Landlord consent to improvements did not cap compensationKI-generiert

{T 0/2}
4C.359/2002 /ech

Arrêt du 29 janvier 2003
Ire Cour civile

Les juges fédéraux Corboz, président, Rottenberg Liatowitsch et Favre.
Greffière Michellod
X.________,
défendeur et recourant, représenté par Me Léonard A. Bender, avocat, avenue de la Gare 17, case postale 56, 1920 Martigny,

contre

les époux Y.________,
demandeurs et intimés, représentés par Me Jacques Philippoz, avocat, case postale 44, 1912 Leytron.

contrat de bail; indemnité pour plus-value de la chose louée

(recours en réforme contre le jugement de la Cour civile I du Tribunal cantonal du Valais du 14 octobre 2002)

Faits:
A.
X.________, propriétaire d'une villa sise sur la Commune de A.________ (VS), l'a remise en location aux époux Y.________ dès le 1er novembre 1991. Le contrat de bail, conclu le 28 octobre 1991, portait sur une durée initiale de trois ans, reconductible tacitement d'année en année. Le loyer convenu était de 1'600 fr. par mois, charges non comprises. Le bail portait sur une villa de deux étages comprenant huit pièces, sur deux places de parc couvertes ainsi que sur un jardin.

Le 9 avril 1998, une requête d'autorisation de construire une piscine de 60 m2 sur la parcelle a été adressée à la Commune de A.________. Le formulaire, qui mentionnait un coût approximatif de construction de 10'000 fr., avait été rempli par sieur Y.________, mais était signé par X.________. Durant les mois d'avril et mai 1998, les époux Y.________ ont fait réaliser, à leurs frais et sous la direction de sieur Y.________, une piscine assortie d'un local technique. Le bassin à ciel ouvert, d'une profondeur variant entre 80 cm et 155 cm environ, avait une emprise au sol de 50 m2. La première mise en eau a eu lieu en juillet 1998. L'année suivante, des margelles ont été posées autour du bassin. A la fin des travaux, le coût de construction s'est élevé à 46'391,90 fr. Ce prix n'a jamais été communiqué à X.________ avant la fin de la réalisation des travaux.

A l'époque de la réalisation de la piscine, les époux Y.________ envisageaient d'acquérir la villa. X.________ ne pouvait ignorer ce fait, même si les discussions avaient été conduites par son fils. Peu après le début des travaux, le fils d'X.________ a proposé aux époux Y.________ d'acquérir la villa pour le prix de 550'000 fr. Ces derniers, estimant le prix trop élevé, ont renoncé à l'acquisition et ont donné leur congé pour le 31 juillet 1999. La résiliation a été acceptée par le bailleur. La construction de la piscine n'a engendré aucune hausse de loyer.

Du mois d'août 1998 au mois de juillet 1999, date de leur départ, les époux Y.________ n'ont pas versé de loyer. En mai 1999, X.________ a introduit deux poursuites en paiement d'un montant de 17'600 fr., correspondant aux loyers d'août 1998 à juin 1999, auxquelles les époux Y.________ ont fait opposition. Par décision du 5 juillet 1999, le juge II du district de Martigny a prononcé la mainlevée provisoire des oppositions à concurrence de 17'600 fr., avec intérêts à 5% l'an dès le 2 juin 1999.
B.
Par demande du 2 septembre 1999, suivi d'un mémoire-demande du 1er décembre 1999, les époux Y.________ ont ouvert action en libération de dette contre X.________ devant le juge du district de Martigny, objectant de la compensation.

L'expert judiciaire mandaté a estimé la valeur de la piscine en juillet 1999 à 26'535,50 fr., ce que n'ont pas contesté les parties.

Par jugement du 31 mars 2001, le Juge II des districts de Martigny et de St-Maurice a admis l'action en libération de dette des époux Y.________ et condamné en outre X.________ à leur verser la somme de 7'335,50 fr. avec intérêts.
Le premier juge a considéré qu'en vertu de l'art. 260a al. 3 CO, les demandeurs avaient droit à une indemnité pour la plus-value considérable découlant de la construction de la piscine. S'agissant de son montant, il a estimé que le défendeur ne pouvait se prévaloir du montant de 10'000 fr. indiqué dans la requête d'autorisation de construire, car ce chiffre ne représentait qu'une estimation du coût des travaux et non la fixation de l'indemnité. Les demandeurs avaient donc droit à une indemnité correspondant à l'entier de la plus-value apportée à l'immeuble, soit 26'535,50 fr.
C.
Par jugement du 14 octobre 2002, la Cour civile I du Tribunal cantonal valaisan a rejeté l'appel formé par X.________ et confirmé le jugement de première instance. Interprétant selon le principe de la confiance la portée du montant de 10'000 fr. indiqué dans la demande d'autorisation de construire, la Cour civile a estimé qu'en signant ce document, le défendeur n'avait pas limité son consentement à ce montant.
D.
X.________ interjette un recours en réforme contre le jugement cantonal. Invoquant une violation de l'art. 260a al. 1 et 3 CO, il conclut à la fixation de l'indemnité à 10'000 fr. et, après compensation avec les loyers non payés (19'200 fr.), à ce que les époux Y.________ soient reconnus lui devoir le montant de 9'200 fr., avec intérêts à 5% l'an dès le 1er août 1999. Subsidiairement, le défendeur conclut à la fixation de l'indemnité à 18'767,55 fr. et, après compensation avec les loyers non payés (19'200 fr.), à ce que les époux Y.________ soient reconnus lui devoir le montant de 432,45 fr., avec intérêts à 5% l'an dès le 1er août 1999.

Invités à se déterminer, les époux Y.________ ont conclu au rejet du recours.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il faille rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou compléter les constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents et régulièrement allégués (art. 64 OJ).

Dans la mesure où la partie recourante présente un état de fait qui s'écarte de celui contenu dans la décision attaquée, sans se prévaloir avec précision de l'une des exceptions qui viennent d'être rappelées, il n'est pas possible d'en tenir compte. Il ne peut être présenté de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours en réforme n'est donc pas ouvert pour se plaindre de l'appréciation des preuves et des constatations de fait qui en découlent.

Dans son examen du recours, le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties, lesquelles ne peuvent en prendre de nouvelles (art. 55 al. 1 let. b OJ); en revanche, il n'est lié ni par les motifs que les parties invoquent (art. 63 al. 1 OJ), ni par l'argumentation juridique de la cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ). Il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux invoqués par la partie recourante et peut également rejeter un recours en adoptant une autre argumentation juridique que celle retenue par la cour cantonale (ATF 127 III 248 consid. 2c et les références citées).
2.
Le défendeur fait grief à la cour cantonale d'avoir violé l'art. 260a al. 1 et 3 CO en le reconnaissant débiteur d'une indemnité de 26'435,50 fr.
2.1 Aux termes de l'art. 260a CO, le locataire n'a le droit de rénover ou de modifier la chose qu'avec le consentement écrit du bailleur (al. 1). Lorsque le bailleur a donné son consentement, il ne peut exiger la remise en état de la chose que s'il en a été convenu par écrit (al. 2). Si, à la fin du bail, la chose présente une plus-value considérable résultant de la rénovation ou de la modification acceptées par le bailleur, le locataire peut exiger une indemnité pour cette plus-value; sont réservées les conventions écrites prévoyant des indemnités plus élevées (al. 3).

Cette disposition constitue une exception au principe selon lequel le locataire doit restituer la chose louée, à la fin du bail, dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO; Higi, Zürcher Kommentar, art. 260a CO, n. 16 et 17, SVIT-Kommentar, 2e éd., Zürich 1998, Art. 260-260a CO n. 59). Le bailleur peut donc décider librement dans quelle mesure il autorise des modifications ou rénovations de la chose louée par le locataire et peut limiter son accord à des travaux particuliers ou le faire dépendre de conditions ou charges particulières. Il appartient au locataire d'informer le bailleur de la nature et de l'ampleur des travaux envisagés (Higi, Zürcher Kommentar, art. 260a CO, n. 20 s., SVIT-Kommentar, Art. 260-260a CO n. 65). En cas d'ambiguïtés, l'accord du bailleur s'interprète selon le principe de la confiance (Higi, Zürcher Kommentar, art. 260a CO n. 19). L'accord du bailleur doit revêtir la forme écrite. Si le locataire se contente d'un accord oral ou d'un accord écrit insuffisant, il doit, sous réserve de l'abus de droit, en supporter les conséquences (SVIT-Kommentar, Art. 260-260a CO n. 66).

S'agissant de l'alinéa 3, la jurisprudence considère que le locataire peut renoncer par avance à toute indemnité et qu'il ne s'agit donc pas d'une disposition impérative (ATF 124 III 149). La loi impose la forme écrite pour les conventions qui prévoiraient une indemnité plus élevée que le montant de la plus-value. En revanche, aucune forme n'est exigée pour un accord fixant une indemnité moins élevée.
2.2 Le défendeur ne remet pas en cause l'existence d'une plus-value considérable apportée à son immeuble par la construction de la piscine. Il ne conteste pas non plus la possibilité pour les demandeurs de lui réclamer une indemnité de ce fait. Il considère cependant avoir limité le montant de cette indemnité à 10'000 fr. par la signature de la requête d'autorisation de construire. Ce document équivaut selon lui à une convention écrite au sens de l'art. 260 al. 3 CO. Il estime en outre que la signature de ce document correspond à un accord sous condition de prix. En tous les cas, la signature de ce document signifie à son avis qu'il ne saurait devoir payer, à la fin des travaux, une indemnité excessivement supérieure au coût prévisible de la construction, tel qu'indiqué dans la requête d'autorisation de construire.
2.3 Le document litigieux ne prévoyant pas une indemnité supérieure à la plus-value, l'obligation de la forme écrite prévue par l'art. 260a al. 3 CO in fine ne s'applique pas. Rien n'indique par ailleurs qu'il s'agirait d'une convention par laquelle le locataire renoncerait à toute indemnité. La signature du document par le défendeur constitue une déclaration de volonté dont il s'agit de déterminer la portée. Les parties ne contestent pas qu'en signant la requête d'autorisation de construire, le défendeur a donné son accord à la construction d'une piscine de 60 m2 dans le jardin de la villa louée aux demandeurs. Il reste à examiner si le défendeur a assorti son consentement de conditions, notamment concernant le coût des travaux. Cette question a une incidence directe sur le droit des demandeurs à une indemnité pour plus-value, puisque celle-ci ne concerne que les travaux acceptés par le bailleur, selon le texte de l'art. 260a al. 3 CO.

La cour cantonale n'a pas constaté quelles étaient les représentations subjectives du défendeur lorsqu'il a signé la requête d'autorisation de construire. On ignore notamment s'il savait que les travaux coûteraient en réalité beaucoup plus que les 10'000 fr. indiqués. A défaut de constatations sur ce point, la cour cantonale a interprété le consentement du défendeur selon le principe de la confiance. S'agissant d'une question de droit (art. 18 CO), le Tribunal fédéral, saisi d'un recours en réforme, peut revoir librement cette interprétation (ATF 126 III p. 25 consid. 3c p. 29).

La cour cantonale a considéré que la requête d'autorisation était formulée de telle manière que le montant de 10'000 fr. n'apparaissait pas comme une condition du consentement du défendeur. En effet, ce chiffre figurait sous la rubrique "coût approximatif des travaux" et était suivi d'un signe indiquant qu'il s'agissait d'une estimation. Selon la cour cantonale, si le défendeur entendait faire de ce montant une condition essentielle de son accord, il ne se serait pas accommodé d'une formule aussi vague et imprécise, mais il l'aurait clairement indiqué sur le texte qu'il a signé. Il lui incombait en effet de fixer de manière précise l'étendue de sa participation si elle était une condition de son engagement. Le défendeur ne pouvait dès lors prétendre avoir limité l'indemnité pour plus-value à 10'000 fr., ni avoir donné son accord sous réserve de prix. Il devait donc verser aux demandeurs la plus-value effective apportée à son immeuble, soit 26'535,50 fr.
2.4 Lorsqu'il applique le principe de la confiance, le juge doit rechercher comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi par son destinataire en fonction de l'ensemble des circonstances (cf. ATF 126 III 59 consid. 5b, 375 consid. 2e/aa p. 380). Le principe de la confiance permet d'imputer à une partie le sens objectif de son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté intime (ATF 127 III 279 consid. 2c/ee p. 287 et les références doctrinales).

Le sens d'un texte, apparemment clair, n'est pas forcément déterminant, de sorte que l'interprétation purement littérale est prohibée. Même si la teneur d'une déclaration paraît claire à première vue, il peut résulter d'autres circonstances que son destinataire devait lui donner un sens différent de celui découlant d'une interprétation littérale (ATF 128 III 212 consid. 2b/bb; 128 III 444 consid. 1b; 127 III 444 consid. 1b). Il n'en demeure pas moins, lorsqu'aucune circonstance particulière pertinente n'est établie, qu'il faut supposer que le destinataire d'une déclaration la comprend selon le sens ordinaire des mots.
2.5 En l'espèce, la requête d'autorisation de construire est le seul document signé par le défendeur au sujet de la construction de la piscine. Les parties n'ont pas allégué avoir convenu oralement d'un coût supérieur à 10'000 fr. ou avoir fixé d'un commun accord le montant de l'indemnité pour une éventuelle plus-value. Par ailleurs, rien n'indique, dans ce document ou l'attitude des parties, que le montant de 10'000 fr. correspondrait à l'indemnité due par le défendeur en cas de plus-value. Il n'y a donc pas de raison de s'écarter du texte clair qui précède ce chiffre, à savoir qu'il représente une estimation du coût des travaux prévus.

Il reste donc à se demander comment pouvait et devait être comprise la signature du défendeur, compte tenu du montant indiqué. En d'autres termes, les demandeurs devaient-ils comprendre, en fonction de toutes les circonstances, que le défendeur limitait son consentement à des travaux de l'ordre de 10'000 fr. ?

Le document signé par le défendeur n'est pas un avenant au contrat de bail ou un accord contractuel désigné comme tel, mais un formulaire administratif destiné à la Commune de A.________. Ce document a été rempli par les demandeurs. Il est en outre notoire qu'une piscine excavée de 60 m2 coûtait, en 1999, bien plus que les 10'000 fr. indiqués. Il s'agit là d'une circonstance découlant de l'expérience de la vie, dont on peut raisonnablement imputer la connaissance à un propriétaire foncier. De leur côté, les demandeurs allèguent avoir indiqué un montant inférieur au coût réel de construction, puisque l'émolument et les frais perçus pour l'autorisation de construire étaient calculés d'après ce montant. Dans ces circonstances, les demandeurs pouvaient de bonne foi comprendre que l'approbation du défendeur portait sur la construction d'une piscine de 60 m2 avec local technique, sans que le coût des travaux ne soit limité à 10'000 fr. Le grief sera donc rejeté.
3.
Le défendeur estime que l'autorité cantonale aurait dû résoudre le litige en appliquant, par analogie, les règles sur le dépassement de devis prévues à l'art. 375 CO pour le contrat d'entreprise. Selon cette disposition, lorsque le devis approximatif arrêté avec l'entrepreneur se trouve, sans le fait du maître, dépassé dans une mesure excessive, le maître a le droit, soit pendant, soit après l'exécution, de se départir du contrat (al. 1). S'il s'agit de constructions élevées sur son fond, le maître peut demander une réduction convenable du prix des travaux, ou, si la construction n'est pas achevée, en interdire la continuation à l'entrepreneur et se départir du contrat en payant une indemnité équitable pour les travaux exécutés (al. 2).

En l'espèce, rien ne permet de retenir que la mention du chiffre de 10'000 fr. sur la formule signée par le propriétaire signifiait que les locataires voulaient s'obliger à son égard à la manière d'un entrepreneur qui remet un devis approximatif sur demande du maître de l'ouvrage. En tous les cas, l'application par analogie de l'art. 375 CO au cas d'espèce supposerait que le défendeur ait fixé aux locataires un montant maximum pour les travaux envisagés; tel n'étant pas le cas (cf. ci-dessus consid. 2), son argumentation tombe à faux.
4.
Le défendeur reproche enfin au Tribunal cantonal de ne pas avoir retenu que les demandeurs avaient obtenu un important rabais lors de la construction de la piscine.
Le recours en réforme au Tribunal fédéral n'est pas ouvert pour se plaindre de l'établissement des faits ou de l'appréciation des preuves par la cour cantonale (cf. supra, consid. 1). La critique du recourant concerne directement la manière dont la cour cantonale a établi les faits et est par conséquent irrecevable.
5.
Le recours doit être rejeté dans la mesure où il est recevable et le défendeur, qui succombe, supportera les frais et dépens de la procédure fédérale (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis à la charge du défendeur.
3.
Le défendeur versera aux demandeurs une indemnité de 3'000 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux parties et à la Cour civile I du Tribunal cantonal du Valais.
Lausanne, le 29 janvier 2003
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse

Le président: La greffière: