[AZA 1/2]
4P.120/2000/rnd
I. ZIVILABTEILUNG
Es wirken mit: Bundesrichterin und Bundesrichter Walter,
Präsident, Klett, Nyffeler und Gerichtsschreiber Wiede.
In Sachen
gegen
betreffend
Art. 9 BV;
(Zivilprozess; willkürliche Beweiswürdigung), hat sich ergeben:
A.- Mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 15./17. November 1993 verkauften die Beschwerdegegner den Beschwerdeführern das Grundstück GB Egliswil Nr. 903, Bauland und Einfamilienhaus Nr. 467, zu einem Preis von Fr. 600'000.--. Der Kaufvertrag enthält unter der Ziffer IV/2 einen Gewährleistungsausschluss der Verkäufer für den Zustand des Kaufobjekts sowie für das Flächenmass. Unter derselben Ziffer wird festgehalten, dass die vorhandenen Bauhandwerkergarantien auf die Käufer übertragen werden.
B.- Am 1. Dezember 1995 reichten die Beschwerdeführer beim Bezirksgericht Lenzburg eine Forderungsklage in der Höhe von Fr. 142'500.-- plus Zins zu 5% ab 1.7.1995 gegen die Beschwerdegegner ein. Zur Begründung machten sie im Wesentlichen geltend, das von ihnen gekaufte Haus weise erhebliche Mängel auf, weshalb der Kaufpreis zu mindern sei.
Trotz intensiven Verhandlungen mit der als Generalunternehmerin auftretenden RU Management AG und weiteren Beteiligten sowie einzelnen Handwerkern habe keine Einigung bezüglich der Behebung der Mängel erzielt werden können.
Am 1. November 1996 wurde dem Bezirksgericht Lenzburg ein von den Parteien unterzeichneter Teilvergleich bezüglich der Einigung über die Sanierung bestimmter Mängel im Haus der Beschwerdeführer eingereicht. Durch Klagänderung vom 19. August 1997 reduzierten diese die eingeklagte Summe auf Fr. 103'000.-- sowie auf den Zinsausfall von Fr. 4'114. 60. Zur Begründung führten sie aus, die reduzierte Klagsumme sei auf die im Teilvergleich vereinbarten und vorgenommenen Sanierungsarbeiten zurückzuführen. Es seien nicht alle Sanierungen vorgenommen worden und über einzelne Mängel habe keine Einigung erzielt werden können. Die Beschwerdegegner beantragten die Abweisung der Klage mit der Begründung, es bestehe keine kaufrechtliche Gewährleistungspflicht gegenüber den Beschwerdeführern, da sie im Kaufvertrag gültig wegbedungen worden sei, jedenfalls sei der Minderungsanspruch zufolge verspäteter Mängelrüge verwirkt. Mit Urteil vom 7. Januar 1999 wies das Bezirksgericht Lenzburg die Klage vollumfänglich ab.
Gegen dieses Urteil appellierten die Beschwerdeführer am 8. April 1999 an das Obergericht des Kantons Aargau, welches die Appellation mit Urteil vom 17. März 2000 abwies.
C.- Die Beschwerdeführer haben das Urteil des Obergerichts mit staatsrechtlicher Beschwerde wegen Verletzung von Art. 9 BV und Berufung angefochten. Mit der Beschwerde beantragen sie, das Urteil aufzuheben und die Sache im Sinne der bundesgerichtlichen Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Beschwerdegegner schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Das Obergericht hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.- Wird in der gleichen Zivilsache sowohl Berufung als auch staatsrechtliche Beschwerde erhoben, so ist in der Regel zuerst über die staatsrechtliche Beschwerde zu befinden und der Entscheid über die Berufung auszusetzen (Art. 57 Abs. 5 OG; BGE 122 I 81 E. 1). Im vorliegenden Fall besteht kein Grund, anders zu verfahren.
2.- Nach Art. 84 Abs. 2 OG ist die staatsrechtliche Beschwerde nur zulässig, wenn die behauptete Rechtsverletzung nicht mit einem anderen Rechtsmittel gerügt werden kann.
Diese absolute Subsidiarität der staatsrechtlichen Beschwerde gilt insbesondere auch im Verhältnis zur Berufung (BGE 120 II 384 E. 4a). Die Rüge falscher Anwendung von Bundesrecht ist in berufungsfähigen Streitsachen mit Berufung vorzubringen (Art. 43 OG). Dabei ist zu beachten, dass der Vorwurf willkürlicher Anwendung von Bundesrecht a fortiori denjenigen seiner Verletzung beinhaltet und daher vom Beschwerdeverfahren ausgeschlossen ist (Vgl. Poudret, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, N 1.6.3 und N 2.2 zu Art. 43 OG).
