«AZA 1/2»
4C.363/1999/rnd
I. Z I V I L A B T E I L U N G
Es wirken mit: Bundesrichterin und Bundesrichter Walter, Präsident, Klett, Nyffeler und Gerichtsschreiberin Senn.
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In Sachen
Oskar M e i e r, Vogelsangstrasse 11, 8180 Bülach, Beklagter, Widerkläger und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt Urs Haegi, Mühlebachstrasse 54, Postfach, 8032 Zürich,
gegen
betreffend
Grundstückkaufvertrag; Willensmängel; Mängelrechte,
hat sich ergeben:
A.- Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 24. Januar 1995 verkauften Jakob Baltensperger-Hösli, Verena Decimo-Baltensperger, Eva Stöpel-Baltensperger, Dora Lechner-Baltensperger, Peter Baltensperger und Heidi JustBaltensperger (nachstehend: die Kläger) ein Grundstück in der Stadt Bülach für einen Kaufpreis von Fr. 3'150'000.-- an Oskar Meier (im Folgenden: der Beklagte). Der Beklagte leistete anlässlich der Beurkundung eine Teilzahlung von Fr. 150'000.--. Die Eigentumsübertragung sollte nach dem Vertrag innert 30 Tagen nach Erteilung der rechtskräftigen Baubewilligung erfolgen; falls die Bewilligung nicht bis zum 1. Dezember 1995 erteilt wurde, waren die Kläger berechtigt, entweder diese Frist zu verlängern oder den Vertrag als aufgehoben zu erklären. In der Folge kam es zu einer Fristverlängerung; die Parteien vereinbarten schliesslich einen Notariatstermin für die Eigentumsübertragung auf den 7. Mai 1996. Am 6. Mai 1996 teilte aber der Beklagte den Klägern mit, die Eigentumsübertragung könne nicht stattfinden, weil seine Bank die Finanzierung blockiere.
B.- Mit Klage vom 8. November 1996 beantragten die Kläger dem Bezirksgericht Bülach, den Beklagten zur Bezahlung von Fr. 2'575'000.-- zuzüglich 5 % Zins seit 25. Februar 1996 an die Kläger sowie von Fr. 425'000.-- zuzüglich 5 % Zins seit 25. Februar 1996 auf ein Sperrkonto zu bezahlen, wobei Letzteres bei Nachweis der Bezahlung der Grundstücksgewinnsteuer den Klägern freizugeben sei; das Grundbuchamt sei anzuweisen, den Beklagten gegen Vorlage der Zahlungsbelege als Eigentümer einzutragen. Der Beklagte verlangte widerklageweise die Verurteilung der Kläger zur Bezahlung von Fr. 321'000.-- zuzüglich 5 % Zins seit 30. April 1997.
Mit Urteil vom 21. Oktober 1998 hiess das Bezirksgericht die Klage gut und wies die Widerklage ab. Auf Berufung des Beklagten hin bestätigte das Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, den erstinstanzlichen Entscheid.
C.- Gegen das Urteil des Obergerichts führt der Beklagte eidgenössische Berufung mit dem Antrag, dieses aufzuheben, die Klage abzuweisen und die Widerklage gutzuheissen, eventuell die Streitsache an das Obergericht zurückzuweisen.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.- Nach Art. 48 Abs. 1 OG ist die Berufung nur gegen Entscheide der oberen kantonalen Gerichte zulässig; eine Ausnahme gemäss Art. 48 Abs. 2 OG, welche die Anfechtung von Entscheiden unterer Gerichte ermöglicht, liegt hier nicht vor. Auf die Berufung ist daher grundsätzlich nicht einzutreten, soweit sie sich gegen das Urteil des Bezirksgerichtes richtet. Dessen Erwägungen können nur insoweit angefochten werden, als die Vorinstanz darauf verweist und sie zum Bestandteil des vorinstanzlichen Urteils erklärt. Soweit die Vorinstanz prüfte, ob der Beklagte allfällige Mängel am Kaufobjekt genehmigt habe, stützte sie sich unter Verweis auf das erstinstanzliche Urteil auf zwei Schreiben des Beklagten vom 20. März und vom 26. April 1996 (vgl. E. 3). Die erstinstanzliche Erörterung der von der Schweizerischen Kreditanstalt im Hinblick auf das vorgesehene Verfügungsgeschäft vorbereiteten Belastungsanzeigen übernahm sie jedenfalls nicht ausdrücklich. Ob diese Erwägung des Bezirksgerichts aufgrund einer pauschalen Verweisung der Vorinstanz dennoch anfechtbar ist, kann offen bleiben, da das angefochtene Urteil auch ohne Berücksichtigung der fraglichen Annahmen zu schützen sein wird, diesen also keine Entscheidrelevanz zukommt. Dasselbe gilt im Hinblick auf die Eventualbegründung des Bezirksgerichts, wonach auch wegen unterlassener Mängelrüge kein Anspruch auf Gewährleistung bestünde. Auf die entsprechenden Rügen des Beklagten ist daher nicht einzutreten.
2.- Die Vorinstanz prüfte, ob der Kaufvertrag für den
Beklagten wegen Grundlagenirrtums unverbindlich sei, weil der zunächst von der Schweizerischen Kreditanstalt zugesicherte Kredit widerrufen worden war. Sie erwog, eine Berufung auf Grundlagenirrtum könne nur geschützt werden, wenn die Diskrepanz zwischen dem irrtümlich vorgestellten Sachverhalt, welcher für die irrende Partei eine notwendige Vertragsgrundlage bildete, und der Realität im konkreten Fall die einseitige Vertragsunverbindlichkeit nach Auffassung des loyalen Geschäftsverkehrs als angemessene Rechtsfolge für den Irrtum erscheinen lasse. Dies treffe hier nicht zu; angesichts der allgemeinen Verschlechterung der wirtschaftlichen Aussichten auf dem Bausektor Mitte der neunziger Jahre sei die Erwartung, die Finanzierungsverhältnisse würden sich nicht ändern, leichtfertig, weshalb ein entsprechender Irrtum keine Unverbindlichkeit des Kaufvertrages rechtfertige. Zudem habe der Beklagte mit Schreiben seines Rechtsvertreters vom 28. Mai 1996 den Klägern einen Vorschlag unterbreitet, wie bezüglich der Abwicklung des Kaufvertrages nunmehr weiter vorgegangen werden solle, womit er zum Ausdruck gebracht habe, dass er vom Fortbestand des Kaufvertrages ausging; von einer Rückabwicklung - namentlich von einer Rückforderung der Anzahlung von Fr. 150'000.-- - sei nicht andeutungsweise die Rede. Damit habe der Beklagte, falls ein Grundlagenirrtum vorlag, den Kaufvertrag genehmigt.
Der Beklagte rügt als Verletzung von Art. 23 f. OR sowie als klar aktenwidrig, absolut unhaltbar und damit willkürlich, dass der Widerruf der Finanzierungszusage keine Vertragsunverbindlichkeit rechtfertigen solle. Die Ausführungen der Vorinstanz über die Wirtschaftslage seien unbehelflich; entscheidend sei allein, ob der Beklagte auf eine Drittfinanzierung vertrauen durfte und den Klägern dies erkennbar war. Dies hätte durch Partei- bzw. Zeugenbefragung geklärt werden müssen. Indem die Vorinstanz hierauf verzichtete, habe sie seinen Gehörsanspruch sowie das Art. 8 ZGB und den einschlägigen kantonalen Verfahrensvorschriften entfliessende Recht auf Durchführung eines Beweisverfahrens verletzt. Letzteres sei auch der Fall, soweit die Vorinstanz die Berufung auf den Widerruf der Fremdfinanzierung als unzulässiges Novum bezeichne. Eine Genehmigung des Kaufvertrages durch das Schreiben vom 28. Mai 1996 sei nicht anzunehmen. Der Beklagte habe damit höchstens die Gültigkeit des ursprünglichen Vertrages, der unter der "condicio sine qua non" einer Fremdfinanzierung stand, bestätigt. Er habe zudem in der Klageantwort dargelegt, dass er ab 7. Mai 1996 mit den Klägern Verhandlungen über die Realisierung eines neuen Projekts geführt habe, was nicht erforderlich gewesen wäre, wenn er den Vertrag vom 24. Januar 1995 noch als verbindlich erachtet hätte. Der Beklagte habe sich damit rechtsgenüglich auf Grundlagenirrtum berufen. Die Frist gemäss Art. 31 OR habe ohnehin erst zu laufen begonnen, als der Beklagte von den Klägern erfahren habe, dass diese definitiv kein anderes Projekt verwirklichen wollten, d.h. bei Einleitung des Friedensrichterverfahrens am 26. Juni 1996. Da die Vorinstanz dies verkannt und kein Beweisverfahren durchgeführt habe, sei ihr Entscheid aktenwidrig und willkürlich und verletze Art. 8 ZGB, Art. 18, 23 f. und 31 OR sowie zahlreiche kantonale Verfahrensvorschriften.
a) aa) Nach Art. 55 Abs. 1 lit. c OG ist in der Berufungsschrift anzugeben, welche Bundesrechtssätze und inwiefern sie der angefochtene Entscheid verletzt. Fehl am Platz sind dagegen Rügen der Verletzung von Verfassungsrecht - so insbesondere auch der Vorwurf der Willkür (Art. 43 Abs. 1 OG) - und der Verletzung kantonalen Rechts. Solche Rügen sind im Berufungsverfahren nicht zu hören. Die Vorbringen des Beklagten sind daher nur unter dem Gesichtspunkt von Art. 8 ZGB sowie der obligationenrechtlichen Bestimmungen über den Grundlagenirrtum zu untersuchen.
bb) Die Vorinstanz scheint davon auszugehen, dass die Berufung des Beklagten auf den Grundlagenirrtum wegen Wegfalls der vorgesehenen Fremdfinanzierungsmöglichkeit gegen das Novenverbot verstösst und daher unzulässig ist, tritt aber dennoch auf sie ein und prüft sie. Die Anwendung der kantonalen Bestimmungen über das Novenrecht ist im Berufungsverfahren nicht zu überprüfen. Sollten die Ausführungen der Vorinstanz über den Grundlagenirrtum lediglich im Sinne einer Doppelbegründung zu verstehen sein, wären die materiellen Rügen mangels Entscheidrelevanz nicht zu prüfen. Wie im Folgenden zu zeigen sein wird, sind sie ohnehin unbegründet, so dass es sich erübrigt, auf diese Frage näher einzugehen.
b) aa) Ein mit Willensmängeln behafteter Vertrag kann während eines Jahres von demjenigen, der dem Willensmangel unterlegen ist, angefochten werden (Art. 31 OR), was zur Aufhebung des Vertrages mit Wirkung ex tunc führt. Der Berechtigte kann auf die Anfechtung des mit Mängeln behafteten Vertrages auch verzichten und diesen genehmigen. Die Genehmigung hat zur Folge, dass der Mangel, welcher bei Vertragsschluss bestanden hat, aufgehoben wird. Von Gesetzes wegen liegt eine Genehmigung des Vertrages vor, wenn der Berechtigte die Jahresfrist zur Anfechtung unbenutzt verstreichen lässt (Art. 31 Abs. 1 OR). Sie kann allerdings auch durch ausdrückliche oder konkludente Erklärung erfolgen (Schwenzer, Basler Kommentar, 2. Auflage, Basel 1996, N. 17 zu Art. 31 OR; Schmidlin, Berner Kommentar, Bern 1995, N. 115 zu Art. 31 OR). Das Bundesgericht ist diesbezüglich an Feststellungen der Vorinstanz über das Wissen und den inneren Willen der Vertragsparteien gebunden. Dagegen prüft es als Rechtsfrage, ob eine bestimmte Handlung des Anfechtungsberechtigten vom Vertragspartner nach Treu und Glauben als Genehmigung zu verstehen ist (BGE 125 III 435 E. 2a/aa S. 436 f.; 123 III 165 E. 3a S. 168; 121 III 118 E. 4b/aa S. 123, je mit Hinweisen). Ob die Vorinstanz hier von einer tatsächlichen Willensübereinstimmung ausging, oder ob sie eine Auslegung nach dem Vertrauensgrundsatz vornahm, lässt sich ihren Ausführungen nicht mit letzter Deutlichkeit entnehmen. Wie im Folgenden zu zeigen sein wird, durften die Kläger nach Treu und Glauben von einer Genehmigungserklärung ausgehen; ob auch ein tatsächlicher Konsens bestand, kann damit offen bleiben.
bb) Im Schreiben vom 28. Mai 1996 unterbreitete der Beklagte den Klägern als Einigungsvorschlag: "Der Vollzug des Grundstückskaufvertrags vom 24. Januar 1995 wird sistiert, resp. die Parteien stunden die gegenseitigen Forderungen. Beide Parteien kommen überein, dass die Forderungen nicht vor dem 31. Dezember 1997 durchgesetzt werden". Der Beklagte schlägt weiter vor, die Kläger sollten die auf dem parzellierten Grundstück zu bauenden Häuser direkt an Dritte verkaufen und den Beklagten im entsprechenden Umfang aus seiner Kaufverpflichtung entlassen. Angesichts dieser klaren Bekenntnis zur (nach wie vor bestehenden) Bindungswirkung des Vertrages vom 24. Januar 1995 durften die Kläger davon ausgehen, dass der Beklagte an diesem festhalte, obwohl ihm inzwischen die Finanzierungszusage widerrufen worden war. Da die Genehmigung selbst nach einer Berufung auf Unverbindlichkeit noch möglich ist, wenn die Gegenpartei einverstanden ist, dass der Vertrag aufrecht bleibe (BGE 108 II 102 E. 2a S. 105; 88 II 410 E. 2 S. 412), ist unerheblich, ob vorangegangenes Verhalten des Beklagten allenfalls als Geltendmachung der Unverbindlichkeit zu werten wäre. Ob der Beklagte, wie er behauptet, mit den Klägern über die Realisierung anderer Projekte gesprochen hatte und Letztere dies als Geltendmachen der Vertragsunverbindlichkeit interpretieren mussten, kann damit offen bleiben; ebenso, ob der Beklagte sich mündlich auf Grundlagenirrtum berufen habe. Der Beklagte legt in letzterer Hinsicht ohnehin nicht dar, dass er im kantonalen Verfahren die entsprechenden Behauptungen und Beweisanträge erhoben hätte.
Da der Beklagte demnach den Vertrag am 28. Mai 1996 in Kenntnis des Widerrufs der Finanzierungszusage genehmigt hat, kann offen bleiben, ob diesbezüglich überhaupt ein zur Vertragsauflösung berechtigender Grundlagenirrtum vorlag. Auf die entsprechenden Rügen ist daher nicht einzutreten.
cc) Nach dem Gesagten sind die Schlüsse, welche die Vorinstanz aus dem Schreiben des Beklagten vom 28. Mai 1996 zog, nicht zu beanstanden. Da sich die Vorinstanz bei ihrem Entscheid auf diesen Beweis stützte, kamen die Regeln über die Risikoverteilung im Falle der Beweislosigkeit (Art. 8 ZGB) nicht zur Anwendung, so dass die entsprechenden Rügen ins Leere stossen. Soweit der Beklagte in diesem Zusammenhang geltend macht, die Vorinstanz hätte nicht auf weitere Beweisaufnahmen verzichten dürfen, kann er sich nicht auf Art. 8 ZGB stützen; die Rüge der falschen antizipierten Beweiswürdigung ist im Berufungsverfahren unzulässig (BGE 115 II 440 E. 6b S. 450).
3.- Der Beklagte beruft sich auch wegen angeblicher Mängel des Kaufobjektes auf eine Vertragsunverbindlichkeit wegen Grundlagenirrtums bzw. absichtlicher Täuschung. Die Vorinstanz hat unter Verweis auf die erstinstanzlichen Urteilserwägungen angenommen, der Beklagte habe ungeachtet allfälliger Mängel mehrfach, namentlich mit Schreiben vom 20. März 1996, in eindeutiger Weise den Willen bekundet, sich das Kaufobjekt übertragen zu lassen. Der Beklagte bestreitet, dass seine Schreiben vom 20. März 1996 und vom 26. April 1996 als Vertragsgenehmigungen zu verstehen seien. Er beruft sich wiederum darauf, dass die Parteien noch im Mai 1996 über die Abwicklung eines anderen Bauprojektes als des ursprünglich geplanten korrespondiert hätten. Dem ist entgegenzuhalten, dass nach dem in E. 2b/bb Gesagten der Beklagte noch mit Schreiben vom 28. Mai 1996 bekundete, dass er sich an den Kaufvertrag vom 24. Januar 1995 gebunden erachtete. Damit genehmigte er das Kaufobjekt trotz allfälliger Mängel jedenfalls insofern, als er auf eine Wandelung verzichtete. Wiederum ist daher unerheblich, ob vorgängige Handlungen des Beklagten allenfalls als Geltendmachung der Vertragsunverbindlichkeit zu verstehen gewesen wären (vgl. E. 2b/bb). Soweit der Beklagte eine Verletzung von Art. 8 ZGB geltend macht, ist auf E. 2b/cc zu verweisen. Nicht einzutreten ist wiederum auf die zahlreichen unzulässigen Rügen (vgl. E. 2a/aa).
4.- Die Vorinstanz verneinte bezüglich der angeblich vom Beklagten zur Vertragsgrundlage erhobenen Voraussetzung, dass der Kaufvertrag rasch vollzogen werden könne, eine mangelhafte Vertragserfüllung, da der Beklagte mit dem Eigentumsübertragungstermin vom 7. Mai 1996 einverstanden gewesen sei. Unter Verweis auf das erstinstanzliche Urteil erwog sie zudem, der Beklagte habe das Baugesuch erst am 5. Mai 1995 eingereicht; schon aus diesem Grund sei es unverständlich, dass der Beklagte den Klägern Verzögerungen in der Erteilung der Baubewilligung vorhalten wolle. Zudem hätten die Parteien bereits im Kaufvertrag vom 24. Januar 1995 vorgesehen, dass die an die Erteilung der Baubewilligung gebundene Eigentumsübertragung mit Einverständnis der Kläger auch nach dem 1. Dezember 1995 erfolgen könne; da beide Parteien mit der Möglichkeit einer Verzögerung gerechnet hätten, könne diese keinen Mangel darstellen.
Die Vorinstanz verneinte also gestützt auf den Kaufvertrag vom 24. Januar 1995, dass der Beklagte die rasche Realisierung des Vertragsvollzugs als wesentlich erachtete. Soweit der Beklagte geltend macht, es hätte in einem Beweisverfahren ermittelt werden müssen, ob für ihn die rasche Realisierung einen subjektiv wesentlichen Vertragspunkt darstellte, weshalb der Kaufvertrag mangels Beurkundung aller wesentlicher Vertragspunkte nichtig sei, ficht er die antizipierte Beweiswürdigung der Vorinstanz an, was unzulässig ist (vgl. E. 2b/cc). Dasselbe gilt, soweit auch die Bedingung der Realisierung des vorgesehenen Bauprojektes als subjektiv wesentlicher Vertragspunkt bezeichnet wird, sollte doch nach den Feststellungen der Vorinstanz gemäss Kaufvertrag vom 24. Januar 1995 die Eigentumsübertragung 30 Tage nach Erteilung der Baubewilligung und damit vor der Realisierung der projektierten Bauten erfolgen. Wie in E. 6 zu zeigen sein wird, verneinte die Vorinstanz schliesslich, dass nach dem Willen des Beklagten die vorgesehene Fremdfinanzierung eine Vertragsbedingung im Sinne von Art. 151 OR darstellte; eine solche Bedingung konnte somit auch nicht subjektiv vertragswesentlich bzw. beurkundungspflichtig sein.
Der Beklagte behauptet, die Vertragsbestimmung bezüglich der Möglichkeit eines Vollzugs nach dem 1. Dezember 1995 manifestiere die absichtliche Täuschung von Seiten der Kläger. Inwiefern dies der Fall sein sollte, führt er nicht aus und ist auch nicht ersichtlich.
Bezüglich weiterer vom Beklagten geltend gemachter Mängel erwog die Vorinstanz mit Verweis auf das erstinstanzliche Urteil, der Beklagte führe die entsprechenden Sachverhalte ausschliesslich als Gründe für eine Verzögerung im Baubewilligungsverfahren an, die aber nach dem Gesagten gar nicht eingetreten sei. Der Beklagte behauptet, dies stelle einen unzulässigen Zirkelschluss dar. Dies trifft nicht zu; stützt der Beklagte die Behauptung der Mangelhaftigkeit ausschliesslich auf eine angebliche, durch die fraglichen Sachumstände verursachte Verzögerung, liegt mangels einer Verzögerung auch kein Mangel vor. Da der Beklagte auch im vorliegenden Verfahren nicht geltend macht und darlegt, dass die fraglichen Sachumstände selbständige Mängel darstellten, ist der angefochtene Entscheid auch in dieser Hinsicht nicht zu beanstanden.
5.- Der Beklagte erhob im kantonalen Verfahren die Einrede der Verrechnung. Das Baubewilligungsverfahren sei wegen Nichtzutreffens der klägerischen Zusagen betreffend die Überbaubarkeit und Erschliessung des Grundstücks verzögert worden, und da die Grundstückspreise zwischenzeitlich gefallen seien, sei dem Beklagten ein entsprechender Ausfall entstanden. Die Vorinstanz behaftete den Beklagten bei seiner in diesem Zusammenhang gemachten Aussage, wegen der Bodenpreiserosion sei bereits Ende Januar 1996 nicht mehr zu erwarten gewesen, dass eine Bank zur Finanzierung des Kaufes bereit sein würde; sie schloss daraus, dass bereits im Schreiben des Beklagten vom 20. März 1996 eine Genehmigung des Kaufvertrages zu erblicken wäre. Die dagegen gerichteten Rügen des Beklagten sind nicht zu prüfen, da nach dem in E. 2b/bb Gesagten jedenfalls das Schreiben vom 28. Mai 1996 als Genehmigung zu betrachten ist und die fragliche Erwägung den Beklagten daher nicht beschwert.
Die Vorinstanz wies den Minderungsanspruch ab, da bereits der Kaufvertrag die Möglichkeit einer Abwicklung erst nach dem 1. Dezember 1995 vorsehe, ohne eine Anpassung des Kaufpreises zu statuieren. Der Beklagte hält dem entgegen, die Minderung setze keine vertragliche Schadensregulierung voraus. Zudem rügt er die antizipierte Beweiswürdigung als unzulässig und ruft Art. 8 ZGB sowie zahlreiche kantonal- und bundesrechtliche Bestimmungen an, deren Bedeutsamkeit in diesem Zusammenhang er nicht erläutert. Auf die Rüge ist von vornherein nur einzutreten, soweit sie zulässig (vgl. E. 2a/aa) und genügend substanziiert ist. Bereits in E. 4 wurde die Ansicht der Vorinstanz, es liege kein Mangel wegen Verzögerung vor, geschützt. Mit dem Hinweis, der Vertrag sehe keine Kaufpreisanpassung vor, stellt die Vorinstanz lediglich klar, dass auch kein vertraglicher Anspruch auf Kaufpreisminderung besteht. Dies ist nicht zu beanstanden.
6.- Der Beklagte behauptet, er habe die Möglichkeit einer Fremdfinanzierung des Kaufpreises als Bedingung der Wirksamkeit des Kaufvertrages im Sinne von Art. 151 OR betrachtet. Die Vorinstanz verneinte dies unter Verweis auf das Urteil des Bezirksgerichts. Dieses hatte erwogen, da der Beklagte mit Schreiben vom 28. Mai 1996 die Stundung der gegenseitigen Forderungen und die Befreiung des Beklagten "von seiner Verpflichtung aus dem Kaufvertrag" im Umfang der Veräusserung von Parzellen an Dritte vorschlug, sei zu schliessen, dass er sich an den Vertrag trotz fehlender Fremdfinanzierung gebunden fühle, was die Annahme, er habe diese als Bedingung im Sinne von Art. 151 OR betrachtet, ausschliesse. Die Vorinstanz führte ergänzend aus, der Beklagte habe vor erster Instanz lediglich behauptet, die Fremdfinanzierung habe für ihn eine notwendige Grundlage des Vertragsschlusses gebildet, nicht aber, der Grundstückskaufvertrag unterstehe einer aufschiebenden Bedingung im Sinne von Art. 151 OR. Schliesslich sei die Bedingung mit der Kreditzusage der Schweizerischen Kreditanstalt ja eingetreten; daran vermöge der spätere Widerruf nichts zu ändern. Der Beklagte entgegnet, er habe in der Duplik vor erster Instanz ausführen lassen: "Der Beklagte hat die Finanzierung des Kaufpreises immer wieder zur Bedingung des Grundstückkaufvertrages erhoben". Überdies habe die Vorinstanz das Recht von Amtes wegen anwenden und demnach auch ohne entsprechende Behauptung die Frage, ob eine Bedingung vorliege, berücksichtigen müssen. Soweit der Beklagte in diesem Zusammenhang die Verletzung kantonalen Rechts oder eidgenössischen Verfassungsrechts rügt, ist auf seine Ausführungen nicht einzutreten (vgl. E. 2a/aa). Der Beklagte macht zudem eine Verletzung von Art. 151 OR und Art. 8 ZGB geltend. Da aber die Vorinstanz - mittels Verweis auf das erstinstanzliche Urteil - für das Bundesgericht verbindlich (E. 2b/aa) festgestellt hat, dass der Beklagte die Fremdfinanzierung nicht als Bedingung im Sinne von Art. 151 OR betrachtete, bleibt für eine Anwendung dieser Bestimmung ohnehin kein Raum; ebenso wenig kommt die Beweislastregel von Art. 8 ZGB zum Tragen (vgl. E. 2b/cc). Soweit der Beklagte die Feststellung seines subjektiven Willens anfechten will, kritisiert er in unzulässiger Weise die vorinstanzliche Beweiswürdigung und ist daher nicht zu hören (BGE 120 II 97 E. 2b S. 99; 119 II 84 E. 3; 116 II 92 E. 2 S. 93, 480 E. 3d S. 489, 745 E. 3 S. 749 mit Hinweisen).
7.- Der Beklagte berief sich vor der Vorinstanz auf die "clausula rebus sic stantibus". Darunter versteht man die Möglichkeit einer richterlichen Vertragsanpassung im Falle unvorhersehbarer und wesentlicher Veränderungen der Umstände, welche das Verhältnis der Leistungen im zweiseitigen Vertrag so sehr verschiebt, dass die vertragsgemässe Leistung der einen Partei vernünftigerweise nicht mehr als Entgelt für die ihm gebührende Gegenleistung betrachtet werden kann und das Beharren des Gläubigers auf jener als rechtsmissbräuchlich erscheint (BGE 122 III 97 ff. mit Hinweisen). Die Vorinstanz nahm zu Recht an, ein solcher Fall liege hier nicht vor, hätten sich doch die Immobilienpreise nicht in unvorhersehbarem Rahmen entwickelt und sei überdies die entsprechende Veränderung nicht erheblich genug. Dem Beklagten ist nicht zu folgen, wenn er diese Überlegungen als falsch rügt, weil sie davon ausgingen, dass die Kläger die Verzögerung nicht zu verantworten hätten. Letztere Auffassung ist nicht zu beanstanden (vgl. E. 4); da die Voraussetzungen einer Vertragsanpassung im Sinne der "clausula rebus sic stantibus" ohnehin nicht gegeben sind, erübrigt sich die Frage, wer für die Verzögerung verantwortlich sei, in diesem Zusammenhang.
8.- Nach dem Gesagten ist die Gutheissung der Hauptklage durch die Vorinstanz zu schützen. Entsprechend ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz auch über die Verzugszinse befand und den vom Beklagten widerklageweise erhobenen Anspruch auf Ersatz der für die Vertragsabwicklung getroffenen Aufwendungen abwies; die vom Beklagten diesbezüglich erhobenen Rügen der Gehörsverweigerung, der Willkür und der Verletzung kantonalen Rechts sind ohnehin nicht zu hören (E. 2a/aa).
9.- Die Berufung ist demnach abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang wird der Beklagte kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und Art. 159 Abs. 2 OG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.- Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist, und das Urteil des Obergerichts (II. Zivilkammer) des Kantons Zürich vom 24. August 1999 wird bestätigt.
2.- Die Gerichtsgebühr von Fr. 20'000.-- wird dem Beklagten auferlegt.
3.- Der Beklagte hat die Kläger für das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 25'000.-- zu entschädigen.
4.- Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht (II. Zivilkammer) des Kantons Zürich schriftlich mitgeteilt.
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Lausanne, 8. Dezember 2000
Im Namen der I. Zivilabteilung
des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS
Der Präsident:
Die Gerichtsschreiberin: