5C.256/2003•Effect of land division on easement after boundary changes
5C.256/2003Bundesgericht / II. zivilrechtliche Abteilung08.04.2004Dismissed
Von Omnilex extrahiert
The Federal Court dismissed the defendant's reform appeal against a cantonal judgment ordering the land register to extend a 1972 right of way to parcel 359. It held that the 1990 transaction constituted a division of the dominant land under Art. 743 CC, so the easement continued in favor of the resulting parcels. The subsequent merger of land was admissible because it did not aggravate the burden on the servient parcel under Art. 91(3) ORF. The appellant's abuse-of-right argument failed because it relied on facts not established in the cantonal judgment. Costs of CHF 3,000 were imposed on the appellant; no compensation was awarded to the respondent, who had not been invited to reply.
Art. 743 CC; division of the dominant land and fate of an existing easement; Art. 91 al. 3 ORF; merger of benefited parcels. A transaction altering boundaries and attributing resulting plots may constitute a division of the dominant land if an existing parcel is fractioned into several independent parcels. In such case, an easement continues, in principle, for the parcels resulting from the division absent contrary agreement. The merger of parcels benefiting from the easement is admissible under Art. 91(3) ORF only if the burden on the servient land is not aggravated. In reform appeal proceedings, the Federal Court is bound by the facts found below and cannot entertain factual allegations not retained in the judgment.
{T 0/2}
5C.256/2003 /frs
Arrêt du 8 avril 2004
IIe Cour civile
Composition
Mmes les Juges Nordmann, Juge présidant,
Escher et Hohl.
Greffière: Mme Michellod Bonard.
Parties
A.________,
défendeur et recourant, représenté par Me Jacques Philippoz, avocat,
contre
B.________,
demandeur et intimé, représenté par Me Xavier Wenger, avocat,
Objet
servitude de passage; division du fonds dominant,
recours en réforme contre le jugement de la IIe Cour civile du Tribunal cantonal du Valais du 31 octobre 2003.
Faits:
A.
Le père des parties était propriétaire des biens-fonds nos 359, 351 et 352 et copropriétaire du bien-fonds n° 349, situés sur la commune de X.________ en Valais. En 1972, il a fait constituer une servitude de passage à piétons et pour tous véhicules, de trois mètres de large, sur le fonds n° 351 en faveur du fonds n° 352 (PJ .../1972). Ce dernier fonds bénéficiait également d'une servitude de passage sur les fonds nos 348, 349 et 350. En 1973, un mur a été construit à la limite entre les fonds nos 351 et 352, celui-ci étant situé en contrebas de celui-là.
Par acte du 3 octobre 1990 intitulé "partage-modifications de limites-servitude de restriction de bâtir", les parties (seuls héritiers de leur père) ont procédé à la modification et au partage de ces fonds. Une surface de 823 m2 a été distraite du fonds n° 352 pour venir accroître les surfaces des fonds nos 359 (à raison de 795 m2) et 351 (à raison de 28 m2). Les limites des fonds voisins nos 339-347-353-354-359 ont également été "redressées" mais sans que leurs surfaces ne soient modifiées. Dans le cadre du partage, A.________ a obtenu les parcelles nos 351 et 352 du nouvel état et B.________ la parcelle n° 359 ainsi que la part de copropriété de la parcelle n° 349. Lors de la signature de cet acte, ni les parties ni le notaire n'ont discuté du sort de la servitude de passage PJ .../1972. Malgré la division de la parcelle n° 352, ce droit réel limité n'a pas été reporté sur le feuillet de la parcelle n° 359.
B.
Par mémoire du 27 octobre 2000, B.________ a ouvert action en rectification du registre foncier (art. 975 CC) contre A.________. Dans ses conclusions motivées du 31 octobre 2003, il a notamment conclu à ce que la servitude PJ .../1972 soit reportée sur la parcelle n° 359 du nouvel état comme droit et sur la parcelle n° 351 du nouvel état comme charge, et à ce que le conservateur du registre foncier effectue ce report sur les feuillets correspondants.
Le défendeur a conclu au rejet de l'action et, subsidiairement, à la libération judiciaire de la servitude constituée en 1972 en application de l'art. 736 al. 1 et 2 CC.
Par jugement du 31 octobre 2003, la IIe Cour civile du Tribunal cantonal valaisan a ordonné au conservateur du registre foncier de l'arrondissement de X.________ de procéder, sur requête du demandeur, à l'inscription de la servitude de passage PJ .../1972 également en faveur de la parcelle n° 359.
C.
A.________ interjette un recours en réforme contre ce jugement. Invoquant une violation des art. 2 al. 2 et 743 CC, il conclut à son annulation et à la radiation définitive de la servitude PJ .../1972 grevant la parcelle n° 351 de la commune de X.________.
B.________ n'a pas été invité à déposer de réponse.
Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
1.1 Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions libératoires et dirigé contre un jugement final rendu en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ), le recours en réforme est en principe recevable; en outre, il a été formé en temps utile (art. 54 al. 1 OJ).
1.2 Le recours en réforme est ouvert pour violation du droit fédéral (art. 43 al. 1 OJ). En revanche, il ne permet pas d'invoquer la violation directe d'un droit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1, 2e phrase OJ) ou la violation du droit cantonal (ATF 127 III 248 consid. 2c).
Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il faille rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou compléter les constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents et régulièrement allégués (art. 64 OJ).
Dans la mesure où la partie recourante présente un état de fait qui s'écarte de celui contenu dans la décision attaquée, sans se prévaloir avec précision de l'une des exceptions qui viennent d'être rappelées, il n'est pas possible d'en tenir compte. Il ne peut être présenté de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours en réforme n'est donc pas ouvert pour se plaindre de l'appréciation des preuves et des constatations de fait qui en découlent.
1.3 Dans son examen du recours, le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties, lesquelles ne peuvent en prendre de nouvelles (art. 55 al. 1 let. b OJ); en revanche, il n'est lié ni par les motifs que les parties invoquent (art. 63 al. 1 OJ), ni par l'argumentation juridique de la cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ). Il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux invoqués par la partie recourante et peut également rejeter un recours en adoptant une autre argumentation juridique que celle retenue par la cour cantonale (ATF 127 III 248 consid. 2c et les références citées).
2.
2.1 Le défendeur estime que l'autorité cantonale a violé le droit fédéral en appliquant au cas d'espèce l'art. 743 CC, qui prévoit à son alinéa 1 que si le fonds dominant est divisé, la servitude reste due, dans la règle, à chaque parcelle. Selon lui, l'acte instrumenté en 1990 ne constitue pas une division de fonds mais une modification complète des limites de trois parcelles (nos 351, 352 et 359), doublée d'un acte de partage avec attribution d'une desserte séparée pour chaque lot. La cour cantonale ne pouvait donc, à son avis, appliquer l'art. 743 al. 1 CC et en déduire que la servitude PJ .../1972 devait être reportée en faveur du fonds n° 359 du nouvel état.
2.2 L'art. 743 CC fait partie du chapitre relatif aux servitudes foncières du titre XXI du code civil. Il figure sous lettre C, effets des servitudes, chiffre III, modifications des servitudes. Le code traite à cet article des effets de la division du fonds dominant sur le sort d'une servitude existante.
La loi ne définit pas la notion de division. La doctrine décrit toutefois cette opération comme le fractionnement d'un bien-fonds en vue de la constitution de deux ou plusieurs biens-fonds (Josette Moullet Auberson, La division des biens-fonds, Conditions, procédure et effets en droit privé et en droit public, Fribourg 1993, p. 9).
2.3 En l'espèce, l'acte instrumenté en 1990 contient notamment :
Le point 2 se décompose comme suit:
Par cette opération, la superficie de la parcelle n° 352 est donc passée de 1'044 m2 à 221 m2, celle de la parcelle n° 359 de 17 m2 à 812 m2 et celle de la parcelle n° 351 de 436 m2 à 464 m2.
La première phase de l'opération constitue une division de bien-fonds au sens de l'art. 743 al. 1 CC. En effet, le fonds n° 352 a été fractionné en trois parties de 795 m2, 28 m2 et 221 m2 (cf. Josette Moullet Auberson, op. cit., p. 18, 66 et 67). Les parties n'ayant rien convenu quant à la servitude PJ .../1972, son sort est régi par l'art. 743 CC (cf. art. 85 al. 4 et 86 ORF, ordonnance sur le registre foncier, RS 211.432.1). Le premier grief du recours est par conséquent infondé.
3.
En vertu de l'art. 743 al. 1 CC, la servitude PJ .../1972 subsiste en faveur des trois parcelles résultant de la division du fonds n° 352. La question de savoir si le nouveau fonds n° 359 bénéficie également de cette servitude trouve sa réponse dans les règles sur la réunion de biens-fonds. En effet, ce fonds est constitué de 17 m2 de l'ancienne parcelle n° 359 et de 795 m2 de l'ancienne parcelle n° 352.
La réunion d'immeubles bénéficiaires de servitudes est subordonnée à la réalisation des conditions posées par l'art. 91 al. 3 ORF. Ainsi, lorsqu'il existe des servitudes foncières inscrites en faveur des immeubles, la réunion ne peut s'opérer que si les propriétaires des fonds servants y consentent ou s'il n'en résulte aucune aggravation de la charge.
En l'espèce, la surface desservie par la servitude était de 1'044 m2 avant les modifications de limites et de 1'033 m2 après. C'est donc à juste titre que l'autorité cantonale a considéré que la charge imposée par la servitude de passage au propriétaire du fonds n° 351 n'était pas aggravée par la réunion susmentionnée. L'arrêt attaqué est donc conforme aux art. 743 CC et 91 al. 3 ORF.
Il convient encore de préciser que le fait que la nouvelle parcelle n° 352 ne puisse pas bénéficier de la servitude grevant le fonds n° 351 vu sa disposition géographique ne fait pas obstacle à l'application de l'art. 743 al. 1 CC. En effet, lorsque la servitude ne profite qu'à l'une des parcelles résultant de la division, le propriétaire grevé peut demander à ce qu'elle soit radiée quant aux autres, en application de l'art. 743 al. 2 CC.
4.
Le défendeur soutient, subsidiairement, que la servitude litigieuse doit être définitivement radiée car les parties avaient convenu en 1990 que la nouvelle parcelle n° 359 aurait accès à la voie publique par la parcelle n° 349. Cette "convention" découlait de l'impossibilité d'exercer la servitude de passage vu la hauteur du mur construit en 1973 entre les parcelles nos 359 et 351. Le défendeur estime qu'en contestant ce "principe", le demandeur commet un abus de droit.
Le défendeur semble oublier que dans le cadre d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique uniquement sur la base des faits contenus dans la décision attaquée. Or cette dernière ne mentionne pas d'accord survenu entre les parties au sujet de la desserte de la parcelle n° 359 du nouvel état par la parcelle n° 349. L'argumentation du défendeur est donc irrecevable.
5.
Au vu de ce qui précède, le recours sera rejeté dans la mesure où il est recevable et il appartiendra au défendeur, qui succombe, d'assumer les frais judiciaires de la procédure fédérale (art. 156 al. 1 OJ). Il n'y a en revanche pas lieu d'allouer de dépens au demandeur, dès lors qu'il n'a pas été invité à répondre au recours et n'a donc pas eu à assumer de frais en relation avec la procédure devant le Tribunal fédéral (art. 159 al. 1 et 2 OJ; Poudret/sandoz-monod, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. V, 1992, n° 2 ad art. 159 OJ).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Un émolument judiciaire de 3'000 fr. est mis à la charge du défendeur.
3.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la IIe Cour civile du Tribunal cantonal du canton du Valais.
Lausanne, le 8 avril 2004
Au nom de la IIe Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
La juge présidant: La greffière:
Von Omnilex extrahiert
Whether the 1990 transaction was a division of the dominant land within Art. 743 CC
Yes. The operation fractioned parcel 352 into several parts and therefore qualified as a division of the dominant land.
The court focused on the material effect of the transaction: parcel 352 was subdivided into three resulting parts, so Art. 743 CC governed the easement's fate despite the deed's wording about boundary modification and partition.
Whether the passage easement had to be carried over to the new parcel 359
Yes. Because the dominant land was divided and no contrary agreement was shown, the easement remained due in favor of the resulting parcels; the reunion did not aggravate the burden on the servient land.
Under Art. 743 CC the easement continues for the parcels resulting from the division. The merger of parcels was permissible under Art. 91(3) ORF because the burden on the servient land was not increased.
Whether the appellant's abuse-of-right argument based on an alleged 1990 access arrangement justified deletion of the easement
No. The alleged agreement was not established in the challenged judgment and could not be considered in reform appeal review.
The Federal Court is bound by the facts found below in reform appeal proceedings and cannot rely on unrecorded factual allegations.
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