Weder das Gesetz noch die ausführenden Bestimmungen äussern sich zu der von den Steuerbehörden anzuwendenden Methode zur Ermittlung des Verkehrswertes eines Grundstückes bzw. eines Miteigentumsanteils an Grundstücken. Gemäss der in der Schätzungspraxis üblichen Methoden stehen u.a. die Vergleichswertmethode, die Realwertmethode, die Ertragswertmethode und die Mischwertmethode zur Verfügung. Die Wahl der Bewertungsmethode hat unter Berücksichtigung der einzelnen Umstände zu erfolgen.
Überführung einer Liegenschaft vom Geschäftsin das Privatvermögen
Sachverhalt:
**1.**a) In der definitiven Veranlagungsverfügung Staatssteuer 2006 vom 6. März 2008 wurde den Pflichtigen ein Betrag in Höhe von Fr. 232'550.-- aufgerechnet mit dem Vermerk „Überführung der Geschäftsliegenschaft: Schätzung Fr. 420'000.- abz. Buchwert Fr. 163'039.-- abz. AHV Fr. 24'411.--".
**b)**Die Liegenschaft befindet sich an der A.-strasse in X. (Stockwerkeigentum, Parzelle Nr. (…), Miteigentum an Grundstück Nr. (…) mit Sonderrecht am Büroraum Nr. (…) im Sockelgeschoss des Gebäudes).
**2.**Mit Schreiben vom 26. März 2008 erhob die Vertreterin der Pflichtigen Einsprache gegen diese Veranlagungsverfügung mit dem Begehren, die Aufrechnung der Liegenschaft sei auf einen Mittelwert von Fr. 210'000.-- zu korrigieren. Zur Begründung machte er geltend, dass die Liegenschaft vor etwa zehn Jahren vom Vater des Pflichtigen zum Preis von Fr. 300'000.-- (inkl. Ausbau zum Labor) gekauft worden sei. Unter Berücksichtigung der Abnützung des Mobiliars sei er der Auffassung, dass der aktuelle Buchwert etwa dem Realwert des Atelierraums entspreche.
Sowohl der Pflichtige, als auch die Hausbank könnten die hohe Wertvorstellung der Steuerverwaltung nicht teilen. Auf Empfehlung der Hausbank hätten die Pflichtigen das Architekturbüro B. in C., welches als Mitglied der Expertenkammer der STV als integerer und kompetenter Sachverständiger gilt, mit der Erstellung eines Gutachtens betraut. Das Gutachten, weise einen aktuellen Verkehrswert von Fr. 200'000.-- bis Fr. 220'000.-- aus.
**3.**Mit Einsprache-Entscheid vom 1. Dezember 2008 wies die Steuerverwaltung die Einsprache ab. Zur Begründung führte sie aus, dass die vom Architekturbüro B., C. erstellte Verkehrswertschatzung durch den Bereich Spezialsteuern geprüft worden sei. Die Prüfung habe ergeben, dass die Verkehrswertschatzung zu tief und die durch den Bereich Spezialsteuern per 5. Dezember 2007 erstellte Verkehrswertschätzung in Höhe von Fr. 420'000.-- korrekt sei. Die im Jahr 2006 vereinnahmten Mietzinsen für das Stockwerkeigentum in Höhe von Fr. 30'000.-- würden den Verkehrswert sogar auf Fr. 460'000.-- erhöhen. Die Steuerverwaltung halte deshalb am Verkehrswert in Höhe von 420'000.-- fest, welcher in der Veranlagung für die Berechnungen verwendet worden sei.
**4.**Gegen diesen Einsprache-Entscheid erhob die Vertreterin der Pflichtigen mit Schreiben vom 16. Dezember 2008 Rekurs mit den sinngemässen Begehren, der Einsprache-Entscheid sei aufzuheben und die Aufrechnung der Liegenschaft aus Überführung ins Privatvermögen sei entsprechend dem Verkehrswert in Höhe von Fr. 220'000.-- zu veranlagen.
Die Begründung der Steuerverwaltung, dass die Prüfung eines anerkannten Liegenschaftsexperten zu tief sei und lediglich eine nicht bekannte interne Schätzung der Abteilung Spezialsteuer alleinige Gültigkeit habe, sei nicht nachvollziehbar.
Die teilweise bis ganz unterkellerten Räumlichkeiten im Sockelgeschoss eines Mehrfamilienhauses seien im Mai 1998 für den Preis von Fr. 220'000.-- erworben und das Labor renoviert worden. Um die Kosten über die Jahre aufzuteilen, seien die Kosten aktiviert und abgeschrieben worden. Die Pflichtigen seien überzeugt, dass die 10-jährige Einrichtung gegenwärtig amortisiert sei. Die Wertbestimmung der Steuerverwaltung von Fr. 420'000.-- entspreche einem Wertzuwachs von 91% in 10 Jahren. Dies sei weder nachvollziehbar noch realistisch.
**5.**Mit Vernehmlassung vom 19. März 2009 beantragte die Steuerverwaltung die Abweisung des Rekurses. Einleitend hielt sie fest, dass im vorliegenden Fall unbestritten sei, dass es sich um eine Überführung von Geschäftsins Privatvermögen handle. Uneinigkeit bestehe jedoch über die Bewertung des überführten Stockwerkeigentums an der A.-strasse in X.. Im Weiteren führte die Steuerverwaltung aus, dass die Räumlichkeiten im Sockelgeschoss des Mehrfamilienhauses im Mai 1998 erworben worden seien. Im Jahr 2006 habe eine Überführung dieser Räumlichkeiten ins Privatvermögen stattgefunden. Die Steuerverwaltung sei in ihrer Veranlagung von einem Wert in Höhe von 420'000.-- ausgegangen. Die Verkehrswertschatzung des Architekturbüros B. sei nicht repräsentativ. Zum einen werde der Ertragswert auf der Basis von jährlichen Mietzinseinnahmen von Fr. 15'300.-- berechnet, obwohl in der Steuererklärung 2006 (Überführungsjahr) Mietzinseinnahmen von Fr. 30'000.-- deklariert worden seien. Zum anderen gehe aus dem Grundbuchauszug vom 25. Februar 2008 hervor, dass Grundpfandrechte in Höhe von Fr. 320'000.-- darauf lasten würden. Anhand dieser Eckdaten sei bereits klar erkennbar, dass ein Verkehrswert von Fr. 200'000.-- bis Fr. 220'000.-- nicht dem tatsächlichen Wert entsprechen könne. So ergebe eine Kapitalisierung der Mietzinseinnahmen mit 7% bereits einen Ertragswert von Fr. 428'000.--. Gehe man von einem Eigenfinanzierungsgrad von 25% und der Grundbelastung von Fr. 320'000.-- aus, ergebe es ebenfalls einen Verkehrswert in Höhe von Fr. 426'000.--.
**6.**An der heutigen Verhandlung hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.
Aus den Erwägungen:
1. (…)
2. Vorliegend ist im Steuerjahr 2006 die Liegenschaft an der A.-strasse in X. (Stockwerkeigentumsparzelle Nr. (…) und Miteigentumsparzelle Nr. (…)) vom Geschäftsvermögen ins Privatvermögen überführt worden. Die Privatentnahme ist unbestritten.
3. Gemäss § 71 StG unterliegen der Grundstückgewinnsteuer die Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken oder Anteilen an solchen. Die basellandschaftliche Grundstückgewinnsteuer folgt dem monistischen System. Sie erfasst einheitlich sowohl private als auch geschäftliche Grundstückgewinne (Wenk in: Nefzger/Simonek/Wenk, Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, 71 N 5). Überführt ein Unternehmer eine Liegenschaft in sein Privatvermögen, wird hingegen keine Grundstückgewinnsteuer erhoben, wenn sein Eigentümerstatus im Grundbuch unverändert bleibt (Findeisen/Theiler in: Nefzger/Simonek/Wenk, Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, 24 N 61, m.w.Hw.). Jedoch werden bei der Überführung vom Geschäftsins Privatvermögen die wieder eingebrachten Abschreibungen mit der Einkommenssteuer erfasst (vgl. Christen, Die Grundstückgewinnsteuer des Kanton Basel-Landschaft, Liestal 1998, S. 129; vgl. Findeisen/Theiler, a.a.O., 23 N 16).
Die Steuerverwaltung hat das monistische System in der Veranlagungsverfügung vom 6. März 2008 in Ziffer 150 bzw. Ziffer 670 grundsätzlich korrekt berücksichtigt. Der in Ziff. 150 der Veranlagungsverfügung aufgerechnete Betrag von Fr. 232'550.-- ist von der Steuerverwaltung gemäss den Fussnoten auf S. 2 der Veranlagung vom 6. März 2008 aufgrund des Verkehrswertes von Fr. 420'000.-- abzüglich des Buchwertes von Fr. 163'039.-- abzüglich der AHV-Beiträge von Fr. 24'411.-- errechnet worden. Es stellt somit die Summe der wieder eingebrachten Abschreibungen und des Wertzuwachses dar. Deshalb wurde in Ziff. 670 der Veranlagung davon noch der Wertzuwachs in Abzug gebracht. Aus der Subtraktion des Betrages in Ziff. 670 von den Fr. 232'550.-- gemäss Ziff. 150 bleiben dann lediglich noch die wieder eingebrachten Abschreibungen als Aufrechnung übrig. Die wieder eingebrachten Abschreibungen betragen Fr. 137'945.90 (= gesamte Abschreibungen) abzüglich der AHV-Beiträge von Fr. 24'411.-- d.h. netto Fr. 113'534.90 bzw. gerundet Fr. 113'535.--. Demzufolge stellt die Differenz zwischen dem Betrag gemäss Ziff. 150 von Fr. 232'550 (= wieder eingebrachte Abschreibungen netto + Wertzuwachs) und den wieder eingebrachten Abschreibungen von netto Fr. 113'535.--, d.h. der Betrag von Fr. 119'015.--, bei der Einkommenssteuer nicht steuerpflichtigen Wertzuwachs dar. Aus der Differenz zw. dem Betrag gemäss Ziff. 150 von Fr. 232'550.-- und dem Wertzuwachs gemäss Ziff. 670 von Fr. 119'015.-- verbleiben somit umgekehrt die aufzurechnenden einkommenssteuerpflichtigen wieder eingebrachten Abschreibungen von Fr. 113'535.--.
Uneinigkeit besteht hingegen über den Wert des überführten Stockwerkeigentums, welcher indirekt für die Berechnung beigezogen wurde aber, wie nachfolgend noch zu zeigen ist, letztlich keinen Einfluss auf den Betrag der steuerpflichtigen wieder eingebrachten Abschreibungen von Fr. 113'535.-- hat. Dennoch ist nachfolgend die Höhe des Verkehrswertes zu beurteilen.
4. Es ist zu prüfen, ob bei der Überführung des Stockwerkeigentums vom Geschäftsvermögen ins Privatvermögen zu Recht von einem Verkehrswert in Höhe von Fr. 420'000.-- ausgegangen wurde oder ob auf den von den Rekurrenten geltend gemachten Verkehrswert in Höhe von 220'000.-- abzustellen ist.
a) Sowohl das Gesetz wie auch die ausführenden Bestimmungen äussern sich nicht bezüglich der Frage, welche Methoden für die Ermittlung des Verkehrswertes eines Grundstückes bzw. eines Miteigentumsanteils an Grundstücken durch die Steuerbehörden anzuwenden sind.
b) Gemäss Doktrin und Rechtsprechung bestimmt der Ort der gelegenen Sache den Verkehrswert bei Grundstücken. Der Verkehrswert ist aufgrund von Schätzungen festzustellen, wobei die Verkehrswertschätzung nach jenen Überlegungen getroffen werden muss, die der Liegenschaftshandel üblicherweise anstellt (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. A., Zürich 2006, § 220 N 131 und N 134, m.w.Hw.).
Es gibt verschiedene Schätzungsmethoden, um den Verkehrswert einer Liegenschaft zu ermitteln. In der Schätzungspraxis haben sich u.a. die Vergleichswertmethode, die Realwertmethode, die Ertragswertmethode und die Mischwertmethode eingebürgert (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 N 137; weiterführend: Das Schweizerische Schätzerhandbuch, Bewertung von Immobilien, Hrsg. Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten, 2005, S. 47 ff.).
Bei der Vergleichswertmethode werden Vor- und Nachteile der zu bewertenden Liegenschaft gegenüber vergleichbaren Liegenschaften erarbeitet. Der gesuchte Verkehrswert wird mittels Zuoder Abschlägen auf den Verkaufspreis der Vergleichsobjekte ermittelt (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 50).
Bei der Realwertmethode steht der Realwert im Zentrum der Bewertung. Dieser setzt sich zusammen aus dem Zeitwert (Zustandswert) aller baulichen Anlagen auf einem Grundstück, den Kosten für Umgebungsarbeiten, den Baunebenkosten sowie dem Landwert. Sie wird überwiegend bei realwertorientierten Objekten verwendet, bei denen der erzielbare Ertrag im Hinblick auf den Verkehrswert eine untergeordnete oder gar keine Rolle spielt.
Bei der Ertragswertmethode steht neben dem jährlich erzielbaren Bruttomietertrag der Kapitalisierungssatz im Mittelpunkt der Bewertung. Sie findet hauptsächlich Anwendung bei ertragsorientierten Objekten, bei denen der Realwert im Hinblick auf den Verkehrswert eine unbedeutende oder gar keine Rolle spielt.
Bei der Mischwertmethode wird durch Gewichtung von Real- und Ertragswert der Verkehrswert überbauter Grundstücke ermittelt. Bei dieser Methode ist es in der Schätzungspraxis üblich, den Realwert stets einmal und den Ertragswert mit einem Faktor (m) zu gewichten (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 47 f.). Bei der Verkehrswertschätzung von vermieteten Wohn- und Geschäftsräumen werden in der Regel sowohl der Realwert wie auch der Ertragswert berücksichtigt. Die Gewichtung dieser beiden Werte hängt von den Verhältnissen des Einzelfalles ab (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 N 180).
c) Die kantonale Verkehrswertschätzung vom 5. Dezember 2007 ist nicht aussagekräftig genug. Es fehlen Angaben, welche die Bewertung des Stockwerkeigentums in Höhe von Fr. 420'000.-- begründen. Die von der Steuerverwaltung vorgebrachte Ertragswertmethode ist auch nicht zu befürworten, da die Kapitalisierung des zuletzt eingesetzten Mietwertes zu einem falschen Verkehrswert führen kann, wenn dieser Mietwert nicht der Ortsüblichkeit entspricht. Entgegen der Meinung der Steuerverwaltung ist die Höhe der Grundpfandbelastung der Liegenschaft (Fr. 320'000.--) untauglich, um den Verkehrswert zu bestimmen. Gerade bei Selbständigerwerbenden ist es verbreitet, dass auch geschäftliche Einrichtungen mittels Hypothek finanziert werden.
Das Steuergericht kommt zum Schluss, dass vorliegend eine Verkehrswertschatzung nach der Mischwertmethode die präzisesten Angaben liefert. Denn weder der Realwert noch der Ertragswert alleine machen den Verkehrswert einer Liegenschaft aus, es kommt auf die richtige Gewichtung der Teilwerte an.
Die dem Steuergericht vorliegende Verkehrswertschatzung der B. Architektur, C. vom 17. März 2008, welche im Auftrag der Rekurrenten ausgeführt und von ihnen ins Recht gelegt wurde, basiert auf der Mischwertmethode. Diese Verkehrswertschatzung präsentiert eine detaillierte Aufstellung der Kriterien, die zur Festsetzung eines Verkehrswertes in Höhe von Fr. 200'000.-- bis Fr. 220'000.-- führt. Nach deren Würdigung stellt das Steuergericht fest, dass grundsätzlich von dieser Schatzung auszugehen ist. Es sind jedoch die Nebenkosten der Realwertberechnung und die Mietzinseinnahmen der Ertragswertberechnung zu überprüfen und gegebenenfalls entsprechend anzupassen. Weiter ist der in der Schatzung fehlende Wert des Autoeinstellhallenplatzes zu berücksichtigen.
5. Vorerst ist der Prozentsatz für die Festlegung der Nebenkosten zu überprüfen. In der von den Rekurrenten in Auftrag gegebenen Verkehrswertschatzung wurden bei der Realwertberechnung die Nebenkosten mit 7 % bewertet.
a) Gemäss dem Handbuch „Der Liegenschaftenschätzer" von Naegeli/Wenger, welches zur einschlägigen Fachliteratur gehört, versteht man unter dem Begriff Nebenkosten im weitesten Sinne alle jene Realwertbestandteile eines Grundstücks, welche weder im Landwert noch im Gebäudewert enthalten sind. Darunter fallen die Kosten der Erschliessung und der Vorbereitungsarbeiten für das Grundstück, die Kosten für Umgebungsarbeiten und die Kosten für Bewilligungen (vgl. Naegeli/Wenger, Der Liegenschaftenschätzer, 4. Aufl., Zürich 1997, S. 14 ff.; vgl. Scognamiglio, Immobilienbewertungsmethoden und Benchmarking, 4. Aufl., Wittenbach 2008, Hrsg. HEV Schweiz, S. 19).
In der zweiten Auflage des „Handbuchs des Liegenschaftenschätzers" von Wolfgang Naegeli aus dem Jahre 1980 wurden die Nebenkosten gemessen am Total der Gebäudekosten für die Lageklasse 4, in welcher sich die vorliegende Liegenschaft befindet, auf ca. 9 % festgelegt. Dies ist ein Mittelwert, der aufgrund von Erhebungen im Jahr 1975 eruiert wurde (vgl. Naegeli, Handbuch des Liegenschaftenschätzers, 2. Aufl., Zürich 1980, S. 66). Sämtliche Kosten, die bei der Erstellung einer baulichen Anlage anfallen, werden heute vorzugsweise nach dem Baukostenplan (BKP) erfasst (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 53 ff.). Die Nebenkosten wurden in der zweiten Auflage von Naegeli noch nicht nach dem BKP (BKP 4 [Umgebung] und BKP 5 [Baunebenkosten]) definiert (vgl. Naegeli, a.a.O., S. 29 ff.).
Im Jahre 1988 erschien die dritte Auflage des „Handbuchs des Liegenschaftenschätzers" von Wolfgang Naegeli und Kurt Hungerbühler. In dieser Auflage wurden die Nebenkosten gemessen am Total der Gebäudekosten für die Lageklasse 4 auf ca. 20 % festgelegt. Hierbei handelt es sich um einen Mittelwert aus Erhebungen des Jahres 1987 (vgl. Naegeli/Hungerbühler, Handbuch des Liegenschaftenschätzers, 3. Aufl., Zürich 1988, S. 72 ff.). In der dritten Auflage wurden die Nebenkosten erstmals nach BKP 4 und 5 definiert (vgl. Naegeli/Hungerbühler, a.a.O., S. 30 ff.).
Die Lageklasse beschreibt die Lage einer Liegenschaft. Zur Bestimmung der Lageklassen werden die Kriterien allgemeine Situation, Ausbaustandard, Verkehrsrelation und Wohnsektor mit den Noten von 1 (sehr schlecht) bis 8 (sehr gut) bewertet. Die Lageklasse ergibt sich aus dem arithmetischen Mittel dieser Noten, korrigiert um einen allfälligen Lageklassenaufbzw. -abschlag (vgl. Naegli/Wenger, a.a.O., S. 30 ff.; vgl. Scognamiglio, a.a.O., S. 24 f.). Die Lageklassen üben einen Einfluss auf die Nebenkosten aus, weil bei höherer Lageklasse bei Renditeobjekten die Vorbereitungsarbeiten und bei Liebhaberobjekten die Umgebungsarbeiten einen anderen Stellenwert einnehmen (vgl. Naegeli/Wenger, a.a.O., S. 18).
