Zivilprozessrecht / Zivilgesetzbuch
Handelsregistereinträge stellen als allgemein bekannte Tatsachen keine Noven dar (E. 2.3.1). Anspruch auf vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts zulasten eines Stockwerkeigentumsanteils verneint (E. 3.1 – E. 4.11): Das stark herabgesetzte Sonderbeweismass eliminiert und schmälert die Behauptungs- und Substantiierungslast des Unternehmers in Bezug auf Tatsachen, für welche ihm die Beweislast obliegt, nicht (E. 3.2 ff. und E. 4.9). Ist es der Rechtsmittelinstanz aufgrund von unklaren, zu wenig detaillierten und widersprüchlichen Ausführungen des Unternehmers nicht möglich, den Charakter der behaupteten Arbeiten, den Zeitpunkt der Arbeitsleistung/-vollendung sowie die Aufteilung der Pfandsummen auf die Stockwerkeigentumsanteile zu beurteilen, liegt eine Verletzung der Behauptungs- und Substantiierungslast vor (E. 4.9 und E. 4.10).
| Besetzung | Präsident Roland Hofmann; Gerichtsschreiberin Zoe Brogli |
|---|---|
| Parteien | A. GmbH , vertreten durch Advokatin Gina Galfetti, Swiss Legal (Bern) AG, Bubenbergplatz 5, Postfach, 3001 Bern, Beschwerdeführerin |
| gegen | |
| B. AG**,** vertreten durch Advokat Dominique Erhart, Erhart Rechtsanwälte & Notariat, Konsumstrasse 1, Postfach, 4104 Oberwil BL, Beschwerdegegnerin | |
| Gegenstand | Provisorisches Bauhandwerkerpfandrecht Parzelle xxxx, Grundbuch Z. Beschwerde gegen den Entscheid der Präsidentin des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft West vom 20. Juni 2024 |
**A.**Am 28. April 2024 reichte die A. GmbH beim Zivilkreisgericht Basel-Landschaft West (nachfolgend: Zivilkreisgericht oder Vorinstanz) ein *«Gesuch um Vorläufige Eintragung von Bauhandwerkerpfandrechten mit Superprovisorium»*gegen die B. AG ein, womit sie beantragte, dass das Grundbuchamt Basel-Landschaft anzuweisen sei, Bauhandwerkerpfandrechte zu ihren Gunsten auf insgesamt 17 Stockwerkeigentumsparzellen (Nr. xxxx, […]) der *«Liegenschaft Z.**Nr.: yyyy»*für je eine Forderungssumme von CHF 39’997.50 nebst Zins zu 5% seit dem 1. April 2024 einzutragen.
**B.**Nachdem die A. GmbH mittels vorinstanzlicher Verfügung vom 29. April 2024 zur konkreten Bezifferung der beantragten Bauhandwerkerpfandrechte und zur Einreichung von Unterlagen aufgefordert wurde, reichte sie am 3. Mai 2024 ein neues Gesuch gegen insgesamt acht Gesuchsgegner, darunter die B. AG, ein. Nunmehr beantragte sie, dass das Grundbuchamt Basel-Landschaft anzuweisen sei, zu ihren Gunsten Bauhandwerkerpfandrechte auf insgesamt elf Stockwerkeigentumsparzellen (Nr. xxxx, […]) der *«Liegenschaft Z.**Nr.: yyyy»*für je eine Forderungssumme von CHF 39’997.50 nebst Zins zu 5% seit dem 1. April 2024 einzutragen.
**C.**Mit Entscheid vom 6. Mai 2024 bewilligte die Präsidentin des Zivilkreisgerichts die Vormerkung der vorläufigen Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts auf der im Eigentum der B. AG stehenden Parzelle Nr. xxxx des Grundbuchs Z. für eine Forderung von CHF 1'959.88 nebst Zins zu 5% seit 1. April 2024.
**D.**Nachdem die A. GmbH mittels Stellungnahme vom 15. Mai 2024 um eine nachträgliche Korrektur der Höhe der Pfandsummen ersuchte (Parzelle Nr. xxxx; CHF 3'239.45 nebst Zins zu 5% seit 1. April 2024), korrigierte die Vorinstanz mit Entscheid vom 15. Mai 2024 die Bewilligung der Vormerkung der vorläufigen Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts hinsichtlich der Höhe der Forderung antragsgemäss. Das Grundbuchamt Basel-Landschaft wurde angewiesen, die Vormerkung im Grundbuch entsprechend vorzunehmen.
**E.**Am 20. Juni 2024 fand um 14:00 Uhr die Bestätigungsverhandlung vor dem Zivilkreisgericht statt, an welcher für die A. GmbH C. und D. sowie für die B. AG Advokat Dominique Erhart teilnahmen.
**F.**Mit Entscheid vom 20. Juni 2024 wies das Zivilkreisgericht das Gesuch um Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts ab. Demzufolge hob es Ziffer 2 des vom Gerichtspräsidium am 15. Mai 2024 erlassenen Entscheids (Vormerkung vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts auf der Parzelle Nr. xxxx des Grundbuchs Z. für eine Forderung von CHF 3'239.45 nebst Zins zu 5% seit 1. April 2024) auf und wies das Grundbuchamt Basel-Land-schaft an, die Vormerkung der provisorischen Eintragung des Pfandrechts zu löschen. Dem Verfahrensausgang entsprechend auferlegte die Vorinstanz der A. GmbH die Gerichtsgebühr in Höhe von CHF 500.00 sowie eine Parteientschädigung in Höhe von CHF 165.92 (ohne MWSt) zugunsten der B. AG. Dies gestützt auf die aus den Erwägungen gezogene Schlussfolgerung, wonach der Bestand des behaupteten Pfandrechts als höchst unwahrscheinlich im Sinne der diesbezüglichen Rechtsprechung zu bezeichnen sei.
**G.**Am 29. Juli 2024 reichte die A. GmbH (nachfolgend: Beschwerdeführerin), vertreten durch Rechtsanwältin Gina Galfetti, Beschwerde gegen den Entscheid des Zivilkreisgerichts vom 20. Juni 2024 beim Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht (nachfolgend: Kantonsgericht), ein. Dies mit den Rechtsbegehren, dass (1) der angefochtene Entscheid aufzuheben und (2) das Grundbuchamt Basel-Landschaft anzuweisen sei, die vorläufige Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts auf der Parzelle Nr. xxxx des Grundbuchs Z. für eine Forderung von CHF 3'239.45 nebst Zins zu 5% seit 1. April 2024 vorzunehmen, (3) eventualiter die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen sei sowie (4) der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen sei, alles unter o/e Kostenfolge zzgl. MWSt zulasten der B. AG (nachfolgend: Beschwerdegegnerin). Dies insbesondere gestützt auf die Argumentation, dass die Vorinstanz zu Unrecht davon ausgegangen sei, dass die Beschwerdeführerin ihren Pfandanspruch nicht in dem für das vorliegende Verfahren erforderlichen Sonderbeweismass glaubhaft gemacht habe. Der Pfandanspruch dürfe angesichts der ins Recht gelegten Beweismittel und des Tatsachenvortrags jedenfalls nicht als höchst unwahrscheinlich bezeichnet werden. Auf die weiteren Ausführungen der Beschwerdeführerin wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen.
**H.**Mit Verfügung vom 31. Juli 2024 verlangte das Kantonsgericht einen Kostenvorschuss in Höhe von CHF 500.00 und es gewährte der Beschwerde vorläufig die aufschiebende Wirkung. Der Entscheid über die definitive Erteilung der aufschiebenden Wirkung wurde den Parteien nach Eingang der Beschwerdeantwort in Aussicht gestellt.
**I.**Am 16. August 2024 wurde der Beschwerdegegnerin mittels kantonsgerichtlicher Verfügung eine Frist zur Einreichung einer Beschwerdeantwort innert zehn Tagen seit Zustellung angesetzt.
**J.**Die Beschwerdegegnerin reichte am 26. August 2024, nach wie vor vertreten durch Advokat Dominique Erhart, eine Beschwerdeantwort ein. Dies mit den Anträgen, dass (1) die Beschwerde abzuweisen sei, soweit darauf einzutreten sei, (2) das Grundbuchamt Basel-Land-schaft anzuweisen sei, das vorläufig auf der Parzelle Nr. xxxx Grundbuch Z. eingetragene Bauhandwerkerpfandrecht für eine Forderung von CHF 3'239.45 nebst Zins zu 5% seit 1. April 2024 zu löschen sowie (3) der Verfahrensantrag der Beschwerdeführerin betreffend die Erteilung der aufschiebenden Wirkung abzuweisen sei, alles unter o/e Kostenfolge zzgl. MWSt zulasten der Beschwerdeführerin. Dies im Wesentlichen mit der Begründung, dass die bestrittene Forderung nicht bei der Beschwerdeführerin entstanden sei bzw. sie dies nicht hinreichend glaubhaft gemacht habe. Überdies verletze das Gesuch der Beschwerdeführerin die Anforderungen an die Behauptungs- und Substantiierungslast. Auf die weiteren Ausführungen der Beschwerdegegnerin wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen.
**K.**Mit Verfügung vom 27. August 2024 gewährte das Kantonsgericht mangels klarer Aussichtslosigkeit und aufgrund einer zugunsten der Beschwerdeführerin ausfallenden Interessenabwägung der Beschwerde definitiv die aufschiebende Wirkung. Es schloss den Schriftenwechsel unter Hinweis auf das freiwillige Replikrecht und stellte den Parteien den Entscheid aufgrund der Akten in Aussicht.
**L.**Am 9. September 2024 reichte die Beschwerdeführerin eine Replik ein. Auf die darin getätigten Ausführungen wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen. Mit kantonsgerichtlicher Verfügung vom 11. September 2024 wurde die Replik der Beschwerdegegnerin unter Hinweis auf das unbedingte Rückäusserungsrecht zur Kenntnisnahme zugestellt.
Erwägungen
1. Gegenstand des vorliegenden Rechtsmittelverfahrens bildet der Entscheid im Verfahren 140 24 1174 III des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft West vom 20. Juni 2024, mittels welchem das Gesuch der Beschwerdeführerin um Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts auf der Parzelle Nr. xxxx des Grundbuchs Z. für eine Forderung von CHF 3'239.45 nebst Zins zu 5% seit dem 1. April 2024 abgewiesen worden ist. Beim Anfechtungsobjekt handelt es sich somit um einen nicht berufungsfähigen erstinstanzlichen Endentscheid, der mit Beschwerde anfechtbar ist (Art. 319 lit. a ZPO i.V.m. Art. 308 Abs. 2 ZPO). Über die vorläufige Eintragung von gesetzlichen Grundpfandrechten, wozu das Bauhandwerkerpfandrecht gehört, wird im summarischen Verfahren entschieden (Art. 249 lit. d Ziff. 5 ZPO). Demzufolge ist die Beschwerde gemäss Art. 321 Abs. 2 ZPO innert zehn Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids schriftlich und begründet bei der zuständigen Rechtsmittelinstanz einzureichen. Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerde am 29. Juli 2024 der Schweizerischen Post übergeben, womit die zehntägige Rechtsmittelfrist gewahrt ist (Art. 143 Abs. 1 ZPO). Den einverlangten Kostenvorschuss von CHF 500.00 hat die Beschwerdeführerin ebenfalls innert Frist geleistet. Die Beschwerdeführerin ist als Adressatin des vorinstanzlichen Entscheids durch die Abweisung des Gesuchs um vorläufige Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts zweifellos in ihren Interessen berührt und somit zur Erhebung der vorliegenden Beschwerde legitimiert. Mit Beschwerde kann nach Art. 320 ZPO die unrichtige Rechtsanwendung (lit. a) sowie die offensichtliche unrichtige Sachverhaltsfeststellung (lit. b) gerügt werden. Dabei muss neben der Stellung eines Rechtsbegehrens klar umschrieben sein, inwiefern der Entscheid der Vorinstanz an einem Beschwerdegrund krankt (Freibughaus/Afheldt, ZPO Komm., in: Sutter-Somm/Hasenböhler /Leuenberger [Hrsg.], 3. Aufl., 2016, Art. 321 N 15). Hierzu ist es notwendig, dass sich die Beschwerdeführerin mit dem vorinstanzlichen Entscheid auseinandersetzt. Ein blosser Hinweis auf die Vorakten genügt nicht (Botschaft ZPO, S. 7378). Aus der eingereichten Beschwerdeschrift ergibt sich, dass sich die Beschwerdeführerin auf zulässige Beschwerdegründe beruft, welche unter Bezugnahme auf die entscheidrelevanten vorinstanzlichen Erwägungen rechtsgenüglich begründet sind. Eine explizite Bezeichnung der Beschwerdegründe ist zufolge des Prinzips der Rechtsanwendung von Amtes wegen (Art. 57 ZPO) entbehrlich. Die sachliche Zuständigkeit des Präsidiums der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts Basel-Landschaft ergibt sich aus § 5 Abs. 1 lit. b des Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (EG ZPO; SGS BL 221). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2.1 Die Beschwerde als ausserordentliches Rechtsmittel richtet sich nach den Bestimmungen von Art. 319 ff. ZPO. Aufgrund von Art. 326 Abs. 1 ZPO können im Beschwerdeverfahren keine neuen Anträge, Tatsachenbehauptungen oder Beweismittel vorgebracht werden. Vorbehalten sind einzig besondere Bestimmungen des Gesetzes (Art. 326 Abs. 2 ZPO). Das Novenverbot gilt grundsätzlich auch für echte Noven, d. h. für Tatsachen und Beweismittel, die erst nach Akten-schluss entstanden sind (BSK ZPO-Spühler, 3. Aufl., 2017, Art. 326 N 1; KUKO ZPO- Sogo/Naegeli, 3. Aufl., 2021, Art. 229 ZPO N 8). Vorgebracht werden dürfen einzig jene, zu welchen erst der Entscheid der Vorinstanz beigetragen hat (BGE 139 III 466 E. 3.4; BSK ZPO-Spühler, 3. Aufl., 2017, Art. 326 N 1).
Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV folgt unter anderem das Recht, sich im Rahmen eines Gerichtsverfahrens zu den eingereichten Stellungnahmen zu äussern und zwar unabhängig davon, ob die Eingabe neue und oder wesentliche Vorbringen enthält und ob diese im Einzelfall geeignet ist, den richterlichen Entscheid zu beeinflussen. Die Gewährung des sogenannten allgemeinen Replikrechts dient indes einzig der Wahrung des rechtlichen Gehörs und zieht keinen erneuten Vortrag mit freiem Novenrecht nach sich (OGer ZH LF160079-O/U vom 13. Februar 2017, E. 5a/b mit Verweis auf BGE 138 I 484 sowie weiteren Hinweisen).
2.2 Soweit die Beschwerdeführerin im Rechtsmittelverfahren erstmals eine Preisliste gültig ab 5. Februar 2024 (Beschwerdebeilage 7), eine Kontoeröffnung vom 7. Dezember 2023 (Beschwerdebeilage 17) sowie einen Antrag Debit Mastercard (Beschwerdebeilage 18) eingereicht hat, handelt es sich um verspätete und damit unzulässige Noven, welche durch das Kantonsgericht unberücksichtigt zu bleiben haben.
2.3 In Rz. 18 der Beschwerdeantwort rügt die Beschwerdegegnerin diverse Tatsachenbehauptungen der Beschwerdeführerin als verspätet. Die Beschwerdeführerin hat diesbezüglich im Rahmen des unbedingten Replikrechts (Replik datierend vom 9. September 2024) Stellung genommen und festgehalten, dass sämtliche von der Beschwerdegegnerin als neu bezeichnete Tatsachenbehauptungen gar keine solchen darstellten.
2.3.1 Die Beschwerdeführerin gibt in Rz. 8 und 9 der Beschwerde hinsichtlich Sitz und Zweck der Beschwerdeführerin und der E. AG den Inhalt der entsprechenden Handelsregisterauszüge wieder. Tatsachen, die im Handelsregister eingetragen sind, gelten als allgemein bekannte (notorische) Tatsachen (statt vieler: BGE 143 IV 380, E. 1.1.1; 138 II 557, E. 6.2; BGer 5A_168/2018 vom 17. Januar 2019, E. 2.4 m.w.H.). Als solche müssen Handelsregistereinträge weder behauptet noch bewiesen werden (Art. 151 ZPO; BGE 135 III 88 E. 4.1; BGer 4A_195/2014 vom 27. November 2014, E. 7.3.1; BGer 5A_168/2018 vom 17. Januar 2019, E. 2.4 m.w.H). Zumal die seitens der Beschwerdeführerin getätigten Ausführungen nicht über den Inhalt der beiden Handelsregisterauszüge hinausgehen, handelt es sich bei der Umschreibung von Sitz und Zweck der Beschwerdeführerin und der E. AG entgegen der Ansicht der Beschwerdegegnerin nicht um unzulässige Noven.
2.3.2 Zum Vorbringen der Beschwerdegegnerin, wonach die Behauptung, dass am 30. November 2023 ein Werkvertrag mit der E. AG geschlossen worden sei, ein unzulässiges Novum darstelle, ist festzuhalten, dass seitens der Beschwerdeführerin bereits im erstinstanzlichen Verfahren der Abschluss eines Werkvertrags mit der E. AG behauptet worden ist (vgl. insbesondere Gesuch vom 3. Mai 2024). Anlässlich der Hauptverhandlung vor dem Zivilkreisgericht sagte D. für die Beschwerdeführerin folgendes aus: «Decken haben wir Ende November abgemacht und gleich mit Arbeit angefangen.»(vgl. Protokoll vom 20. Juni 2024, S. 3). Der Beschwerdegegnerin ist mithin insofern beizupflichten, als dass der 30. November 2023 als genauer Zeitpunkt des Abschlusses des Werkvertrags im Rechtsmittelverfahren erstmals und damit verspätet behauptet wird, wogegen die Behauptung, dass ein Werkvertrag mit der E. AG geschlossen worden sei, nicht als unzulässiges Novum zu qualifizieren ist.
2.3.3 Anlässlich der erstinstanzlichen Hauptverhandlung hat D. folgendes zu Protokoll gegeben: «Ich habe als Gipser gearbeitet für die A.**GmbH. Die war damals in Gründung.»(vgl. Protokoll vom 20. Juni 2024, S. 1) sowie «Wir haben den Notar gefragt, ob wir so arbeiten können. Wir wollten die Firma gründen. Wir haben am 7.12. oder 3.12. Konto gemacht für das Kapital.»(vgl. Protokoll vom 20. Juni 2024, S. 1 f.)*.*Die Beschwerdeführerin hat somit bereits vor der Vorinstanz die Tatsachenbehauptung aufgestellt, dass die GmbH im Zeitpunkt des Vertragsschlusses betreffend die Gipserarbeiten respektive der Ausführung dieser in Gründung gewesen sei. Die Beschwerdegegnerin hält aber korrekterweise fest, dass erstmals in der Beschwerde geltend gemacht wird, dass die Beschwerdeführerin am 30. November 2023 in Gründung gewesen sei. Hinsichtlich dieser Angabe ist somit von einem verspäteten Novum auszugehen.
2.3.4 Dem Standpunkt der Beschwerdegegnerin, wonach die Behauptung, dass die Preisliste am 1. Dezember 2023 anlässlich des Beginns der Arbeiten an die E. AG abgegeben und mit den Arbeiten am 1. Dezember 2023 begonnen worden sei, verspätet erfolgt sei, kann lediglich teilweise gefolgt werden. Die betroffene Preisliste ist seitens der Beschwerdeführerin anlässlich der Bestätigungsverhandlung vor der Vorinstanz ins Recht gelegt worden und aus den diesbezüglichen Ausführungen von D. (vgl. Protokoll vom 20. Juni 2024, S. 3) ergibt sich zumindest implizit die Tatsachenbehauptung, dass diese Liste an die E. AG abgegeben worden sei. Zufolge verspäteter Geltendmachung nicht zu berücksichtigen ist indes die Behauptung der Beschwerdeführerin, dass die Aufnahme der Arbeiten exakt am 1. Dezember 2023 erfolgt sein soll.
2.3.5 Die Ausführungen in Rz. 12 der Beschwerde (Umschreibung der Arbeiten und wann diese genau ausgeführt worden seien) stellen aus Sicht des Kantonsgerichts entgegen der Ansicht der Beschwerdegegnerin weitgehend kein unzulässiges Novum dar, zumal sich die entsprechenden Tatsachenbehauptungen implizit aus dem Protokoll der erstinstanzlichen Bestätigungsverhandlung (vgl. S. 1 und 3) sowie aus den im Recht liegenden Bestätigungsschreiben vom 8. Januar 2024, 26. Januar 2024, 28. Februar 2024 und 15. April 2024 ergeben. Unberücksichtigt zu bleiben hat im Rechtsmittelverfahren einzig die neu aufgestellte Behauptung, dass die Beschwerdeführerin, nachdem andere Subunternehmer (insbesondere Maler) ihre Arbeiten erledigt hätten, nochmals zwecks Schleifen, Nachspachteln sowie zur Ausführung weiterer Arbeiten in den beiden Treppenhäusern aufgeboten worden sei.
2.3.6 Dem Protokoll der Bestätigungsverhandlung vor dem Zivilkreisgericht lässt sich entnehmen, dass D. ausführte «Wir haben abgemacht pro Gebäude CHF 15'000.00 ausser für die Treppenhäuser. CHF 3'500.00 für die Treppenhäuser pauschal.» (vgl. Protokoll vom 20. Juni 2024, S. 3), womit seitens der Beschwerdeführerin bereits vorinstanzlich ein Pauschalpreis in Höhe von CHF 15'000.00 behauptet worden ist. Der Beschwerdegegnerin ist jedoch insofern zuzustimmen, als es sich bei der Behauptung, dass diese Vereinbarung im Januar 2024 getroffen worden sei, um ein aus dem Recht zu weisendes Novum handelt.
2.3.7 Unzutreffend ist die Ansicht der Beschwerdegegnerin, wonach es sich bei den Umständen der Abgabe und beim Inhalt der Bestätigungen vom 8. Januar 2024, 26. Januar 2024, 28. Februar 2024 und 15. April 2024 um unzulässige Noven handeln soll. Die Bestätigungen wurden allesamt im Verfahren vor der Vorinstanz ins Recht gelegt, womit deren Inhalt kein Novum darstellen kann. Ferner sind auch die Umstände der Abgabe bereits vor der Vorinstanz implizit geltend gemacht worden (vgl. insbesondere Gesuch vom 3. Mai 2024, III. Begründung Rz. 11 und 14).
2.3.8 Die Beschwerdegegnerin hält in ihrer Beschwerdeantwort richtigerweise fest, dass ein Übernahmebeschluss seitens der Beschwerdeführerin erstmals im Rechtsmittelverfahren behauptet wird. Letztere hat indes bereits seit Beginn des Verfahrens geltend gemacht, dass sie Inhaberin der betroffenen Forderung sei, was sich bereits aus der Gesuchseinreichung an sich ergibt. Im Übrigen ist aus den erstinstanzlich eingereichten Beweismitteln ersichtlich, dass die Rechnungsstellung im Namen der Beschwerdeführerin erfolgt ist («Schlossabrechnung» vom 22. Februar 2024). Eine neue, aus dem Recht zu weisende Tatsachenbehauptung ist jedoch darin zu erblicken, dass die Beschwerdeführerin der E. AG sogleich nach offizieller Gründung eine aktualisierte Preisliste habe zukommen lassen, welche nicht mehr auf die Beschwerdeführerin in Gründung, sondern auf die (gegründete) Beschwerdeführerin gelautet habe (vgl. zur Preisliste als unzulässiges Novum auch vorstehend E. 2.2).
2.4 Die am 9. September 2024 durch die Beschwerdeführerin eingereichte Replik ist angesichts ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör grundsätzlich zulässig (vgl. vorstehende E. 2.1). Soweit einzelne darin enthaltene Vorbringen indes lediglich eine Nachbesserung der vorinstanzlich eingereichten Gesuche bezwecken, werden sie nachfolgend an entsprechender Stelle aus dem Recht gewiesen. Bei den in der Replik gestellten Rechtsbegehren (Ziff. 1 Aufhebung Urteil im Verfahren 140 24 1180 III; Ziff. 2 vorläufige Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts auf der Parzelle Nr. wwww des Grundbuchs Z. für eine Forderung von CHF 4'760.05) hat es die Beschwerdeführerin unterlassen, diese korrekterweise auf das vorliegende Verfahren anzupassen. Zumal sich aus der Begründung der Beschwerde nach Treu und Glauben hinreichend ein unverändertes Festhalten an den in der Beschwerde gestellten Rechtsbegehren ergibt, ist dieses offensichtliche «Copy and Paste» Versehen nach Ansicht des Kantonsgerichts unbeachtlich.
2.5 In Rz. 9 ff. der Beschwerdeantwort tätigt die Beschwerdegegnerin Ausführungen im Zusammenhang mit der F. GmbH, welche im in Rz. 17 festgehaltenen Verdacht münden, dass die F. GmbH mit den Gipserarbeiten betraut gewesen sei und aufgrund von finanziellen Schwierigkeiten Leistungen durch die noch nicht bestehende Beschwerdeführerin fakturiert worden seien. In ihrer Replik vom 9. September 2024 (Rz. 8) hält die Beschwerdeführerin diesbezüglich fest, dass es sich hierbei um neue Tatsachenbehauptungen sowie beim Handelsregisterauszug um ein neues Beweismittel handle, womit beides aus dem Recht zu weisen sei. Der Beschwerdeführerin ist dahingehend beizupflichten, dass es sich bei den Ausführungen im Zusammenhang mit der F. GmbH um neue Tatsachenbehauptungen handelt. Die Bestätigungen vom 8. Januar 2024 und 26. Januar 2024, auf welche die Beschwerdegegnerin ihren Verdacht stützt, stellen Bestandteil der vorinstanzlichen Akten dar. Entsprechende Vorbringen hätten somit bereits vor der ersten Instanz erfolgen können und müssen. Unter Zugrundelegung der in vorstehender E. 2.3.1 zitierten Rechtsprechung ist demgegenüber festzuhalten, dass der Handelsregistereintrag sowie der entsprechende Auszug aus dem öffentlichen Register kein Novum darstellen kann.
3.1 Gemäss Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB besteht ein Anspruch auf Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandrechtes für die Forderungen der Handwerker oder Unternehmer, die auf einem Grundstück zu Bauten oder anderen Werken, zu Abbrucharbeiten, zum Gerüstbau, zur Baugrubensicherung oder dergleichen Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben. Die Handwerker und Unternehmer sind regelmässig aus Werkvertrag bzw. Werklieferungsvertrag oder aus Innominatskontrakt zu einem Entgelt berechtigt. Auf die Vertragsart kommt es indessen nicht an, entscheidend sind vielmehr die Art der Bauleistung und die Existenz der Forderung, d. h. die Gültigkeit des Vertrags (BSK ZGB II-Thurnherr, 7. Aufl., 2023, Art. 839/840 N 9 m.w.H.). Der Anspruch auf Errichtung eines Bauhandwerkerpfandrechts richtet sich gegen den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks, auch wenn die Leistungen nicht in seinem Auftrag erbracht worden sind (sog. realobligatorischer Anspruch; BSK ZGB II-Thurnherr, 7. Aufl., 2023, Art. 839/840 N 22). Einzelne Stockwerkeigentumsanteile stellen selbstständige Grundstücke im rechtlichen Sinn dar, womit sie unabhängig voneinander mit Grundpfandrechten belastet werden können. Sollen mehrere Stockwerkeinheiten mit Bauhandwerkerpfandrechten belastet werden, bilden die einzelnen Stockwerkeigentümer keine notwendige Streitgenossenschaft. Jedes Bauhandwerkerpfandrecht zulasten eines Stockwerkeigentumsanteils ist ein eigener, in sich geschlossener Streitgegenstand, womit das Gericht in jedem Verfahren gesondert abzuklären hat, ob die Voraussetzungen des Pfandeintragungsanspruchs erfüllt sind und, wenn ja, mit welcher Pfandsumme die betreffende Einheit zu belasten ist (Schumacher/Rey, Das Bauhandwerkerpfandrecht, System und Anwendung, 4. Aufl., 2021, S. 449). Sofern der Eigentümer für die angemeldete Forderung eine hinreichende Sicherheit geleistet hat, ist die Errichtung eines Pfandrechts ausgeschlossen (Art. 839 Abs. 3 ZGB). Die Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch hat bis spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeiten zu erfolgen (Art. 839 Abs. 2 ZGB). Vollendet ist die Arbeit dann, wenn alle Verrichtungen, die Gegenstand des Werkvertrags bilden, ausgeführt sind. Nicht in Betracht fallen dabei geringfügige oder nebensächliche, rein der Vervollkommnung dienende Arbeiten oder Ausbesserungen wie der Ersatz gelieferter, aber fehlerhafter Teile oder die Behebung anderer Mängel. Geringfügige Arbeiten gelten aber dann als Vollendungsarbeiten, wenn sie unerlässlich sind; insoweit werden Arbeiten weniger nach quantitativen als vielmehr nach qualitativen Gesichtspunkten gewürdigt (BGE 125 III 113, E. 2b). Blosse Nachbesserungsarbeiten vermögen demnach den Beginn der Viermonatsfrist nicht hinauszuschieben, wenn die letzte objektspezifische Leistung bereits erbracht ist (Schumacher/Rey, a.a.O., S. 341). Im Zusammenhang mit der Eintragung von Bauhandwerkerpfandrechten auf Stockwerkeigentumsparzellen ist hinsichtlich des Laufs der Viermonatsfrist insbesondere zu berücksichtigen, dass Bauarbeiten für Bestandteile in Sonderrechten einem getrennten Fristenlauf für jedes einzelne Grundstück unterliegen, nämlich für jede einzelne Stockwerkeinheit (Schumacher/Rey, a.a.O., S. 450).
3.2 Zur Wahrung der Verwirkungsfrist nach Art. 839 Abs. 2 ZGB kann auf die Vormerkung einer vorläufigen Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts nach Art. 961 ZGB (sog. provisorisches Bauhandwerkerpfandrecht) zurückgegriffen werden (Art. 76 Abs. 3 Grundbuchverordnung; GBV). Prozessrechtlich handelt es sich um eine im summarischen Verfahren (Art. 248 lit. d Ziff. 5 ZPO) erlassene vorsorgliche Massnahme (BSK ZGB II-Schmid/Arnet, 7. Aufl., 2023, Art. 961 N 7; Schumacher/Rey, a.a.O., S. 475). Im Verfahren betreffend die vorläufige Pfandeintragung herrscht die Verhandlungsmaxime. Die Parteien trifft für ihre jeweiligen Begehren die Beweisführungslast: Es obliegt jener Partei, die ihr Begehren auf eine Tatsache stützt, diese Tatsache zu behaupten und die nötigen Beweismittel anzugeben (Art. 55 Abs. 1 ZPO; Schumacher/Rey, a.a.O., S. 473). Misslingt ihr der Beweis einer Tatsache, so trägt sie die Folgen der Beweislosigkeit, muss also hinnehmen, dass ihr das behauptete Recht nicht zugesprochen wird (Art. 8 ZGB).
3.3 Der Unternehmer trägt in einem Prozess betreffend die vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts die Beweislast für jene Tatsachen, die seinen Pfandeintragungsanspruch begründen. Die Beweislast erstreckt sich demzufolge insbesondere auf (1) die Tatsache, dass der Unternehmer Inhaber der pfandberechtigten Forderung ist, (2) die Tatsachen, die den Rechtsgrund der pfandberechtigten Forderung konstituieren (Vertragsabschluss), (3) die Tatsachen, die den Umfang der Forderung bestimmen, (4) die Tatsache, dass die Bauarbeiten ihrer Art nach baupfandberechtigt sind sowie (5) den Zeitpunkt der Arbeitsvollendung (Schumacher/Rey, a.a.O., S. 474).
3.4 Das Beweismass umschreibt den Mindestgrad an Überzeugung, der beim Gericht im Zuge der Beweiswürdigung hinsichtlich der behaupteten Tatsache entstehen muss, damit die betreffenden Tatsachen als bewiesen gelten (Schumacher/Rey, a.a.O., S. 484). Im Falle der vorläufigen Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts wird sowohl in Art. 961 Abs. 3 ZGB (vorläufige Eintragung) sowie in Art. 261 Abs. 1 ZPO (vorsorgliche Massnahme) auf das Beweismass der Glaubhaftmachung verwiesen. Aufgrund der besonderen Interessenlage, wonach die Abweisung einer vorläufigen Pfandeintragung den Unternehmer wesentlich stärker benachteiligt als die Gutheissung der vorläufigen Eintragung den Grundeigentümer, werden an die Glaubhaftmachung keine strengen Anforderungen gestellt. Es gelangt das bundesgerichtliche Sonderbeweismass zur Anwendung, wonach die vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts nur verweigert werden darf, wenn der Bestand des Pfandrechts als höchst unwahrscheinlich oder ausgeschlossen erscheint. Im Zweifelsfall, bei unklarer oder unsicherer Rechtslage, ist die vorläufige Eintragung dagegen zu bewilligen und die Entscheidung dem ordentlichen Richter zu überlassen (statt vieler: BGE 86 I 265, E. 3; BSK ZGB II-Schmid/Arnet, 7. Aufl., 2023, Art. 961 N 16; Schumacher/Rey, a.a.O., S. 486). Insofern reduziert sich die Beweisführungsobliegenheit des Unternehmers darauf, die blosse Möglichkeit eines Pfandeintragungsanspruchs glaubhaft zu machen (Schumacher/Rey, a.a.O., S. 486). Es besteht dennoch kein «absoluter» Anspruch auf den vorläufigen Grundbucheintrag. Das Gericht darf bereits im summarischen Verfahren den Anspruch auf Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts umfassend abklären und das Gesuch ablehnen, wenn der Anspruch höchst unwahrscheinlich oder ausgeschlossen ist (Schumacher/Rey, a.a.O., S. 487). Zu berücksichtigen ist hierbei, dass das stark herabgesetzte Sonderbeweismass des Bauhandwerkerpfandrechts die Behauptungs- und Substantiierungslast des Unternehmers weder eliminiert noch schmälert. Dieser muss in seinem Gesuch mit substantiierten Behauptungen seinen Anspruch auf ein Pfandrecht und dessen Dringlichkeit begründen. Die aus Sicht der betreffenden Partei rechtserheblichen Tatsachen sind in einer schlüssigen, ausreichend detaillierten Art und Weise zu schildern, so dass sie vom Gericht nachvollzogen und von der Gegenpartei bestritten werden können (OGer ZH LF160079-O/U vom 13. Februar 2017, E. 3; Schumacher/Rey, a.a.O., S. 487).
Aus der einschlägigen Kasuistik ergeben sich namentlich die nachfolgenden Konstellationen, in welchen das Gesuch des Unternehmers abgewiesen worden ist: Erstens bei offensichtlich fehlender Aktiv- oder Passivlegitimation (Schumacher/Rey, a.a.O., S. 487). Zweitens bei Fehlen einer glaubhaften Darstellung der rechtserheblichen Tatsachenbehauptungen, wobei das Handelsgericht des Kantons Zürich erwog, dass zufolge nicht übereinstimmenden Adressen ungewiss geblieben sei, ob der Gesuchsteller tatsächlich auf den in seinem Gesuch bezeichneten Grundstücken Arbeiten verrichtet habe und es mangels Unterlagen bei einer blossen Behauptung geblieben sei, wann die letzten Arbeiten ausgeführt worden seien (HGer ZH HE 130327-O vom 7. Januar 2014, E. 2.3). Drittens bei Fehlen einer substantiierten Darlegung, welche dem Obergericht des Kantons Zürich die Beurteilung ermöglicht hätte, ob es sich bei den im konkreten Fall geltend gemachten Bauleistungen um Vollendungsarbeiten im Sinne von Art. 839 Abs. 2 ZGB gehandelt habe. Dieser Darlegung wäre nach Ansicht des Obergerichts des Kantons Zürich insbesondere mangels Umschreibung in einem schriftlichen Werkvertrag umso mehr Gewicht zugekommen (OGer ZH LF160079-O/U vom 13. Februar 2017, E. 4a/b).
4.1 Gemäss dem vorinstanzlichen Entscheid erscheine bereits die Aktivlegitimation der Beschwerdeführerin als «mehr als nur fraglich»(vgl. vorinstanzliche E. 12). Die seitens der Beschwerdeführerin behaupteten Arbeiten würden sich alle auf einen Zeitpunkt vor ihrer Eintragung im Handelsregister beziehen. Es sei zwar behauptet worden, dass die GmbH in Gründung gewesen sei, ein entsprechender (tauglicher) Nachweis sei indes nicht offeriert worden.
4.2 Die Beschwerdeführerin macht in ihrer Beschwerde geltend, dass eine Unternehmung bereits vor ihrer Eintragung im Handelsregister gültig Verträge eingehen könne. Dies sofern ausdrücklich im Namen der zu gründenden Gesellschaft gehandelt werde, diese die in ihrem Namen abgeschlossenen Rechtsgeschäfte innert drei Monaten seit der Gründung übernehme und dieser Übernahmebeschluss der anderen Vertragspartei zumindest konkludent mitgeteilt werde. Vorliegend sei bei Vertragsschluss für die E. AG unmissverständlich klar gewesen, dass die Handelnden für die sich in Gründung befindende Beschwerdeführerin handeln, d. h. die Beschwerdeführerin sei als Subunternehmerin mit verschiedenen Gipserarbeiten in den Gebäuden A und B an der X. strasse 59 und 59 A in Z. beauftragt worden. Durch die Ausstellung der Rechnungen im Namen der GmbH (datierend vom 8. Januar 2024 und 22. Februar 2024) sei der Übernahmebeschluss zudem zumindest konkludent mitgeteilt worden. Es sei hinreichend glaubhaft gemacht, dass der *«weitgehend mündlich»*geschlossene Werkvertrag zwischen der E. AG und der Beschwerdeführerin gültig zustande gekommen sei, womit Letztere aktivlegitimiert sei.
4.3 Die Beschwerdegegnerin stellt sich in der Beschwerdeantwort – wie bereits im vorinstanzlichen Verfahren – auf den Standpunkt, dass es der Beschwerdeführerin an der Aktivlegitimation fehle. Es mangle an einer Behauptung, *«dass, wann, durch wen und wofür die Beschwerdeführerin den impliziten Übernahmebeschluss gefasst haben soll»*sowie an einem entsprechenden Nachweis.
4.4 Die Vorinstanz hat die Frage der Aktivlegitimation in ihrem Entscheid (Erwägung 12) offengelassen und das Gesuch aus anderen Gründen abgewiesen, weshalb es die Aktivlegitimation im Rahmen des Rechtsmittelverfahrens zu prüfen gilt.
4.4.1 Die Feststellung der Vorinstanz, wonach die Beschwerdeführerin erst am 5. Februar 2024 und damit nach behauptetem Abschluss der Arbeiten im Handelsregister eingetragen worden ist, trifft zu. Art. 779a OR normiert die vor Eintragung im Namen einer GmbH eingegangenen Verpflichtungen. Über den Gesetzeswortlaut hinaus sind auch Rechte und ganze Vertragsverhältnisse vom Anwendungsbereich erfasst (BSK OR II-Schenker/Meyer, Art. 779a N 1 mit Verweis auf BSK OR II-Schenker/Meyer, 6. Aufl., 2024, Art. 645 N 3). Sofern ein rechtsgeschäftliches Handeln im Namen der künftigen GmbH vorliegt und die Gesellschaft binnen drei Monaten nach ihrer Eintragung das Rechtsgeschäft übernimmt und dieser Übernahmebeschluss der Gegenpartei mindestens konkludent zur Kenntnis gebracht wird, geht das betroffene Rechtsverhältnis auf die Gesellschaft über (Art. 779a Abs. 2 OR; BSK OR II-Schenker/Meyer, Art. 779a N 1 mit Verweis auf BSK OR II-Schenker/Meyer, 6. Aufl., 2024, Art. 645 N 9/11).
4.4.2 Ein schriftlicher Vertrag zwischen der Beschwerdeführerin und der E. AG, gestützt auf welchen sich ein rechtsgeschäftliches Handeln im Namen der künftigen GmbH feststellen liesse, liegt nicht vor. Wie die Vorinstanz korrekt ausgeführt hat, ist die Eröffnung eines Kontos für das Gründungskapital im Rahmen der Hauptverhandlung lediglich behauptet worden. Die diesbezüglich verspätet eingereichten Beweismittel sind aus dem Recht gewiesen worden (vgl. vorstehende E. 2.2). Dennoch ist nach Ansicht des Kantonsgerichts unter Zugrundelegung des bundesgerichtlichen Sonderbeweismasses nicht ausgeschlossen, dass das Vertragsverhältnis zur E. AG – und damit auch die vorliegend relevante Forderung – auf die Beschwerdeführerin übergegangen ist. Dies aus den nachfolgenden Gründen: Einerseits sind die im Recht liegenden Bestätigungen vom 8. Januar 2024, 26. Januar 2024 und 28. Februar 2024 seitens der E. AG gegenüber der Beschwerdeführerin ausgestellt worden *(«Hiermit bestätigen wir dass die Firma A.**GmbH für die Firma E.**AG Gipserarbeiten geleistet hat […]»).*Wäre die E. AG nicht von einem Handeln im Namen der Beschwerdeführerin ausgegangen, erschliesst sich nicht, wieso sie auf deren Namen Bestätigungen hätte ausstellen sollen. Ferner datieren die Statuten gemäss Handelsregisterauszug der Beschwerdeführerin vom 25. Januar 2024. Zumal die Vorbereitung der Gründungsdokumente und die Terminvereinbarung bei einem Notar einen gewissen Vorlauf benötigen, erscheint es zumindest nicht ausgeschlossen oder höchst unwahrscheinlich, dass sich die Beschwerdeführerin im Zeitpunkt der vorliegend behaupteten Arbeiten bereits in Gründung befunden hat. Die im Namen der Beschwerdeführerin ausgestellte *«Schlossrechnung»*datiert vom 22. Februar 2024 und ist damit nach deren Eintragung im Handelsregister ausgestellt worden. In der Zustellung dieser Rechnung an die E. AG kann – nach wie vor unter Berücksichtigung des reduzierten Beweismasses – eine konkludente Mitteilung des Übernahmebeschlusses erblickt werden. Vor diesem Hintergrund erscheint der Abschluss respektive Bestand eines mündlichen Vertrags betreffend die Ausführung von Gipserarbeiten – dessen Qualifikation im Einzelnen offenbleiben kann – zwischen der Beschwerdeführerin und der E. AG nicht ausgeschlossen oder höchst unwahrscheinlich.
4.5 In Erwägung 13 führt die Vorinstanz aus, dass sich die Beschwerdeführerin hinsichtlich Inhalt und Umfang der behaupteten und bestrittenen Arbeiten mit summarischen und unspezifischen Ausführungen begnüge, welche sie auch auf mehrfache gerichtliche Nachfrage nicht konkretisiert habe. Die eingereichten Bestätigungen seien inhaltlich nicht geeignet, die Behauptungen der Beschwerdeführerin zu stützen. Es bleibe auch nach durchgeführter Bestätigungsverhandlung unklar, wer wann welche Arbeiten an welchen Gebäuden ausgeführt haben soll.
4.6 Zu dieser vorinstanzlichen Erwägung nimmt die Beschwerdeführerin in der Beschwerde unter dem Titel *«Arbeiten in den Gebäuden A und B an der X.**strasse 59 und 59 A»*Stellung. Sie führt aus, dass die ausgestellten Bestätigungen zur Glaubhaftmachung des Pfandrechtsanspruchs keineswegs unbehelflich seien. Vielmehr würden sich die für die provisorische Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts relevanten Tatbestandselemente aus diesen hinreichend klar ergeben. Die Arbeiten hätten Grundieren, Glätten, Schleifen, Einschneiden sowie dazugehörige Arbeiten wie Abdecken, Abdeckung entfernen und Putzen umfasst. Für diese Arbeiten in zehn Wohnungen, einem Bastelraum und zwei Treppenhäusern sei ein Pauschalpreis von CHF 39'997.00 vereinbart worden. Die Arbeiten in den beiden Treppenhäusern, d. h. Schleifen und Nachspachteln sowie Ausführung der «oben genannten Arbeiten», seien von der Beschwerdeführerin am 9., 12. sowie 17. Januar 2024 vorgenommen worden. Aus dem eingereichten Rapport von D. gehe hervor, dass er am 17. Januar 2024 für die Beschwerdeführerin auf der Baustelle Z. 3.5 Stunden gearbeitet habe. Zuletzt seien Arbeiten am 17. Januar 2024 in den Gebäuden A und B an der X. strasse 59 und 59 A ausgeführt worden. Die vorinstanzliche Feststellung, wonach nicht klar sei, welche Arbeiter wann wie viel gearbeitet hätten, würden der Gutheissung der provisorischen Eintragung nicht schaden, zumal genau diese Beurteilung Gegenstand des Hauptprozesses bilde. Gleiches gelte für den Zeitpunkt der Aufnahme der Tätigkeiten.
In der Replik vom 9. September 2024 (vgl. Rz. 23) stellt sich die Beschwerdeführerin auf den Standpunkt, dass in der Beschwerde aufgezeigt worden sei, dass es sich bei Arbeiten wie Nachspachteln und Schleifen nicht um Mängelbehebungsarbeiten gehandelt habe. Wäre dies der Fall gewesen, hätte in der Zwischenzeit eine Abnahme stattgefunden (vgl. Rz. 23 f.). Mit dem Gesuch vom 28. April 2024 sei zudem auch der Rapport von G. eingereicht worden (vgl. Rz. 26).
Im vorinstanzlichen Verfahren hat die Beschwerdeführerin in ihrem Gesuch um vorläufige Eintragung des Pfandrechts vom 28. April 2024 folgendes festgehalten: *«[…] später am 09.01.2024 und an 12.01.2024 und an 17.01.2024: hat wir zurück nachträglich müssen schleifen und nach spachteln in den Treppenhäusern.».*Anlässlich der Bestätigungsverhandlung hat D. sodann ausgesagt: *«Decken haben wir Ende November abgemacht und gleich mit Arbeit angefangen.»*sowie «Wir waren am 17.1. oder 19.1. mit allem fertig. Wir haben nachgespachtelt und geschliffen. Decken mussten wir noch einmal glätten und noch einmal schleifen, das war zwischen 9. und 17.»(vgl. Protokoll vom 20. Juni 2024, S. 3).
4.7 Die Beschwerdegegnerin macht demgegenüber im Wesentlichen geltend, dass es an konkreten Angaben zu den letzten fristwahrenden Arbeiten fehle. Insbesondere behaupte und substantiiere die Beschwerdeführerin nicht hinreichend, dass es sich nicht um blosse Nachbesserungsarbeiten gehandelt habe. Zudem habe sie es unterlassen, die Einhaltung der Frist für jede Parzelle gesondert zu behaupten und glaubhaft zu machen.
4.8 Soweit die Beschwerdeführerin in ihrer Replik in Rz. 23 und 24 Ausführungen im Zusammenhang mit Nachbesserungs- und Mängelbehebungsarbeiten tätigt, sind diese als verspätet aus dem Recht zu weisen (vgl. vorstehende E. 2.2 und 2.4). Der in Replik Rz. 26 genannte Arbeitsrapport von G. ist zwar auf dem Beilagenverzeichnis des Gesuchs der Beschwerdeführerin vom 3. Mai 2024 aufgeführt, diesem aber nicht beigelegt worden. Demzufolge laufen die diesbezüglichen Ausführungen ins Leere.
4.9 Zu den seitens der Beschwerdeführerin angerufenen Beweisen betreffend den Anspruch auf Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts ist folgendes festzustellen: Der Arbeitsrapport von D. mit den Angaben «Mittwoch, 17. Januar 2024, Baustelle Z. , 3.5 Stunden» ist derart pauschal, dass sich aus diesem weder die konkrete Baustelle und oder das Gebäude ergibt, auf welcher bzw. in welchem am 17. Januar 2024 Arbeiten ausgeführt worden sein sollen. Im Übrigen lässt der Rapport keinen Schluss auf die Art und den Umfang der getätigten Arbeiten zu. Für die im Weiteren geltend gemachten Daten, an welchen auf der Baustelle gearbeitet worden sein soll (9. und 12. Januar 2024), sind keinerlei Arbeitsrapporte oder dergleichen vorliegend. In ihrer Beschwerde beruft sich die Beschwerdeführerin im Kern darauf, dass sich die relevanten Tatbestandselemente des Pfandrechts aus den eingereichten Bestätigungen ergeben würden. Dieser Standpunkt greift – selbst bei Anwendung des Sonderbeweismasses (vgl. vorstehende E. 3.4) – zu kurz. Zunächst handelt es sich bei den betroffenen Bestätigungen vom 8. Januar 2024, 26. Januar 2024, 28. Februar 2024 und 15. April 2024 aufgrund ihres Inhalts nicht um solche, welche im Hinblick auf die Errichtung eines Bauhandwerkerpfandrechts ausgestellt worden sind. Vielmehr scheinen diese zum Zweck einer Schuldanerkennung erstellt worden zu sein. Demzufolge eignen sie sich auch nicht zur Behauptung und Substantiierung des Charakters der Arbeitsleistungen sowie der Fristwahrung. Hierfür spricht insbesondere auch die offensichtliche Erneuerung der Bestätigungen mittels «Copy and Paste». Hinzu kommt, dass ein Vergleich der Bestätigungsschreiben ergibt, dass diese als Arbeitsbeginn allesamt den 23. Oktober 2024 nennen, was im Widerspruch zur vorinstanzlich aufgestellten Behauptung steht, wonach die Arbeiten Ende November aufgenommen worden seien. Ferner fällt auf, dass die Bestätigungen hinsichtlich des letzten Arbeitstags nicht identisch sind. Gemäss der Bestätigung vom 15. April 2024 seien die letzten Arbeiten am 12. Januar 2024 ausgeführt worden, gemäss jener vom 26. Januar 2024 am 9. Januar 2024 und gemäss jener vom 28. Februar 2024 am 17. Januar 2024. D. hat anlässlich der Bestätigungsverhandlung den 17. Januar 2024 oder den 19. Januar 2024 als letzten Arbeitstag genannt. Die Bestätigung vom 8. Januar 2024 betrifft den Zeitraum vom 23. Oktober 2023 bis zum 16. Dezember 2023 und lautet wie folgt: «Hiermit bestätigen wir, dass Firma E. AG keine Zahlungen an die Firma A. GmbH überwiesen hat, Betreffend ausgeführte Arbeiten im die Baustelle X. strasse 59 in Z. , wir haben keine überweisung ausgeführt auf Grund wegen Schlechte Finanziell Verhältnis in unserem Geschäft, und dazu der Architekt nicht bezahlt hat. Firma F. GmbH hat für uns im Wert von CHF 15'000.00 Gipserarbeiten ausgeführt, in Baustelle 59 A, PLZ Z. . Hiermit bestätigen Wir die Rechnungen in einem Betrag vom = CHF 30'000.00 2x mal CHF 15'000.00 Späternis bis 15 Mai 2024 an die Firma A. GmbH in Y. str. 43, PLZ W. ausbezahlt werden […]». Demnach seien gemäss dieser Bestätigung Arbeiten im Umfang von CHF 30'000.00 noch im Jahr 2023, konkret zwischen dem 23. Oktober 2023 und dem 16. Dezember 2023, durch die Beschwerdeführerin erbracht worden. Dies deckt sich mit den Ausführungen der Beschwerdeführerin in ihrem Gesuch vom 28. April 2024, wonach diese bis zum 16. Dezember 2023 in Gebäude A und B gearbeitet habe. Später, d. h. am 9. Januar 2024, 12. Januar 2024 und 17. Januar 2024, habe sie nachträglich zurück auf die Baustelle müssen: «nachträglich müssen schleifen und nach spachteln in den Treppenhäusern»(vgl. Gesuch vom 28. April 2024, III. Begründung Rz. 3). Die Bestätigungen vom 28. Februar 2024 und 26. Januar 2024 sprechen von «nachträglich Treppenhause bzw. Treppenhaus Haus B». Die geltend gemachte Pfandsumme beläuft sich auf CHF 39'997.00 und wird seitens Beschwerdeführerin mit der Vereinbarung eines Pauschalpreises in dieser Höhe sowie mit der *«Schlossrechnung»*vom 22. Februar 2024 begründet. Schlüsselt man diesen Betrag auf, liegt folgende Zusammensetzung auf der Hand: CHF 30'000.00 plus zweimal CHF 3'500.00 zzgl. MWSt von 8.1% (CHF 2’997.00). Legt man die Ausführungen von D. anlässlich der erstinstanzlichen Hauptverhandlung zugrunde, ist davon auszugehen, dass CHF 30'000.00 der Pauschalpreis für die Gipserarbeiten in den beiden Häusern darstellt sowie je CHF 3'500.00 dem Pauschalpreis für die Treppenhäuser entspricht. Kombiniert man die vorstehend zitierten Angaben in den Bestätigungen mit den Ausführungen im Gesuch vom 28. April 2024 sowie die Zusammensetzung des Betrags der *«Schlossrechnung»,*gelangt das Kantonsgericht zum Schluss, dass es höchst unwahrscheinlich ist, dass die behaupteten Arbeiten (Gipserarbeiten) im Umfang von CHF 30'000.00 zzgl. 8.1 % MWSt in den beiden Gebäuden erst im Januar 2024 vollendet worden sind. Vielmehr ist davon auszugehen, dass in Bezug auf diese Pfandsumme der Anspruch auf Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts verwirkt ist. Diesem Schluss kann auch nicht entgegengehalten werden, dass allfällige in den Treppenhäusern – d. h. an gemeinschaftlichen Teilen – noch ausstehende Gipserarbeiten den Zeitpunkt der Arbeitsvollendung für die gesamte Pfandsumme hinausgeschoben hätten. Dies aufgrund der Rechtslage, wonach bei Bauarbeiten für Bestandteile an Sonderrechten – wovon bei Gipserarbeiten in den Gebäuden A und B auszugehen ist – die Viermonatsfrist nach Art. 839 Abs. 2 ZGB für jede einzelne Stockwerkeinheit separat zu laufen beginnt (vgl. vorstehende E. 3.1). Entsprechende Behauptungen und Substantiierungen fehlen in den Ausführungen der Beschwerdeführerin indes gänzlich. Hinsichtlich der diesfalls noch verbleibenden Pfandsumme von netto CHF 7'000.00 bleibt auch unter der Berücksichtigung des eingereichten Arbeitsrapports sowie der Bestätigungen unklar, welche Arbeiten wann in welchem Treppenhaus ausgeführt worden sein sollen. So sprechen die Bestätigungen vom 26. Februar 2024 lediglich von Haus B, im Gesuch vom 28. April 2024 ist von *«nachträglich Schleifen und Spachteln in den Treppenhäusern»*die Rede und in der Beschwerde werden die Arbeiten wie folgt umschrieben: Schleifen und Nachspachteln sowie *«Ausführung der oben genannten Arbeiten in den beiden Treppenhäusern»,*womit wohl auf die Aufzählung zu Beginn von Rz. 12 verwiesen werden soll. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Beschwerdeführerin selbst nachträgliche Arbeiten behauptet hat, was die Bestätigungen vom 28. Februar 2024 und 26. Januar 2024 durch ihren Wortlaut «nachträglich Treppenhause bzw. Treppenhaus Haus B» stützten, fehlt es an einer hinreichenden Behauptung und Substantiierung hinsichtlich der Tatsache, dass es sich bei den geltend gemachten Arbeiten um letzte objektspezifische Leistungen und nicht um blosse Nachbesserungsarbeiten in den Treppenhäusern gehandelt haben soll. Unter Zugrundelegung der Vorbringen der Beschwerdeführerin sowie der sich im Recht befindenden Bestätigungen liegt nahe, dass bereits vor Januar 2024 Arbeiten in den beiden Treppenhäusern verrichtet worden sind. Hierfür spricht zumindest der Umstand, dass die Beschwerdeführerin geltend macht, dass im Januar lediglich drei Tage aufgewendet worden sein sollen, wovon gemäss Rapport vom 17. Januar 2024 lediglich 3.5 Stunden auf der Baustelle gearbeitet worden sein soll, was für die Ausführung von Gipserarbeiten in zwei Treppenhäusern als verhältnismässig wenig erscheint. Fakt ist jedenfalls, dass die Ausführungen der Beschwerdeführerin derart unklar und teilweise auch widersprüchlich sind, dass es der angerufenen Rechtsmittelinstanz weder möglich ist, den Charakter der behaupteten Arbeiten, noch den Zeitpunkt, wann diese geleistet worden sind, zu beurteilen. Die blosse Behauptung in der Beschwerde, dass die viermonatige Frist am 17. Januar 2024 zu laufen begonnen habe, kann nicht genügen. Von diesem Tag liegt zwar ein Arbeitsrapport von D. vor. Wie vorstehend bereits ausgeführt, ist dieser jedoch nicht geeignet, den Charakter der geleisteten Arbeiten sowie den Umstand, in welchem Treppenhaus (A oder B) diese geleistet worden sind, zu substantiieren. Vor dem Hintergrund, dass vorliegend kein schriftlicher Werkvertrag vorliegt, hätte es sich umso mehr aufgedrängt, dass die Beschwerdeführerin (1) die Tatsachen, die den Umfang der Forderung bestimmen, (2) die Tatsache, dass es sich bei den behaupteten Arbeiten im Januar 2024 um Vollendungsarbeiten handelt sowie (3) den Zeitpunkt der Arbeitsvollendung schlüssig und in einer derart detaillierten Art und Weise schildert, dass das Kantongericht das Vorliegen sämtlicher Voraussetzungen für die Eintragung des beantragten Bauhandwerkerpfandrechts in Anwendung des Sonderbeweismasses prüfen kann. Dies hätte der Beschwerdegegnerin im Rahmen der Bestreitung zudem eine Auseinandersetzung ermöglicht, welche vorliegend aufgrund der fehlenden Konkretisierung der geleisteten Arbeiten nur sehr beschränkt möglich gewesen ist. Es ist damit festzustellen, dass die Beschwerdeführerin ihrer Behauptungs- und Substantiierungslast nicht hinreichend nachgekommen ist und ihre Ausführungen diverse Widersprüche und Ungereimtheiten enthalten. Daran vermag auch der bundesgerichtliche Sonderbeweismassstab nichts zu ändern, zumal dieser die Behauptungs- und Substantiierungslast der Beschwerdeführerin weder eliminiert noch schmälert. Der Beschwerdeführerin ist insofern zu widersprechen, als dass sie geltend macht, dass für die Gutheissung der provisorischen Eintragung vorliegend unerheblich sei, dass nicht vollständig klar sei, welche Arbeitnehmer wann wie viel gearbeitet hätten.
4.10 Die Verletzung der Behauptungs- und Substantiierungslast besteht insbesondere auch darin, dass die Beschwerdeführerin nicht detailliert genug schildert, zugunsten welches konkreten gemeinschaftlichen Teils der Stockwerkeigentümergemeinschaft wann Arbeiten verrichtet worden seien. Sie behauptet zwar Gipserarbeiten in den beiden Treppenhäusern A und B vorgenommen zu haben, spezifiziert aber nicht, wann genau diese in welchem Umfang in welchem Treppenhaus geleistet worden sein sollen. Den Bestätigungen vom 26. Januar 2024 ist folgendes zu entnehmen: *«Nachträglich Treppenhaus Haus B Spachteln und Schleifen»,*womit denkbar ist, dass im Treppenhaus von Haus A im Januar 2024 gar keine Arbeiten mehr verrichtet worden sind. Wenn die Beschwerdeführerin mit den ihrerseits eingereichten Beweismitteln derartige Unklarheiten schafft, ist es an ihr, diese im Rahmen der ihr obliegenden Behauptungs- und Substantiierungslast auszuräumen, was vorliegend nicht erfolgt ist. Aufgrund dieser Ausgangslage wäre es dem Kantonsgericht selbst bei Vorliegen der übrigen Eintragungsvoraussetzungen nicht möglich, die Aufteilung der Pfandsummen zu beurteilen. Dies zumal zur Beantwortung der Frage, welche Stockwerkeigentumsanteile zu belasten sind und nach welchem Schlüssel die Teilpfandsummen zu bilden und auf die einzelnen Stockwerkanteile zu verteilen sind, vorausgesetzt ist, dass schlüssig behauptet und substantiiert wird, an welchen Teilen welche Arbeiten wann ausgeführt worden sind.
4.11 Nach den obigen Erwägungen fehlt es insgesamt an einer glaubhaften Darstellung der rechtserheblichen Tatsachenbehauptungen. Der Anspruch auf Errichtung eines Bauhandwerkerpfandrechts im Sinne von Art. 837 Abs. 2 Ziff. 3 ZGB ist somit nicht glaubhaft dargetan worden, weshalb die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen ist.
5. Massgebend für die Verlegung der Prozesskosten des Beschwerdeverfahrens sind die Bestimmungen von Art. 95 ff. ZPO. Nach Art. 106 Abs. 1 ZPO werden die Prozesskosten der unterliegenden Partei auferlegt. Zufolge der vollumfänglichen Abweisung der Beschwerde hat die Beschwerdeführerin die Gerichts- und Parteikosten des Rechtsmittelverfahrens vollumfänglich zu tragen. Die Entscheidgebühr wird in Anwendung von § 9 Abs. 2 lit. a der Verordnung über die Gebühren und Gerichte (Gebührentarif, GebT; SGS 170.31) auf CHF 500.00 festgesetzt. Als unterliegende Partei ist die Beschwerdeführerin zudem zur Zahlung einer Parteientschädigung zu verpflichten. Advokat Dominique Erhart hat nebst der Beschwerdegegnerin in den zehn zum vorliegenden Verfahren parallel geführten gleichartigen Verfahren sieben weitere Parteien (eine davon in zwei Verfahren sowie in zwei Verfahren wiederum die Beschwerdegegnerin) vertreten. Damit wird das Gesamthonorar, welches sich nach dem kumulierten Zeitaufwand richtet, in Anwendung von § 14 Abs. 1 i.V.m. § 2 Abs. 1 TO angemessen auf die einzelnen Verfahren verteilt. Gemäss Ziff. 30 der Beschwerdeantwort vom 26. August 2024 hat Advokat Dominique Erhart die Nachreichung seiner Honorarnote in Aussicht gestellt, welche indes bis zur Urteilsberatung nicht bei der Rechtsmittelinstanz eingegangen ist. Nach § 18 Abs. 1 TO setzt das Gericht in Fällen, in welchen dem Gericht die Honorarnote im Beschwerdeverfahren nicht mit der letzten Rechtsschrift eingereicht worden ist, die Parteientschädigung von Amtes wegen nach Ermessen fest. Vorliegend erachtet das Kantonsgericht einen Aufwand von 9 Stunden à CHF 280.00 als angemessen, womit sich das Gesamthonorar auf CHF 2'520.00 (exkl. MWSt) beläuft. Zumal die Beschwerdegegnerin selber mehrwertsteuerpflichtig ist, steht ihr kein Mehrwertsteuerzuschlag zu. Dividiert durch elf Verfahren resultiert damit eine Parteientschädigung in Höhe von CHF 229.10 (exkl. MWSt). Auslagen sind mangels entsprechendem Antrag nicht hinzuzuschlagen.
Demnach wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
Präsident Roland Hofmann Gerichtsschreiberin Zoe Brogli