Vorliegend steht eine vermögensrechtliche Streitigkeit zur Beurteilung, deren Streitwert Fr. 8'000.-- übersteigt.
Berufungsfähigkeit ist somit gegeben (Art. 46 OG).
Die Beschwerdeführer haben denn parallel zu ihrer staatsrechtlichen Beschwerde auch Berufung eingereicht. Soweit die Beschwerdevorbringen auf Kritik an der Auslegung und Anwendung von Bundesrecht hinauslaufen, ist deshalb darauf nicht einzutreten. Das gilt insbesondere für die Ausführungen der Beschwerdeführer zu den Fragen der Rechtzeitigkeit der Mängelrüge (Ziffer 4 der Beschwerdeschrift), des richtigen Adressaten der Mängelrüge (Ziffer 5 der Beschwerdeschrift) und der Bedeutung der Nachbesserung in der Eventualbegründung der Vorinstanz (Ziffer 7 der Beschwerdeschrift).
3.- Die Beschwerdeführer werfen dem Obergericht willkürliche Beweiswürdigung vor.
a) Willkürlich ist ein Entscheid nach konstanter Rechtsprechung nicht schon dann, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen wäre (BGE 119 Ia 113 E. 3a). Das Bundesgericht hebt einen kantonalen Entscheid wegen Willkür vielmehr nur auf, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 123 I 1 E. 4a, mit Hinweisen). Dabei genügt es nicht, wenn sich nur die Begründung des angefochtenen Entscheides als unhaltbar erweist. Eine Aufhebung rechtfertigt sich nur dann, wenn der Entscheid auch im Ergebnis verfassungswidrig ist (BGE 122 III 130 E. 2a).
Geht es um Willkür in der Ermittlung des Sachverhalts, ist zu beachten, dass dem Sachgericht in der Beweiswürdigung ein weiter Ermessensspielraum zusteht (BGE 119 Ia 197 E. 1d). Die Beweiswürdigung ist nicht schon dann willkürlich, wenn vom Gericht gezogene Schlüsse nicht mit der Darstellung des Beschwerdeführers übereinstimmen, sondern bloss, wenn die Beweiswürdigung offensichtlich unhaltbar ist (BGE 116 Ia 85 E. 2b). Willkürlich ist insbesondere eine Beweiswürdigung, die einseitig einzelne Beweise berücksichtigt, oder die Abweisung einer Klage mangels Beweisen, obwohl die nicht bewiesenen Tatsachen aufgrund der Vorbringen und des Verhaltens der Parteien eindeutig zugestanden sind (BGE 120 Ia 31 E. 4b, mit Hinweisen). Das Bundesgericht greift somit nur ein, wenn das kantonale Gericht sein Ermessen missbraucht hat, namentlich zu völlig unhaltbaren Schlüssen gelangt ist (BGE 101 Ia 298 E. 5) oder erhebliche Beweise übersehen oder willkürlich nicht berücksichtigt hat (BGE 118 Ia 28 E. 1b).
4.- Als willkürliche Beweiswürdigung rügen die Beschwerdeführer zunächst die Ausführungen des Obergerichts, wonach sie weder substanziiert noch bewiesen hätten, welche Mängel sie bereits im Herbst 1993 gerügt haben wollten. Damit negiere das Obergericht einzelne Klagbeilagen (12a und 12b), setze sich also sinngemäss willkürlich über die ins Recht gelegten Beweise der Beschwerdeführer hinweg.
a) Dieser Vorwurf geht in mehrfacher Hinsicht fehl.
Zwar wird im obergerichtlichen Urteil auf die relevierten Klagbeilagen nicht wörtlich Bezug genommen. Der Schluss der Beschwerdeführer, das Obergericht habe damit "krass aktenwidrig" entschieden, ist aber unbegründet. Eine der genannten Klagbeilagen (12a) enthält einen vom 29. September 1993 datierten handgeschriebenen Einschreibebrief des Beschwerdeführers 1 an die Adresse des Architekten Roland Santini mit angehefteten Blättern. Das Schreiben selbst nimmt keinerlei Bezug auf die Beilagen, noch wird darin in irgendeiner Form eine Mängelrüge erwähnt. Die Beilagen bestehen aus einer Fotokopie einer undatierten handschriftlichen "Mängelliste" ohne Adressaten, Absender und Unterschrift. Die zweite Klagbeilage (12b) enthält ein vom Architekten Roland Santini an die Beschwerdeführer gerichtetes Antwortschreiben vom 14. Oktober 1993, worin auf die angeblichen statischen Mängel der Baute Bezug genommen wird. Die Beschwerdeführer können aus diesen Schreiben nichts zu ihren Gunsten ableiten.
Beide Schreiben stammen aus einer Zeit vor Unterzeichnung des Kaufvertrages vom 15./17. November 1993 und vor Übergabe der Kaufsache an die Beschwerdeführer und richten sich ausschliesslich an den am Kaufvertrag nicht beteiligten Architekten Roland Santini, bzw. von Letzerem an die Beschwerdeführer.
Somit ist das Obergericht nicht in Willkür verfallen, wenn es in diesen Schreiben keine rechtsgenügliche und rechtzeitige Mängelrüge erblickt.
b) Gleiches gilt auch für den Vorwurf der Beschwerdeführer, das Obergericht würdige weitere ins Recht gelegte Schreiben (Klagbeilagen 13 und 14) nicht als rechtsgenügliche und rechtzeitige Mängelrüge, soweit damit der Vorwurf willkürlicher Beweiswürdigung gemeint ist. Dabei handelt es sich zum einen (KB 13) um die Kopie eines Protokolls der ersten Eigentümerversammlung der Überbauung "Sunnehof" vom 4. Mai 1994, worin Grundsätze über das weitere Vorgehen bezüglich der Baumängel zwischen den Hauseigentümern und Organen der RU Management AG sowie dem Architekten Santini festgehalten sind. Unter anderem werden darin die Hauseigentümer aufgefordert, eine Mängelliste ihrer Häuser (unter Ausschluss der Holzbauprobleme) bis spätestens 30.5.1994 der RU Management AG zuzustellen. Es ist nicht ersichtlich, wie aus dieser Klagbeilage eine Mängelrüge gegenüber den Beschwerdegegnern abgeleitet werden soll. Die Feststellungen des Obergerichts, der Beweis einer rechtsgenüglichen Mängelrüge sei damit nicht erbracht, ist daher keineswegs willkürlich.
Nichts anderes gilt bezüglich der Klagbeilagen 14 und
5.- Weiter werfen die Beschwerdeführer dem Obergericht Willkür in der Beweiswürdigung darin vor, dass es die RU Management AG nicht als Bevollmächtigte der Beschwerdegegner angesehen habe.
a) Soweit damit die rechtliche Würdigung des festgestellten Sachverhalts kritisiert wird, ist auf die staatsrechtliche Beschwerde wegen ihrer absolut subsidiären Natur nicht einzutreten. Das gilt insbesondere für die Frage des Vorliegens einer Anscheinsvollmacht, welche eine Rechtsfrage darstellt und daher mit Berufung geltend zu machen ist.
b) Zu prüfen bleibt somit nur, ob das Obergericht in Willkür verfallen ist, wenn es aufgrund der Darstellung und der eingereichten Beweise der Beschwerdeführer sowie der Aktenlage den Nachweis eines Stellvertretungsverhältnisses zwischen den Beschwerdegegnern und der RU Management AG als nicht erbracht betrachtet hat. Mit Ausnahme einer einzigen Stelle in der Klagschrift (S. 32 Mitte), fehlt es in allen Rechtsschriften des gesamten Verfahrens sogar an einer Behauptung eines Stellvertretungsverhältnisses. Dabei kann an dieser Stelle dahingestellt bleiben, ob selbst die auf S. 32 der Klagschrift eher beiläufige Erwähnung eines Stellvertretungsverhältnisses den kantonal-prozessrechtlichen Anforderungen an die Behauptungs- und Substanziierungspflicht genügt oder ob nicht bereits in Ermangelung desselben von unzulässigen neuen Vorbringen durch die Beschwerdeführer auszugehen und daher in diesem Punkt auf die Beschwerde nicht einzutreten ist. Jedenfalls kann von willkürlicher Beweiswürdigung nicht die Rede sein, weshalb die Beschwerde auch insoweit abzuweisen ist. Die genannte Textstelle gibt im Zusammenhang mit der rechtlichen Würdigung des Kaufrechtsvertrages vom März 1993 zwischen den Beschwerdegegnern und der RU Management AG (KB 7) lediglich die - allerdings unbewiesene - Vorstellung der Beschwerdeführer wieder, dass es für sie ein "Kauf von Boden und Gebäude ... (sei), wobei mit ihnen als Stellvertreter der Verkäufer Herr U. Rüegsegger und u.a. Architekt Roland Santini verhandelten". Eine Behauptung oder gar der Beweis, wonach die RU Management AG bzw. ihr Organ U. Rüegsegger nach Unterzeichnung des definitiven Kaufvertrages zwischen den Parteien dieses Verfahrens von den Beschwerdegegnern zur Entgegennahme der Mängelrügen bevollmächtigt gewesen seien, ist aber nirgends ersichtlich und wird von den Beschwerdeführern selbst in ihrer Beschwerdeschrift nicht erwähnt. Abgesehen davon, wie hoch die Anforderungen an die Behauptungs- und Substanziierungspflicht auch anzusetzen sind, ist nicht ersichtlich, wie aus dem willkürfrei festgestellten Sachverhalt auf eine Bevollmächtigung der RU Management AG durch die Beschwerdegegner zur Entgegennahme von Mängelrügen geschlossen werden sollte.
c) Ebenso wenig sind die weiteren von den Beschwerdeführern angerufenen Verträge zwischen den einzelnen Beteiligten Personen am Bauprojekt (Klagbeilagen 4 bis 8) geeignet, die Beweiswürdigung des Obergerichts als willkürlich auszugeben. Denn darin ist einerseits von den Beschwerdegegnern nicht die Rede (Klagebeilagen 4 und 5). Andererseits wird explizit auf das definitive Vertragsverhältnis zwischen den Beschwerdeführern und den Beschwerdegegnern hingewiesen (Klagbeilage 6), was den Rückschluss auf ein Vertretungsverhältnis für die Zeit nach Abschluss des definitiven Kaufvertrages zwischen den Parteien dieses Verfahrens zumindest nicht nahelegt. Aber auch aus der Formulierung in Ziffer 7 der als Generalunternehmervertrag bezeichneten Vereinbarung zwischen den Beschwerdegegnern und der RU Management AG (KB 8) kann nicht auf eine Bevollmächtigung zur Entgegennahme von Mängelrügen geschlossen werden. Denn diese Klausel hält lediglich fest, dass die RU Management AG sich gegenüber den Beschwerdegegnern verpflichtet, für etwaige Garantieansprüche von Seiten der Hauskäufer einzustehen. Zudem erschiene - wie in der Berufung noch aufzuzeigen ist - selbst unter Berücksichtigung aller Vorbringen und Nachweise der Beschwerdeführer weder eine Bevollmächtigung der RU Management AG noch das Vorliegen einer Anscheinsvollmacht rechtlich begründbar.
Führt demnach die rechtliche Beurteilung des Sachverhalts im einen wie im anderen Fall zum selben, für die Beschwerdeführer negativen Ergebnis, so kann die Beweiswürdigung und damit der Entscheid des Obergerichts im Ergebnis auch nicht willkürlich sein.
6.- Schliesslich machen die Beschwerdeführer geltend, das Obergericht sei zu Unrecht nicht von einer einfachen Gesellschaft zwischen den Beschwerdegegnern, dem Architekten und der RU Management AG ausgegangen.
Soweit diese Rüge nicht ohnehin eine Rechtsfrage betrifft, auf welche vorliegend nicht eingetreten werden kann, ist sie offensichtlich neu. In einer staatsrechtlichen Beschwerde wegen Verletzung von Art. 9 BV sind neue rechtliche oder tatsächliche Vorbringen grundsätzlich unzulässig (BGE 119 II 6 E. 4a betr. Art. 4 aBV; 118 III 37 E. 2a).
Ausnahmen werden gemacht für Vorbringen, zu deren Geltendmachung erst die Begründung des angefochtenen Entscheides Anlass gibt, sodann für solche, die Gesichtspunkte betreffen, welche sich aufdrängen und deshalb von der kantonalen Instanz offensichtlich von Amtes wegen hätten berücksichtigt werden müssen, sowie schliesslich für neue Tatsachen und Beweismittel, die sich aufgrund tatsächlicher Feststellungen des Bundesgerichts im Verfahren nach Art. 95 OG als relevant erweisen (Kälin, Das Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde,
2. Aufl. , Bern 1994, S. 369 f.). Da die Beschwerdeführer keinen Umstand für eine dieser Ausnahmen darlegen und eine solche hier offensichtlich nicht vorliegt, ist auf die Beschwerde in diesem Punkt nicht einzutreten.
7.- Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang werden die Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und 159 Abs. 2 OG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.- Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.- Die Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.-- wird den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3.- Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegner 1 und 2 mit insgesamt Fr. 6'000.-- sowie den Beschwerdegegner 3 mit Fr. 6'000.-- für das bundesgerichtliche Verfahren zu entschädigen, unter solidarischer Haftbarkeit.
4.- Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht (1. Zivilkammer) des Kantons Aargau schriftlich mitgeteilt.
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Lausanne, 10. Oktober 2000
Im Namen der I. Zivilabteilung
des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS
Der Präsident:
Der Gerichtsschreiber: