Sale of apartment: exclusion of warranty for defectsKI-generiert

{T 0/2}
4C.273/2006 /ech

Arrêt du 6 décembre 2006
Ire Cour civile

Composition
MM. et Mme les Juges Corboz, président, Favre et Kiss.
Greffière: Mme Cornaz.

Parties
X.________,
demanderesse et recourante, représentée par
Me Gaëtan Coutaz,

contre

les époux Y.________,
défendeurs et intimés, représentés par Me Jacqueline Duc-Sandmeier.

Objet
contrat de vente; garantie pour les défauts,

recours en réforme contre le jugement de la Cour
civile II du Tribunal cantonal valaisan du 22 juin 2006.

Faits :
A.
Le 1er octobre 1993, les époux Y.________ ont vendu à X.________ un appartement dont ils étaient propriétaires, constitué en PPE dans un immeuble construit en 1990-1991 par B.________ SA, ainsi que la jouissance de deux places de parc dans un garage. Le prix de vente s'élevait à 430'000 fr. pour l'appartement et à 32'000 fr. pour les places de parc. L'acte de vente, instrumenté par un notaire, précisait que l'appartement était vendu "tel que vu et se trouvant à ce jour", les retouches à effectuer étant à la charge de la partie venderesse. Les vendeurs ont en outre cédé à l'acquéreuse la garantie pour les défauts cachés. X.________ a utilisé l'immeuble comme résidence secondaire.

X.________ a fait appel à l'entreprise de menuiserie exploitée par sieur Y.________ pour réaliser divers ouvrages dans son appartement.

Six à huit mois après la prise de possession, X.________ a remarqué que le carrelage du séjour et du corridor se décollait. A la fin de l'hiver 1993-1994, elle a en outre constaté que de l'eau s'accumulait sur sa place de parc. A une date indéterminée, elle a enfin noté que des odeurs de cuisine s'infiltraient des appartements voisins dans le sien et que la fumée se répandait dans son appartement lorsqu'elle faisait fonctionner la cheminée.

Peu avant le 22 septembre 1994, X.________ a téléphoné à sieur Y.________ pour lui parler des travaux de plus-value qu'elle lui avait commandés et pour exiger l'exécution de certaines retouches. A cette occasion, elle lui a fait part de ses constatations au sujet du carrelage.

X.________ a convoqué sieur Y.________, la fiduciaire C.________ - administratrice à la fois de B.________ SA et de la communauté des propriétaires d'étage -, le notaire ayant instrumenté l'acte de vente et l'agence qui avait assumé le secrétariat de la promotion, pour une séance agendée le 22 septembre 1994. Le procès-verbal dresse la liste des malfaçons constatées. Ce document est libellé comme suit: "Après bientôt une année d'occupation, la propriétaire de l'appartement susmentionné nous fait remarquer les défauts qu'elle a pu noter et qu'elle aimerait mettre en état avant la fin de l'année de garantie que lui avait promis Monsieur Y.________".

Selon le procès-verbal, X.________ se plaignait de la capacité calorifère du radiateur de la chambre du nord, des odeurs générées par la ventilation de la cuisine, du carrelage à proximité de la porte-fenêtre de la cuisine qui risquait d'être endommagé du fait de l'existence d'un vide entre celui-ci et la chape, des odeurs de fumée refoulées par la cheminée, de l'absence de finition du joint au-dessus de la porte de la salle de douches, du mauvais réglage de la minuterie de la ventilation de la salle de douches ainsi que des mélangeurs d'eau de la douche et de la salle de bains dont l'eau chaude tardait à arriver. X.________ exigeait la suppression de tous ces défauts, à l'exception des nuisances liées aux odeurs de cuisine, pour lesquelles elle réclamait une indemnisation, ce défaut ne pouvant, selon le spécialiste, être réparé.

Peu après, sieur Y.________ a posé un clapet dans la ventilation. L'entrepreneur Z.________ a fait des retouches aux joints à bien plaire.

Dans une lettre adressée à l'agence qui avait assumé le secrétariat de la promotion, la fiduciaire C.________ a contesté la responsabilité de B.________ SA au motif qu'elle n'avait pas traité avec X.________ et que la garantie des artisans et entrepreneurs ayant oeuvré sur le chantier de l'immeuble concerné était échue.

Le 28 septembre 1994, sieur Y.________ a adressé à X.________ une facture de 3'359 fr. 25 pour les ouvrages de plus-value commandés. Le montant réclamé étant contesté, les parties se sont rencontrées le 7 décembre 1994 pour régler définitivement ce différend.

Au printemps 1995, X.________ a également mis en cause l'architecte qui avait participé à la construction du bâtiment. Celui-ci l'a invitée à s'adresser aux époux Y.________. Sur l'intervention de la fiduciaire C.________, l'architecte a cependant percé au printemps 1995 des petits trous dans le goudron du garage afin de permettre l'évacuation de l'eau infiltrée.

Le 12 mars 1996, X.________, faisant référence au procès-verbal du 22 septembre 1994, a interpellé sieur Y.________ au sujet des odeurs de fumée dégagées par la cheminée en lui impartissant un délai jusqu'à la fin du mois de mars 1996 pour y remédier.

Le 28 mars 1996, la fiduciaire D.________ SA, représentante des vendeurs, lui a répondu au nom de sieur Y.________ qu'elle s'étonnait qu'elle se plaigne pour la première fois de la cheminée deux ans et demi après la vente et l'a renvoyée à faire valoir ses prétentions auprès de l'administrateur.

Plusieurs autres habitants de l'immeuble s'étant plaint de problèmes similaires de cheminée, l'administrateur a décidé, en avril 1996, d'organiser une rencontre avec tous les intéressés pour examiner les mesures à prendre.

En vue de l'assemblée générale du 9 août 1996, à laquelle elle ne pouvait prendre part, X.________ a relancé l'administrateur pour résoudre le problème des infiltrations d'eau.

Le 5 mai 1998, X.________, faisant référence au procès-verbal du 22 septembre 1994, a sommé sieur Y.________ de remédier aux problèmes d'odeurs de cuisine et de fumée véhiculées par la hotte aspirante jusqu'au 30 mai 1998.

Le 18 mai 1998, la fiduciaire D.________ SA, toujours en sa qualité de représentante des vendeurs, a rétorqué que les problèmes concernant la menuiserie avaient été réglés, à savoir la pause d'un clapet pour la ventilation de la cuisine et la réparation du carrelage, et a renvoyé X.________ à s'adresser pour le solde des travaux aux promoteurs ou à l'architecte.

Par lettre du 11 août 1998, X.________ a rappelé à sieur Y.________ ses exigences au sujet du carrelage du séjour et lui a imparti un délai jusqu'à fin septembre 1998 pour s'exécuter.

De guerre lasse, X.________ a confié l'affaire à un avocat qui a de nouveau interpellé les vendeurs le 11 septembre 1998. En septembre 1998, il a cité les époux Y.________ en conciliation en vue d'interrompre le délai de prescription. Ceux-ci ont délivré un acte de non-conciliation conventionnel.

Par lettre du 5 novembre 1998, la fiduciaire D.________ SA a entrepris des négociations avec la fiduciaire C.________ afin qu'elle remédie aux problèmes de carrelage. Dans une lettre à l'attention du mandataire de l'acquéreuse, la représentante des époux Y.________ a affirmé que le défaut entachant la hotte aspirante avait été réparé, a contesté que la cheminée dégage des odeurs de fumée et a invité X.________ à s'informer quant au coût de réfection du carrelage auprès de l'entreprise A.________.
En 2001, toutes les hottes aspirantes de l'immeuble ont été dotées de clapets anti-retour. Nonobstant, les nuisances liées aux odeurs de cuisine ont persisté.

Par lettres des 13 septembre, 13 et 22 novembre 2001, le nouveau mandataire de X.________ a invité les époux Y.________ à supprimer les défauts invoqués. A la demande de l'avocat, le Juge de commune a cité les protagonistes à participer à une séance fixée le 15 mars 2002 pour tenter de les concilier. Le 15 mars 2002, les époux Y.________ ont délivré un acte de non-conciliation.
B.
Le 7 mai 2002, X.________ a saisi le Juge de district de Sierre d'une demande dirigée contre les époux Y.________, concluant en dernier lieu à ce que ceux-ci soient condamnés à lui verser, solidairement entre eux, le montant de 20'000 fr. avec intérêt à 5 % l'an dès le 7 mai 2002.

Par jugement du 22 juin 2006, la Cour civile II du Tribunal cantonal valaisan a rejeté la demande.

En substance, elle a considéré que X.________ avait établi que son immeuble était au moment de la vente entaché de défauts ayant trait à la cheminée, à la ventilation de la cuisine et au carrelage, mais non aux infiltrations d'eau dans le garage et aux mélangeurs d'eau de la salle de bain (consid. 7).

Toutefois, en l'espèce, l'acte de vente contenait les clauses suivantes: "l'appartement est vendu tel que vu et se trouvant à ce jour. Les retouches à effectuer sont à la charge de la partie venderesse" et "la partie venderesse cède à la partie acquéreuse la garantie pour les défauts cachés". La clause d'exclusion de garantie était claire: elle signifiait que la maison vendue était acquise dans son état au moment de la vente et que l'acheteuse acceptait cette situation. Certes, les clauses d'exclusion de garantie insérées dans les ventes immobilières libellées "tel que vu" ou "comme vu et connu" constituaient généralement de pures clauses de style et étaient inhabituelles pour un immeuble nouvellement construit. Toutefois, les précisions apportées quant aux finitions et la cession de la garantie pour les défauts montraient que les parties avaient discuté de la prise en charge des malfaçons et avaient convenu d'exonérer les vendeurs de toutes responsabilités hormis les finitions (consid. 8.2 § 1).

Le comportement des parties postérieurement à la conclusion du contrat confirmait cette interprétation. X.________ avait convoqué à la réunion du 22 septembre 1994 C.________, qui était administrateur de B.________ SA, promotrice de l'immeuble litigieux. La présence de sieur Y.________ à cette réunion s'expliquait par une série de retouches - à savoir la finition du joint au-dessus de la porte et le réglage de la minuterie de la ventilation - que les époux Y.________ s'étaient expressément engagés à effectuer. En tant qu'entrepreneur, sieur Y.________ avait également réalisé des ouvrages dans l'appartement, en particulier la cuisine, au sujet desquels X.________ avait fait valoir des prétentions (consid. 8.2 § 2).

L'introduction du procès-verbal du 22 septembre 1994 faisait référence à une année de garantie que sieur Y.________ aurait promise à X.________. On ne retrouvait cependant aucune trace d'une garantie conventionnelle d'une année dans l'acte de vente. On pouvait imaginer que sieur Y.________ avait offert une année de garantie pour les ouvrages qu'il avait réalisés. Sous réserve des retouches et des travaux de plus-value commandés par X.________, les époux Y.________ n'avaient du reste rien entrepris pour remédier aux défauts invoqués. Quant à X.________, elle n'était plus intervenue auprès des vendeurs avant le 12 mars 1996, puis le 5 mai 1998. A réception de ces courriers, les époux Y.________ n'avaient pas cherché à réparer eux-même les malfaçons, mais avaient chaque fois invité X.________ à s'adresser à la fiduciaire C.________. Enfin, sous réserve de la ventilation pour laquelle l'acquéreuse avait demandé lors de la séance du 22 septembre 1994 une indemnité au motif qu'il n'était pas possible de remédier aux nuisances olfactives, elle avait, jusqu'à l'ouverture d'action, réclamé la réparation des malfaçons. Or, en matière de vente, la garantie du vendeur ne permettait que la résiliation du contrat ou la réduction du prix à l'exclusion de la suppression du défaut (consid. 8.2 § 3).

Selon la volonté concordante des parties, les époux Y.________ s'étaient dès lors affranchis de toute garantie tant pour les défauts apparents que pour les défauts cachés (consid. 8.2 § 4).

De par leur nature et leur ampleur, les défauts ne sortaient pas du champ d'application que X.________ pouvait légitimement attribuer à la clause exclusive de garantie. En effet, l'expert avait estimé le coût des travaux nécessaires pour supprimer les défauts à un montant maximum de 18'000 fr., ce qui représentait seulement 4,2 % du prix de vente de l'appartement. De plus, les odeurs de cuisine et de fumée, ainsi que les malfaçons du carrelage, n'entravaient pas considérablement l'utilisation de l'appartement à des fins d'habitation (consid. 8.3).

Enfin, il n'était ni allégué ni prouvé que les époux Y.________ avaient connaissance des défauts et les auraient frauduleusement dissimulés à X.________ lors de la conclusion du contrat (consid. 8.4 § 1).

En définitive, la clause d'exclusion de garantie s'appliquait, de sorte que les époux Y.________ n'avaient pas à répondre des défauts affectant la ventilation de la cuisine, la cheminée et le carrelage. Déjà pour ce motif, la demande devait être rejetée (consid. 8.4 § 2).

Les époux Y.________ se prévalaient en outre de la tardiveté de l'avis des défauts. Les problèmes de hotte aspirante, de cheminée, de carrelage, d'infiltration d'eau et des mélangeurs d'eau ne pouvaient être décelés lors d'un examen attentif de l'objet de la vente. Ce n'était qu'à l'usage que X.________ avait découvert ces malfaçons, qui devaient être qualifiées de défauts cachés au sens de l'art. 201 al. 3 CO (consid. 9.2 § 1).

X.________ n'avait pas établi avoir averti les vendeurs des défauts affectant l'appartement avant le mois de septembre 1994. Elle avait certes allégué en procédure avoir immédiatement prévenu par téléphone les époux Y.________ de l'existence de défauts, dès leur découverte. S'agissant de faits contestés, il lui appartenait d'en apporter la preuve. Seul son mari avait confirmé ses propos pour ce qui concernait les infiltrations d'eau du garage; l'épouse Y.________ avait, quant à elle, expliqué que, peu avant la séance du 22 septembre 1994, X.________ avait pris contact avec sieur Y.________ pour évoquer les finitions et les travaux de plus-value à réaliser. C'était à cette occasion qu'elle aurait pour la première fois parlé d'un problème de carrelage, à l'exclusion d'autres défauts. En définitive, la cour a retenu que ce n'était qu'en septembre 1994 que X.________ avait averti les époux Y.________ des défauts affectant la ventilation de la cuisine, la cheminée et le carrelage (consid. 9.2 § 2).

Selon son mari, X.________ aurait découvert les infiltrations d'eau du garage à la fin de l'hiver 1993-1994 et se serait rendue compte des problèmes de carrelage six à huit mois après la prise de possession survenue le 1er octobre 1993. Elle n'avait pas établi à quelle date elle avait eu connaissance des défauts affectant la ventilation de la cuisine et la cheminée. Il était dès lors possible que X.________ ait découvert ces malfaçons bien avant la séance du 22 septembre 1994. En effet, c'était généralement durant l'hiver que l'on utilisait les cheminées. Quant aux hottes aspirantes, elles étaient en principe mises en fonction lors de la préparation de chaque repas chaud. Dans ces conditions, la cour n'est pas parvenue à se convaincre que X.________ n'aurait appris l'existence d'un mauvais fonctionnement de la ventilation et de la cheminée que près d'une année après la prise de possession, quand bien même elle n'utilisait l'appartement litigieux que comme résidence secondaire. S'agissant du carrelage, l'avis formulé plus de trois mois après la découverte était tardif. Force était dès lors de constater que X.________ n'avait pas établi avoir procédé à l'avis des défauts dès leur découverte. Elle était ainsi déchue de ses droits à la garantie de la vente (consid. 9.2 § 3).

La demande devait être rejetée pour ce motif également (consid. 9.2 § 4).

Les époux Y.________ avaient allégué avoir remédié à tout ou partie des défauts à la suite de la séance du 22 septembre 1994. X.________ avait contesté que ceux-ci aient entrepris de tels travaux. A défaut de preuve, la cour n'a dès lors pas retenu en fait que sieur Y.________ avait tenté de réparer les défauts, sous réserve de la pose d'un clapet destiné à remédier au problème d'odeurs de cuisine. L'entrepreneur Z.________ avait en outre effectué des retouches aux joints du carrelage (consid. 10 § 1).

C'était vraisemblablement en sa qualité d'entrepreneur et non de vendeur que sieur Y.________ avait posé un clapet. En effet, le contrat de vente contenait une clause d'exclusion de garantie et la garantie du vendeur n'ouvrait pas le droit à la réfection des défauts. On ignorait si c'était sieur Y.________ qui avait commandé et payé à l'entrepreneur Z.________ les retouches aux joints. Quoi qu'il en soit, en l'absence d'avis immédiat contraire, sieur Y.________ pouvait partir du principe que les travaux avaient supprimé les malfaçons. Or, ce n'était que le 12 mai 1996, respectivement le 5 mai et 11 août 1998, que X.________ s'était de nouveau plainte auprès de sieur Y.________ de problèmes d'odeurs et du carrelage. Dans ces conditions, force était d'admettre à nouveau que X.________ était déchue de ses droits éventuels (consid. 10 § 2).
C.
Parallèlement à un recours de droit public qui a été rejeté dans la mesure de sa recevabilité par arrêt séparé de ce jour, X.________ (la demanderesse) interjette un recours en réforme au Tribunal fédéral. Elle conclut à ce que les époux Y.________ soient condamnés à lui verser, solidairement entre eux, le montant de 20'000 fr. avec intérêt à 5 % l'an dès le 1er novembre 2003, avec suite de frais et dépens.

