[AZA 1/2]
4P.206/2000/rnd
I. ZIVILABTEILUNG
Es wirken mit: Bundesrichterin und Bundesrichter Walter,
Präsident, Klett, Nyffeler und Gerichtsschreiber Lanz.
In Sachen
Liberale Baugenossenschaft 11, Niklaus Konrad-Strasse 28, 4500 Solothurn, Beschwerdeführerin, vertreten durch Fürsprecher Christoph Schönberg, Weissensteinstrasse 15, Postfach 130, 4503 Solothurn,
gegen
Einwohnergemeinde der Stadt Solothurn, Bärfüssergasse 17, 4502 Solothurn, Beschwerdegegnerin, vertreten durch Fürsprech Dr. Niklaus Studer, Dammstrasse 14, 2540 Grenchen, Obergericht des Kantons Solothurn, Zivilkammer,
betreffend
Art. 9 und 29 Abs. 2 BV
(Willkürliche Beweiswürdigung; rechtliches Gehör), hat sich ergeben:
A.- Die Einwohnergemeinde der Stadt Solothurn (Beschwerdegegnerin) ist Eigentümerin des Grundstücks GB Solothurn Nr. 275. Im Jahre 1990 führte sie im Hinblick auf eine Überbauung dieses Grundstückes einen Architekturwettbewerb durch und erarbeitete in der Folge mit dessen Gewinner den Gestaltungsplan "Areal Lerchenweg/Bären". Dieser Gestaltungsplan wurde am 17. August 1993 vom Gemeinderat der Stadt Solothurn (Exekutive) und am 22. Februar 1994 vom Regierungsrat des Kantons Solothurn genehmigt. Parallel dazu suchte die Beschwerdegegnerin mittels öffentlicher Ausschreibung Interessenten zur Realisierung der Überbauung, vorzugsweise durch Abgabe des Landes im Baurecht. Nachdem sich innert der Bewerbungsfrist nur die Liberale Baugenossenschaft 11 (Beschwerdeführerin) gemeldet hatte, erklärte die Gemeinderatskommission der Stadt Solothurn (fortan GRK) am 5. Mai 1994 die grundsätzliche Bereitschaft, mit der Beschwerdeführerin die Verhandlungen für eine Übernahme der Überbauung zu führen.
Dabei war zunächst vorgesehen, einen Teil des Landes zu verkaufen und den Rest im Baurecht abzugeben.
Mit Schreiben vom 22. Juni 1994 an die Beschwerdegegnerin bekundete sodann auch die Wohnstadt, Bau- und Verwaltungsgenossenschaft Basel (fortan Wohnstadt), ihr Interesse am Projekt Lerchenweg. Die GRK beschloss am 3. November 1994, dem Gemeinderat die Realisierung durch die Wohnstadt zu beantragen und dem vorliegenden Entwurf für einen Baurechtsvertrag grundsätzlich zuzustimmen. Gleichzeitig ersuchte sie die Beschwerdeführerin um Mitteilung, ob auch sie allenfalls bereit wäre, das ganze Areal Lerchenweg im Baurecht zu übernehmen. Nach der positiven Antwort der Beschwerdeführerin zog die GRK ihren vorher gefassten Beschluss in Wiedererwägung und sprach sich für eine Zusammenarbeit mit der Beschwerdeführerin aus. Gestützt darauf beschloss der Gemeinderat am 22. November 1994, die Realisierung der Wohnüberbauung der Beschwerdeführerin zu übertragen.
Am 19. Juli/9. August 1995 unterzeichneten die Parteien den entsprechenden Baurechtsvertrag.
B.- Am 8. Mai und am 7. Juni 1996 reichte die Beschwerdeführerin bei der Baukommission der Stadt Solothurn das Baugesuch in zwei Teilen ein. Während der Auflagefrist wurden vier Einsprachen erhoben. Das Architekturbüro Berger + Leclerc, Olten, damals Eigentümerin der an die Baurechtsparzelle grenzenden Liegenschaft Bären, machte dabei unter anderem geltend, es werde der Grenzabstand zu ihrem Grundstück nicht eingehalten. Die Baukommission hielt anlässlich ihrer Sitzung vom 17. September 1996 die Einsprache bezüglich der Nichteinhaltung des Grenzabstandes für unbegründet, beurteilte diese Frage indessen nicht abschliessend, da die Baugesuche in der vorliegenden Form aus anderen Gründen nicht bewilligt werden könnten. Sie räumte der Beschwerdeführerin jedoch die Möglichkeit ein, die Baugesuche im Sinne ihrer Erwägungen zu überarbeiten und beschloss, den Entscheid vorderhand auszusetzen, bis sich die Bauherrschaft zum weiteren Verfahren geäussert habe.
Mit Schreiben vom 13. Dezember 1996 teilte die Beschwerdeführerin der Beschwerdegegnerin mit, sie erachte den Baurechtsvertrag wegen absichtlicher Täuschung gemäss Art. 28 OR, eventuell wegen Grundlagenirrtums gemäss Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR als ungültig, da sie die Einsprache bezüglich des Grenzabstandes für begründet halte. Die deshalb notwendigen Anpassungen führten zu einer gravierenden Reduktion der möglichen Grundrissfläche. Es sei ihr verschwiegen worden, dass die Grundeigentümer der Liegenschaft Bären bereits im Jahre 1993, also vor Erlass des Gestaltungsplanes und Abschluss des Baurechtsvertrages, schriftlich auf ihren Standpunkt hingewiesen hatten.
Nachdem sich die Parteien in der Folge nicht einigen konnten, teilte die Beschwerdegegnerin der Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 8. September 1997 mit, die GRK habe am 28. August 1997 beschlossen, gestützt auf Art. 107 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 109 OR den Rücktritt vom Baurechtsvertrag zu erklären. Sie forderte das Baurecht zurück und machte Schadenersatz geltend, welcher nebst den Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Vertragsschluss vor allem im Verzicht auf den anderweitigen günstigen Vertragsschluss mit der Wohnstadt bestehe.
C.-Am 3. März 1998 klagte die Beschwerdegegnerin auf Feststellung, dass der zwischen den Parteien geschlossene Baurechtsvertrag infolge Nichterfüllung aufgelöst sei und auf Rückübertragung des Baurechtsgrundstücks; sie verlangte von der Beschwerdeführerin überdies die Zahlung eines richterlich zu bestimmenden, jedoch Fr. 150'000.-- übersteigenden Betrages. Das Amtsgericht Solothurn-Lebern und das hierauf mit der Sache befasste Obergericht des Kantons Solothurn hiessen die Klage mit Urteilen vom 20. Mai 1999 bzw. 27.
Juni 2000 gut. Das Obergericht stellte fest, dass der von den Parteien abgeschlossene Baurechtsvertrag infolge Nichterfüllung durch die Beschwerdeführerin aufgelöst sei; es wies das zuständige Grundbuchamt an, die Baurechtsparzelle auf die Beschwerdegegnerin zu übertragen und verurteilte die Beschwerdeführerin zudem zur Zahlung eines Schadenersatzes in der Höhe von Fr. 194'795. 80 nebst Zins.
D.- Die Beschwerdeführerin hat gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Solothurn vom 27. Juni 2000 sowohl staatsrechtliche Beschwerde als auch Berufung eingelegt. In der staatsrechtlichen Beschwerde beantragt sie dem Bundesgericht, das angefochtene Urteil sei mit Ausnahme von Ziffer 2 des Dispositivs, in welcher die Übertragung des Baurechtsgrundstückes an die Beschwerdegegnerin angeordnet wird, aufzuheben.
Die Beschwerdegegnerin schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.- a) Das Obergericht ging in Anwendung der Art. 107 ff. OR davon aus, dass die Beschwerdegegnerin zum Rücktritt vom Baurechtsvertrag berechtigt war und verpflichtete die Beschwerdeführerin zum Ersatz des negativen Interesses (Art. 109 Abs. 2 OR). Bei dessen Berechnung erachtete es das Obergericht als erstellt, dass die Beschwerdegegnerin mit der Wohnstadt einen Baurechtsvertrag abgeschlossen hätte, wenn sie den Vertrag mit der Beschwerdeführerin nicht eingegangen wäre; weil die Vereinbarung mit der Wohnstadt im Ergebnis die gleichen Zahlungsbedingungen wie die dahingefallene enthalten hätte, hätte die Beschwerdegegnerin bei beiden Verträgen mit der Zahlung von Baurechtszinsen ab dem 1. Januar 1997 rechnen können. Im Rahmen der Erstattung des negativen Interesses verpflichtete das Obergericht deshalb die Beschwerdeführerin, der Beschwerdegegnerin die entgangenen Baurechtszinsen in der Höhe von Fr. 194'795. 80 nebst Zins zu ersetzen.
Die Beschwerdeführerin macht in der staatsrechtlichen Beschwerde geltend, das Obergericht sei in Willkür verfallen, indem es den Schadensnachweis durch die Beschwerdeführerin als erbracht erachtet habe.
b) Nach konstanter Rechtsprechung liegt Willkür nicht schon dann vor, wenn eine andere als die vom kantonalen Gericht gewählte Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen wäre. Das Bundesgericht schreitet erst ein, wenn der angefochtene Entscheid nicht nur unrichtig, sondern schlechthin unhaltbar ist, insbesondere wenn er eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt.
Erforderlich ist zudem, dass der Entscheid im Ergebnis verfassungswidrig ist (BGE 125 I 166 E. 2a S. 168; 125 II 10 E. 3a S. 15, 129 E. 5b S. 134, je mit Hinweisen).
Nach der Rechtsprechung verfällt eine Behörde in Willkür, wenn sie ihrem Entscheid Tatsachenfeststellungen zugrunde legt, die mit den Akten in klarem Widerspruch stehen.
Im Bereich der Beweiswürdigung besitzt das Sachgericht allerdings einen weiten Ermessensspielraum (BGE 120 Ia 31 E. 4b S. 40 mit Hinweisen), zumal das kantonale Recht - anderslautende Anordnungen des Bundesrechts vorbehalten - bestimmt, mit welchen Mitteln und in welchem Verfahren der Beweis zu führen ist und ob freie Beweiswürdigung gilt (BGE 102 II 270 E. 3 S. 279; Vogel, Grundriss des Zivilprozessrechts,
6. Aufl. , S. 270 Rz. 69). Verfassungswidrig ist daher eine Beweiswürdigung bloss, wenn sie offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht oder sonstwie in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Willkürlich ist insbesondere eine Beweiswürdigung, welche einseitig einzelne Beweise berücksichtigt oder Sachvorbringen als unbewiesen annimmt, obgleich sie aufgrund des Verhaltens der Gegenpartei offensichtlich als zugestanden zu gelten hätten (BGE 118 Ia 28 E. 1b S. 30). Dagegen reicht nicht bereits aus, dass die vom Sachgericht gezogenen Schlüsse mit der Darstellung der beschwerdeführenden Partei nicht übereinstimmen oder die Verfassungsinstanz bei freier Prüfung möglicherweise nicht zu überzeugen vermöchten.
2.- a) Das Obergericht hatte zu beurteilen, ob die Beschwerdegegnerin infolge des Vertragsschlusses mit der Beschwerdeführerin einen Baurechtsvertrag mit der Wohnstadt abzuschliessen unterlassen hat. In Würdigung der Aussagen der beiden Zeugen Hübschle, Geschäftsführer der Wohnstadt, sowie Jeker, pensionierter Chef Planung und Vermessung der Stadt Solothurn und seinerzeit zuständig für die Formulierung der Baurechtsverträge, kam es zum Schluss, dass die Beschwerdegegnerin mit der Wohnstadt einen Vertrag abgeschlossen hätte, falls der Zuschlag nicht der Beschwerdeführerin erteilt worden wäre. Bei der Bestimmung des Vertragsinhalts ging es vom Vertragsentwurf aus, welcher von der Beschwerdegegnerin ins Recht gelegt worden war. Dieser basierte auf dem von der Wohnstadt vorgelegten Entwurf, enthielt bezüglich des Baurechtszinses jedoch eine handschriftliche Änderung.
Nach Auffassung der Beschwerdeführerin ist das Obergericht in Willkür verfallen, indem es als erstellt erachtete, dass die Wohnstadt und die Beschwerdegegnerin den Baurechtsvertrag in der von Letzterer modifizierten Form abgeschlossen hätten. Sie begründet ihre Ansicht namentlich damit, es lasse sich den Zeugenaussagen nicht entnehmen, dass die vom Obergericht als massgeblich bezeichnete Version von der Wohnstadt und der Beschwerdegegnerin ausgehandelt worden sei; der Zeuge Hübschle habe den modifizierten Text gar nicht gekannt.
b) Die Rüge der Beschwerdeführerin übergeht die im angefochtenen Urteil wiedergegebene Aussage des Zeugen Jekers, der Vertreter des damals erkrankten Zeugen Hübschles habe ihm das Einverständnis der Wohnstadt mit dem von der Stadt vorgelegten Vertragsentwurf bestätigt. Die Wohnstadt sei auch mit der von der Beschwerdegegnerin vorgenommenen handschriftlichen Ergänzung einverstanden gewesen. Unter diesen Umständen konnte das Obergericht willkürfrei annehmen, dass die Beschwerdegegnerin mit der Wohnstadt eine dem handschriftlich modifizierten Vertragsentwurf entsprechende Vereinbarung abgeschlossen hätte. Die Rüge der Beschwerdeführerin erweist sich damit als unbegründet.
3.- a) Das Obergericht erwog, der einzige Unterschied zwischen dem von der Beschwerdegegnerin mit der Beschwerdeführerin tatsächlich und dem mit der Wohnstadt hypothetisch abgeschlossenen Vertrag bestehe im Beginn der Zinspflicht.
Während die Vereinbarung mit der Beschwerdeführerin den Beginn der Zinspflicht in jedem Fall spätestens auf den 1. Januar 1997 festlege, sei der Baurechtszins gemäss dem als erstellt erachteten hypothetischen Vertrag mit der Wohnstadt "erstmals pro rata 12 Monate nach dem Datum der erteilten Baubewilligung für die Wohnüberbauung auf der Baurechtsparzelle" zu entrichten. In Würdigung der Beweise nahm das Obergericht sodann an, dass die Baubewilligung bei einer Realisierung der Überbauung durch die Wohnstadt im Oktober 1995 hätte erteilt werden können. 12 Monate nach der Erteilung der Baubewilligung, also im Oktober 1996, hätte die Beschwerdegegnerin erstmals mit dem Eingang von Baurechtszinsen rechnen können. Selbst wenn ein allfälliges Einspracheverfahren mehr Zeit als geplant beansprucht hätte, wäre gemäss den Darlegungen im angefochtenen Urteil die Zahlungspflicht der Wohnstadt nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge mit hoher Wahrscheinlichkeit vor dem 1. Januar 1997 entstanden.
Die Beschwerdeführerin bringt vor, sie habe vor Obergericht die Einvernahme von zwei Zeugen beantragt, welche sich darüber hätten äussern können, ob sich die Eigentümer der Nachbarliegenschaft gegen das Baugesuch der Wohnstadt mit rechtlichen Mitteln zur Wehr gesetzt hätten. Mit der Ablehnung dieses Beweisantrages habe ihr das Obergericht das rechtliche Gehör verweigert. Es sei zudem in Willkür verfallen, indem es gleichzeitig unterstellte, die Baubewilligung für die Wohnstadt wäre bereits im Oktober 1995 rechtskräftig geworden.
b) aa) Der nunmehr in Art. 29 Abs. 2 BV ausdrücklich gewährleistete Anspruch auf rechtliches Gehör räumt dem Betroffenen als persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht u.a. das Recht ein, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden. Entsprechend umfasst der Gehörsanspruch für die entscheidende Behörde namentlich die Pflicht, die ihr rechtzeitig und formrichtig angebotenen erheblichen Beweismittel abzunehmen, es sei denn, diese beträfen eine nicht erhebliche Tatsache oder seien offensichtlich untauglich, die streitige Tatsache zu beweisen (BGE 124 I 241 E. 2 S. 242 mit Hinweisen).
Verfassungsrechtlich zulässig ist der Verzicht auf die Abnahme von Beweisen, wenn der Richter ohne Willkür in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen durfte, eine weitere Beweiserhebung würde seine Überzeugung nicht ändern. Steht die Abweisung eines Beweisantrages aufgrund einer antizipierten Beweiswürdigung in Frage, prüft das Bundesgericht den angefochtenen Entscheid somit nur unter dem Gesichtswinkel der Willkür, da insoweit nicht der Umfang des verfassungsrechtlichen Anspruchs auf rechtliches Gehör, sondern lediglich eine Frage der Beweiswürdigung zu beurteilen ist (BGE 124 I 208 E. 4a S. 211 mit Hinweisen).
bb) Das Obergericht ging davon aus, dass die Zahlungspflicht der Wohnstadt vor dem 1. Januar 1997 begonnen hätte, auch wenn ein allfälliges Einspracheverfahren mehr Zeit als geplant beansprucht hätte. Damit brachte es sinngemäss zum Ausdruck, dass selbst Zeugenaussagen im Sinne des Standpunktes der Beschwerdeführerin nicht geeignet waren, dieses Beweisergebnis in Frage zu stellen. Die Abweisung des entsprechenden Beweisantrages gründet demnach auf antizipierter Beweiswürdigung, womit nach dem Gesagten nur zu prüfen ist, ob diese vor dem Willkürverbot standhält.
c) Das Obergericht gelangte zur Auffassung, dass der Wohnstadt eine Baubewilligung vor Ende 1995 erteilt worden wäre. Zur Begründung stellte es zunächst auf den Zeitplan der Wohnstadt ab, welcher die Erteilung der Baubewilligung für den Oktober 1995 vorsah und im kantonalen Verfahren als realistisch bezeichnet wurde. Ergänzend erwog es, im Gegensatz zur Beschwerdeführerin hätte die Wohnstadt das Wettbewerbsprojekt verwirklicht. Da das Baugesuch der Wohnstadt dem Gestaltungsplan somit nicht widersprochen hätte, wäre das Baubewilligungsverfahren problemloser über die Bühne gegangen.
Bezüglich der Grenzabstände habe ein Zeuge überdies ausgesagt, die Überbauung wäre sogar bei einem Grenzabstand von 8.60 m realisierbar gewesen. Weil es sich bei der Wohnstadt zudem um eine erprobte Gesellschaft handle, welche schon zahlreiche Bauten erstellt habe, wäre sie das Baubewilligungsverfahren auch professioneller angegangen. Sie hätte - wie aus einem bei den Akten liegenden Schreiben hervorgehe - besonderes Gewicht auf "die Verknüpfung zwischen Bau- und Planungsablauf einerseits sowie der Mitwirkung der Bewohnerschaft anderseits" gelegt. Die Wahrscheinlichkeit zeitraubender Einsprachen wäre nach den Erwägungen der Vorinstanz deshalb erheblich geringer gewesen. Das Obergericht gelangte schliesslich aufgrund einer Gesamtwürdigung sämtlicher Umstände zum Beweisergebnis, dass der Wohnstadt die Baubewilligung für die Überbauung Lerchenweg im Oktober 1995 hätte erteilt werden können.
d) Die Beweiswürdigung durch das Obergericht ist nachvollziehbar, vermag sich auf sachliche Gründe zu stützen und erscheint damit namentlich im Lichte des den kantonalen Instanzen zustehenden Ermessensspielraums nicht als offensichtlich unhaltbar. Daran vermögen auch die Vorbringen der Beschwerdeführerin nichts zu ändern. Namentlich genügt die von der Beschwerdeführerin ins Feld geführte abstrakte Möglichkeit zeitraubender Rechtsmittelverfahren nicht, um die Beweiswürdigung des Obergerichts als willkürlich erscheinen zu lassen. Zwar trifft es zu, dass sich allfällige Einsprecher nach einer erstinstanzlichen Abweisung ihrer Einsprache theoretisch weiterhin hätten mit rechtlichen Mitteln gegen die Erteilung der Baubewilligung zur Wehr setzen können. Das Obergericht hat dies entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin jedoch nicht ausser Acht gelassen, sondern im Gegenteil nachvollziehbar begründet - nämlich mit der Erfahrung der Wohnstadt mit ähnlichen Projekten und dem beabsichtigen Einbezug der potentiellen Einsprecher bereits im Planungsverfahren -, weshalb es die Wahrscheinlichkeit zeitraubender Einsprachen und damit auch von Rechtsmittelverfahren als gering einschätzte. Die Beschwerdeführerin macht sodann geltend, der der obergerichtlichen Beurteilung zugrunde liegende Zeitplan der Wohnstadt sei unrealistisch, weil er von einem Vertragsschluss im Januar 1995 ausgehe, obwohl sie selbst den Baurechtsvertrag mit der Beschwerdegegnerin erst im Juli/August 1995 abgeschlossen habe. Sie vermischt damit indessen den tatsächlichen und den hypothetischen Geschehensablauf und übergeht die obergerichtliche Erwägung, dass der Zeitplan der Wohnstadt im kantonalen Verfahren als realistisch bezeichnet wurde. Soweit die Beschwerdeführerin im Übrigen geltend macht, auch die Wohnstadt hätte bei Kenntnis der Kontroverse um den Grenzabstand den Baurechtsvertrag angefochten oder auf einer Vetragsänderung beharrt, unterlässt sie es aufzuzeigen, dass sie diese Behauptungen tatsächlicher Art (vgl. BGE 126 III 10 E. 2b S. 12) bereits im kantonalen Verfahren erhoben hat. Unter diesen Umständen gelten die diesbezüglichen Vorbringen als neu und damit als im staatsrechtlichen Beschwerdeverfahren unzulässig (BGE 124 I 208 E. 4b S. 212; 119 Ia 88 E. 1a S. 90/1; 118 Ia 20 E. 5a S. 26; Forster, in: Geiser/Münch, Prozessieren vor Bundesgericht,
2. Auflage, Rz. 2.49 ff.).
4.- Das Obergericht konnte den Schadensnachweis demnach ohne Willkür als erbracht beurteilen, womit sich die von der Beschwerdeführerin vorgebrachten Rügen als unbegründet erweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Verfahrensausgang wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und Art. 159 Abs. 2 OG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.- Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.- Die Gerichtsgebühr von Fr. 4'000.-- wird der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.- Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 5'000.-- zu entschädigen.
4.- Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht (Zivilkammer) des Kantons Solothurn schriftlich mitgeteilt.
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Lausanne, 21. Dezember 2000
Im Namen der I. Zivilabteilung
des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: