Ob der Werklohn der Besteuerung nach § 81 Abs. 1 StG unterliegt, ist im Einzelfall stets nach der Gesamtheit der Umstände zu beurteilen. Dies muss anhand des Inhalts der massgeblichen Verträge respektive des sich daraus ergebenden Parteiwillens der Vertragspartner ermittelt werden.
Durch die Eintragung im Grundbuch entsteht das Stockwerkeigentum vor der Fertigstellung der Baute. Die neu entstandene "Liegenschaft" bestehend aus Wohnung und dem anteiligen Land ist als Einheit zu betrachten und bildet somit Gegenstand des Kaufvertrages. Eine Aufteilung des Stockwerkeigentums in Land und Gebäude, um die Erhebung der Handänderungssteuer getrennt und somit nur auf dem Land vorzunehmen, ist gesetzlich nicht vorgesehen.
Eine Steuerbefreiung nach § 82 Abs. 2 StG kommt in Betracht, wenn der Erwerber eine Liegenschaft als ausschliesslich und dauernd selbstbewohntes Wohneigentum erwirbt. Selbstnutzung bedeutet, dass das veräusserte Objekt durch den Steuerpflichtigen selbst zu Wohnzwecken an seinem Wohnsitz genutzt wird.
07-070 Zusammenrechnung von Landpreis und Werklohn bei Erwerb von Stockwerkeigentum; Selbstnutzung
Sachverhalt:
1. Mit Kaufsfertigung vom 21. Oktober 2004 haben die Pflichtigen mit der Verkäuferin A. AG einen Vertrag über den Kauf eines Stockwerkeigentums bestehend aus der Parzelle Nr. XX (Wohnung) und Nr. XY (Hobbyraum) sowie der Miteigentumsparzelle Nr. XZ (Autoeinstellplatz) abgeschlossen. Auf die Erhebung der Handänderungssteuer wurde aufgrund der von den Pflichtigen unterzeichneten Selbstnutzungserklärung vom 15. Oktober 2004 verzichtet. Mit Kaufvertrag vom 30. September 2005 kaufte die A. AG den Hobbyraum wieder zurück.
2. Gegen diese Verfügung erhoben die Pflichtigen mit Schreiben vom 12. März 2007 Einsprache mit dem sinngemässen Begehren, die Verfügung zur Nachbesteuerung der Handänderungssteuer vom 19. Februar 2007 sei aufzuheben. (…)
3. Mit Einsprache-Entscheid vom 3. April 2007 wies die Steuerverwaltung die Einsprache ab. (…).
4. Mit Schreiben vom 2. Mai 2007 erhoben die Pflichtigen gegen den Einsprache-Entscheid Rekurs. Zur Begründung führten sie aus, die Einsprache habe sich gegen die nachträglich erhobene Handänderungsteuer auf den Kaufpreis von Fr. 708'000.-- wegen angeblich fehlender Selbstnutzung nach § 82 Abs. 2 StG gerichtet. Der Sachverhalt, ob eine Wohnung leer stehe oder bewohnt werde, dürfe steuerrechtlich keinen Unterschied machen. Es sei richtig, dass beim Wohnungskauf bereits Pläne bezüglich des Stockwerkeigentums existiert hätten. Zudem seien in der Abrechnung der Bezirksschreiberei B. vom 10. Oktober 2005 nur Beurkundungs- und Grundbuchgebühren erhoben worden, jedoch keine Handänderung, weil es sich klar um eine Erst-Erstellung handle. Die Gebührenrechnung für die Handänderung von 262m 2 Land sei anteilig beglichen worden.
5. Mit Eingabe vom 7. Juni 2007 verwies der Pflichtige auf das Urteil des Bundesgerichts vom 1. Juni 2007 mit welchem das Bundesgericht erstmals in die kantonale Steuerhoheit eingegriffen habe. Der Rekurs gegen die Erhebung einer Handänderungssteuer für die Erst-Erstellung einer Wohnung auf unbebautem, eigenem Grund und Boden erscheine danach in einer noch positiveren Perspektive als zuvor. (…).
6. Mit Vernehmlassung vom 12. Juni 2007 beantragte die Steuerverwaltung die Abweisung des Rekurses. Zur Begründung führte sie an, es habe entgegen der Darstellung der Pflichtigen nie eine dauernde Selbstnutzung gegeben, was jedoch Voraussetzung für eine Steuerbefreiung gemäss § 82 Abs. 2 StG sei. Gemäss Art. 655 Abs. 2 Ziff. 4 ZGB seien Miteigentumsanteile an Grundstücken denjenigen an Grundstücken gleichgestellt. Für eine Zusammenrechnung von Landpreis und Werklohn spreche, dass die Pflichtigen über fertige Pläne verfügt hätten, in welchen der Bau der Liegenschaft bereits umfangreich und detailliert umschrieben gewesen sei. Im Vertrag vom 21. Oktober 2004 seien bezugsbereite StWE-Wohnungen vereinbart worden. (…).
7. (…)
Aus den Erwägungen:
1. (…)
2. Der Beurteilung unterliegt vorliegend, ob die Steuerverwaltung bei der Nachbesteuerung zur Handänderungssteuer bei der Festsetzung der Bemessungsgrundlage zu Recht den Landpreis und den Werklohn berücksichtigt hat. Anlass zu einer näheren Betrachtung ergeben in diesem Zusammenhang auch die Entstehung des Stockwerkeigentums und der Begriff der ausschliesslichen und dauernden Selbstnutzung.
3. a) Gemäss § 81 Abs. 1 i.V.m. 84 Abs. 1 StG wird vom Veräusserer und Erwerber eine Handänderungssteuer von 1,25 % des Kaufpreises auf Handänderungen von Grundstücken oder Anteilen von solchen erhoben. Zum Kaufpreis gehören alle Leistungen des Erwerbers für das Grundstück. Bezieht sich der Kaufvertrag nur auf das Bauland und wird zusätzlich ein Werkvertrag über die Errichtung einer schlüsselfertigen Baute durch den Verkäufer abgeschlossen, so wird die Steuer vom Preis für das Land und das Gebäude berechnet, wenn Kauf- und Werkvertrag ein einheitliches Ganzes bilden. Dies ist der Fall, wenn der Kaufvertrag und der Werkvertrag so voneinander abhängig sind, dass es ohne den einen nicht zum Abschluss des anderen gekommen wäre und das Geschäft zudem als Ganzes dem Verkauf einer fertigen Baute gleichkommt (vgl. Basellandschaftliche Steuerpraxis [BStPra.] XI, S. 79 ff. mit weiteren Hinweisen; Ernst Höhn, Steuerrecht, 7. Auflage, Bern 1993, § 37 N. 3).
4. a) Der Pflichtige bringt an der Verhandlung vor, die Miteigentümer an einer Stammparzelle, die zwar das eigene Bauvorhaben finanzieren dürften, weil dies die Verkäuferin nicht bezahlen könne oder wolle, würden von der Steuerverwaltung gegenüber den alleinigen Grundeigentümern, als nicht gleichwertige, zweitrangige Landeigentümer, resp. Menschen behandelt, was laut Bundesverfassung Art. 8 Abs. 1 BV nicht gestattet sei. Die Pflichtigen sind der Ansicht, ein Gebäude, was noch nicht existiere, könne nicht in das Grundbuch eingetragen werden. Schliesslich könnten das Grundbuch und der Kanton nicht garantieren, dass der Bau erstellt werde. Stockwerkeigentümer seien daher minderwertige Grundeigentümer.
5. a) Schliesslich ist noch auf die Frage der Steuerbefreiung aufgrund Selbstnutzung einzugehen. Eine Steuerbefreiung nach § 82 Abs. 2 StG kommt in Betracht, wenn der Erwerber eine Liegenschaft als ausschliesslich und dauernd selbstbewohntes Wohneigentum erwirbt. Selbstnutzung bedeutet, dass das veräusserte Objekt durch den Steuerpflichtigen selbst zu Wohnzwecken an seinem Wohnsitz genutzt wird. Diese Voraussetzung ist beispielsweise bei Zweit- oder Ferienwohnungen nicht erfüllt. Ausschliesslich ist die Selbstnutzung, wenn das Wohnhaus oder die Wohnung zu keinen anderen Zwecken als zu Wohnzwecken dient. Dauernd ist die Selbstnutzung, wenn sie grundsätzlich ohne Unterbruch erfolgt. Immerhin wird ein bloss vorübergehender Unterbruch der Selbstnutzung - und Fremdnutzung (Vermietung) oder Nichtnutzung (leer stehend) - anerkannt, wenn der Unterbruch durch äussere, vom Steuerpflichtigen nicht beeinflussbare Umstände bedingt ist (vgl. SteuerRevue Nr. 1/2005, S. 78).
Aus all diesen Gründen erweist sich der Rekurs als unbegründet und ist abzuweisen.
6. (…).
Entscheid Nr. 070/2007 vom 17.08.2007