Architect liable for budget overrun in renovation worksKI-generiert

{T 0/2}
4C.54/2006 /ech

Arrêt du 9 mai 2006
Ire Cour civile

Composition
MM. les Juges Corboz, Président, Nyffeler et Favre.
Greffière: Mme Crittin.

Parties
Groupe A.________ SA,
défenderesse et recourante, représentée par Me Marie-Flore Dessimoz,

contre

la Compagnie d'Assurances B.________,
demanderesse et intimée, représentée par Me François Bellanger.

Objet
contrat d'architecte,

recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève du 16 décembre 2005.

Faits:
A.
A.a La Compagnie d'Assurances B.________, par le biais de sa filiale C.________ Compagnie d'Assurances sur la vie, s'est, en 1997, intéressée à l'acquisition de d'un immeuble, à Genève. A cet effet, diverses sociétés ont été mandatées afin d'examiner les moyens de rentabiliser le bâtiment après son acquisition et sa rénovation. Le 17 décembre 1997, un rapport d'évaluation a été établi par X.________, architecte. De même, le 2 février 1998, la Compagnie d'Assurances B.________, agissant par l'intermédiaire de Y.________, architecte de formation, a établi une "estimation sommaire des coûts d'assainissement et d'aménagement du bâtiment", selon laquelle le coût total des travaux de rénovation était de 1'865'000 francs.

Le 3 juin 1998, C.________ Compagnie d'Assurances sur la vie a acquis l'immeuble susmentionné pour le montant de 5'100'000 francs. Le 13 octobre 1999, dans le cadre du transfert global du patrimoine immobilier de cette compagnie d'assurances, l'immeuble a été vendu à D.________ AG, avec la mention "travaux achevés". La vente était conditionnée à l'exécution complète des travaux de rénovation qui étaient alors en cours.
A.b La Compagnie d'Assurances B.________ a mandaté Groupe A.________ SA (ci-après: Groupe A.________) pour les études d'architecture, les études techniques et les éventuelles études de structure. Groupe A.________ a, pour sa part, mandaté Z.________, architecte indépendant, pour suivre les travaux.

Sur demande de la Compagnie d'Assurances B.________, Groupe A.________ a procédé, le 7 juillet 1998, à sa propre estimation des travaux à effectuer. Le 23 juillet 1998, Y.________ a toutefois fait savoir que la Compagnie d'Assurances B.________ entendait respecter le budget du 2 février 1998, lequel incluait les honoraires, et qu'il "[faudrait] donc faire avec".

Lors de la réunion du 21 octobre 1998, Y.________ a indiqué que le budget global était fixé à 1'769'500 fr. TTC, certains travaux de démolition ayant déjà été déduits du montant initial, et que les honoraires de Groupe A.________ devraient entrer dans ce budget. Il était prévu que les travaux soient achevés à la fin du mois de décembre 1999.
En décembre 1998, C.________ Compagnie d'Assurances sur la vie et Groupe A.________ ont conclu un "contrat relatif aux prestations de l'architecte et des ingénieurs civils et CVSE". Le contrat fait notamment référence, en son point 3.1, sous la rubrique "Montant donnant droit aux honoraires" au "montant des travaux et des travaux préparatoires selon estimation de la Compagnie d'Assurances B.________ du 2 février 1998".

Une demande de crédit complémentaire de 497'000 fr. en vue de la réalisation des travaux de renforcement des planchers, faite le 24 septembre 1999, a été acceptée le 3 novembre 1999, le coût des travaux étant estimé en définitive à 2'262'362 francs.

Entre les mois de mars et juin 2000, des travaux supplémentaires ont été commandés. La Compagnie d'Assurances B.________ a rappelé à ces différentes occasions que leur coût devait s'inscrire dans le budget total à disposition pour le chantier.

Par pli du 8 mai 2000, Groupe A.________ a fait savoir que la dépense probable admise serait de 2'145'645 fr.15, soit de 116'716 fr.85 inférieure à celle prévisible de 2'262'362 francs. Groupe A.________ précisait même que le disponible en question pouvait servir à financer les différents travaux qui restaient à effectuer dans les étages, dont la mise en place d'installations de sécurité, comme le plafond coupe-feu et la détection incendie.

Les derniers travaux ont été achevés et réceptionnés le 17 juillet 2000.

Après avoir présenté un rapport financier provisoire, Groupe A.________ a, le 28 janvier 2001, établi un décompte final, selon lequel le coût final des travaux s'élevait à 2'766'209 fr.20, honoraires de la défenderesse compris, à hauteur de 378'339 fr.80.
A.c Le 25 février 2003, C.________ Compagnie d'Assurances sur la vie, représentée par Y.________ et W.________, a cédé à la Compagnie d'Assurances B.________ ses droits et créances à l'encontre de Groupe A.________, en relation avec le contrat conclu en décembre 1998.
A.d Des contrats de location portant sur l'immeuble concerné par les travaux de rénovation ont été passés entre D.________ AG et F.________ SA, le 6 janvier 2000, et entre D.________ AG et E.________ SA, le 8 mai 2000.
B.
B.a Le 18 juillet 2003, la Compagnie d'Assurances B.________ (ci-après: la demanderesse) a saisi le Tribunal de première instance du canton de Genève d'une demande en paiement de 585'318 fr.20, avec intérêt à 6% l'an dès le 15 septembre 2000, dirigée contre Groupe A.________ (ci-après: la défenderesse). La défenderesse a conclu, à la forme, à l'irrecevabilité de la demande pour défaut de qualité pour agir de la partie adverse et, au fond, au déboutement de celle-ci de toutes ses conclusions.
B.b Par jugement du 19 mai 2005, le Tribunal a rejeté la demande, avec suite de dépens, et débouté les parties de toutes autres conclusions.
B.c La demanderesse ayant appelé du jugement, la Cour de justice du canton de Genève s'est prononcée le 16 décembre 2005. Elle a annulé le jugement de première instance et, statuant à nouveaux, a condamné la défenderesse, d'une part, à verser à la Compagnie d'Assurances B.________ la somme de 405'833 fr., avec intérêt à 5% l'an dès le 15 septembre 2000 et, d'autre part, à assumer les trois-quarts des dépens.

L'autorité cantonale a considéré que la demanderesse disposait de la légitimation active pour faire valoir les droits découlant du contrat, liés aux travaux de rénovation de l'immeuble uniquement, mais non pas pour la prétention relative aux pertes de loyer alléguées et pour les frais d'avocat avant procès.

S'agissant de la question du budget devisé, la Cour de justice a retenu, se fondant sur les actes de la cause, dont en particulier sur les déclarations des parties et la déposition du témoin Z.________, que l'architecte devait reconnaître que le maître de l'ouvrage avait un budget limité à disposition et que la limite des coûts fixée ne devait pas être dépassée. Le budget arrêté en définitive s'élevait à 2'262'362 fr. - y compris les honoraires de la défenderesse et les coûts des travaux supplémentaires, dont le renforcement des planchers -, alors que le montant total des travaux atteignait 2'766'209 fr.20. Sur ce point, l'autorité cantonale a considéré que la défenderesse a fautivement violé son obligation de vérifier que le budget alloué n'était pas dépassé. Le dommage subi, correspondant à la différence entre la limite maximale des coûts fixés (2'262'362 fr., dont à déduire 280'325 fr. d'honoraires) et le coût final des travaux (2'766'209 fr., dont à déduire 378'339 fr. d'honoraires), a été arrêté à 405'833 francs.

En ce qui concerne le retard intervenu dans l'exécution des travaux, la juridiction cantonale a posé qu'il n'était pas imputable à la défenderesse, dès lors que la nécessité de procéder à des travaux supplémentaires - dont le renforcement des planchers - est apparue en cours de chantier, plus précisément durant la phase de démolition, et que les termes fixés pour leur exécution n'ont pas pu être respectés, compte tenu des aléas propres aux chantiers de rénovation. De même, la Cour de justice a nié toute violation des obligations contractuelles de la défenderesse en lien avec les procédures de soumission.
C.
La défenderesse interjette un recours en réforme contre ce dernier prononcé. Elle requiert la réforme du jugement attaqué en tant qu'il la condamne à verser à la demanderesse la somme de 405'833 fr., avec intérêt à 5% l'an dès le 15 septembre 2000, tout en sollicitant le Tribunal fédéral de rejeter la demande en paiement de l'adverse partie.

La demanderesse propose le rejet du recours, sous suite de frais et dépens.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
1.1 Interjeté par la défenderesse, qui a succombé dans ses conclusions, et dirigé contre une décision finale rendue en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse dépasse le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ), le présent recours est en principe recevable puisqu'il a été déposé en temps utile (art. 54 OJ en lien avec l'art. 34 al. 1 let. c OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ). Demeure réservé l'examen de la recevabilité des moyens qui y sont soulevés.
1.2 Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il y ait lieu de rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compléter les constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, régulièrement allégués et clairement établis (art. 64 OJ; ATF 130 III 102 consid. 2.2; 127 III 248 consid. 2c). Hormis ces exceptions que le recourant doit invoquer expressément, il ne peut être présenté de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ).

Dans la mesure où les parties présentent certains faits qui ne figurent pas dans la décision attaquée, sans se prévaloir avec précision de l'une des exceptions qui viennent d'être rappelées, il n'en sera pas tenu compte.
1.3 Quant aux motifs énoncés dans un recours en réforme, ils doivent indiquer succinctement quelles sont les règles de droit fédéral violées par la décision attaquée et en quoi consiste cette violation (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recourant ne peut pas se borner à citer les dispositions légales qui auraient été violées ni se livrer seulement à des développements juridiques abstraits ou à des critiques toutes générales de la décision attaquée. Il doit formuler ses critiques de manière détaillée afin que la juridiction fédérale de réforme puisse comprendre en quoi il considère le jugement attaqué comme contraire au droit fédéral (ATF 121 III 397 consid. 2a; 116 II 745 consid. 3).
2.
En l'état, il n'est pas contesté que les règles propres au mandat (art. 394 ss CO) sont applicables aux faits litigieux. Lors même que le "contrat relatif aux prestations de l'architecte et des ingénieurs civils et CVSE", passé entre C.________ Compagnie d'Assurances sur la vie et la défenderesse en décembre 1998, prévoit l'application des normes SIA 102, 103 et 108, ces normes renvoient au régime général en matière de responsabilité contractuelle. Par conséquent, les dispositions du code des obligations sont applicables.
2.1 La défenderesse reproche tout d'abord à la Cour de justice d'avoir fait une application erronée de l'art. 398 al. 2 CO, en lien avec la responsabilité contractuelle de l'architecte en cas de dépassement du coût des travaux.
Après avoir relevé que le contrat des parties qualifiait expressément le budget de construction "d'estimation", que, lors de la signature du contrat en décembre 1998, ni le programme, ni le descriptif des travaux, n'avaient été établis, que des travaux supplémentaires avaient été réservés, que la question des coûts avait été clairement débattue par les architectes et que, le 3 novembre 1999, une demande de crédit complémentaire avait été acceptée, portant ainsi à 2'262'362 fr. le budget des travaux, la défenderesse arrive à la conclusion qu'elle n'avait pas à reconnaître que la partie adverse avait un budget limité à disposition, ni que l'enveloppe globale fixée pour les travaux constituait une limite maximale qui ne pouvait être dépassée, même si en cours de chantier d'éventuels travaux supplémentaires s'avéraient nécessaires.

La défenderesse nie par ailleurs une quelconque violation de son devoir de diligence, en contestant toute responsabilité en lien avec un contrôle insuffisant des coûts. Elle soutient notamment que la demanderesse, représentée par un professionnel de la construction, était pleinement consciente des risques financiers liés aux modifications du projet. Elle ajoute que la situation financière présentée le 8 mai 2000 sur la base du tableau de contrôle des coûts établi par la demanderesse ne montrait pas de dépassement à ce moment-là, tout en soulignant la nécessité des dépenses liées aux travaux réalisés sur le chantier.
2.2
2.2.1 Le mandataire doit en principe suivre les instructions de son mandant (art. 397 CO). Il est responsable d'une bonne et fidèle exécution de sa mission (art. 398 al. 2 CO). D'une manière générale, sa responsabilité est soumise aux mêmes règles que celle du travailleur dans les rapports de travail (art. 398 al. 1 CO). En conséquence, le mandataire doit exécuter avec soin la mission qui lui est confiée et sauvegarder fidèlement les intérêts légitimes du mandant (cf. art. 321a al. 1 CO). Il appartient au maître de l'ouvrage de prouver les faits dont on peut déduire objectivement une violation du devoir de diligence (cf. art. 8 CC).

De manière générale, le mandataire doit tenir son mandant régulièrement au courant du développement du contrat et lui signaler toute circonstance importante, notamment lorsqu'elle pourrait avoir une influence sur les instructions données. De même, il lui incombe de rendre le mandant attentif aux risques que comporte le service ou l'exécution du mandat (Pierre Tercier, Les contrats spéciaux, 3e éd., Zurich 2003, n. 4690, p. 676 s.) et, dans l'hypothèse d'un contrat d'architecte, ce devoir d'information porte sur tous les faits qui peuvent avoir une importance sur le déroulement des travaux (Tercier, op. cit., n. 4858, p. 700).

Dans le cadre d'une exécution correcte du mandat qui lui est confié, l'architecte doit notamment vérifier que les coûts de construction correspondent à l'évaluation faite, surtout lorsque les travaux ont commencé; en cas de doute à ce sujet, il doit s'en ouvrir au maître de l'ouvrage (ATF 119 II 249 consid. 3b; 108 II 197 consid. 2a; Rainer Schumacher, Die Haftung des Architekten aus Vertrag, in: Peter Gauch/Pierre Tercier, Le droit de l'architecte, 3e éd., Fribourg 1995, 113 ss, n. 747, p. 237). En effet, un comportement passif de l'architecte est de nature à aggraver le problème des coûts et à amener le maître de l'ouvrage à recourir à des dispositions dommageables, du moment que les risques portant sur les coûts ne sont la plupart du temps pas reconnaissables pour le mandant sans une information idoine de son architecte (Schumacher, op. cit., n. 748, p. 237 s.).
2.2.2 Tout d'abord, force est de constater que l'argumentation - confuse - de la défenderesse ne respecte pas les réquisits légaux (art. 55 al. 1 let. c OJ), en ce sens qu'elle n'explique pas en quoi le raisonnement de la cour cantonale violerait le droit fédéral, en particulier l'art. 398 al. 2 CO.

Ensuite, la constatation de la juridiction cantonale, selon laquelle la demanderesse avait un budget limité à disposition et que la limite des coûts fixée à 2'262'362 fr., y compris les honoraires de la défenderesse et le coût des travaux supplémentaires, ne devait pas être dépassée, relève des faits résultant de l'appréciation des preuves à laquelle s'est livrée cette autorité et ne peut donc pas être remise en cause en instance de réforme.

S'agissant de la violation du devoir de diligence, il a été posé en fait que la défenderesse n'a pas correctement vérifié que les travaux adjugés restaient dans le budget alloué ni informé la demanderesse, le moment venu, que celui-ci était dépassé. Alors que le 10 février 1999 déjà, la défenderesse relevait que le budget de construction était faible et que le 3 septembre suivant, le budget consolidé laissait apparaître un dépassement de 10% environ par rapport au budget initial, il résulte de l'arrêt attaqué que la défenderesse n'a pas avisé la partie adverse que la limite fixée ne pouvait, en définitive, pas être respectée. Bien plus, le 8 mai 2000, soit moins de trois mois avant la fin des travaux, la défenderesse faisait état d'un disponible de 116'716 fr.85, à l'usage de quelques travaux à venir, omettant de tenir compte, à tout le moins à titre approximatif, de certains travaux dans l'examen du respect du budget alloué. En effet, à cette date, non seulement tous les travaux n'étaient pas adjugés, mais en sus ceux qui l'avaient été ne correspondaient à aucun contrat ou avenant, dont la signature est venue à chef plus tard.

Comme moyens de défense, la défenderesse soutient en substance que la demanderesse était pleinement consciente des risques financiers liés aux modifications du projet, qu'il lui appartenait d'être attentive à un dépassement de budget, voire même que la situation financière présentée le 8 mai 2000 ne montrait pas de dépassement à ce moment-là, ce qui n'est à l'évidence pas à même d'établir le respect des obligations contractuelles de la défenderesse sous l'angle de la bonne et fidèle exécution du mandat et, partant, de démontrer a contrario une violation du droit fédéral.

Par ailleurs, il est significatif de relever que, bien que la défenderesse affirme que "lorsque des difficultés sont apparues en cours de chantier, la demanderesse en a été systématiquement avisée", elle ne remet pas en cause, à juste titre, l'appréciation de la cour cantonale selon laquelle il n'est pas établi qu'elle aurait indiqué au maître de l'ouvrage que la limite fixée pourrait être dépassée. Elle tente au contraire de s'exonérer en affirmant que la demanderesse, représentée par un professionnel de la construction, était pleinement consciente des risques financiers liés aux modifications du projet. Or, il a été retenu que, même si la demanderesse était représentée par un architecte, elle ne pouvait se rendre compte que le budget n'était pas suffisant et risquait d'être dépassé, dès lors qu'elle n'a pas été renseignée sur l'état - pourtant requis à de nombreuses reprises - de la situation financière du chantier, considérée comme peu claire. En outre, contrairement à ce que soutient la défenderesse, les travaux de renforcement des planchers ont fait l'objet d'un crédit complémentaire englobé dans le budget final, le 3 novembre 1999 déjà, et non pas seulement une fois lesdits travaux terminés. Quoi qu'il en soit, le fait que la défenderesse ait, malgré les difficultés rencontrées, poursuivi l'exécution du mandat est particulièrement révélateur d'un défaut de diligence, ce d'autant plus qu'il ne ressort pas du dossier que la demanderesse ait délibérément choisi de maintenir ses instructions malgré l'existence - non établie en l'état - d'un avis contraire de la part de l'architecte. A cet égard, la défenderesse ne peut être suivie lorsqu'elle justifie le maintien des travaux par la vente de l'immeuble en cours de rénovation avec la mention "travaux achevés", dès lors qu'elle n'était en aucun cas liée par le contrat de vente en question.

Sur le vu de ces éléments, l'inexécution contractuelle a été démontrée à satisfaction, peu importe que les travaux réalisés sur le chantier constituaient ou non une dépense nécessaire, ce qu'allègue encore la défenderesse au terme de son argumentation, lors même que ce fait n'a pas été retenu par l'instance cantonale.

Par conséquent, c'est à bon droit que la Cour de justice a retenu que la défenderesse a violé son obligation de vérifier que le budget alloué n'était pas dépassé et, par conséquent, enfreint fautivement les instructions du maître de l'ouvrage.
3.
Dans un autre grief, la défenderesse fait valoir que la cour cantonale a violé le droit fédéral, en particulier l'art. 42 CO, en ayant simplement considéré que le dommage correspondait à la plus-value objective du bâtiment, sans avoir examiné si les coûts supplémentaires que le maître voulait s'épargner pouvaient objectivement être évités. Elle nie toute violation du contrat et, dans l'hypothèse où une telle violation devait être retenue, elle conteste l'existence d'un rapport de causalité naturelle entre le contrôle insuffisant du budget reproché, voire les autres violations alléguées du contrat, et le prétendu dommage.
3.1 Le dommage juridiquement reconnu réside dans la diminution involontaire de la fortune nette; il correspond à la différence entre le montant actuel du patrimoine du lésé et le montant qu'aurait ce même patrimoine si l'événement dommageable ne s'était pas produit (ATF 127 III 73 consid. 4a; 126 III 388 consid. 11a et les arrêts cités). Le dommage peut se présenter sous la forme d'une diminution de l'actif, d'une augmentation du passif, d'une non-augmentation de l'actif ou d'une non-diminution du passif (cf. ATF 122 IV 279 consid. 2a; 121 IV 104 consid. 2c).

Dire s'il y a eu un dommage et quelle en est la quotité est une question de fait qui lie le Tribunal fédéral saisi d'un recours en réforme (ATF 127 III 73 consid. 3c; 126 III 388 consid. 8a; 123 III 241 consid. 3a). C'est en revanche une question de droit de dire si la notion juridique de dommage a été méconnue (ATF 130 III 145 consid. 6.2 et les arrêts cités).
3.2
3.2.1 La juridiction cantonale a arrêté que le dommage subi par la demanderesse ne résulte pas de la mauvaise estimation du coût des travaux, mais de la violation des instructions de la demanderesse. Elle a donc posé que le dommage consiste en la différence entre, d'une part, la limite maximale des coûts fixée par la demanderesse et, d'autre part, le coût final des travaux, tout en précisant qu'il n'est pas contesté que la demanderesse a payé aux entreprises qui sont intervenues sur le chantier l'intégralité des montants réclamés et que le montant des honoraires facturés par la défenderesse a été perçu.

L'autorité cantonale ne s'est aucunement référée - lors du calcul du dommage - a une éventuelle différence entre la valeur objective du bâtiment et son utilité subjective. Elle a souverainement constaté l'absence de plus-value du bâtiment, le dépassement de la limite maximale fixée étant rattaché au seul défaut de vérification des coûts par la défenderesse.
3.2.2 Une fois encore, le grief soulevé par la défenderesse est irrecevable, en ce sens qu'il se fonde sur des faits qui n'ont pas été retenus par l'instance cantonale et n'indique pas en quoi consiste la violation du droit fédéral. La critique de la défenderesse équivaut, en définitive, en une série d'affirmations dépourvues de véritable argumentation.

Au demeurant, le raisonnement de la cour cantonale ne prête pas le flanc à la critique. En effet, lorsqu'une limite des coûts a été fixée par le maître de l'ouvrage et que l'architecte remarque ou devait remarquer que cette limite ne pourra être tenue, il doit immédiatement interrompre les travaux, informer le maître de l'ouvrage et obtenir des clarifications, afin que des mesures puissent être prises qui permettent le maintien des coûts. S'il ne remplit pas ces devoirs de manière diligente et qu'il cause un dépassement des coûts, il doit indemniser le maître pour le dommage ainsi subi, lequel correspond aux coûts supplémentaires que le maître voulait s'épargner avec ses instructions (arrêt 4C.424/2004 du 15 mars 2005, consid. 3.3; Walter Fellmann, Haftung für falsche Lostenschätzung, in: Alfred Koller, Recht der Architekten und Ingenieure, St-Gall 2002, 211 ss, p. 219; Schumacher, op. cit., n. 737, p. 233).

La cour cantonale a précisément pris en considération ces éléments dans le calcul du dommage, puisqu'elle a comparé le coût final des travaux au budget alloué, le tout déduction faite des honoraires, dont le versement n'a en aucun cas été contesté devant la dernière instance cantonale. Celle-ci a donc, à juste titre, pris en compte dans le cas d'espèce le surcoût des travaux tels que susmentionnés et non pas, comme le prétend à tort la défenderesse, "la plus-value objective du bâtiment", dont l'existence a été niée, de manière à lier l'instance de réforme.

En effet, contrairement à ce que soutient la défenderesse, il ressort des faits de la cause que le dépassement de la limite maximale fixée est rattaché au seul comportement de la défenderesse, qui n'a pas vérifié que les travaux adjugés restaient dans le budget alloué et non pas à l'incidence négative du renforcement des planchers sur les autres travaux, aux difficultés apparues en cours de chantier, aux exigences supplémentaires formulées durant les travaux, ainsi qu'aux mesures pour terminer les travaux dans les délais. Au demeurant, il n'est pas établi que les travaux en question étaient nécessaires à l'exécution du projet. Par ailleurs, il faut observer que les travaux de renforcement des planchers, qui n'étaient certes pas prévus initialement dans le contrat liant les parties, ont fait l'objet d'un crédit complémentaire de 497'000 fr., englobé dans le budget final dès le 3 novembre 1999. Quant aux travaux supplémentaires commandés en cours de chantier, la juridiction cantonale a arrêté que la demanderesse a, à chaque fois, précisé que les travaux en question devaient entrer dans le budget.

Dans la mesure où la défenderesse reproche à l'autorité cantonale de n'avoir pas "examiné si les coûts supplémentaires que le Maître voulait s'épargner pouvaient objectivement être évités", en ayant "simplement considéré que le dommage correspondait à la plus-value objective du bâtiment", sa critique est irrecevable, dès lors qu'aucune plus-value objective du bâtiment n'a été retenue. Par ailleurs, la critique est dénuée de toute consistance, puisqu'il est sans pertinence en l'état de déterminer si les travaux étaient objectivement réalisables dans la limite fixée par la demanderesse. En effet, il faut relever que lors même qu'il appartenait à la défenderesse de partager ses doutes sur la question avec la demanderesse - ce qui n'a nullement été retenu en fait -, la défenderesse a accepté d'exécuter le mandat dans la limite des coûts fixée, dont il a été arrêté qu'elle ne devait pas être dépassée. De surcroît, en cours d'exécution des travaux, aucun avertissement adéquat n'a été formulé, sans que la demanderesse ne soit à même d'évaluer par elle-même la situation financière du chantier. Ainsi, la Cour de justice n'avait pas à examiner si les coûts supplémentaires pouvaient être évités.
Par conséquent, la notion juridique du dommage n'a pas été méconnue et le grief de la défenderesse tombe à faux.
3.3 En ce qui concerne la critique relative au lien de causalité naturelle, elle ne peut qu'être déclarée irrecevable, dès lors qu'elle relève des faits, qui ne peuvent être critiqués en instance de réforme.
4.
Dans son dernier grief, la défenderesse argue d'une violation de l'art. 8 CC. Elle revient tout d'abord sur la notion de plus-value subjective, sur laquelle la cour cantonale ne s'est pas prononcée, "puisque son appréciation juridique du dommage a été différente". A son sens, la valeur subjective de l'immeuble pour la demanderesse est équivalente ou presque à sa plus-value objective, puisque toutes les dépenses engagées se sont révélées nécessaires tant pour réhabiliter l'immeuble que pour satisfaire les besoins de ses utilisateurs, la demanderesse s'y étant engagée en vendant l'immeuble. Elle fait également état d'un fait accessoire, mais - à ses dires - déterminant, dont la cour cantonale n'a pas tenu compte et qu'il conviendrait de prendre en considération en application de l'art. 64 OJ, à savoir le crédit de construction dont disposait en réalité la demanderesse pour les travaux de 2'551'000 fr., soit de 10% supérieur au budget qui aurait constitué la limite maximale des coûts. Elle revient aussi sur le calcul du dommage, en particulier sur le montant des honoraires portés en déduction du budget fixé, en affirmant qu'il ressort des constatations de fait que, sous réserve des acomptes de 182'222 fr.65 versés en cours de chantier, la demanderesse n'a jamais soldé ses honoraires. Enfin, elle conteste le calcul de l'intérêt moratoire, qui ne peut être alloué dès le 15 septembre 2000.
4.1
4.1.1 L'art. 8 CC répartit le fardeau de la preuve pour toutes les prétentions fondées sur le droit fédéral et détermine, sur cette base, laquelle des parties doit assumer les conséquences de l'échec de la preuve (ATF 127 III 519 consid. 2a; 126 III 189 consid. 2b, 315 consid. 4a). On en déduit également un droit à la preuve et à la contre-preuve (ATF 126 III 315 consid. 4a), à la condition qu'il s'agisse d'établir un fait pertinent (ATF 126 III 315 consid. 4a; 123 III 35 consid. 2b), qui n'est pas déjà prouvé (ATF 127 III 519 consid. 2a; 126 III 315 consid. 4a), par une mesure probatoire adéquate (cf. ATF 90 II 224 consid. 4b) qui a été régulièrement offerte selon les règles de la loi de procédure applicable (ATF 126 III 315 consid. 4a; 122 III 219 consid. 3c).
En revanche, l'art. 8 CC ne dicte pas au juge la manière dont il doit forger sa conviction. Ainsi, lorsque l'appréciation des preuves convainc le juge qu'un fait est établi à satisfaction de droit ou réfuté, la question de la répartition du fardeau de la preuve ne se pose plus et le grief tiré de la violation de l'art. 8 CC devient sans objet. Il s'agit alors d'une question de pure appréciation des preuves; celle-ci ne peut être soumise au Tribunal fédéral que par la voie d'un recours de droit public pour arbitraire (ATF 129 III 18 consid. 2.6; 127 III 519 consid. 2a).
4.1.2 L'art. 64 OJ ne confère pas aux parties la faculté de compléter ad libitum les faits constatés par l'autorité cantonale, en particulier en soutenant qu'un complètement desdits faits conduirait à une solution juridique différente du litige. Pour que la norme précitée entre en jeu, l'arrêt attaqué doit ne pas contenir les constatations nécessaires à l'application du droit fédéral (Bernard Corboz, Le recours en réforme au Tribunal fédéral, SJ 2000 II p. 1ss, 67; Max Guldener, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 3e éd., p. 552). Le complètement des faits est exclu lorsqu'il est fait grief à la cour cantonale d'avoir constaté les faits de manière erronée, car c'est l'appréciation des preuves qui est alors mise en cause, laquelle ne saurait être contrôlée en instance de réforme (arrêt 4C.336/1993 du 23 février 1994, consid. 1).
4.2 S'agissant du premier volet du grief soulevé, il y a lieu de constater que, lors même que la défenderesse ne démontre pas, de manière convaincante, dans quelle mesure l'art. 8 CC aurait été violé, elle s'en prend en réalité à l'appréciation des preuves de l'autorité cantonale, qui a nié, sans exprimer de doute, l'existence d'une quelconque plus-value subjective et qui, de surcroît, comme développé supra, ne s'est pas livrée à une appréciation juridique erronée du dommage.

En ce qui concerne le crédit de construction de 2'551'000 fr., il ne saurait être présentement pris en considération, dès lors que les constatations de fait de la cour cantonale sont suffisantes pour permettre à la Cour de céans de vérifier si les juges précédents ont appliqué correctement le droit fédéral. Il n'y a donc pas matière à les compléter.

Quant à la critique relative au calcul du dommage et de l'intérêt moratoire, faite sans qu'aucune explication ne soit donnée en lien avec une éventuelle violation de l'art. 8 CC, elle ne peut qu'être déclarée irrecevable, puisque l'estimation du dommage repose sur le pouvoir d'apprécier les faits et relève donc de la constatation des faits, laquelle ne peut être revue en instance de réforme.
5.
En définitive, les moyens soulevés par la défenderesse ne peuvent qu'être rejetés, dans la mesure de leur recevabilité.
6.
Compte tenu de l'issue du litige, la défenderesse acquittera l'émolument judiciaire et les dépens à allouer à la demanderesse (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté, dans la mesure où il est recevable.
2.
Un émolument judiciaire de 7'000 fr. est mis à la charge de la recourante.
3.
La recourante versera à l'intimée une indemnité de 8'000 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève.
Lausanne, le 9 mai 2006
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le président: La greffière: