{T 0/2}
4P.232/2004 /bie
Urteil vom 3. Januar 2005
I. Zivilabteilung
Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Klett, Rottenberg Liatowitsch,
Gerichtsschreiber Huguenin.
Parteien
C.________, Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Patrick Stutz,
gegen
Gegenstand
Art. 9 BV (Räumungsbefehl; Vollstreckung),
Staatsrechtliche Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Aargau, 4. Zivilkammer,
vom 23. August 2004.
Sachverhalt:
A.
A.________ war Eigentümerin der Liegenschaft G.________ 82 in H.________ im Kanton Aargau. Mit Kaufvertrag vom 19. Januar 2004 veräusserte sie die Liegenschaft an E.________ und F.________.
Vorausgegangen war eine gerichtliche Auseinandersetzung zwischen A.________ einerseits und deren Tochter C.________ sowie deren Sohn D.________ andererseits betreffend deren Recht, im Haus G.________ 82 zu wohnen. A.________ hatte am 8. Juli 2003 beim Bezirksgericht Baden gegen ihre Tochter und deren Sohn Klage erhoben mit den Begehren, es sei richterlich festzustellen, dass zwischen ihnen kein Mietverhältnis bestehe und entsprechend die Ausweisung zulässig sei; zudem seien die Beklagten richterlich zu verpflichten, die Liegenschaft G.________ zu verlassen und zu räumen. Dieses Verfahren endete nach dem Abschluss eines Vergleichs zwischen den Parteien mit einer Abschreibungsverfügung der Gerichtspräsidentin 4 des Bezirksgerichts Baden vom 7. Januar 2004. In dieser Verfügung wurde insbesondere festgehalten, die Beklagten hätten sich im Vergleich verpflichtet, die Liegenschaft G.________ 82 in H.________ bis 31. März 2004 zu räumen und in ordnungsgemässem Zustand zu verlassen. Die Verfügung wurde rechtskräftig.
Nachdem C.________ und D.________ der im Vergleich übernommenen Verpflichtung nicht nachgekommen waren, erhob A.________ zusammen mit E.________ und F.________ am 27. April 2004 beim Bezirksgericht Baden Klage gegen C.________ und D.________ mit folgenden Begehren:
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1
Im Vollstreckungsverfahren nach der Aargauer Zivilprozessordnung kann die beklagte Partei gemäss § 435 ZPO die folgenden Einreden erheben:
Die Beschwerdeführerin hat sich vor den kantonalen Instanzen der Vollstreckung des Vergleichs vom 7. Januar 2004 mit der Begründung widersetzt, dass ihr Bruder, B.________, sein Vorkaufsrecht an der Liegenschaft G.________ 82 ausgeübt habe, womit die Beschwerdegegner ihre Berechtigung verloren hätten, die Vollstreckung des Vergleichs zu verlangen. Zudem werde das Vollstreckungsbegehren rechtsmissbräuchlich gestellt, weil ihr Bruder, der in naher Zukunft Eigentümer der Liegenschaft sein werde, ihr zugesichert habe, dass sie weiter im Haus wohnen dürfe.
1.2 Im angefochtenen Entscheid werden die Einreden der Beschwerdeführerin für unbegründet erklärt, weil ihr Bruder bis heute nicht als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen sei und sie sich in Kenntnis der Zusicherung ihres Bruders, sie könne weiter im Haus wohnen, im Vergleich vom 7. Januar 2004 vorbehaltlos zur Räumung bis 31. März 2004 verpflichtet habe.
Mit der Beschwerde wirft die Beschwerdeführerin dem Obergericht vor, dessen Entscheid beruhe auf willkürlicher Anwendung von § 435 ZPO/AG sowie Art. 681a ZGB und verletze damit Art. 9 BV.
2.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts zu Art. 9 BV ist ein Entscheid nicht schon dann willkürlich, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen ist, sondern erst dann, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Willkür liegt nur vor, wenn nicht bloss die Begründung eines Entscheides, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist (BGE 129 I 8 E. 2.1 S. 9; 127 I 54 E. 2b S. 56 mit Hinweisen).
2.1 Das Obergericht hat sich auf den Standpunkt gestellt, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts durch B.________ nicht genügt, sondern dieser als neuer Eigentümer der Liegenschaft im Grundbuch eingetragen sein müsste, damit die Berechtigung der Beschwerdegegner als jetzige Eigentümer dahinfallen würde. Es hat aufgrund einer Auskunft des Grundbuchverwalters festgestellt, dass die Beschwerdegegner noch immer als Eigentümer eingetragen seien.
Die Beschwerdeführerin hält auch vor Bundesgericht daran fest, dass die bereits am 30. März 2004 erfolgte Erklärung von B.________, das Vorkaufsrecht auszuüben, dazu geführt habe, dass den Beschwerdegegnern seither die Aktivlegitimation fehle, und wirft dem Obergericht in diesem Zusammenhang Willkür bei der Anwendung von Art. 681a ZGB vor. Damit verkennt sie indessen, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts für sich allein für die Eigentumsübertragung an einem Grundstück nicht genügt. Es gilt für diesen Fall vielmehr das absolute Eintragungsprinzip (Art. 656 Abs. 1 ZGB), wonach erst der Eintrag im Grundbuch, der konstitutive Wirkung hat, den Eigentumsübergang bewirkt (Rey, Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, Bd. I, 2. Auflage, Bern 2000, Rz. 311 und Rz. 1319 ff.; Laim, Basler Kommentar, N. 2 zu Art. 656 ZGB). Nach der unbestrittenen Feststellung des Obergerichts waren jedoch im Zeitpunkt, als es seinen Entscheid fällte, noch immer die Beschwerdegegner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Seiner Auffassung, dass eine auf Eigentum beruhende Berechtigung von B.________ nicht nachgewiesen sei, liegt damit entgegen der Rüge der Beschwerdeführerin weder eine willkürliche Anwendung von Art. 681a ZGB noch von § 435 ZPO/AG zugrunde.
2.2 Der Einwand des Rechtsmissbrauchs ist vom Obergericht mit der Begründung verworfen worden, zum Einen habe sich die Beschwerdeführerin im Vergleich vom 7. Januar 2004 vorbehaltlos zur Räumung des Hauses verpflichtet und zum Andern sei ungewiss, ob und wann B.________ das Eigentum an der Liegenschaft erhalten werde. Was die Beschwerdeführerin dagegen vorbringt, ist zum Nachweis von Willkür nicht geeignet. Wenn sie geltend macht, es sei allen am Vergleich beteiligten Parteien bewusst gewesen, dass B.________ sie, sobald er Eigentümer sein werde, im Hause wohnen lasse, spricht dies nicht für ihren Standpunkt. Der Umstand nämlich, dass sie sich in dieser Situation vorbehaltlos zum Verlassen des Hauses bis 31. März 2004 verpflichtet hat, führte dazu, dass die anderen am Vergleich beteiligten Personen darauf vertrauen durften, dass sie ihr Wort halten würde, und zwar unabhängig vom Verhalten ihres Bruders. Insoweit scheidet ein Rechtsmissbrauch von der Seite der Beschwerdegegner aus. Sodann nimmt die Beschwerdeführerin zu den Feststellungen des Obergerichts betreffend Unsicherheit des Zeitpunktes, in dem B.________ als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werde, keine Stellung. Insoweit fehlt es an der gemäss Art. 90 Abs. 1 lit. b OG unerlässlichen Beschwerdebegründung, weshalb eine Überprüfung durch das Bundesgericht entfällt (BGE 129 I 185 E. 1.6; 127 I 38 E. 3c). Damit erweist sich die Beschwerde in diesem Punkt als unbegründet, soweit auf sie eingetreten werden kann.
3.
Die Beschwerdeführerin macht schliesslich geltend, der Pächter I.________ habe sein gesetzliches Vorkaufsrecht gemäss BGBB ausgeübt und der Kaufvertrag zwischen A.________ und den Beschwerdegegnern vom 19. Januar 2004 sei wegen Verletzung von Art. 216 OR ungültig. Diese Einwände scheitern am Novenverbot, das für das staatsrechtliche Beschwerdeverfahren gilt (BGE 128 I 354 E. 6c S. 357 mit Hinweisen). In der Beschwerdeschrift vom 12. Juli 2004 an das Obergericht hat die Beschwerdeführerin keine solchen Behauptungen vorgebracht. Auf ihre staatsrechtliche Beschwerde ist deshalb auch in diesen Punkten nicht einzutreten.
4.
Aus diesen Gründen ist die staatsrechtliche Beschwerde abzuweisen, soweit auf sie eingetreten werden kann.
Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend ist die Gerichtsgebühr der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 OG). Sie hat die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren zu entschädigen (Art. 159 Abs. 1 und 2 OG).
Die der Beschwerdeführerin vom Obergericht angesetzte Frist zur Räumung der Liegenschaft G.________ 82 ist in der Zwischenzeit abgelaufen. Das Bundesgericht hat ihr deshalb im Dispositiv seines Entscheides eine entsprechende Räumungsfrist neu anzusetzen.
Demnach erkennt das Bundesgericht :
1.
Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen, soweit auf sie eingetreten werden kann.
2.
Die Beschwerdeführerin C.________ wird verpflichtet, die Liegenschaft G.________ 82 in H.________ innert 10 Tagen seit Zustellung des begründeten Urteils des Bundesgerichts zu räumen und in ordnungsgemässem Zustand zu verlassen, unter Androhung des polizeilichen Vollzugs im Unterlassungsfall.
3.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 3'000.-- wird der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 3'500.-- zu entschädigen.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Aargau, 4. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 3. Januar 2005
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: