Veräussert die Vermieterschaft das Mietobjekt nach Abschluss des Mietvertrags, geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über. Die ursprüngliche Vermieterschaft haftet aber weiterhin für alle vor dem Eigentumsübergang gegenüber der Mieterschaft entstandenen Verbindlichkeiten und Nebenpflichten, so z.B. für Forderungen aus ihrer Abrechnungs- und Rückerstattungspflicht bei Akontoleistungen der Mieterschaft. Die neue Vermieterschaft ist daher bei einer Klage betreffend Rückforderung zuviel bezahlter Nebenkosten nicht passivlegitimiert (Art. 261 Abs. 1 OR; E. 2 - 2.3).
Nebenkosten sind nur dann von der Mieterschaft zu bezahlen, wenn sie dies mit der Vermieterschaft besonders vereinbart hat. Sie hat dabei ausschliesslich für diejenigen Nebenkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Der Hinweis auf einen standardisierten Vertragszusatz wie z.B. die allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag reicht für das Erfordernis der besonderen Vereinbarung grundsätzlich nicht aus (Art. 257a Abs. 2 OR; E. 3 - 3.3).
Obligationenrecht
Rückforderung zuviel bezahlter Nebenkosten - Passivlegitimation der neuen Vermieterschaft
Sachverhalt
Mit Urteil vom 4. April 2007 wies der Gerichtspräsident zu Laufen die Klage der Mieter auf Rückerstattung zuviel bezahlter Nebenkosten im Betrag von CHF 5'698.75 vollumfänglich ab. Die Gerichtskosten, einschliesslich einer Urteilsgebühr von CHF 300.--, im Appellationsfalle von CHF 600.--, wurden den Klägern auferlegt und diese verpflichtet, der Beklagten eine pauschale Parteientschädigung von CHF 750.-- zu bezahlen. Gegen dieses Urteil appellierten die Kläger mit Eingabe vom 10. April 2007. In ihrer Appellationsbegründung vom 5. Juli 2007 beantragen sie, es sei die Beklagte in Aufhebung des angefochtenen Urteils vom 4. April 2007 zur Zahlung von CHF 5'698.75 an die Kläger zu verpflichten, unter o/e Kostenfolge. Die Beklagte beantragt in ihrer Appellationsantwort vom 13. August 2007 die kostenfällige Abweisung der Appellation und Bestätigung des erstinstanzlichen Urteils.
Erwägungen
1. ( … )
2. Die Appellanten beantragen die Appellatin zur Rückzahlung von CHF 5'698.75 wegen zuviel bezahlten Nebenkosten zu verpflichten. Im Einzelnen geht es hinsichtlich der von den Appellanten gemieteten Wohnung um Nebenkosten für die Abrechnungsperioden 2001/2002 bis 2004/2005 und hinsichtlich des Bastelraums um Nebenkosten für die Abrechnungsperioden 2003/2004 und 2004/2005. Mit Bezug auf die Abrechnungsperioden 2001/2002 bis 2003/2004 wendet die Appellatin ein, dass die Rückforderungen der Nebenkosten, die auf diese Abrechnungsperioden entfallen, nicht gegen sie geltend gemacht werden können. Sie habe die Mietliegenschaft erst im Frühjahr 2005 zu Eigentum erworben und in der Folge erstmals für die Periode 2004/2005 die Nebenkostenabrechnung erstellt. Die früheren Abrechnungen seien hingegen von der früheren Eigentümerschaft erstellt worden und sämtliche diesbezüglichen Zahlungen der Appellanten an diese erfolgt. Für Forderungen, die aus den genannten Abrechnungsperioden stammen, fehle es daher an der Passivlegitimation der Appellatin.
2.1 Es trifft zu, dass die Appellatin erst seit 2005 Eigentümerin der Mietliegenschaft ist. Gemäss Grundbuchauszug vom 4. März 2005 hat sie diese mit Kaufvertrag vom 6. Januar 2005 erworben. Die Appellanten bestreiten dies nicht und stellen auch nicht in Abrede, dass die Nachzahlungen, die sich aus den Nebenkostenabrechnungen für die Perioden 2001/2002 bis 2003/2004 ergaben, an die ehemalige Eigentümerschaft erfolgten. Sie machen aber geltend, dass gemäss Art. 261 Abs. 1 OR das Mietverhältnis im Zeitpunkt des Eigentümerwechsels auf die neue Eigentümerschaft übergeht. Diese Bestimmung statuiere den Grundsatz des Übergangs sämtlicher Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis auf die Erwerberin. Eine Ausnahme davon ergebe sich lediglich aus Absatz 3 der besagten Bestimmung, wonach die bisherige Eigentümerschaft für den Schaden haftet, der den Mietern wegen einer vorzeitigen Vertragskündigung durch die neue Eigentümerschaft entsteht. Es sei somit von einer generellen Haftung der Erwerberin auszugehen. Die Ausnahme gemäss Art. 261 Abs. 3 OR komme bei Rückforderungen von irrtümlich zuviel bezahlten Nebenkosten nicht zur Anwendung. Die Erwerberin resp. die Appellatin hafte deshalb auch für den Rückforderungsanspruch der Mieter für die Abrechnungsperioden 2001/2002 bis 2003/2004 und müsse sich auf dem Weg des internen Regresses an die ehemalige Eigentümerschaft halten.
2.2 Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungsoder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis gemäss Art. 261 Abs. 1 OR mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über. Bei Veräusserung der Mietsache geht das Mietverhältnis also auf den Erwerber über. Der Übergang des Mietverhältnisses findet - wie im Gesetz ausdrücklich erwähnt - "mit dem Eigentum an der Sache", d.h. also im Zeitpunkt des Eigentumswechsels statt. Mit dem Übergang des Mietverhältnisses gehen grundsätzlich alle bestehenden und zukünftigen Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag im Zeitpunkt des Handwechsels auf den neuen Eigentümer über. Art. 261 Abs. 1 OR statuiert damit einen gesetzlichen Vertragsparteiwechsel (PETER HIGI, Zürcher Kommentar zum Obligationenrecht, Die Miete, Art. 253-265, Zürich 1994, Art. 261-261a N 22; ROGER WEBER, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 4. Aufl., Basel 2007, Art. 261 N 4). Es gehen also Verpflichtungen auf den neuen Eigentümer über, die dieser nicht selber so vereinbart hat, die sich aber aus dem Mietvertrag ergeben. Vom Augenblick des Eigentumsüberganges an befreit der gesetzliche Parteiwechsel den veräussernden Vermieter prinzipiell von all seinen mietvertraglichen Verpflichtungen dem Mieter gegenüber. Gemäss herrschender Lehre und Praxis haftet der Veräusserer aber weiterhin für alle vor dem Eigentumsübergang gegenüber dem Mieter entstandenen Verbindlichkeiten und Nebenpflichten aus seiner mit dem Eigentumswechsel erloschenen Gebrauchsüberlassungspflicht, so z.B. für Forderungen aus seiner Abrechnungs- und Rückerstattungspflicht bei Akontoleistungen der Mieterschaft (HIGI, a.a.O., Art. 261-261a N 26 f.; LACHAT/STOLL/BRUNNER, Mietrecht für die Praxis, 4. Aufl., Zürich 1999, S. 485; SVIT-Kommentar, 2. Aufl., Zürich 1998, Art. 261-261a N 14; BGE vom 21. März 2001, 4C.339/2000, E. 4c/aa, wo das Bundesgericht festhält, dass der Eintritt in das Vertragsverhältnis nicht rückwirkend erfolgt und der Mieter nicht sämtliche Ansprüche, die er gegen den ehemaligen Vermieter besass, auch gegen den Übernehmer des Mietobjekts erheben kann).
2.3 Die herrschende Lehre und Praxis spricht sich damit für die sogenannte Spaltungstheorie aus. Vereinzelt wird zwar die Meinung vertreten, dass die Spaltung der Rechte und Pflichten dem Wortlaut des Gesetzes widerspreche und bei der Veräusserung der Mietsache für die Mieterschaft ein kaum zu entwirrendes Durcheinander schaffe, jedenfalls dann wenn diese Spaltung nicht nur auf die periodischen Leistungen bezogen werde (vgl. WEBER, a.a.O. Basler Kommentar, Art. 261 N 4). Nichtsdestotrotz schliesst sich das Kantonsgericht der herrschenden Meinung an, zumal es im vorliegenden Fall eben gerade um periodische Leistungen, nämlich um die monatlich zu bezahlenden Nebenkosten, über die jeweils einmal im Jahr abgerechnet wird, geht. Bei diesen Ansprüchen ist eine Aufspaltung zwischen denjenigen, die vor dem Eigentumsübergang und denjenigen, die nachher entstanden sind, ohne weiteres möglich. In casu hat der ehemalige Vermieter der Liegenschaft diverse Nebenkosten in Rechnung gestellt und die erfolgten Zahlungen einkassiert. Die neue Eigentümerschaft muss zwar die im Mietvertrag vorgesehene allenfalls ungenügende Regelung hinsichtlich der Nebenkosten zufolge Übergang des Mietverhältnisses übernehmen und akzeptieren. Es ist aber nicht einzusehen, warum die neue Eigentümerschaft auch für Leistungen haften soll, die vor dem Eigentumsübergang bezogen wurden. In diesem Zusammenhang ist auch darauf hinzuweisen, dass der Rückforderungsanspruch wegen zuviel bezahlter Nebenkosten bereicherungsrechtlicher Natur ist (BGE vom 29. April 2002, 4C.24/2002, E. 3.3.2 sowie BGE 133 III 356, E. 3.2.1 f.). Ein Anspruch auf Rückzahlung aus ungerechtfertigter Bereicherung besteht aber nur gegen den Bereicherten, also gegenüber dem ehemaligen Vermieter resp. Eigentümer der Mietliegenschaft. Die Appellatin ist nämlich hinsichtlich der für die Abrechnungsperioden 2001/2002 bis 2003/2004 von den Appellanten beglichenen Nebenkosten sicher nicht bereichert, da Nebenkosten für den laufenden Gebrauch der Mietsache bezahlt werden. Selbst wenn die Mieter dafür mehr zahlten als gemäss Vertrag zulässig gewesen wäre, ist nicht davon auszugehen, dass sich dies zu Gunsten der Appellatin auf den Kaufpreis für die Liegenschaft ausgewirkt hat. Die Appellatin ist daher mit Bezug auf die von den Appellanten zurückgeforderten Nebenkosten für die Abrechnungsperioden 2001/2002 bis 2003/2004 im Betrag von insgesamt CHF 4'814.15 für die Wohnung sowie in der Abrechnungsperiode 2003/2004 für den Bastelraum erhobenen Nebenkosten im Betrag von CHF 6.25, total CHF 4'820.40, nicht passivlegitimiert.
3. Die Appellanten machen geltend, dass nur die Neben- und Betriebskosten für Heizung und Warmwasser, nicht aber weitere Nebenkosten von der Appellatin in Rechnung gestellt werden dürfen, weil die übrigen Nebenkosten im Mietvertrag nicht ausdrücklich ausgeschieden seien, sondern dafür lediglich auf die Allgemeinen Bestimmungen verwiesen werde.
3.1 Art. 257a Abs. 2 OR sieht vor, dass der Mieter die Nebenkosten nur dann bezahlen muss, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Diese Bestimmung bringt zum Ausdruck, dass diese Kosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Gemäss Lehre und Rechtsprechung hat der Mieter ausschliesslich für diejenigen Nebenkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Mangels einer speziellen Vereinbarung sind solche Kosten im Mietzins inbegriffen. Die besondere Vereinbarung wird in aller Regel eine ausdrückliche, meist eine schriftliche sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen und sich gegebenenfalls aus den Umständen ergeben. Es handelt sich bei Art. 257a Abs. 2 OR nicht um eine Vorschrift, die besondere Erfordernisse an die Art und Form der Vereinbarung aufstellt. Die Bestimmung statuiert vielmehr eine besondere Auslegungsregel, nach der alle Nebenkosten, die nicht in einer eindeutigen Vereinbarung auf den Mieter überwälzt wurden, der Regel der Kostentragung durch den Vermieter entsprechend, vom diesem getragen werden. Es muss für den Mieter also klar ersichtlich sein, für welche Kosten er neben dem Nettomietzins aufzukommen hat. Der Mietvertrag muss die zu Lasten der Mieterschaft gehenden Nebenkosten genau umschreiben, so dass für die Mieterschaft leicht verständlich ist, welche Kosten von ihr zusätzlich zum Mietzins zu übernehmen sind. Der Hinweis auf einen standardisierten Vertragszusatz wie z.B. die allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag reicht für das Erfordernis der besonderen Vereinbarung grundsätzlich nicht aus. Dem Mieter kann nicht zugemutet werden, sich erst aufgrund einer sorgfältigen Konsultation der Vertragsbedingungen ein Bild zu machen, welche Nebenkosten von ihm zu tragen sind. Das gilt auch dann, wenn der Mieter im Vertrag ausdrücklich bestätigt, die allgemeinen Vertragsbedingungen zu kennen und zu akzeptieren. Nur wenn die allgemeinen Vertragsbedingungen eine Konkretisierung der im Mietvertrag bereits zu Lasten des Mieters ausgeschiedenen Nebenkosten bedeuten, kann daraus unter Umständen auf deren Übernahme durch den Mieter geschlossen werden. Schliesslich vermag auch eine Abrede im Mietvertrag, wonach der Mieter alle Nebenkosten zu tragen hat, der gesetzlichen Anforderung nicht zu genügen, weil sich nicht bestimmen lässt, welche konkreten Kosten dem Mieter überwälzt werden (BÉGUIN, Klare Ausscheidung von Nebenkosten und Höhe der Akontozahlungen im Mietvertrag, mp 4/04, S. 169 ff.; HIGI, a.a.O., Art. 253 - 265 OR, Zürich 1994, Art. 257a-257b N 13 ff.; LACHAT/STOLL/BRUNNER, a.a.O., Kap. 14 N 1.5; BGE vom 29. April 2002, 4C.24/2002, E. 2.1 und 2.4.2; 121 III 460 E. 2a; Urteil des Kantonsgerichts des Kantons Waadt vom 6.8.2004, E. 4.3 f., mp 3/05, S. 150 f. sowie BGE vom 21. März 2007, 4P.323/2006, E. 2.1 mit weiteren Hinweisen auf Rechtsprechung und Literatur).
3.2 Gemäss Mietvertrag vom 29. März 2001 für die Wohnung haben die Parteien einen monatlichen Mietzins netto von CHF 1'464.-- und für Neben- und Betriebskosten a conto CHF 137.-- vereinbart. Im Abschnitt über den Mietzins wird im Mietvertrag mit Bezug auf die Neben- und Betriebskosten festgehalten, dass sich diese wie folgt zusammensetzen: Heizung und Warmwasser, übrige Nebenkosten gemäss "Allgemeinen Bestimmungen § 1.3.". Die Kosten für Heizung und Warmwasser sind somit im Mietvertrag als Nebenkosten explizit aufgeführt. Für die übrigen Neben- und Betriebskosten wird auf die Allgemeinen Bestimmungen zum Mietvertrag verwiesen. In § 1 Ziffer 3 dieser Allgemeinen Bestimmungen (Ausgabe 1990/Neuauflage 1996) werden insgesamt 11 Positionen mit diversen Nebenresp. Betriebskosten, die zu Lasten der Mieterschaft gehen sollen, aufgelistet. So werden z.B. unter der 2. Position die Kosten für Hauswartung inklusive Gartenpflege, Reinigungsmaterial und Reinigungsutensilien genannt. Unter der 4. Position werden diverse Kosten, die zum Allgemein-Stromverbrauch gehören, aufgeführt, wie namentlich für Aussen- und Treppenhausbeleuchtung, für die Beleuchtung in den Keller- und Estrichräumen, inklusive Waschküche, Trocknungsraum, Heizungsraum usw. sowie in allen anderen Räumlichkeiten, für die keine separaten Stromzähler bestehen, ferner die Kosten für Zählermiete sowie für Glühbirnen- und Sicherungen-Ersatz und unter der 8. Position sind z.B. die Betriebs- und Servicekosten sowie die Kosten für kleinere Reparaturen betreffend Apparate, Lift, Wasserenthärtungsanlage, Gemeinschaftsantenne und sonstige Einrichtungen, Maschinen, wie z.B. Rasenmäher und ähnliches Inventar erwähnt.
3.3 In der dargelegten, im konkreten Fall erfolgten vertraglichen Regelung werden die von der Mieterschaft zu tragenden Neben- und Betriebskosten - entgegen der Auffassung der Vorinstanz - nicht hinreichend ausgeschieden. Die obige auszugsweise Erwähnung einzelner Nebenkosten-Positionen zeigt, dass in den Allgemeinen Bestimmungen zum Mietvertrag möglichst alle in Betracht kommenden Neben- und Betriebskosten aufgelistet werden. Der blosse Hinweis im Mietvertrag auf eine Vielzahl von möglichen, aber erst in den Allgemeinen Bestimmungen einzeln aufgelisteten, übrigen Neben- und Betriebskosten ist ungenügend. Im vorliegenden Fall hätten sich die Appellanten erst aufgrund der Konsultation der Vertragsbedingungen ein Bild darüber machen können, mit welchen Nebenkosten sie allenfalls zu rechnen hatten. Es kann keine Rede davon sein, dass es sich bei der Auflistung in den Allgemeinen Bestimmungen um eine Konkretisierung der im Mietvertrag bereits zu Lasten der Mieterschaft ausgeschiedenen Nebenkosten handelt. Dies wäre höchstens dann der Fall gewesen, wenn zumindest die Hauptpositionen wie z.B. die Kosten für Hauswartung, für den Allgemein-Stromverbrauch oder der Überbegriff Betriebs- und Servicekosten im Mietvertrag explizit erwähnt worden wären und die Allgemeinen Bestimmungen dann spezifiziert hätten, welche einzelnen Auslagen darunter fallen, so z.B. dass bei den Hauswartungskosten auch die Kosten für den Gartenunterhalt dazugehören. Abgesehen von den Heizungs- und Warmwasserkosten, die in der Abrechnungsperiode 2004/2005 CHF 685.15 betragen, sind somit sämtliche übrigen Neben- und Betriebskosten aufgrund der mangelhaften vertraglichen Regelung nicht hinreichend ausgeschieden.
KGE ZS vom 4. Dezember 2007 i.S. CH.S. und M.S. gegen CSA (100 07 482/SCN)