Tenant’s appeal dismissed in lease damages disputeKI-generiert

{T 0/2}
4C.83/2005 /biz

Sentenza del 6 giugno 2005
I Corte civile

Composizione
Giudici federali Klett, giudice presidente,
Rottenberg Liatowitsch, Nyffeler,
cancelliera Gianinazzi.

Parti
A.________,
convenuta e ricorrente,
patrocinata dall'avv. Flavio Amadò,

contro

B.________,
C.________,
attori e opponenti,
patrocinati dall'avv. C.________.

Oggetto
contratto di locazione,

ricorso per riforma contro la sentenza emanata
il 18 gennaio 2005 dalla II Camera civile del
Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

Fatti:
A.
C.________ e B.________ sono proprietari di un immobile, denominato villa D.________, adibito a ristorante e alloggio con annesso un appartamento per il gerente.
A.a Fino al 1° novembre 1998 il predetto esercizio pubblico era gestito da E.________. Le è subentrata A.________, la quale ha a sua volta stipulato con i proprietari un contratto di locazione quadriennale, dal 1° gennaio 1999 al 31 dicembre 2003, con un canone di locazione annuo di fr. 120'000.-- più spese accessorie.
A.b Il 1° ottobre 2001 C.________ e B.________ hanno inviato a A.________ una diffida di pagamento con la comminatoria di rescissione del contratto in caso di mancato versamento delle pigioni arretrate, per i mesi di agosto, settembre e ottobre.
A.c Il 15 ottobre 2001 la Sezione dei permessi ha sospeso l'autorizzazione di apertura dell'esercizio pubblico.

A seguito dell'istanza di autofallimento da lei presentata il 18 ottobre precedente, il 25 ottobre 2001 è stato decretato il fallimento di A.________.
A.d Il 2 novembre 2001 C.________ e B.________ hanno disdetto il contratto di locazione per il 31 dicembre 2001. Per ottenere la riconsegna dei locali hanno avviato una procedura di sfratto, sfociata nel decreto di sfratto 8 marzo 2002.

L'Ufficio di esecuzioni ha consegnato ufficialmente le chiavi dell'immobile il 3 giugno 2002.
A.e L'esercizio pubblico è stato rilocato a far tempo dal 1° giugno 2002 con un canone di locazione di fr. 4'000.-- mensili.
B.
Postulando il risarcimento dei danni subiti a causa della rescissione anticipata del contratto e dell'occupazione abusiva dei locali, C.________ e B.________ hanno convenuto A.________ - nei confronti della quale avevano peraltro già fatto spiccare un precetto esecutivo per fr. 250'000.-- - dinanzi all'Ufficio di conciliazione di Minusio.
C.
Preso atto della mancata conciliazione, il 21 ottobre 2002 essi si sono rivolti alla Pretura di Locarno-Città onde ottenere la condanna della conduttrice al pagamento di: fr. 50'000.-- per perdita di locazione da gennaio a maggio 2002; fr. 41'958.15 per il ripristino dell'ente locato; fr. 200.-- mensili dal 1° giugno 2002 a titolo di indennizzo per il deposito di merce nei locali; fr. 180'000.-- per perdita locativa dal 1° giugno 2002 al 31 dicembre 2003; fr. 30'000.-- per i costi di smontaggio e ripristino; fr. 50'000.-- per spese legali. Hanno inoltre domandato che venisse accertato il loro diritto di trattenere l'inventario dell'esercizio pubblico sino a tacitazione delle loro pretese.

Pur ammettendo, di principio, il diritto al risarcimento dei danni subiti per la rescissione anticipata del contratto, la cui durata era prevista fino al 31 dicembre 2003, il primo giudice ha stabilito che i proprietari avrebbero dovuto adoperarsi per trovare un nuovo conduttore subito dopo il fallimento. A suo modo di vedere, essi avrebbero potuto procedere ad una nuova locazione verso la metà del mese di marzo 2002. Nella sentenza del 24 febbraio 2004 egli ha pertanto attribuito loro un risarcimento complessivo di fr. 94'950.-- (recte 95'950.--), composto di fr. 25'000.-- per la pigione dal 1° gennaio 2002 al 15 marzo 2002 e di fr. 70'950.-- per la perdita locativa da metà marzo 2002 al 31 dicembre 2003, dopo deduzione del canone di locazione ipotetico che avrebbero potuto ottenere in tale periodo (fr. 6'000.-- per l'esercizio pubblico e fr. 700.-- per l'appartamento). Per quanto concerne le altre pretese avanzate dai locatori, il giudice ha respinto la domanda di rimborso dei costi di ripristino dell'ente locato per mancata notifica dei difetti, quelle per i costi di smontaggio e per il deposito della merce siccome non provate e ha dichiarato irricevibile la domanda di rifusione dei costi legali, siccome non discussa davanti all'Ufficio di conciliazione.
D.
Adita da ambedue le parti, il 18 gennaio 2005 la II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino ha riformato la pronunzia di primo grado riducendo a fr. 50'000.-- l'obbligo di risarcimento a carico di A.________.

I giudici della massima istanza ticinese sono infatti giunti alla conclusione che i danni provocati dall'inadempienza contrattuale della conduttrice corrispondono alla perdita locativa sino al momento in cui l'esercizio pubblico, con l'appartamento annesso, ha potuto oggettivamente essere rilocato, ovverosia fino al 31 maggio 2002.
E.
Postulando l'annullamento della predetta pronunzia, rispettivamente, in via subordinata, il rinvio della causa all'autorità cantonale per nuovo giudizio, il 21 febbraio 2004 (recte 2005) A.________ è insorta dinanzi al Tribunale federale con un ricorso per riforma fondato sulla violazione di varie norme del diritto federale.

Con risposta del 30 marzo 2005 C.________ e B.________ hanno proposto la reiezione del gravame.

Diritto:
1.
Il Tribunale federale si pronuncia d'ufficio e con pieno potere d'esame sull'ammissibilità del rimedio esperito (DTF 131 I 57 consid. 1 con rinvii).
1.1 Giusta l'art. 55 cpv. 1 lett. c OG, il ricorso per riforma deve indicare quali sono le norme di diritto federale (cfr. art. 43 cpv. 1 OG) violate dalla Corte cantonale e in che misura esse non sono state rispettate. Nel quadro di tale rimedio non possono per contro essere criticate l'applicazione di un diritto costituzionale (art. 43 cpv. 1 seconda frase OG) né quella del diritto cantonale (cfr. art. 55 cpv. 1 lett. c OG).

A prescindere da eccezioni non realizzate nel caso in rassegna (DTF 130 III 136 consid. 1.4 pag. 140), e che la convenuta comunque non allega, nella giurisdizione di riforma il Tribunale federale fonda il suo giudizio sui fatti così come sono stati accertati dall'ultima autorità cantonale. Censure contro l'apprezzamento delle prove e l'accertamento dei fatti eseguiti dall'autorità cantonale sono pertanto improponibili, così come non si può far riferimento a circostanze non accertate nel giudizio impugnato, trattandosi di fatti nuovi (art. 55 cpv. 1 lett. c OG; DTF 130 III 102 consid. 2.2 pag. 106; 129 III 618 consid. 3).
1.2 Come verrà meglio esposto nei successivi considerandi, la convenuta disattende ampiamente questi principi. Essa critica infatti diffusamente l'apprezzamento probatorio - ciò che avrebbe semmai dovuto fare mediante un ricorso di diritto pubblico fondato sul divieto dell'arbitrio, sancito dall'art. 9 Cost. - e si riferisce a più riprese ad una fattispecie priva di riscontro nella sentenza criticata.

2.
Richiamandosi a quanto deciso dal Tribunale federale il 27 marzo 2001, in ingresso al proprio giudizio la Corte cantonale ha rammentato il principio secondo il quale il conduttore che ha provocato la rescissione del contratto di locazione deve risarcire al locatore il danno cagionatogli, che - in una fattispecie come quella in esame - corrisponde ai canoni di locazione non incassati a causa della rescissione anticipata fino al momento in cui la cosa può oggettivamente essere rilocata, al più tardi fino alla scadenza contrattualmente prevista (DTF 127 III 548 consid. 5 pag. 552).
3.
In concreto, i giudici ticinesi hanno stabilito che i locatori non avrebbero oggettivamente potuto rilocare l'immobile prima del giugno 2002.

La convenuta contesta questa conclusione. Essa sostiene che, di fatto, i locatori erano già in completo possesso della villa D.________ dal 29 ottobre 2001, quando furono loro consegnate le chiavi, indi per cui avrebbero potuto procedere ai lavori necessari al ripristino dell'attività ristorativa e alberghiera ben prima della data indicata dai giudici ticinesi, indipendentemente dalle procedure ancora pendenti in relazione all'inventario dell'esercizio pubblico.
4.
Sennonché tale tesi si scontra con quanto accertato nella sentenza impugnata.
4.1 In questa si legge che il 29 ottobre 2001 il locatore C.________ aveva effettivamente ricevuto un mazzo di chiavi, ma solo per accedere all'impianto di riscaldamento e impedire il verificarsi di danni durante la chiusura dell'esercizio pubblico; l'Ufficio esecuzioni gli aveva esplicitamente vietato di eseguire ogni altro intervento.

A sconfessare l'affermazione secondo cui l'immobile sarebbe stato a libera disposizione dei locatori già alla fine di ottobre, vi è inoltre la procedura di sfratto da questi avviata nel gennaio 2002, che ha dato luogo al decreto di sfratto 8 marzo 2002.

Ne discende che i locatori avrebbero potuto rientrare in possesso dell'immobile al più presto nel marzo 2002.
4.2 Ciononostante, a differenza del primo giudice, la massima istanza cantonale ha ritenuto di non poter imputare ai locatori un reddito locativo già dal 16 marzo 2002. A prescindere dalla possibilità di far depositare altrove i beni mobili presenti nella villa ancora oggetto di varie procedure esecutive e giudiziarie - la madre della convenuta ne rivendicava la proprietà mentre i locatori vantavano un diritto di ritenzione - i giudici del Tribunale d'appello hanno infatti rilevato come dall'istruttoria sia emerso che l'esercizio pubblico, chiuso da oltre sei mesi, si trovava in uno stato di sporcizia e degrado incompatibili con l'uso cui era destinato, sicché, prima di poter essere riaperto, esigeva in ogni caso svariati interventi di ripristino, già solo dal profilo del rispetto delle norme igieniche.

Considerate la necessità dei lavori di pulizia e di ripristino, durati circa un mese, e le procedure esecutive e giudiziarie pendenti in merito all'inventario dell'esercizio pubblico (per finire venduto all'asta pubblica il 6 giugno 2002), i giudici hanno concluso che una rilocazione dell'immobile prima del giugno 2002 non sarebbe stata oggettivamente possibile.
4.3 Da quanto appena esposto si evince che la decisione sul momento in cui l'immobile poteva oggettivamente essere rilocato è il risultato dell'apprezzamento probatorio e in quanto tale vincola il Tribunale federale nella giurisdizione per riforma (cfr. quanto esposto al consid. 1).

Nella misura in cui, per inficiare la predetta decisione, la convenuta espone circostanze di fatto diverse da quelle riportate nella pronunzia impugnata, in particolare quella per cui i locatori avrebbero potuto disporre dell'ente locato sin dalla fine del mese di ottobre 2001, il suo gravame dev'essere dichiarato inammissibile.
5.
La natura vincolante degli accertamenti esposti al consid. 4.2, rende vana la censura concernente la violazione dell'art. 2 CC, fondata sulla tesi secondo la quale i locatori, pur avendone la possibilità, avrebbero omesso di intraprendere i passi necessari per prevenire il degrado e riaffittare in tempi più brevi l'esercizio pubblico. Come già detto, per rientrare in possesso dell'immobile essi hanno dovuto avviare una procedura di sfratto che si è conclusa l'8 marzo 2002. Dinanzi al Tribunale federale la convenuta sostiene che tale procedura era superflua, ma la sua dichiarazione non trova alcun riscontro nel giudizio criticato.
6.
Priva di rilevanza giuridica si avvera infine la questione - sollevata nel ricorso - del nesso di causalità adeguata fra le procedure inerenti l'inventario e l'impossibilità di riaffittare l'immobile prima del giugno 2002, avendo la Corte cantonale accertato che, in ogni caso, villa D.________ non avrebbe potuto riaprire prima di tale data a causa dei lavori di pulizia e ripristino indispensabili.

La convenuta afferma invero che l'esecuzione di tali lavori non dovrebbe ripercuotersi sulla pretesa nei suoi confronti, posto come essa avesse lasciato i locali in buono stato alla fine del mese di ottobre 2001. Ma nella decisione impugnata non vi è alcun accertamento in merito allo stato dell'ente locato nell'ottobre 2001 e i giudici ticinesi hanno stabilito che i lavori vanno ricondotti alla mancata manutenzione dell'immobile durante sei mesi, ovverosia sino al termine della procedura di sfratto, circostanza questa di cui la convenuta è responsabile.
7.
Il gravame è destinato all'insuccesso anche con riferimento all'asserita violazione dell'art. 44 CO (applicabile in virtù del rinvio contenuto nell'art. 99 cpv. 3 CO), che la convenuta ravvede nella mancata riduzione del risarcimento riconosciuto ai locatori nonostante la loro corresponsabilità nell'insorgere del danno. A suo modo di vedere, il rifiuto da loro opposto alla domanda di riduzione della pigione da lei formulata nell'aprile 2000 avrebbe contribuito al fallimento della sua attività.
7.1 Anche in questo caso le affermazioni della convenuta si scontrano con gli accertamenti contenuti nella sentenza impugnata, che vincolano il Tribunale federale nella giurisdizione per riforma.

Le cause del fallimento dell'attività commerciale della convenuta accertate dalla Corte ticinese non sono, infatti, quelle esposte nel gravame. È stato appurato che quando la convenuta ha deciso di assumere la gestione della villa D.________ il 1° novembre 1998 - con un versamento di fr. 350'000.-- all'allora conduttrice per l'inventario - essa non conosceva la contabilità della gestione precedente né possedeva i requisiti professionali necessari. Ciononostante, poco dopo ha pure sottoscritto un contratto di locazione quadriennale con una pigione identica a quella precedente, di fr. 120'000.-- annui. Considerato quanto appena esposto, i giudici cantonali hanno negato la riduzione del risarcimento per il motivo addotto dalla convenuta.
7.2 Ora, nelle circostanze accertate nella pronunzia cantonale, anche se è vero che i locatori non sono andati incontro alla convenuta, non è possibile affermare che il loro rifiuto abbia influito in maniera rilevante sulla sorte dell'esercizio pubblico. La decisione della Corte ticinese di non ravvedere nell'atteggiamento dei locatori un motivo di riduzione del risarcimento ai sensi dell'art. 44 CO non viola il diritto federale. D'altro canto, nemmeno dinanzi al Tribunale federale la convenuta fornisce indicazioni concrete circa la riduzione della pigione da lei auspicata né espone gli effetti che una diversa decisione dei locatori avrebbe avuto sulla sua attività commerciale.
8.
Inammissibile risulta infine anche la censura concernente il mancato versamento di un indennizzo per l'uso dell'inventario dell'esercizio pubblico, la relativa pretesa formulata in sede cantonale essendo stata rifiutata per assenza di prove.
9.
In conclusione, nella limitata misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.

Gli oneri processuali e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 156 cpv. 1 e 159 cpv. 1 e 2 OG).
Il Tribunale federale pronuncia:

1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.
2.
La tassa di giustizia di fr. 2'500.-- è posta a carico della convenuta, la quale rifonderà agli attori fr. 3'000.-- per ripetibili della sede federale.
3.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.
Losanna, 6 giugno 2005
In nome della I Corte civile
del Tribunale federale svizzero
La giudice presidente: La cancelliera: