Termination for non-payment upheld despite rent escrowKI-generiert

{T 0/2}
4C.302/2004 /ech

Arrêt du 20 octobre 2004
Ire Cour civile

Composition
MM. et Mme les Juges Corboz, président, Rottenberg Liatowitsch et Favre.
Greffier: M. Carruzzo.

Parties
X.________ SA,
défenderesse et recourante,

contre

A.________,
demanderesse et intimée, représentée par
Me Christian Buonomo.

Objet
bail à loyer; résiliation,

recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève du 18 juin 2004.

Faits:
A.
A.a X.________ SA loue, depuis le 1er octobre 1983, deux arcades et deux arrières dans un immeuble sis à Genève, dont A.________ est la propriétaire actuelle. La locataire y exploite un commerce de vêtements. Les mêmes parties sont liées par un second bail, conclu le 27 janvier 1987, qui porte sur un appartement situé au premier étage du même immeuble.

En 1991, les parties sont entrées en conflit au sujet d'un couvert sur cour utilisé par la locataire, mais qui n'était pas conforme à la législation en vigueur. Elles sont finalement convenues que la locataire continuerait à occuper le couvert, tout en assumant les frais d'entretien et de réparation y relatifs, tant que la démolition n'en serait pas ordonnée. En mars 1999, le Département compétent a ordonné la démolition de la construction litigieuse. L'ordre de démolition a été confirmé ultérieurement, la locataire n'ayant pas accepté certaines des conditions auxquelles avait été subordonné le maintien à titre précaire de cette construction jusqu'au 31 décembre 2007. Par arrêt du 5 novembre 2002, le Tribunal administratif genevois a déclaré irrecevable le recours formé par X.________ SA contre le délai qui lui avait été fixé pour exécuter l'ordre de démolition.
A.b Au début 2001, la bailleresse a informé la locataire que des travaux de réfection des façades et de la toiture seraient entrepris dans l'immeuble dès avril 2001.

X.________ SA s'est opposée sans succès à l'exécution de ces travaux et elle a refusé de prendre les mesures utiles à cet effet, nonobstant une mise en demeure de la bailleresse.

Par deux avis du 30 mai 2001, celle-ci a alors résilié les baux la liant à X.________ SA pour le 31 juillet 2001, en faisant valoir de justes motifs au sens de l'art. 257f al. 3 CO.

La locataire a contesté en vain la validité des deux congés jusque devant le Tribunal fédéral qui, par arrêt du 20 février 2004, a rejeté le recours en réforme dirigé contre l'arrêt cantonal donnant raison à la bailleresse (cause 4C.306/2003).

A.c Invoquant une déficience de l'aération des locaux loués et une infiltration d'eau résultant de la toiture du couvert, X.________ SA a consigné les loyers dès le mois de novembre 2001.
A.d Le 26 octobre 2001, la locataire a déposé une requête dirigée contre la bailleresse en vue de faire constater la validité de la consignation, de faire exécuter des travaux de réparation du couvert et d'obtenir une réduction de loyer.

La Commission de conciliation, le Tribunal des baux et la Chambre d'appel ont tous trois écarté ladite requête en soulignant qu'elle confinait à la témérité.
A.e Par courrier recommandé du 27 février 2002, la bailleresse a mis la locataire en demeure de lui verser directement les loyers, faute de quoi elle résilierait le bail.

La locataire n'ayant pas obtempéré, la bailleresse, par avis du 16 avril 2002, a résilié le bail des arcades et des arrières pour le 31 mai 2002.
B.
X.________ SA (ci-après: la défenderesse) a fait opposition au congé tandis que A.________ (ci-après: la demanderesse) a requis l'expulsion de la locataire. Non conciliées, les deux procédures ont été jointes.

Statuant le 12 janvier 2004, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève a déclaré valable le congé litigieux et condamné la défenderesse à évacuer immédiatement les locaux loués.

Saisie par la locataire, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers a confirmé ce jugement par arrêt du 18 juin 2004.
C.
La défenderesse interjette un recours en réforme au Tribunal fédéral aux fins d'obtenir l'annulation du congé contesté. Elle a également requis la suspension de la cause, ce qui lui a été refusé par ordonnance présidentielle du 14 septembre 2004.

La demanderesse et intimée n'a pas été invitée à déposer une réponse.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Le recours en réforme n'est recevable que dans la mesure où son auteur est lésé par la décision attaquée (ATF 120 II 5 consid. 2a et les références). De ce point de vue, la recevabilité du présent recours est sujette à caution. En effet, le congé qui a été notifié à la défenderesse par avis du 16 avril 2002, avec effet au 31 mai 2002, pour le bail relatif aux deux arcades et aux deux arrières, est intervenu après un premier congé concernant le même bail, qui avait été notifié à la locataire le 30 mai 2001, pour le 31 juillet 2001, et dont la validité a été constatée avec force de chose jugée par l'arrêt précité que le Tribunal fédéral a rendu le 20 février 2004. Ainsi, que le présent recours soit admis ou non, la locataire ne peut plus faire valoir de titre juridique lui permettant de continuer à occuper les locaux susmentionnés et il est exclu pour elle d'obtenir une prolongation de bail (cf. art. 272a al. 1 let. b CO). Il est vrai, toutefois, que, dans le cadre de la première procédure, la bailleresse n'avait pas requis l'expulsion de la locataire, contrairement à ce qui a été le cas dans la procédure subséquente. La locataire pourrait donc avoir encore un intérêt à obtenir l'annulation de l'arrêt attaqué afin de contraindre la bailleresse à introduire une nouvelle requête d'expulsion sur la base du premier congé en force.

Quoi qu'il en soit, la question de la lésion des intérêts de la défenderesse peut demeurer en suspens, étant donné que le présent recours est de toute manière voué à l'échec.
2.
Si le locataire, lors de la consignation, part de bonne foi de l'idée que la chose louée présente un défaut qu'il n'a pas à réparer ni à supporter, les loyers sont réputés payés, et une résiliation extraordinaire, fondée sur l'art. 257d CO, n'est pas valable (ATF 125 III 120 consid. 2b et les références).

Appliquant ce principe au cas particulier, la Chambre d'appel constate que la locataire a introduit de nombreuses procédures pour tenter de justifier ses griefs en rapport avec la consignation sans jamais obtenir le moindre résultat positif. S'agissant du couvert sur cour, elle note que la défenderesse en souhaitait le maintien alors qu'il était évident qu'il s'agissait d'une construction illicite. En définitive, pour les juges genevois, le comportement adopté par la locataire vis-à-vis de la bailleresse n'était de loin pas exempt de tout reproche et la consignation des loyers relevait à tout le moins de la chicane. Partant, les conditions d'une résiliation pour défaut de paiement du loyer étaient réunies en l'espèce.

Dans un acte de recours peu clair et touffu, qui s'apparente à un mémoire d'appel, la défenderesse se contente d'opposer sa propre version des faits à celle qui figure dans l'arrêt attaqué. Elle oublie, en argumentant de la sorte, que la juridiction fédérale de réforme est liée par les constatations souveraines des juges cantonaux concernant l'échec de ces précédentes démarches judiciaires, le caractère illicite du couvert sur cour ou encore l'esprit de chicane qui l'a poussée à consigner les loyers (art. 63 al. 2 OJ).

On relèvera simplement, en ce qui concerne son principal argument, que le fait que l'arrêt susmentionné du Tribunal administratif ait été rendu bien après le début de la consignation des loyers n'implique nullement que la locataire ait consigné de bonne foi les loyers dans l'intervalle. La procédure administrative portait en effet sur l'ordre de démolition du couvert litigieux, mais n'avait pas d'incidence sur les obligations respectives des parties au contrat de bail relativement à cet objet. Or, à cet égard, la défenderesse est bien en peine de démontrer en quoi il eût appartenu à la demanderesse de procéder elle-même aux réfections nécessaires. Elle oublie, d'ailleurs, que, d'entente avec la bailleresse, elle s'était certes réservé la possibilité de continuer à occuper le couvert tant que la démolition n'en serait pas ordonnée, mais s'était aussi engagée à assumer elle-même les frais d'entretien et de réparation de cette construction.

Cela étant, le présent recours ne peut qu'être rejeté dans la faible mesure où il est recevable.
3.
La défenderesse, qui succombe, devra payer les frais de la procédure fédérale (art. 156 al. 1 OJ). En revanche, elle n'aura pas à indemniser son adverse partie, puisque celle-ci n'a pas été invitée à déposer une réponse.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Un émolument judiciaire de 3'000 fr. est mis à la charge de la recourante.
3.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 20 octobre 2004
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le président: Le greffier: