Schuldbetreibung und Konkurs
Anfechtung einer Zwangsversteigerung nach Art. 230 OR i.V.m. Art. 17 SchKG: Das besondere Anfechtungsrecht nach Art. 230 OR ist im Fall einer Zwangsversteigerung mit Beschwerde nach Art. 17 SchKG bei der Aufsichtsbehörde geltend zu machen. Da es sich um eine Gestaltungsklage handelt, führt eine Gutheissung der Beschwerde zur Aufhebung des Steigerungskaufvertrages durch Gestaltungsurteil ex tunc. Eine Herabsetzung des Zuschlagspreises ist nicht möglich (E. 1.2).
Besetzung Präsident Roland Hofmann, Richter Philippe Spitz (Ref.), Richterin Barbara Jermann Richterich; Aktuarin Karin Wiesner
Parteien A. und B.,
vertreten durch Advokat Alexander Heinzelmann, Wasserturmplatz 3, Postfach 349, 4410 Liestal,
Beschwerdeführer
gegen
Betreibungs- und Konkursamt Basel-Landschaft, Abteilung Liegenschaftsverwertungen, Eichenweg 12, Postfach, 4410 Liestal, Beschwerdegegner
Gegenstand Betreibungsrechtliche Beschwerde / Steigerung vom 27. August 2024 betr. StWE-Parzelle Nr. XXX GB Z.
**A.**Aufgrund einer Betreibung auf Grundpfandverwertung gegen C. fand am 27. August 2024 die Zwangsversteigerung der Liegenschaft Nr. XXX im Grundbuch Z. statt. Vom 21. Juni 2024 bis zum 1. Juli 2024 wurden die Steigerungsbedingungen der Grundstückversteigerung aufgelegt und die betreibungsamtliche Grundstückversteigerung mit Publikationsdatum vom 22. Mai 2024 im Schweizerischen Handelsamtsblatt und im Kantonalen Amtsblatt Basel-Landschaft publiziert.
**B.**Anlässlich der Grundstückversteigerung wurde festgestellt, dass gegen die Steigerungsbedingungen vom 11. Juni 2024 keine Einsprache erfolgt ist und diese somit rechtskräftig sind. Im Rahmen des Steigerungsaktes wurden insgesamt sieben Gebote abgegeben. Die in diesem Beschwerdeverfahren relevanten Gebote sind die folgenden:
B.
D.
B.
D.
B.
CHF 231'000.00 (3. Gebot)
CHF 250'000.00 (4. Gebot)
CHF 251'000.00 (5. Gebot)
CHF 270'000.00 (6. Gebot)
CHF 271'000.00 (7. Gebot, Zuschlag)
Nach Abgabe des vierten Gebots durch D. befragte der zuständige Gantleiter diesen nach seinem Wohnort, ob er für sich oder für einen Dritten biete und ob er die geforderte Anzahlung dabei habe. D. antwortete, in Y., Deutschland, wohnhaft zu sein, sich der diesbezüglichen Bewilligungspflicht bewusst zu sein, für sich selbst zu bieten und die Anzahlung im Fahrzeug deponiert zu haben.
**C.**Dem 7. Gebot über CHF 271'000.00 wurde der Zuschlag erteilt. Nach Erteilung des Zuschlags konnte nicht ermittelt werden, ob der Mitbietende D. die erforderliche Anzahlung von CHF 50'000.00 hätte leisten können. Auf die in der Folge von B. erhobene Forderung, die Gebote von D. nicht zu berücksichtigen, informierte der Gantleiter den Ersteren, dass er innert 10 Tagen ein Rechtsmittel ergreifen könne.
**D.**Mit Eingabe vom 30. August 2024 erhoben A. und B. (Beschwerdeführer), vertreten durch Advokat Alexander Heinzelmann, bei der Aufsichtsbehörde Schuldbetreibung und Konkurs (Aufsichtsbehörde) «Einsprache» gegen den Steigerungszuschlag vom 27. August 2024 und stellten die folgenden Rechtsbegehren:
1. Es sei den Ehegatten A. und B., die am 27. August 2024 ersteigerte Liegenschaft, StWE Nr. XXX GB Z. zum Steigerungspreis von CHF 231'000.00 zuzuschlagen.
**2.**Es sei der von den Ehegatten A. und B. bezahlte Ersteigerungspreis so lange zurückzubehalten, bis über die vorliegende Einsprache respektive die Höhe des Steigerungspreises ein rechtskräftiger Entscheid vorliegt.
**3.**Alles unter o/e Kostenfolge zu Lasten der Zivilrechtsverwaltung des Kantons Basel-Landschaft.
Zur Begründung führten die Beschwerdeführer aus, D. habe nicht über die notwendige Anzahlung von CHF 50'000.00 verfügt und es sei unklar, ob er aufgrund seiner deutschen Staatsangehörigkeit überhaupt befugt gewesen sei, die Liegenschaft zu Eigentum zu erwerben. Es stehe zudem der Verdacht im Raum, dass D. für den Schuldner C. geboten habe und nicht für sich selbst. Der Zweck der dubiosen Handlungsweise von D. und dem bisherigen Eigentümer C. habe offensichtlich darin bestanden, den Zuschlagspreis mit unlauteren Handlungen in die Höhe zu treiben, um den bisherigen Eigentümer zu bereichern und die Beschwerdeführer als Ersteigerer um den Betrag von CHF 40’000.00 zu schädigen. Damit sei erstellt, dass die beiden Angebote von D. nicht gültig erfolgt seien, weshalb der Zuschlagspreis korrekterweise bei CHF 231'000.00 festzusetzen sei.
**E.**In seiner Vernehmlassung vom 16. September 2024 beantragte das Betreibungs- und Konkursamt Basel-Landschaft (Beitreibungsamt), die Abweisung der Beschwerde mit der Begründung, die Versteigerung des Grundstücks sei korrekt erfolgt. In den rechtskräftigen Steigerungsbedingungen zur Grundstückversteigerung vom 27. August 2024 sei unter Ziffer 10 folgendes festgehalten: «Der Ersteigerer hat an der Versteigerung, unmittelbar nach dem dritten Aufruf und vor dem Zuschlag, zwingend eine unverzinsliche Anzahlung zu leisten von CHF 50'000.00. Ohne Anzahlung kann der Zuschlag nicht erteilt werden. (...) Wird diese Summe an der Versteigerung nicht bezahlt, so wird das letzte Angebot nicht berücksichtigt, sondern die Versteigerung durch Aufruf des nächst tieferen Angebotes fortgesetzt. Wird dabei dieses Angebot nicht von einem anderen Gantteilnehmer überboten, welcher die geforderte Zahlung leistet, so erfolgt der Zuschlag an den vorletzten Bietenden." Es bestehe folglich keine Pflicht, bei den Mitbietenden vorgängig das Vorhandensein der Anzahlung zu prüfen. Ein solches Vorgehen wäre aufgrund der hohen Anzahl Mitbietenden ohnehin nicht mit verhältnismässigem Aufwand umsetzbar. Es werde somit bewusst in Kauf genommen, dass eine bietende Person den Preis in die Höhe treibe, ohne dass ihr der Zuschlag erteilt werden könnte. Die Beschwerde sei daher abzuweisen.
**F.**Mit Verfügung vom 17. September 2024 wurde der Beschwerde vom 30. August 2024 die aufschiebende Wirkung zuerkannt. Gleichzeitig wurde der Schriftenwechsel geschlossen und die Parteien auf die Praxis zum unbedingten Replikrecht hingewiesen. Die Akten wurden in Zirkulation gesetzt und der Entscheid aufgrund der Akten in Aussicht gestellt.
**G.**In ihrer Replik vom 30. September 2024 hielten die Beschwerdeführer an ihren Anträgen und Ausführungen der Einsprache vom 30. August 2024 fest und reichten überdies einen selbst verfassten Bericht über den Steigerungsablauf vom 27. August 2024 ein.
**H.**Mit seiner Duplik vom 14. Oktober 2024 wies das Betreibungsamt auf seine bisherigen Ausführungen hin, bestritt den Bericht der Beschwerdeführer und reichte eine durch den Gantleiter sowie den Protokollführer der Gant unterzeichnete Aktennotiz über den Ablauf der Versteigerung ein.
Erwägungen
1.1 Die Beschwerdeführer machen geltend, es sei durch unlautere Handlungen und dubioses Vorgehen auf die Versteigerung eingewirkt worden. Gemäss Art. 230 OR kann die Versteigerung innert einer Frist von zehn Tagen von jedermann, der ein Interesse hat, angefochten werden, wenn in rechtswidriger oder gegen die guten Sitten verstossender Weise auf den Erfolg der Versteigerung eingewirkt worden ist. Im Falle der Zwangsversteigerung ist die Anfechtung bei der Aufsichtsbehörde, in den anderen Fällen beim Richter anzubringen (Art. 230 Abs. 2 OR). Der Zuschlag im Rahmen einer Zwangsversteigerung ist daher im Beschwerdeverfahren gemäss Art. 17 ff. SchKG vor den betreibungsrechtlichen Aufsichtsbehörden anzufechten (BSK OR I-Ruoss/Gola, Art. 230 N 18). Im vorliegenden Fall stellt die Bescheinigung über den Steigerungszuschlag vom 27. August 2024 des Betreibungsamts Basel-Landschaft eine anfechtbare Verfügung dar. Die sachliche Zuständigkeit der Dreierkammer der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts Basel-Landschaft zur Behandlung der Angelegenheit als Aufsichtsbehörde ergibt sich aus § 6 Abs. 3 lit. a des Einführungsgesetzes zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs (EG SchKG, SGS 233). Die Beschwerde muss gemäss Art. 17 Abs. 2 SchKG i.V.m. Art. 230 Abs. 1 OR grundsätzlich innert zehn Tagen seit dem Zeitpunkt, in welchem der Beschwerdeführer von der Verfügung Kenntnis erhalten hat, angebracht werden. Die als Einsprache betitelte Beschwerde vom 30. August 2024 wurde gleichentags der Schweizerischen Post übergeben und erfolgte somit fristgerecht. Zur Beschwerde legitimiert sind alle, die ein rechtlich geschütztes Interesse an der Aufhebung des Zuschlags haben. Die Beschwerdeführer sind als Erwerber des Grundstücks zur vorliegenden Beschwerde legitimiert. Das betreibungsrechtliche Beschwerdeverfahren vor der Aufsichtsbehörde Schuldbetreibung und Konkurs richtet sich gemäss § 11 EG SchKG nach dem Verwaltungsverfahrensgesetz Basel-Landschaft vom 13. Juni 1988 (VwVG, SGS 175), soweit das Bundesrecht keine Regelung vorsieht. Die Aufsichtsbehörde stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 2 SchKG).
1.2 Das besondere Anfechtungsrecht nach Art. 230 OR ist ein Gestaltungsklagerecht, welches bezüglich einer Zwangsversteigerung mit Beschwerde nach Art. 17 SchKG bei der Aufsichtsbehörde geltend zu machen ist (Art. 230 Abs. 2 SchKG). Daher führt eine Gutheissung der Beschwerde zur Aufhebung des Steigerungskaufvertrages durch Gestaltungsurteil ex tunc. Neben den selbstverständlichen Alternativen der Gutheissung oder Abweisung einer Beschwerde hat die Aufsichtsbehörde keine Gestaltungsmöglichkeiten: Weder kann – wie vorliegend beantragt – der Zuschlagspreis und damit der Vertrag angepasst (vgl. BGE 57 III 130), noch kann eine Wiederholung der aufgehobenen Versteigerung angeordnet werden (BSK OR I-Ruoss/Gola, Art. 230 N 13). Das Rechtsbegehren kann daher nur auf Aufhebung des Zuschlags lauten, nicht aber auf Herabsetzung des Zuschlagpreises. Die von den Beschwerdeführern beantragte Herabsetzung des Zuschlagpreises auf CHF 231'000.00 stellt somit ein unzulässiges Rechtsbegehren dar, auf welches nicht eingetreten werden kann.
2. Für das Beschwerdeverfahren werden gemäss Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG keine Kosten erhoben. Gemäss Art. 62 Abs. 2 Gebührenverordnung zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs (GebV SchKG, SR 281.35) dürfen bei Beschwerdefahren nach Art. 17 SchKG keine Parteientschädigungen zugesprochen werden. Demzufolge trägt jede Partei ihre Parteikosten selber.
Demnach wird erkannt:
**1.**Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
**2.**Es werden keine Kosten erhoben.
Jede Partei trägt ihre eigenen Parteikosten selbst.
Mitteilung an Parteien
Regierungsrat als administrative Aufsichtsbehörde
Präsident
Roland Hofmann
Aktuarin
Karin Wiesner