Arbitrariness in factual findings on lease terminationKI-generiert

{T 0/2}
4P.179/2002 /ech

Arrêt du 18 novembre 2002
Ire Cour civile

Les juges fédéraux Walter, président de la Cour, Corboz et Favre,
greffier Carruzzo.

SI X.________,
recourante, représentée par Me Dominique Warluzel, avocat,
rue de Saint-Victor 12, case postale 473, 1211 Genève 12,

contre

Les époux A.________,
intimés, représentés par Me François Bolsterli, avocat,
quai des Bergues 23, 1201 Genève,
Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève, case postale 3108, 1211 Genève 3.

art. 9 Cst.; procédure civile; appréciation des preuves

(recours de droit public contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève du 31 mai 2002)

Faits:
A.
Par contrat du 9 juin 1995, la SI X.________ a remis à bail aux époux A.________ le domaine dont elle est propriétaire à Y.________ (Genève), comprenant une maison de maître, des dépendances, garages, écuries, appartements du personnel, ainsi qu'un jardin à la française, un jardin potager, une orangerie, un verger et un bois.

Le bail a été conclu pour une durée de cinq ans, allant du 9 juin 1995 au 9 juin 2000. Sauf congé donné six mois à l'avance, il était prévu que le contrat se renouvelait ensuite tacitement de deux ans en deux ans.

Le loyer mensuel net a été fixé à 10'000 fr. Il a été convenu que les locataires prenaient à leur charge les travaux de rafraîchissement et de rénovation intérieure. Un avenant au bail précise que ces travaux sont évalués à environ 600'000 fr.

L'art. 4 du contrat prévoit que, « dans le cadre du bail de cinq années et au terme d'une période de deux ans », le domaine peut être vendu à un tiers. Dans ce cas, il est accordé aux locataires un droit de préemption qui leur permettra d'acquérir les actions de la société immobilière aux mêmes conditions. Si les locataires renoncent à exercer ce droit, ils s'engagent à quitter les lieux dans les six mois qui suivent la notification de leur refus. Dans cette hypothèse, la bailleresse est tenue de rembourser aux locataires une partie des travaux de rénovation intérieure « au prorata temporis calculé sur les 60 mois du bail ». L'art. 37 du contrat ajoute que le droit de préemption est accordé « pendant la durée du présent contrat de bail à loyer ». Une annexe précise les conditions d'exercice du droit de préemption.

Par un avenant du 25 juillet 1995, les parties sont convenues que certains travaux à charge de la bailleresse, s'élevant au total à 144'000 fr., seraient payés par les locataires et imputés sur les loyers, à raison de 6'000 fr. par mois, pendant 24 mois, soit du 1er septembre 1995 au 31 août 1997.
B.
Au printemps 1997, des acheteurs potentiels ont visité le domaine.

En novembre 1998, les époux A.________ ont proposé d'acheter le domaine pour 7'000'000 fr., les frais de liquidation de la SI, estimés à 1'300'000 fr., étant à leur charge. Le 23 juin 1999, ils ont proposé qu'il leur soit accordé un droit d'emption respectivement pour 10'000'000 fr. jusqu'au 31 juillet 2003 et pour 11'500'000 fr. jusqu'au 31 juillet 2006. Ces offres ont été refusées par la bailleresse, qui souhaitait vendre le domaine pour 15'000'000 fr.
Par avis officiel recommandé du 12 octobre 1999, la bailleresse a résilié le bail pour son échéance, le 9 juin 2000. Elle a expliqué qu'elle souhaitait vendre le domaine et qu'elle pensait qu'il serait plus facile d'y parvenir s'il n'y avait pas de locataires.
C.
Les locataires ont contesté la validité de la résiliation et sollicité, subsidiairement, une prolongation du bail.

Par décision du 18 avril 2000, la Commission de conciliation en matière de baux et loyers a annulé la résiliation, estimant qu'elle contrevenait aux règles de la bonne foi.

Par jugement du 24 septembre 2001, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève a au contraire déclaré le congé valable et accordé aux locataires une unique prolongation du bail de deux ans.

Statuant sur appel des deux parties, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers, par arrêt du 31 mai 2002, a annulé le congé, estimant qu'il contrevenait aux règles de la bonne foi.
D.
Parallèlement à un recours en réforme, la SI X.________ a déposé un recours de droit public au Tribunal fédéral. Invoquant l'arbitraire dans l'établissement des faits, elle conclut à l'annulation de l'arrêt de la Chambre d'appel.

Les intimés proposent le rejet du recours. Quant à la cour cantonale, elle se réfère aux motifs énoncés dans son arrêt.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
1.1 Le recours de droit public au Tribunal fédéral est ouvert contre une décision cantonale pour violation des droits constitutionnels des citoyens (art. 84 al. 1 let. a OJ).

L'arrêt rendu par la cour cantonale, qui est final, n'est susceptible d'aucun autre moyen de droit sur le plan fédéral ou cantonal dans la mesure où la recourante invoque la violation directe d'un droit de rang constitutionnel, de sorte que la règle de la subsidiarité du recours de droit public est respectée (art. 84 al. 2 et 86 al. 1 OJ). En revanche, si la recourante soulevait une question relevant de l'application du droit fédéral, le grief ne serait pas recevable, parce qu'il pouvait faire l'objet d'un recours en réforme (art. 43 al. 1 et 84 al. 2 OJ).

La recourante est personnellement touchée par la décision attaquée, qui annule le congé qu'elle avait donné, de sorte qu'elle a un intérêt personnel, actuel et juridiquement protégé à ce que cette décision n'ait pas été prise en violation de ses droits constitutionnels; en conséquence, elle a qualité pour recourir (art. 88 OJ).

Interjeté en temps utile (art. 89 al. 1 OJ) et dans la forme prévue par la loi (art. 90 al. 1 OJ), le recours est en principe recevable.

Hormis certaines exceptions qui ne sont pas réalisées en l'espèce, il revêt un caractère purement cassatoire et ne peut tendre qu'à l'annulation de la décision attaquée (ATF 128 III 50 consid. 1c; 127 III 279 consid. 1b; 126 III 524 consid. 1b, 534 consid. 1c p. 536).
1.2 Saisi d'un recours de droit public, le Tribunal fédéral n'examine que les griefs d'ordre constitutionnel invoqués et suffisamment motivés dans l'acte de recours (ATF 128 III 50 consid. 1c; 127 I 38 consid. 3c; 127 III 279 consid. 1c; 126 III 524 consid. 1c, 534 consid. 1b).
2.
2.1 La recourante se plaint exclusivement d'arbitraire dans l'appréciation des preuves et l'établissement des faits.

Selon la jurisprudence, l'arbitraire, prohibé par l'art. 9 Cst., ne résulte pas du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en considération ou même qu'elle serait préférable; le Tribunal fédéral n'annulera la décision attaquée que lorsque celle-ci est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscuté, ou encore lorsqu'elle heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité; pour qu'une décision soit annulée pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que la motivation formulée soit insoutenable, il faut encore que la décision apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF 127 I 54 consid. 2b; 126 I 168 consid. 3a; 125 I 166 consid. 2a).

Lorsque la partie recourante - comme c'est le cas en l'espèce - s'en prend à l'appréciation des preuves et à l'établissement des faits, la décision n'est arbitraire que si le juge n'a manifestement pas compris le sens et la portée d'un moyen de preuve, s'il a omis, sans raison sérieuse, de tenir compte d'un moyen important propre à modifier la décision attaquée ou encore si, sur la base des éléments recueillis, il a fait des déductions insoutenables.
2.2 La recourante reproche à la cour cantonale d'avoir retenu que les parties avaient envisagé, au moment de la conclusion du bail, que les locataires s'installeraient définitivement dans les lieux.

Contrairement à ce que suggère la recourante, le verbe « envisager » n'exprime ni une certitude, ni un engagement juridique. Dans le contexte, ce terme signifie « imaginer comme possible » (cf. Le Grand Robert de la langue française, Paris 1992, vol. 4, acception n° 3).

Or, il ressort du contrat qu'un droit de préemption, dont les conditions ont été explicitées de manière détaillée, a été accordé aux locataires durant le bail. On doit en déduire que les parties ont pris en considération, au moment de la conclusion, la possibilité que les locataires se portent acquéreurs du domaine et, par voie de conséquence, s'y établissement durablement. La phrase critiquée, telle qu'elle doit être comprise raisonnablement, signifie que les parties avaient en vue, au moment de conclure, la possibilité que les intimés s'installent durablement dans les lieux. Comme le contrat et son annexe exposent longuement les conditions du droit de préemption, la cour cantonale pouvait en déduire, sans arbitraire, que ce droit revêtait de l'importance pour les parties et qu'elles prenaient donc sérieusement en considération la possibilité que les locataires acquièrent le domaine. On ne saurait donc dire qu'elle a déterminé de manière arbitraire ce que les parties avaient à l'esprit au moment de la conclusion (déterminer ce que les cocontractants savaient ou voulaient au moment de conclure est une question de fait: ATF 118 II 58 consid. 3a; 113 II 25 consid. 1a p. 27).

Ce premier grief est donc infondé.
2.3 La recourante reproche à la cour cantonale d'avoir retenu que les locataires ont consenti un investissement personnel et financier important (pour les travaux de rénovation et d'entretien), parce qu'ils étaient confiants dans le fait qu'ils pourraient demeurer dans les lieux de manière permanente.

Lorsqu'on songe aux désagréments et complications qui résultent d'importants travaux de rénovation, on peut en effet déduire des circonstances que les locataires ont aménagé la demeure à leur goût dans le ferme espoir de pouvoir y rester au moins pour une longue période. On ne saurait donc dire que la cour cantonale a déterminé arbitrairement l'état d'esprit qui devait animer les locataires. Sur ce point également le grief est infondé.

La phrase critiquée ne signifie cependant pas que les locataires avaient le droit de rester dans le domaine après l'expiration de la durée de bail convenue ou que la recourante, par une attitude quelconque, aurait fondé une confiance dont elle serait responsable. L'espoir ferme des locataires - constaté sans arbitraire par la cour cantonale - est en définitive sans pertinence, de sorte que la question soulevée est de toute manière impropre à faire apparaître la décision attaquée comme arbitraire dans son résultat.
2.4 La recourante reproche enfin à la cour cantonale d'avoir retenu que le motif de résiliation indiqué par la bailleresse n'était pas prépondérant dans sa décision de mettre un terme au contrat.

La cour cantonale a tout d'abord constaté quel était le motif de résiliation invoqué par la bailleresse. La recourante ne soutient pas que cette constatation serait arbitraire.

Ensuite, la Chambre d'appel s'est interrogée sur la réalité de ce motif; elle a retenu, par deux fois, qu'il n'était pas prépondérant. Elle n'a cependant pas affirmé que, dans l'esprit de la recourante, le motif invoqué serait inexistant, voire mensonger. Elle en a au contraire admis l'existence, mais en minimisant sa portée.

La cour cantonale a émis l'opinion que d'autres motifs étaient intervenus à titre prépondérant. Elle ne constate toutefois pas que la recourante était animée par d'autres mobiles. Elle se borne à dire que d'autres hypothèses lui apparaissent « plausibles ». Le terme « plausible » évoque une supposition, mais non pas une conviction. Dans un passage ultérieur, la cour cantonale décrit les effets pratiques de la résiliation, mais sans exprimer la conviction que le congé était donné par la demanderesse pour provoquer ces effets.

Déterminer quels sont les motifs réels d'une résiliation relève des constatations de fait (ATF 115 II 484 consid. 2b p. 486; 113 II 460 consid. 3b). Il faut cependant que la cour cantonale constate la volonté réelle de la partie qui donne le congé; dans un recours en réforme, le Tribunal fédéral n'est lié que par des constatations, et non par de simples suppositions (ATF 107 II 269 consid. 2b). En l'espèce, la cour cantonale a constaté - sans arbitraire - quel était le motif de résiliation invoqué par la bailleresse et elle a admis que ce motif était réel. La recourante ne critique pas ces constatations.
L'autorité intimée a cependant émis l'opinion que le motif invoqué n'était pas prépondérant, en supposant l'existence d'autres motifs, mais sans exprimer aucune conviction à leur sujet, c'est-à-dire sans constater une volonté réelle de la part de la bailleresse. Il n'y a donc aucune constatation de fait qui puisse donner matière à recours de droit public.

Sur la base des circonstances établies (et non contestées), la cour cantonale s'est demandé si l'on pouvait admettre que la bailleresse avait contrevenu aux règles de la bonne foi, au sens de l'art. 271 al. 1 CO, en se livrant à des suppositions fondées sur des considérations générales. Savoir si les circonstances établies permettent de conclure que la bailleresse a contrevenu aux règles de la bonne foi est une question de droit fédéral, qui porte sur la bonne application de
l'art. 271 al. 1 CO. En conséquence, cette question ne peut être examinée que dans le cadre du recours en réforme déposé parallèlement (où elle a été également soulevée), et non pas par la voie du recours de droit public, qui revêt un caractère subsidiaire (art. 84 al. 2 OJ).

Dès lors que la cour cantonale n'a pas constaté quels auraient été les autres motifs qui ont animé la recourante, il n'y a pas de constatation de fait susceptible d'un recours de droit public pour arbitraire, de sorte que ce dernier grief, qui touche en réalité la bonne application du droit fédéral, est irrecevable.
3.
Les frais et dépens doivent être mis à la charge de la recourante qui succombe (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.
2.
Un émolument judiciaire de 4'000 fr. est mis à la charge de la recourante.
3.
La recourante versera aux intimés une indemnité globale de 5'000 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 18 novembre 2002
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse

Le président: Le greffier: