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{T 0/2}
5A_29/2012

Arrêt du 26 mars 2012
IIe Cour de droit civil

Composition
Mme et MM. les Juges Hohl, Présidente,
Marazzi et Herrmann.
Greffier: M. Fellay.

Participants à la procédure
A.________ Sàrl,
représentée par Me Yves Nicole, avocat,
recourante,

contre

1. B.________ SA en liquidation,
   représentée par Me Laurent Gilliard, avocat,
   
2. Banque X.________,
   représentée par Me Christian Fischer, avocat,
   intimées,

Office des poursuites du district du Jura-Nord vaudois,

Objet
tableau de distribution, frais de gérance et d'administration de l'immeuble,

recours contre l'arrêt de la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal du canton de Vaud, en qualité d'autorité supérieure de surveillance, du 22 décembre 2011.

Faits:

A.
A.a Par contrat du 10 décembre 1996, B.________ SA, propriétaire d'un immeuble sis à l'avenue xxx, à C.________ (parcelle n° xxxx), a remis à bail à A.________ Sàrl des locaux à l'usage d'un bar-dancing au sous-sol dudit immeuble avec le mobilier s'y trouvant. Initialement conclu pour une durée d'un an à compter du 1er janvier 1997, le bail a été prolongé jusqu'au 1er avril 2013 par un avenant du 19 octobre 1998.
A.b L'immeuble en question a fait l'objet de poursuites en réalisation de gage immobilier introduites le 19 février 2004 par la Banque X.________. Dans un premier temps, la gérance légale a été confiée à une régie locale, avant d'être reprise par l'office des poursuites compétent "...". La banque créancière gagiste a requis la vente de l'immeuble le 9 février 2005.
A.c Plusieurs procédures judiciaires ont divisé la locataire et la bailleresse, respectivement le gérant légal de l'immeuble.

Par jugement du 12 novembre 2007, le Tribunal des baux a notamment donné ordre à la bailleresse de faire procéder dans le délai d'un an à des travaux de réfection des locaux loués et a alloué à la locataire une somme de 7'652 fr. à titre de dépens. Ce jugement a été confirmé par arrêt du Tribunal cantonal vaudois du 29 mai 2009, qui a alloué à la locataire la somme de 1'500 fr. à titre de dépens de deuxième instance.

Au cours des mois de janvier et avril 2008, les locaux loués ont subi des dégâts d'eau, la première fois à la suite d'un incendie, la seconde fois à la suite d'une inondation.

Le 10 avril 2008, le gérant légal de l'immeuble, soit l'office des poursuites, a avisé la locataire de la résiliation anticipée du bail pour le 31 octobre 2008.

Saisi le 2 juin 2008 d'une requête portant sur la réfection des locaux et la validité de la résiliation anticipée, le Tribunal des baux a, par jugement du 29 septembre 2008, donné ordre à la bailleresse, par son gérant légal, de procéder à la remise en état des locaux permettant la reprise de l'exploitation du bar, réduit le loyer à 0 fr. dès le 15 janvier 2008, dit que la résiliation de bail était inefficace et accordé des dépens à la locataire, par 4'933 fr.

Une troisième procédure a été ouverte devant le Tribunal des baux par la locataire qui, par demande du 3 juin 2008, a conclu à ce que la bailleresse soit condamnée à lui payer les sommes suivantes:

• 221'924 fr., plus intérêt à 5 % l'an dès le 15 mars 2008;
  
• 1052 fr. par jour dès le 1er mai 2008 et jusqu'à l'achèvement des travaux de réfection et d'assainissement permettant la reprise de l'exploitation du bar ou, à défaut, jusqu'à l'extinction des effets du bail;
  
• 708 fr. par jour pendant deux ans à partir de l'achèvement des travaux de réfection permettant la reprise de l'exploitation du bar ou, à défaut, à partir de l'extinction des effets du bail.
  A.d La vente aux enchères a eu lieu le 29 mai 2009 et l'immeuble a été adjugé pour le prix de 1'610'000 fr. Le 4 juin 2009, la locataire a requis l'office des poursuites d'inscrire comme frais de gérance (art. 20 ORFI) les prétentions en dommages-intérêts contre la bailleresse découlant de sa demande précitée du 3 juin 2008 et représentant, aux titres de la perte d'exploitation, de la compensation de la baisse du chiffre d'affaires et des frais judiciaires, un total de 1'179'961 fr.

Le nouveau propriétaire a été inscrit au registre foncier le 28 juillet 2009.
A.e La procédure introduite devant le Tribunal des baux le 3 juin 2008 a été suspendue en raison de la faillite de la bailleresse, prononcée le 8 juillet 2010. Après la clôture de la faillite, intervenue le 24 septembre 2010, la locataire s'est opposée à la radiation de la bailleresse et a requis la reprise de la procédure devant le Tribunal des baux. Cette procédure est toujours pendante.

B.
B.a Dans un premier temps, l'office des poursuites a refusé de déposer le tableau de distribution, décision contre laquelle la créancière gagiste poursuivante a déposé plainte. Par prononcé du 16 décembre 2010, le Président du Tribunal d'arrondissement de la Broye et du Nord vaudois, autorité cantonale inférieure de surveillance, a admis la plainte et astreint l'office à déposer le tableau de distribution jusqu'au 1er mars 2011 au plus tard.

Le 28 février 2011, l'office a déposé le compte de frais et le décompte d'administration de l'immeuble, ainsi que le tableau de distribution. S'agissant des frais de gérance et d'administration, il a retenu les trois postes suivants:

• 2'621 fr. 95 (gérance légale);
  
• 2'115 fr. (procès en cours au Tribunal des baux durant la procédure de réalisation);
  
• 3'380 fr. (ensuite de l'incendie du bâtiment le 15 janvier 2008).
  B.b Le 9 mars 2011, la locataire a déposé plainte contre le tableau de distribution et le compte de frais, concluant à ce que ces actes soient complétés par l'inscription en sa faveur d'un montant complémentaire au titre des frais de gérance, principalement à concurrence de 1'179'961 fr., subsidiairement à concurrence du montant des dommages-intérêts qui seraient arrêtés dans le jugement que le Tribunal des baux était appelé à rendre. Elle a demandé en outre à ce qu'il soit sursis au dépôt du tableau de distribution et à l'établissement du compte de frais de gérance jusqu'à droit connu sur ce procès, plus subsidiairement à ce que ces actes soient annulés.

Par prononcé du 27 juillet 2011, l'autorité inférieure de surveillance a rejeté la plainte.

Sur recours de la locataire, la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal vaudois, autorité supérieure de surveillance, a confirmé le prononcé de l'autorité inférieure par arrêt du 22 décembre 2011. Ses motifs seront exposés ci-après dans la mesure utile.

C.
Par acte du 12 janvier 2012, la locataire a interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral, dans lequel elle reprend les conclusions de sa plainte. Invoquant les art. 17, 18 et 94 ORFI, elle fait grief à la cour cantonale d'avoir considéré à tort que les dommages-intérêts pour l'inexécution des travaux de réfection ordonnés par le Tribunal des baux n'étaient pas des frais d'administration et de gérance à prendre en compte dans le tableau de distribution et que les prétentions émises à ce titre relevaient de l'action en responsabilité de l'art. 5 LP.

Le dépôt de réponses n'a pas été requis.

Sur requête de la recourante, l'effet suspensif a été accordé par ordonnance présidentielle du 30 janvier 2012, en ce sens qu'il devait être renoncé à la distribution du produit de la réalisation forcée tant qu'il ne serait pas statué sur le recours.

Considérant en droit:

1.
1.1 Interjeté dans le délai (art. 46 al. 1 let. c, 100 al. 2 let. a LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi par une partie qui a succombé dans ses conclusions prises devant l'autorité précédente (art. 76 al. 1 LTF) et dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) rendue en matière de poursuite pour dettes et de faillite (art. 72 al. 2 let. a LTF) par une autorité cantonale de surveillance de dernière instance (art. 75 al. 1 LTF), le recours est en principe recevable, ce indépendamment de la valeur litigieuse (art. 74 al. 2 let. c LTF).

1.2 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF), sans être lié ni par les motifs de l'autorité précédente, ni par les moyens des parties; il peut donc admettre le recours en se fondant sur d'autres arguments que ceux invoqués par le recourant, comme il peut le rejeter en opérant une substitution de motifs (ATF 133 III 545 consid. 2.2).

Il statue en outre sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF); le recourant ne peut critiquer les constatations de fait que si ces faits ont été établis d'une manière manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).

2.
En ce qui concerne les faits, la recourante allègue que ce n'est pas elle, comme le retient l'arrêt attaqué (p. 4), mais la créancière gagiste poursuivante qui a porté plainte contre le refus de l'office de déposer le tableau de distribution. Cette constatation a été rectifiée d'office (art. 105 al. 2 LTF) au considérant Ba ci-dessus.

La recourante soutient par ailleurs que les constatations de l'arrêt attaqué devraient être complétées pour tenir compte du fait, ressortant notamment des motifs du jugement du Tribunal des baux du 29 septembre 2008, que l'office a régulièrement recueilli l'avis de la créancière gagiste et celui de la débitrice à propos des mesures "prises"; en particulier, le refus de procéder aux travaux de réfection aurait été manifesté sur instructions de la créancière gagiste. On cherche vainement de tels éléments dans le jugement en question. Quoi qu'il en soit, ainsi qu'il pourra être déduit des considérations ci-après, un complètement de l'arrêt attaqué dans le sens requis par la recourante s'avère dénué d'influence sur le sort de la cause (cf. art. 97 al. 1 in fine LTF).

3.
3.1 Dans la poursuite en réalisation de gage immobilier, l'office - ou le tiers qu'il s'est substitué (art. 16 al. 3 ORFI) - pourvoit dès la date de la réquisition de vente, en vertu de l'art. 101 al. 1 ORFI, sauf si le poursuivant y a expressément renoncé, à la gérance et à la culture de l'immeuble de la manière prévue, en matière de poursuite par voie de saisie, dès la date de la saisie (art. 155 al. 1 et 102 al. 3 LP; art. 16 ss ORFI). Cette gérance a une portée plus grande que celle, antérieure à la réquisition de vente, de l'art. 94 ORFI, qui est limitée aux seules mesures conservatoires urgentes (réparations urgentes, paiement des redevances courantes de gaz, d'eau, d'électricité, contributions à l'entretien du débiteur); elle s'étend, d'une part, aux nombreuses mesures ordinaires énumérées à l'art. 17 ORFI, dont le paiement des diverses charges nécessaires au maintien de l'immeuble en bon état de rendement, à l'exception des intérêts hypothécaires, et, d'autre part, aux mesures exceptionnelles nécessaires dans l'intérêt d'une bonne gestion de l'immeuble, telles l'introduction de procès et la prise de mesures impliquant des frais considérables (art. 18 ORFI; cf. ATF 129 III 90 consid. 2, 400 consid. 1.2).

3.2 L'office doit tenir un compte séparé des frais de la gérance (art. 20 al. 1 ORFI) et inscrire les dépenses et les recettes en résultant au fur et à mesure dans un compte détaillé qui pourra être consulté en tout temps par le débiteur et par les créanciers poursuivants (art. 21 al. 1 ORFI). Le compte des frais de la gérance, avec le détail des recettes et dépenses, est déposé en même temps que le tableau de distribution. Il peut faire l'objet d'une plainte aux autorités cantonales de surveillance (art. 20 al. 1 et 21 al. 2 ORFI).

4.
4.1 Selon l'arrêt attaqué, les prétentions litigieuses ne peuvent être assimilées à des frais de gérance au sens de l'art. 20 ORFI ou à des dépenses découlant de la gérance au sens de l'art. 21 ORFI, car ce ne sont pas des frais d'exécution de travaux de réfection que la recourante entend faire inscrire dans le compte des frais de gérance, mais une prétention en paiement de dommages-intérêts, laquelle relève de l'action en responsabilité de l'art. 5 LP.
La cour cantonale se réfère à cet égard à la doctrine, qui précise que les actes du gérant légal - par quoi il faut comprendre son comportement, soit aussi son inaction éventuelle - sont susceptibles d'engager la responsabilité du canton (VALÉRIE DÉFAGO GAUDIN, L'immeuble dans la LP: indisponibilité et gérance légale, thèse Genève 2006, p. 175 n. 655 et p. 176 n. 659), un exemple de comportement illicite étant précisément l'absence d'une gérance légale appropriée (NICOLAS JEANDIN, Les actions en responsabilité dans la LP, in JT 2010 II 90 ss, p. 100 et n. 53). La cour cantonale estime que, contrairement à ce qu'a fait valoir la recourante, il ne peut y avoir eu, en raison de l'inexécution des travaux, transformation ou remplacement d'une créance par une autre, soit d'une créance en paiement du prix de l'ouvrage, à inscrire au compte des frais de gérance ou au compte final du produit de la gérance, en une créance en dommages-intérêts qui aurait dû être traitée de la même manière, savoir inscrite au compte des frais pour être payée en priorité sur le produit de la vente aux enchères; à cela s'ajoute que les prétentions de la recourante ne se rapportent pas à des sommes versées effectivement. Enfin, toujours selon la cour cantonale, la recourante arguant de l'impossibilité d'agir en responsabilité contre l'Etat en raison notamment de l'exigence légale de la démonstration d'une illicéité qualifiée, il ne peut être tiré de cet argument la conséquence qu'elle est fondée à obtenir ce à quoi elle prétend par la voie de la plainte contre le tableau de distribution et le compte des frais.

4.2 La recourante se contente pour l'essentiel d'exposer que, en tant que locataire empêchée d'user correctement de l'objet loué, elle est en droit, conformément aux art. 259a al. 1 let. a-c, 259d et 259e CO, d'exiger notamment de l'office la remise en état de cet objet, une réduction du loyer ainsi que des dommages-intérêts, et que si une obligation ne peut pas ou ne peut plus être exécutée en nature, elle est remplacée par une créance en dommages-intérêts. Outre qu'elle a obtenu du tribunal des baux une réduction de loyer, force est de constater que l'arrêt attaqué ne lui dénie pas les droits qu'elle invoque, mais la renvoie à faire valoir sa prétention à des dommages-intérêts devant le juge de l'action en responsabilité de l'art. 5 LP.

Il est constant que l'office n'a pas fait procéder à la remise en état des locaux ordonnée par le tribunal des baux et que la question de cette omission ou de ce refus, liée implicitement à celle de la réfection des locaux portée devant ledit tribunal, n'a pas fait l'objet d'une plainte aux autorités cantonales de surveillance en temps opportun (art. 17 LP). A défaut de remise en état des locaux, l'office n'avait effectivement pas de dépenses à inscrire à ce titre dans le compte des frais de la gérance. La cour cantonale n'a donc pas violé le droit fédéral en jugeant comme elle l'a fait.

4.3 Les arguments de la recourante concernant les chances de succès d'une action en responsabilité en l'espèce n'ont pas à être examinés dans le cadre du présent recours. Le Tribunal fédéral partage l'avis de l'autorité précédente sur ce point (cf. ci-dessus, consid. 4.1 in fine).

5.
Il résulte de ce qui précède que le recours doit être rejeté, dans la mesure de sa recevabilité, aux frais de son auteur (art. 66 al. 1 LTF).

Il n'y a pas lieu d'allouer des dépens.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 5'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.
Le présent arrêt est communiqué aux participants à la procédure et à la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Lausanne, le 26 mars 2012
Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente: Hohl

Le Greffier: Fellay