Terrain lease did not become commercial lease; notice validKI-generiert

{T 0/2}
4C.61/2007 /ech

Arrêt du 17 avril 2007
Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les juges Klett, juge présidant, Kolly et Kiss.
Greffier: M. Thélin.

Parties
X.________ SA,
défenderesse et recourante, représentée par Me Philippe Grumbach,

contre

Y.________ SA,
demanderesse et intimée, représentée par Me Marc Oederlin.

Objet
bail à loyer; résiliation

recours en réforme contre l'arrêt rendu le 11 décembre 2006 par la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.

Faits :
A.
Selon un « contrat de location de terrain » conclu par écrit le 6 mai 2002, Y.________ SA a mis à disposition de X.________ SA une surface de 6'300 m2 sur la parcelle n° 99'999 de la commune de Meyrin, parcelle dont elle est propriétaire. Ce terrain était destiné à la présentation et à la vente de véhicules automobiles; le loyer était fixé à 15'000 fr. par mois. Le terrain était décrit « sans construction » et il était remis « en l'état »; toute construction ou installation à réaliser par la locataire nécessiterait l'accord écrit de la bailleresse et des autorités compétentes. Aucune indemnité ne serait due, entre les parties, à l'expiration du contrat. Celui-ci était conclu pour une durée initiale de trois ans, du 1er août 2002 au 31 juillet 2005; par la suite, il serait prolongeable d'année en année selon une clause de tacite reconduction.
Le 8 mai 2002, la locataire a introduit une demande d'autorisation de construire qui portait sur l'aménagement du terrain pour l'exposition de véhicules destinés à la vente et sur l'installation de conteneurs abritant un bureau de vente. Les plans présentaient quatre conteneurs posés sur un socle haut de 80 cm. La bailleresse a contresigné cette demande et les travaux ont été exécutés.
Un différend s'est élevé entre les parties au sujet de la surface occupée sur la parcelle n° 99'999 et d'une clôture que la locataire avait installée et qui empêchait l'accès à la partie non louée de ce bien-fonds. Par ordonnance du 29 mars 2004, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève a rejeté une demande de mesures provisionnelles introduite par la bailleresse, tendant au rétablissement de cet accès.
B.
Par lettre recommandée du 5 janvier 2005, la bailleresse a résilié le contrat pour son échéance du 31 juillet de la même année. Elle n'a pas fait usage d'une formule officielle.
La locataire a saisi la commission de conciliation compétente d'une requête tendant à faire constater que ce congé était nul pour vice de forme, ou, subsidiairement, à faire annuler ce congé au motif qu'il contrevenait aux règles de la bonne foi, ou, plus subsidiairement, à faire prolonger le bail pour une durée de six ans et allouer à la requérante une indemnité de plus-value au montant de 450'000 fr. Le 22 novembre 2005, la commission a prononcé que le congé était nul parce que la bailleresse n'avait pas usé d'une formule officielle de résiliation.
C.
Y.________ SA a ouvert action contre X.________ SA devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. Sa demande tendait à faire constater la validité du congé et, en outre, à faire condamner la défenderesse au paiement d'indemnités destinées à rémunérer l'occupation d'une surface plus importante que celle prévue par le contrat et à compenser la perte de gain consécutive à l'impossibilité d'accéder à la partie non louée du bien-fonds.
La défenderesse a conclu au rejet de l'action en tant que celle-ci portait sur la validité du congé; elle a conclu à l'irrecevabilité des conclusions en paiement dirigées contre elle et elle a présenté des conclusions subsidiaires correspondant à celles déjà articulées devant la commission de conciliation.
Le tribunal a statué le 29 mai 2006. Il a jugé que les conclusions en paiement de la demanderesse étaient irrecevables faute d'avoir été soumises à la commission de conciliation. Il a admis la validité du congé et refusé toute prolongation du bail au motif que le contrat portait sur la location d'un simple terrain, à l'exclusion de tout local, et que les dispositions concernant le bail de locaux commerciaux, invoquées par la défenderesse, ne s'appliquaient donc pas. Enfin, le tribunal a considéré que cette partie avait par avance et valablement renoncé à une éventuelle indemnité de plus-value à raison de travaux exécutés par elle sur le terrain; il a donc rejeté les conclusions correspondantes.
Saisie par la défenderesse, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers s'est prononcée le 11 décembre 2006; elle a confirmé le jugement. En particulier, elle a retenu que « [les conteneurs ne sont] pas intégrés durablement à la parcelle, mais simplement posés sur des socles en béton, constituant juridiquement des constructions mobilières ».
D.
Agissant par la voie du recours en réforme, la défenderesse requiert le Tribunal fédéral, principalement, de constater la nullité du congé; subsidiairement, d'annuler ce même congé; plus subsidiairement, de prolonger le bail pour une durée de six ans et de condamner la demanderesse au paiement d'une indemnité de plus-value au montant de 450'000 fr.; plus subsidiairement encore, d'annuler l'arrêt de la Chambre d'appel et de lui renvoyer la cause pour complément d'instruction et nouvelle décision.
La demanderesse conclut au rejet du recours.
Par arrêt de ce jour, le Tribunal fédéral a rejeté, dans la mesure où il était recevable, un recours de droit public que la défenderesse a introduit contre le même prononcé.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
L'arrêt dont est recours a été rendu avant l'entrée en vigueur, au 1er janvier 2007, de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RO 2006 p. 1242). En vertu de l'art. 132 al. 1 de cette loi, la cause demeure soumise à la loi fédérale d'organisation judiciaire du 16 décembre 1943 (OJ).
2.
Le recours est formé par une partie qui a succombé dans des conclusions concernant sa situation juridique personnelle. Il est dirigé contre un jugement final rendu en dernière instance cantonale par un tribunal suprême (art. 48 al. 1 OJ), dans une contestation civile dont la valeur litigieuse dépasse le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ). Déposé en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ), il est en principe recevable.
Le recours en réforme peut être exercé pour violation du droit fédéral, à l'exclusion des droits constitutionnels et du droit cantonal (art. 43 al. 1 OJ; ATF 127 III 248 consid. 2c et les arrêts cités). Sous réserve d'exceptions qui ne sont pas réalisées dans la présente affaire, le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits constatés dans la décision attaquée (art. 63 al. 2 et 64 OJ; ATF 130 III 102 consid. 2.2 p. 106, 136 consid. 1.4 p. 140). Il n'est pas lié par l'argumentation des parties (art. 63 al. 1 OJ) et il apprécie librement la portée juridique des faits (art. 43 al. 4, 63 al. 3 OJ); néanmoins, d'ordinaire, il se prononce seulement sur les questions juridiques que la partie recourante soulève conformément aux exigences de l'art. 55 al. 1 let. c OJ concernant la motivation du recours (ATF 117 II 199 consid. 1 p. 200; 116 II 92 consid. 2 p. 94).
3.
Il est constant que les parties se sont liées par un contrat de bail à loyer selon l'art. 253 CO. La contestation porte surtout sur le point de savoir si ce contrat est devenu, par suite des travaux accomplis sur le terrain loué, un bail de locaux commerciaux aux termes de l'art. 266l CO, relatif à la forme du congé, et des art. 271 à 273c CO relatifs à la protection contre les congés; dans la négative, le congé communiqué le 5 janvier 2005 est valable et la défenderesse ne peut pas prétendre à une éventuelle prolongation du bail. La contestation porte aussi sur l'indemnité de plus-value réclamée par la défenderesse.
4.
4.1 Selon la jurisprudence, le bail d'un terrain nu n'équivaut pas, d'ordinaire, à la mise à disposition de locaux, cela même si le locataire est autorisé à installer des constructions mobilières qui comporteront des volumes fermés (ATF 98 II 199 consid. 4 p. 203). Le Tribunal fédéral a appliqué ce principe dans le cas d'un terrain loué pour y pratiquer le commerce des véhicules d'occasion, alors que le locataire, avec l'assentiment du bailleur, avait installé un petit chalet (arrêt 4C.167/1996 du 5 septembre 1996, consid. 2, Rep 1996 p. 23).
Dans la présente affaire, selon les constatations de la Chambre d'appel, la demanderesse a autorisé l'autre partie à installer quatre conteneurs, soit de vastes caisses qu'il est en principe possible de déplacer en vue de les installer dans un autre lieu, qui seraient « simplement posés » sur des socles en béton. Au regard de la jurisprudence précitée et de l'art. 677 al. 1 CC relatif aux constructions mobilières, il s'impose de retenir que d'après l'accord des parties, la demanderesse ne deviendrait pas propriétaire des conteneurs et qu'elle n'aurait donc pas à en céder l'usage à la défenderesse. Il s'ensuit que les conteneurs et les locaux que ceux-ci renferment ne se confondent pas avec l'objet du bail et que, pour ce motif déjà, ce dernier n'est pas devenu un bail de locaux commerciaux.
4.2 Il est constant que les conteneurs renferment de véritables locaux à usage de bureaux; la défenderesse insiste donc vainement sur la jurisprudence d'après laquelle des volumes qui ne sont pas entièrement fermés peuvent aussi, selon les circonstances, constituer des locaux commerciaux (ATF 124 III 108).
4.3 La défenderesse allègue qu'elle a installé les conteneurs à titre définitif sur la parcelle n° 99'999, en prévoyant d'emblée qu'elle les laisserait à la demanderesse dans l'éventualité où elle quitterait cet immeuble. Elle reproche à la Chambre d'appel d'avoir retenu à tort l'existence d'une construction mobilière, en ignorant que les conteneurs sont durablement unis au bien-fonds et qu'ils appartiennent donc à la demanderesse. Sur la base des art. 8 CC et 274d al. 3 CO, elle reproche à cette autorité d'avoir rejeté ses offres de preuve - elles tendaient à une inspection des lieux et à l'audition de témoins - destinées à faire constater l'installation durable des conteneurs.
Il est possible que le propriétaire de matériaux construise sur le fonds d'autrui, sans assentiment du propriétaire de cet immeuble et de mauvaise foi, avec cette conséquence que les matériaux deviennent néanmoins partie intégrante de l'immeuble (art. 671 al. 1 et 672 al. 3 CC). Il est aussi possible qu'une construction transportable soit installée sur un bien-fonds de telle manière que, même sans l'accord du propriétaire de ce fonds, elle en devienne partie intégrante (Arthur Meier-Hayoz, Commentaire bernois, ch. 7 à 9 ad art. 677 CC). Mais, par ailleurs, un contrat n'a pas de contenu autre que les points sur lesquels les parties ont exprimé leur accord de manière réciproque et concordante, expresse ou tacite, conformément à l'art. 1er CO (Bénédict Winiger, Commentaire romand, ch. 8 et 9 ad art. 18 CO; Wolfgang Wiegand, Commentaire bâlois, 3e éd., ch. 10 ad art. 18 CO). Or, la défenderesse ne prétend pas que la demanderesse ait adhéré à son intention d'unir durablement les conteneurs au bien-fonds; au contraire, elle ne se prévaut que de sa propre volonté et de ses propres actes sur le terrain loué. Elle perd de vue qu'à elle seule, sans l'accord de l'autre partie, elle ne pouvait pas modifier l'objet du contrat conclu le 6 mai 2002. Par conséquent, même si cette volonté de la défenderesse et les actes correspondants étaient constatés, l'existence d'un bail de locaux commerciaux devrait être rejetée faute d'intention commune aux deux parties.
La volonté et les actes invoqués étaient donc dépourvus de pertinence au regard du droit fédéral, de sorte que la Chambre d'appel n'a pas violé l'art. 8 CC en refusant d'administrer les preuves offertes à leur sujet (cf. ATF 126 III 315 consid. 4a p. 317; 122 III 219 consid. 3c p. 223/224). Enfin, l'art. 274d al. 3 CO, qui impose la maxime de l'instruction d'office dans certaines contestations, est hors de cause ici car on ne reproche pas à la Chambre d'appel d'avoir borné ses investigations aux allégués et aux offres de preuves des parties.
5.
L'art. 260a al. 3 CO prévoit qu'à la fin du bail, si la chose présente une plus-value considérable par suite de travaux autorisés par le bailleur et accomplis par le locataire, celui-ci peut exiger une indemnité pour cette plus-value. Par convention écrite, les parties peuvent prévoir des indemnités plus élevées.
La défenderesse soutient que cette disposition est impérative et que, par conséquent, aucune des clauses insérées dans le contrat du 6 mai 2002 ne peut restreindre son droit à une indemnité de plus-value. Cette opinion est erronée; elle méconnaît que selon la jurisprudence, la disposition précitée appartient au contraire au droit dispositif (ATF 124 III 149 consid. 4 p. 150).
La défenderesse affirme aussi que la clause de ce contrat selon laquelle aucune indemnité ne serait due, entre les parties, n'est pas une renonciation à l'indemnité de plus-value. Elle s'abstient, cependant, d'indiquer les autres prétentions que les parties ont ainsi exclues; à son avis, « on ne sait à quoi [cette renonciation] se rapporte ». Le sens de la clause dont est discussion, à élucider selon le principe de la confiance (ATF 132 III 24 consid. 4 p. 27/28), est pourtant évident: compte tenu que d'entente entre les parties, le terrain loué serait aménagé par la défenderesse, celle-ci et la demanderesse ont réciproquement exclu d'éventuelles indemnités qui correspondraient soit aux frais de suppression des aménagements réalisés, soit à la plus-value apportée par eux. Il s'ensuit que la défenderesse ne peut maintenant élever aucune prétention par suite des modifications qu'elle a apportées à l'immeuble.
6.
Le recours en réforme se révèle mal fondé, ce qui conduit à son rejet. A titre de partie qui succombe, son auteur doit acquitter l'émolument à percevoir par le Tribunal fédéral et les dépens auxquels l'autre partie peut prétendre.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté.
2.
La défenderesse acquittera un émolument judiciaire de 6'500 fr.
3.
La défenderesse acquittera une indemnité de 8'000 fr. due à la demanderesse à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 17 avril 2007
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La juge présidant: Le greffier: