Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft vom 23. März 2006 (100 05 122)

Willenserklärungen sind nach dem Vertrauensgrundsatz so auszulegen, wie sie vom Empfänger nach Treu und Glauben verstanden werden durften und mussten. Dabei ist nicht nur der Wortlaut und gesamte Zusammenhang, in dem sie stehen, massgebend, sondern auch die Umstände, die ihnen vorausgegangen und unter denen sie abgegeben worden sind.

So ist z.B. im konkreten Fall für die Auslegung der Vergleichsklausel von Bedeutung, dass die darin festgelegte Konventionalstrafe deshalb vereinbart wurde, weil die Mieterin, der wegen dringendem Eigenbedarf gekündigt worden war, bezweifelte, dass die Vermieterin tatsächlich beabsichtigte, die Büroräume selber zu nutzen. Unter diesen Umständen durfte die Mieterin die Formulierungen "nach Auszug" und "selber zu nutzen" beim Abschluss des Vergleichs nach Treu und Glauben so verstehen, dass die Vermieterin nach Auszug der Mieterin aus dem Mietobjekt künftig ihre Geschäftstätigkeit in das von der Mieterin verlassene Mietobjekt verlegen werde. Die so auszulegende Vereinbarung ist nicht erfüllt und die Konventionalstrafe daher geschuldet, wenn die Vermieterin das Mietobjekt zunächst während 20 Monaten renoviert, wobei sie überdies entgegen dem üblichen Vorgehen die Planung der Renovation erst nach Auszug der Mieterin an die Hand genommen hat (E. 3 und 4).

Auslegung einer Vergleichsklausel

Erwägungen

1. ( … )

2. ( … )

3.1 Art. 272 Abs. 1 OR bestimmt, dass der Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen kann, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Gemäss Abs. 2 lit. d derselben Bestimmung berücksichtigt die zuständige Behörde beim Entscheid über eine Erstreckung insbesondere einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs. Anlässlich der kantonsgerichtlichen Verhandlung vom 29. April 2003 schlossen die Parteien einen Vergleich ab, dessen Ziffer 2 folgendermassen lautet: "Das Mietverhältnis wird bis 30. September 2004 definitiv und letztmalig erstreckt, wobei die Mieterin und Appellantin das Mietverhältnis während der Erstreckungsdauer mit einer 3-monatigen Frist auf jedes Monatsende kündigen kann." Mit diesem Vergleich sollte ein Schlussstrich unter die am 19. September 2001 aus "Eigenbedarf gemäss Artikel 272 Absatz 2 lit. d OR" ausgesprochenen Kündigung der Vermieterin gezogen werden.

3.2 Des Weiteren trafen die Parteien in Ziffer 3 des Vergleichs folgende Vereinbarung: "Die Vermieterin und Appellatin verpflichtet sich, nach Auszug der Mieterin und Appellantin, das Mietobjekt (Grabenackerstrasse 15, Münchenstein) tatsächlich selber für mindestens 2 Jahre zu nutzen. Wird das Mietobjekt von der Vermieterin und Appellatin nicht - wie zuvor festgelegt - benutzt, bezahlt sie der Mieterin und Appellantin eine Konventionalstrafe von CHF 25'000.--." Im vorliegenden Fall ist zwischen den Parteien streitig, welches das genaue Motiv der vereinbarten Klausel war und was unter den Formulierungen "nach Auszug" und "selber zu nutzen" zu verstehen ist. Aufgrund der unterschiedlichen Auffassungen der Parteien gilt es die Vereinbarung diesbezüglich auszulegen.

3.3 Wie beide Parteien übereinstimmend feststellten, vereinbarten sie die Konventionalstrafe deshalb, weil die Mieterin Zweifel daran hegte, dass die Vermieterin die erwähnten Büroräume selber zu nutzen beabsichtigte, sondern vielmehr befürchtete, bei der ausgesprochenen Kündigung handle es sich um eine Rachekündigung, ausgesprochen nur kurze Zeit nach Ablauf des dreijährigen Kündigungsschutzes gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR. Nach Auffassung der Vermieterin sei aus diesem Grund entscheidend, dass bis zum heutigen Zeitpunkt keine Dritten die Liegenschaft nutzten, diese jedoch durch sie selber kontinuierlich renoviert werde. Im Weiteren führt sie aus, dass sie sogleich nach Auszug der Mieterin die Renovation der Räumlichkeiten an Hand genommen und zum Zweck der Planung und Durchführung der Arbeiten eine Architektin beigezogen habe. Noch im Verlauf des Jahres 2004 hätten die Maler die Räumlichkeiten neu gestrichen und teilweise frisch tapeziert. Anschliessend habe man weitere Arbeiten wie das Entfernen der Teppiche, die Erneuerung der Nasszonen, Instandstellung der elektrischen Anlagen etc. in Auftrag gegeben. Ab Juni 2005 seien die Böden nivelliert und ca. 200 m 2 Parkett verlegt worden. Ebenfalls seien ab Mitte Juni 2005 die Buchhaltung und das Sekretariat in die betreffenden Räumlichkeiten eingezogen und man habe 500 Bundesordner in die Räume gebracht. Wegen der heute noch bestehenden Probleme mit dem Parkettboden und der teilweise noch nicht abgeschlossenen Renovationsarbeiten sei die Nutzung stark eingeschränkt. Dies spiele aber keine Rolle, da nicht die zeitliche Dringlichkeit für die Vereinbarung einer einjährigen Erstreckungsdauer entscheidend gewesen sei. Ausschlaggebend seien insbesondere die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt, das Verhalten der Mieterin sowie die sachliche Dringlichkeit gewesen. Damit habe sie sich an die Vereinbarung gehalten, weshalb die Konventionalstrafe nicht geschuldet sei. Die Mieterin ihrerseits bestreitet, dass die Renovationsarbeiten sogleich an Hand genommen und rasch vorangetrieben worden seien. Vielmehr sei aus ihrer Sicht nicht nachvollziehbar, wie die Renovation einer Bürofläche von rund 250 m 2 , welche nicht mehr als ordentlich abgenutzt gewesen sei, eine derart lange Zeit beanspruchen könne.

3.4.1 Die von der Vermieterin behauptete Durchführung der Renovationsarbeiten wurde im Verfahren vor dem Bezirksgericht Arlesheim nicht bewiesen. Ebenfalls kann, wie bereits ausgeführt (E. 2), ihre diesbezügliche Noveneingabe nicht berücksichtigt werden. Selbst wenn die entsprechenden Beweise jedoch erbracht worden wären, ist klar, dass die zwischen den Parteien vereinbarte und oben bereits erwähnte (E. 3.2) Nutzung des Mietobjekts durch die blosse Renovation der Räumlichkeiten noch nicht stattfand. Vielmehr konnte die Mieterin beim Abschluss des Vergleichs davon ausgehen, dass eine Nutzung im angekündigten Umfang erfolgen würde, d. h. die Vermieterin künftig die Geschäfte der zusammengelegten Unternehmen vom entsprechenden Standort aus führen würde. Nur eine solche Nutzung wäre zudem Anlass für eine Kündigung wegen "dringendem Eigenbedarf" gewesen, was gemäss der Appellationsantwort der Vermieterin vom 21. Januar 2003 (S. 2) Kündigungsgrund für die Kündigung vom 19. September 2001 war. Dem Gesetz ist nämlich an verschiedenen Stellen zu entnehmen (vgl. Art. 271a Abs. 3 lit. a OR und Art. 261 Abs. 2 lit. a OR), dass ein geltend gemachter Eigenbedarf vom Gesetzgeber als privilegierender Kündigungsgrund betrachtet wird, welcher auch die Missbräuchlichkeit einer Kündigung ausschliesst (e contrario aus Art. 271a Abs. 1 OR). Auf jeden Fall erfüllte die Vermieterin die Vereinbarung auch nicht dadurch, dass sie, wie sie zwar mehrmals an der kantonsgerichtlichen Verhandlung betont, aber wiederum nicht bewiesen hat, 500 Bundesordner und allenfalls anderes Büromaterial in das Mietobjekt brachte. In diesem Zusammenhang ist auf verschiedene Aussagen der Vermieterin hinzuweisen, wie z. B. jene anlässlich der vorinstanzlichen Verhandlung vom 1. Dezember 2005, an der die Vermieterin noch aussagte, dass sie 300 Ordner und Möbel gezügelt habe, man aber noch nicht eingezogen sei. Des Weiteren erklärte sie zunächst an der kantonsgerichtlichen Verhandlung, dass bereits im Mai 2004 der Buchhalter in die Liegenschaft, jedoch zuerst ins Erdgeschoss (welches aber nicht zum vorliegenden Mietobjekt gehört) und anschliessend im Juni 2004 nach oben gezogen sei. Erst danach korrigierte sie sich und sagte aus, dass sie den Buchhalter und eine Sekretärin im Juni 2005 - und zwar auf Aufforderung ihres Rechtsvertreters hin - am betreffenden Standort platzierte. Damit verwickelte sich die Vermieterin in Widersprüche, weshalb ihre Aussagen teilweise wenig glaubwürdig erscheinen.

3.4.2 Die Vermieterin vermag ausserdem weder in überzeugender Weise darzulegen, dass sie Probleme, die vor allem anlässlich der Verlegung des Parkettbodens auftraten und zu einer Verzögerung der Renovationsarbeiten führten, rasch zu beheben versuchte, um die Arbeiten möglichst bald zu Ende zu bringen, noch dass Arbeiten in ausserordentlichem Umfang durchgeführt werden mussten, so dass eine derart lange Renovation gerechtfertigt gewesen wäre. Auch erscheint das planerische Vorgehen anlässlich des geltend gemachten dringenden Eigenbedarfs der Vermieterin nicht nachvollziehbar, beauftragte sie ihrer eigenen Aussage nach doch die Architektin erst nach Auszug der Mieterin und unterliess es damit, die Renovation im Voraus zu planen, was dem üblichen Vorgehen entsprochen hätte. Im Übrigen ist, was die beförderliche Durchführung der Renovationsarbeiten und die damit zusammenhängende Beauftragung der Architektin und der Handwerker angeht, festzustellen, dass es die Vermieterin ebenso wie für den Einzug des Buchhalters und der Sekretärin versäumt hat, ihre Behauptungen zu beweisen. Entgegen ihrer Aussage hatte sie bereits gemäss Hinweis auf der Vorladung des Bezirksgerichts Arlesheim vom 14. Juli 2005 vor der untergerichtlichen Verhandlung trotz mündlichem Verfahren Gelegenheit dazu, Urkunden einzureichen und Zeugen zu berufen, was hinsichtlich obiger Behauptungen nicht geschah. Im Weiteren kann - wie die Vorinstanz zum entsprechenden Problem bereits ausführte (Urteil vom 1. Dezember 2005, Ziff. 5) - dahingestellt bleiben, wie lange die Vermieterin nach Auszug der Mieterin die Büroräumlichkeiten hätte renovieren dürfen. Auf jeden Fall ist davon auszugehen, dass eine Renovationszeit von nunmehr fast 20 Monaten nicht den Vorstellungen entspricht, welche die Parteien anlässlich des Abschlusses des Vergleichs vom 29. April 2003 gehabt haben. Obwohl die Renovation von Räumlichkeiten, welche viele Jahre genutzt wurden, nach Auszug der Mieterin dem üblichen Vorgehen entsprach, wäre zu erwarten gewesen, dass sich die Renovation in einem vorhersehbaren Rahmen von einigen Wochen bis wenigen Monaten abspielen würde, analog dem Fall, in dem ein Mieterwechsel stattfindet. Bestand aber schon zu Beginn die Absicht, das Mietobjekt in besonders grossem Umfang umzubauen, wäre die Gegenseite darüber zu informieren gewesen, so dass man den Vergleich durch einen entsprechenden Zusatz hätte ergänzen können.

3.5 Die Vermieterin bringt schliesslich den Einwand vor, die zeitliche Dringlichkeit des Eigenbedarfs habe bei der Bemessung der Mieterstreckung nur eine untergeordnete Rolle gespielt, weshalb nicht entscheidend sei, dass sie das Mietobjekt nicht sofort in vollem Umfang nach Wegzug der Mieterin zu nutzen begonnen habe. Die Vermieterin lässt ausser Acht, dass der Richter bei der Festlegung der Dauer einer Mieterstreckung verschiedene Interessen der Parteien abzuwägen hat. Auch im vorliegenden Fall war die vom Bezirksgericht Arlesheim festgesetzte und in die Vereinbarung vom 29. April 2003 aufgenommene Erstreckungsdauer Resultat der sich entgegenstehenden Interessen der Parteien, wobei die zeitliche Dringlichkeit eines der Interessen der Vermieterin darstellte. Die Vermieterin kann jedenfalls keinen Nutzen aus ihrem Einwand ziehen, da der abgeschlossene Vergleich von einer Nutzung des Mietobjekts spricht, welche gemäss den zuvor (E. 3.4.1) gemachten Ausführungen bis heute nicht erfolgt ist. Durch die fehlende Nutzung der Liegenschaft entsprechend ihrem Gebrauchszweck hat die Vermieterin gezeigt, dass tatsächlich auf ihrer Seite kein dringender Eigenbedarf vorhanden war.

4. Im Lichte der genannten Tatsachen wird klar, dass der Sinn der vereinbarten Konventionalstrafe nur der sein konnte, die Vermieterin für den Fall eine Konventionalstrafe von CHF 25'000.-- bezahlen zu lassen, dass sich ihre Kündigung im Nachhinein wegen vorgeschobenem Eigenbedarf als missbräuchlich erweisen würde. Da im vorliegenden Fall eine Nutzung der Büroräumlichkeiten "nach Auszug", also nach Verlassen der Liegenschaft durch die Mieterin, nicht erfolgte und entgegen der Auffassung der Vermieterin beim Beginn der vereinbarten zweijährigen Nutzungsdauer nicht erst auf den Bezug der fraglichen Räumlichkeiten durch sie selber abzustellen ist, kommt das Gericht zum Schluss, dass auf Seiten der Vermieterin kein Eigenbedarf vorhanden und der Kündigungsgrund damit vorgeschoben war. Damit sind die Bedingungen erfüllt, welche die Fälligkeit der vereinbarten Konventionalstrafe von CHF 25'000.-- bewirken. Die Appellation ist abzuweisen und das erstinstanzliche Urteil zu bestätigen.

KGE ZS vom 23. Mai 2006 i.S. B. C. AG gegen N. I. AG (100 05 1221 KAM)

Die von der Appellantin gegen dieses Urteil erhobene Berufung wurde vom Bundesgericht mit Urteil vom 26. September 2006 abgewiesen.