem Land entspricht dem durchschnittlichen Quadratmeterpreis des Gesamtgrundstücks, unabhängig davon, ob Teile davon innerhalb oder ausserhalb der Baulinie liegen (Peter Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, Diss. Zürich 1966, S. 69; Heinz Hess/Heinrich Weibel, a.a.O., Art. 19 N 106).
4b) Für die Ermittlung des Verkehrswerts von Parzelle X. ist zu prüfen, ob die in § 23 Abs. 4 des Strassenreglements der Gemeinde Pfeffingen (StrR) vorgesehene Vergleichsperiode von fünf Jahren zu ausreichendem Vergleichsmaterial führt. Unter den Parteien gehen die Ansichten über den Kreis der einzubeziehenden Vergleichsobjekte auseinander; zu überzeugen vermag dabei weder die Auffassung der Klagenden noch diejenige der Beklagten. Vor dem Hintergrund, dass gemäss herrschender Lehre in erster Linie auf Vergleichspreise abzustellen ist, die in der nahen Umgebung für gleichartiges und gleichwertiges Land in letzter Zeit bezahlt worden sind (Heinz Hess/Heinrich Weibel, a.a.O., Art. 19 N 80), müssen auch im vorliegenden Fall die in der Nachbarschaft von Parzelle X. erzielten Handänderungspreise vorrangig beachtet werden, sofern sie in statistisch relevanter Zahl vorhanden sind und zu einem stichtagsnahen Zeitpunkt verkauft worden sind. Dabei sind hauptsächlich Objekte zu betrachten, die der fraglichen Parzelle in Bezug auf Lage, Umgebung sowie Ausnutzung möglichst ähnlich sind.
Bei der von der Teilenteignung betroffenen Parzelle X. im Halte von 802 m 2 handelt es sich um eine in der Zone W2 liegende, unüberbaute Eckparzelle, welche im Süden an die Z.-gasse und im Westen an die neu erstellte Strasse "Y." angrenzt. Der von der Enteignung betroffene Teil von ca. 58 m 2 bildet die westliche Parzellengrenze. Das Grundstück ist zentral in einem Einfamilienhausquartier gelegen und weist keine erhebliche Hanglage auf. Mit Ausnahme des Nordens ist die Umgebung von Parzelle X. eng überbaut.
Die vom Gericht beim kantonalen Amt für Liegenschaftsverkehr angeforderte Landpreisstatistik der Gemeinde Pfeffingen vom 16. März 2004 für Land in der Zone W2 ergibt für die Jahre 1999 - 2003 (für das Jahr 2004 sind bis zum Urteilszeitpunkt keine Verkäufe in der Zone W2 dokumentiert) einen durchschnittlichen Landpreis von rund Fr. 725.--/m 2 , wobei im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nur Parzellen einbezogen worden sind, die als mit dem Schätzungsobjekt gleichwertig eingestuft werden. (…) Angesichts der Tatsache, dass das Erfordernis der Vergleichbarkeit nicht Identität mit dem Schätzungsobjekt voraussetzt, sondern lediglich ähnliche Beschaffenheit, dürfen auch Vergleichsobjekte herangezogen werden, die vom Schätzungsobjekt weiter entfernt liegen, sofern es sich um vergleichbare Parzellen handelt. Im vorliegenden Fall können nebst den von den Klagenden angeführten Verkäufen mindestens noch elf weitere Handänderungen zum Vergleich herangezogen werden und diese sind in die Berechnung des durchschnittlichen Verkehrswerts miteinzubeziehen, zumal die von den Klagenden ausgewählten Objekte nicht isoliert betrachtet werden dürfen. Es kann jedoch festgehalten werden, dass die reglementarisch vorgesehene Vergleichsperiode von fünf Jahren vorliegend zu ausreichendem Vergleichsmaterial führt, was je nach Zone nicht immer der Fall sein dürfte. (…) **5.**Nachdem der Verkehrswert von Parzelle X. feststeht, ist als Nächstes zu beurteilen, ob die von der Beklagten angebotene Entschädigung von Fr. 240.--/m 2 zuzüglich Nutzungsumlagerung dem Erfordernis der vollen Entschädigung im Sinne von Art. 26 Abs. 2 BV und Art. 17 und 19 EntG genügt.