Gemäss Naegeli/Wenger (4. Auflage, 1997) können die Nebenkosten für Einzelobjekte durchaus eine Grössenordnung von 10-30% betragen. Naegeli/Wenger haben aus einer grossen Zahl von Schätzungen und Bauabrechnungen den Prozentsatz der Nebenkosten untersucht und festgestellt, dass deren Anteil bei einfacheren Grossüberbauungen sich zwischen 10% und 20% der Gebäudekosten bewegt, bei individuellen Überbauungen (Einfamilien-, Terrassenhäuser) beträgt er in der Regel 15-25% (vgl. Naegli/Wenger, a.a.O., S. 17).
b) Das vorliegend zur Beurteilung stehende Stockwerkeigentum ist im Jahr 2006 vom Geschäftsvermögen ins Privatvermögen überführt worden. Gemäss der Verkehrswertschatzung des durch die Rekurrenten beauftragten Architekten befindet sich das Grundstück in der Lageklasse 4. Gemäss obigen Ausführungen betrugen die Nebenkosten im Jahr 1987 gemessen am Total der Gebäudekosten 15-20 %, wobei gemäss den Erhebungen von Naegeli/Wenger (1997) die Nebenkosten 10-30 % betragen können. Seit 1997 ist keine Neuauflage des Handbuchs „Der Liegenschaftenschätzer" erschienen, weshalb die Prozentsätze für die Festsetzung der Nebenkosten vorliegend als Ausgangswerte dienen. Aus den obigen Ausführungen ergibt sich, dass sich der Prozentsatz in den letzten Jahren (1975-1997) mehr als verdoppelt hat. Weiter ist auch zu berücksichtigen, dass in allen Auflagen der genannten Literatur auf die Neubaukosten bzw. die Gebäudekosten und nicht auf den Zeitwert abgestellt wird. In der vorliegenden Verkehrswertschatzung des durch die Rekurrenten beauftragten Architekten werden die Nebenkosten jedoch anhand des Zeitwerts berechnet. Eine Übernahme der Prozentsätze für die Festsetzung der Nebenkosten, welche einzig auf den Zeitwert abstellt, erscheint nicht sachgerecht. Die Prozentsätze geben lediglich einen Hinweis darauf, wie sich die Nebenkosten in den letzten Jahren entwickelt haben.
Wenn sich in den Jahren 1975 bis 1997 der Prozentsatz der Nebenkosten im Verhältnis zu den Gebäudekosten mehr als verdoppelt hat und im vorliegenden Fall das Jahr 2006 massgebend ist, so darf davon ausgegangen werden, dass der Prozentsatz der Nebenkosten im Verhältnis zum Zeitwert auch um mehr als die Hälfte gestiegen ist.
Das Steuergericht kommt deshalb zum Schluss, dass die Nebenkosten in Höhe von 7 % zu tief bewertet sind, weshalb die Nebenkosten auf 18 % festzulegen sind.
6. Weiter sind die in der Ertragswertberechnung festgelegten Mietzinseinnahmen zu überprüfen.
a) Der Ertragswert ist der aufgrund des Mietertrags ermittelte Wert einer Liegenschaft. Er ergibt sich aus der Division des Mietertrags mit einem angemessenen Kapitalisierungsfaktor (vgl. Naegli/Wenger, a.a.O., S. 73). Für die Kalkulation des Ertragswertes werden in der Praxis meist die aktuellen, jährlichen Bruttomieterträge verwendet. Die Bruttoerträge entsprechen dem vertraglich vereinbarten Mietpreis exkl. Nebenkosten (vgl. Scognamiglio, a.a.O, S. 31). Der Kapitalisierungsfaktor ist die Verhältniszahl, um aus dem Bruttoertrag den Ertragswert zu ermitteln (vgl. Naegli/Wenger, a.a.O., S. 87). Er muss so gross sein, dass damit sowohl die Kapital als auch die Bewirtschaftungskosten bestritten werden können (vgl. Naegli/Wenger, a.a.O., S. 88).
b) In der vorliegenden Verkehrswertschatzung des durch die Rekurrenten beauftragten Architekten wird von einem jährlichen Mietzins in Höhe von Fr. 15'300.-- ausgegangen. Jedoch wurden in der Steuererklärung 2006 Mieteinnahmen in Höhe von Fr. 30'000.-- deklariert. Wird die Höhe dieses Mietzinses Vergleichsobjekten gegenübergestellt, ist er tendenziell etwas zu hoch angesetzt. Es ist aber von diesem Betrag auszugehen, da die Rekurrenten den Mietzins in Höhe von Fr. 30'000.-- selbst festgesetzt und dementsprechend deklariert haben.
Der Kapitalisierungsfaktor von 6.75 % entspricht der Praxis und kann deshalb übernommen werden (vgl. dazu Scognamiglio, a.a.O, S. 33).
7. a) Zusammenfassend ergeben sich demnach folgende Korrekturen bei den Nebenkosten und den Mietzinseinnahmen:
Zeitwert Gebäude 1'225'870.00
Anteil Umgebung 60'000.00
Baunebenkosten, Gebühren, Zinsen 220'657.00
Total Bauwert 1'506'527.00
Landwert 533'580.00
Total Realwert 2'040'107.00
Davon Anteil STWE Nr. 14 186'010.00
Mietzins STWE Nr. 14 30'000.00
Kapitalisierungssatz 6.75%
Total Ertragswert 444'444.00
Realwert 1 x 186'010.00
Ertragswert 2 x
Subtotal 1'074'898.00
Mittelwert(= Fr. 1'074'898.-- : 3=) 358'299.00
b) Im Weiteren ist die Verkehrswertschatzung des durch die Rekurrenten beauftragten Architekten mit dem Autoeinstellhallenplatz in Höhe von Fr. 25'000.-- zu ergänzen.
Der Verkehrswert des überführten Stockwerkeigentums beträgt somit gerundet Fr. 384'000.-- (Fr. 358'299.-- + Fr. 25'000.--). Aus dem Gesagten folgt auch, dass die Ziffer 150 der Veranlagungsverfügung vom 6. März 2008 auf Fr. 196'550.-- bzw. die Ziffer 670 auf Fr. 83'015.-- anzupassen sind.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sich das Steuergericht auf die Verkehrswertschatzung des durch die Rekurrenten beauftragten Architekten stützt. Allerdings sind gemäss vorangehender Ausführungen Korrekturen bei den Nebenkosten der Realwertberechnung und den Mietzinseinnahmen der Ertragswertberechnung sowie die Berücksichtigung des Wertes des Autoeinstellhallenplatzes notwendig. Der Verkehrswert ist somit gemäss den obigen Berechnungen auf Fr. 384'000.-- festzulegen. Dementsprechend ist die Ziff. 150 der Veranlagung vom 6. März 2008 entsprechend den Ausführungen in Ziff. 3 der vorstehenden Erwägungen von Fr. 232'550.-- auf Fr. 196'550.-- hinunter zu korrigieren (= Fr. 384'000.-- - Buchwert Fr. 163'039.-- - AHV Beiträge Fr. 24'411.--). Gleichzeitig ist der Wertsteigerungsabzug gem. Ziff. 670 von Fr. 119'015.-- auf Fr. 83'015.-- herabzusetzen (= Fr. 196'550.-- - [Fr. 137'945.90 - Fr. 24'411.--]). Aus der Differenz von Fr. 196'550.-- (Ziff. 150) und dem Wertsteigerungsabzug von Fr. 83'015.-- (Ziff. 670) resultieren wiederum die einkommenssteuerrechtlich aufzurechnenden wieder eingebrachten Abschreibungen von Fr. 113'535.--. Dies zeigt, dass der aufzurechnende Betrag von der Steuerverwaltung zwar korrekt aber aufgrund eines zu hohen Verkehrswertes errechnet worden ist.
Aufgrund all dieser Erwägungen ist der Rekurs teilweise gutzuheissen.
8. a) (…)
b)(…)