5 a) Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine Teilenteignung. Nach Lehre und Rechtsprechung wird der mit einem Bauverbot belegte Landstreifen zwischen Strasse und Baulinie tiefer als das übliche Land bewertet, wenn die Abtretung die bauliche Nutzung des Grundstücks nicht beeinträchtigt. Der Entzug von Land vor der Baulinie für Strassenbauten stellt den häufigsten Fall der Teilenteignung dar. In der Praxis wird der Entzug kleinerer Landstreifen für den Strassenbau beziehungsweise für Strassenerweiterungen unter dem Begriff Streifenenteignungen zusammengefasst (vgl. Walter Luder, Die Praxis des Verwaltungsgerichtes des Kantons Solothurn zur Enteignungsentschädigung, in: Festgabe Franz Josef Jeger, Solothurn 1973, S. 101 ff., 107 f.). Je nach Betrachtungsweise, die man der Wertermittlung von Land vor der Baulinie zu Grunde legt, können verschiedene Resultate entstehen. Die Wahl der richtigen Lösung muss aus den allgemeinen Grundsätzen des Enteignungsrechts gefunden werden, wobei vor allem zwei Prinzipien zu beachten sind: Zum einen hat die Enteignungsentschädigung nur die tatsächliche Vermögenseinbusse zu ersetzen und darf die Enteigneten nicht bereichern. Zum andern hängt der Wert eines Grundstücks von seinen Nutzungsmöglichkeiten ab. Je lukrativer ein Grundstück genutzt werden kann, desto höher ist sein Wert. Umgekehrt verringert sich der Wert eines Grundstücks, je stärker die Nutzungsmöglichkeiten beschränkt sind. Als preisbestimmender Faktor steht die bauliche Nutzung im Vordergrund (Peter Wiederkehr, a.a.O., S. 69). Die Verkleinerung der baulichen Nutzung wird dadurch abgegolten, dass man das Land vor der Baulinie zum Verkehrswert, also zu Baulandpreisen, entschädigt. Beeinträchtigt der Verlust des Lands vor der Baulinie die bauliche Ausnutzung nicht, ist es unangebracht, das Land vor der Baulinie mit Baulandpreisen abzugelten (vgl. Peter Wiederkehr, a.a.O., S. 71).
5b) Art und Mass der Nutzung einer Parzelle wird durch die Zonenvorschriften bestimmt (§ 86 RBG). Die Nutzungsziffer bestimmt in Prozenten das Verhältnis der Nutzfläche zur massgebenden Parzellenfläche (§ 48 RBV). Die Bebauungsziffer gibt in Prozenten an, wieviel von der massgebenden Parzellenfläche überbaut werden darf (§ 47 RBV). Die Gemeinden können eine Nutzungsumlagerung gestatten und dabei von der Bebauungsziffer abweichen, sofern eine Bebauungs- und Nutzungsziffer vorgesehen ist (§ 89 Abs. 1 RBG). In den kommunalen Zonenvorschriften regeln die Gemeinden die Voraussetzungen für die Nutzungsumlagerung (§ 89 Abs. 2 RBG). Gemäss den gültigen Zonenvorschriften der Gemeinde Pfeffingen (51/ZP/1/0 vom 29. April 1980) inklusive Änderungen der Teilzonenvorschriften für den Ortskern (51/ZR/1/3 51/TZR/1/1 vom 26. November 1991), welche die kantonalen Zonenreglements-Normalien 1963 (ZR 63) als Bestandteil anführen, kann der Gemeinderat gestützt auf ZR 5/63 Ziff. 2 Abs. 3 den Einbezug von für Strassen und Anlagen abgetretenem Land bei der Nutzungsberechnung gestatten, sofern dies bei der für das Land zu bezahlenden Entschädigung berücksichtigt wird. (…) 5c) Die Klagenden rügen, die Nutzungsumlagerung könne nicht als Sachleistung qualifiziert werden, die bei der Bemessung der Entschädigung einen Abzug vom Verkehrswert um zwei Drittel rechtfertigen würde, sondern lediglich um 20 %. Der Verlust von ca. 58 m 2 komme bei einer unüberbauten Parzelle im Hinblick auf die Erstellung einer grosszügigen Baute einer wesentlichen Werteinbusse gleich. Indem die Beklagte die Restentschädigung immer mit zwei Dritteln des Verkehrswerts gewichte, verstosse sie gegen das Willkürverbot. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung verlange bei der Gewichtung der Nutzung die Ausübung eines pflichtgemässen Ermessens.
Der Wert eines Grundstücks hängt von seinen Nutzungsmöglichkeiten ab; die bauliche Nutzung steht als preisbestimmender Faktor im Vordergrund (Peter Wiederkehr, a.a.O., S. 69). Die geltenden Zonenvorschriften sehen für die Zone W2 eine Bebauungsziffer von 21 % und eine Nutzungsziffer von 36 % vor. Bei einer Grundstückfläche von 802 m 2 (vor Enteignung) ergibt dies eine Bebauungsfläche von 168.4 m 2 und eine Nutzfläche von 288.7 m 2 . Bei einer Enteignung von 58 m 2 ginge den Klagenden ohne Nutzungsumlagerung von der Gesamtparzellenfläche 7.2 %, von der Bebauungsfläche 12.2 m 2 und von der Nutzfläche 20.9 m 2 verloren. Durch die Gewährung des Nutzungsprivilegs tritt dieser Verlust nicht ein und die Intensität der baulichen Nutzung wird trotz Reduktion der überbaubaren Fläche insgesamt nicht geschmälert. Die Grösse der Parzelle nach der Enteignung lässt beispielsweise immer noch den Bau eines Doppeleinfamilienhauses mit einer Grundfläche von 2 x 72 m 2 und Wintergarten zu. Die übertragene Bebauungsfläche von 12.2 m 2 sowie die Nutzfläche von 20.9 m 2 ergeben je nach Bauobjekt ein bis zwei zusätzliche Zimmer. Im vorliegenden Fall hat die Beklagte die Nutzungsumlagerung als Sachleistung mit 66.66 % gewichtet, die Barentschädigung mit 33.33 %.
Am Augenschein hat sich gezeigt, dass bei neueren Bauten in der Umgebung von Parzelle X. die zulässige Nutzung maximal ausgeschöpft worden ist, was als Folge der Bodenknappheit in Pfeffingen und der damit einhergehenden Tendenz zu verdichtetem Bauen gewertet werden kann. Auf Parzelle X. besteht ein Näherbaurecht jüngeren Datums zu Lasten der nördlich angrenzenden Parzelle W. Aufgrund der Bebauungsstruktur in der näheren Umgebung ist davon auszugehen, dass bei einer allfälligen Überbauung der Parzelle X. der Ausnutzung der baulichen Nutzung eine grosse Bedeutung zukommt.
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Der enteignete Streifen grenzt an die im Westen liegende neue Erschliessungsstrasse Y. Von der Lage der Parzelle her und unter Berücksichtigung des Näherbaurechts zu Lasten der Nachbarparzelle W. käme eine Baute auf Parzelle X. eher an den nördlichen Parzellerand zu liegen, mit Ausrichtung gegen Süden, d.h. gegen die Z.-gasse. Der Verlust von Umschwung im Westen der Parzelle kann nicht als derart einschneidend bezeichnet werden, dass er eine sinnvolle Bebauung der Parzelle beeinträchtigen würde. Grösse und Lage der Parzelle X. lassen eine vielseitige Überbauung zu. Unter Berücksichtigung der Quartiersituation und der Parzellenstruktur kann die klägerische Parzelle auch nicht als prädestiniert für ein eigentliches Villenobjekt bezeichnet werden, bei dem die Ausnutzung und die Rendite keine überragende Rolle spielt. Im vorliegenden Fall ist - wie dargelegt - davon auszugehen, dass bei den geltenden hohen Baulandpreisen im betreffenden Quartier der Wert der Parzelle vorwiegend durch die mögliche bauliche Ausnutzung bestimmt wird. Durch die Nutzungsumlagerung wird die bauliche Ausnutzung - trotz dem Landverlust im Umfang von rund 60 m 2 - nicht beeinträchtigt. Rechnerisch ist nicht genau feststellbar, welche Entschädigung der wirklichen Differenz des Parzellenwerts vor und nach der Enteignung entspricht; diese kann nur nach pflichtgemässem Ermessen geschätzt werden (Peter Wiederkehr, a.a.O., S. 72). Die Gewichtung des Nutzungsprivilegs mit rund 67 % des Baulandpreises wird im vorliegenden Fall als angemessen betrachtet. (…)
Entscheid Nr. 600 02 105 vom 29. März 2004