Les époux Y.________ (les défendeurs) proposent le rejet du recours, sous suite de frais et dépens.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
1.1 Exercé par la demanderesse, qui a été déboutée de ses conclusions, et dirigé contre un jugement final rendu en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ), le recours en réforme soumis à l'examen du Tribunal fédéral est en principe recevable, puisqu'il a été déposé en temps utile compte tenu des féries (art. 34 al. 1 let. b et 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ).
1.2 Le recours en réforme est ouvert pour violation du droit fédéral (art. 43 al. 1 OJ). En revanche, il ne permet pas de se plaindre de la violation directe d'un droit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1 2e phrase OJ), ni de la violation du droit cantonal (art. 55 al. 1 let. c OJ; ATF 127 III 248 consid. 2c p. 252). Saisi d'un tel recours, le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il faille rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou compléter les constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, régulièrement allégués et clairement établis (art. 64 OJ).

Dans la mesure où une partie recourante présente un état de fait qui s'écarte de celui contenu dans la décision attaquée, sans se prévaloir avec précision de l'une des exceptions qui viennent d'être rappelées, il n'est pas possible d'en tenir compte (ATF 130 III 102 consid. 2.2 p. 106, 136 consid. 1.4). Il ne peut être présenté de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours en réforme n'est pas ouvert pour remettre en cause l'appréciation des preuves et les constatations de fait qui en découlent (ATF 130 III 136 consid. 1.4; 129 III 618 consid. 3).

En l'espèce, la demanderesse sollicite que la constatation de la cour cantonale selon laquelle "c'est six à huit mois après la prise de possession que (la demanderesse) a remarqué que le carrelage présentait des défauts" et que "c'est à une date indéterminée que (la demanderesse) a noté un défaut de la hotte aspirante en corrélation avec la cheminée" soit "complétée par le propre aveu de la défenderesse", selon lequel se serait immédiatement après la prise de possession des locaux que l'acquéreuse aurait annoncé ces défauts aux vendeurs. Dans la mesure où, par cette requête, la demanderesse tente en réalité de revenir sur l'appréciation des preuves à l'issue de laquelle la cour cantonale a considéré que l'acquéreuse n'avait pas établi avoir donné l'avis des défauts avant septembre 1994, d'une manière qui n'a pas été taxée d'arbitraire dans l'arrêt rendu sur le recours de droit public déposé parallèlement, il ne saurait y être donné suite.
1.3 Au surplus, la juridiction de réforme ne peut aller au-delà des conclusions des parties; en revanche, elle n'est liée ni par les motifs développés par celles-ci (art. 63 al. 1 OJ; ATF 130 III 136 consid. 1.4; 128 III 411 consid. 3.2.2 p. 415), ni par l'argumentation juridique adoptée par la cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 130 III 136 consid. 1.4; 128 III 22 consid. 2e/cc p. 29).
2.
La demanderesse reproche premièrement à la cour cantonale d'avoir violé les art. 197 ss CO en admettant en l'espèce l'existence d'une clause exclusive de garantie. Selon elle, il serait faux de dire que l'acte de vente contenait une clause exclusive de garantie "claire", alors que la clause selon laquelle "l'appartement est vendu tel que vu et se trouvant à ce jour" serait au contraire une clause typique "de style". La clause "les retouches à effectuer sont à la charge de la partie venderesse" n'aurait rien à voir avec la garantie des défauts. Enfin, la clause "la partie venderesse cède à la partie acquéreuse la garantie pour les défauts cachés" ne serait pas une clause exclusive de garantie pour les défauts; elle serait totalement isolée, accompagnée d'aucune explication et à ce point mal rédigée que la cour cantonale ne saurait y voir une clause exclusive de responsabilité sans violer le droit fédéral. Que ce soit prises isolément ou considérées comme un tout, ces clauses ne pourraient pas être interprétées comme une exclusion de garantie. Subsidiairement, même si une clause exclusive de garantie devait être retenue, elle ne vaudrait pas pour les défauts avec l'existence desquels un acheteur ne devait pas compter. Or, il serait notoire qu'un défaut affectant d'une part tout le carrelage, d'autre part la ventilation ne pouvait être attendu dans un appartement neuf.
2.1 Selon la jurisprudence, l'exclusion conventionnelle de certaines qualités déterminées de la chose vendue, à supposer qu'elle soit admissible à la lumière de l'art. 199 CO, fait obstacle aux droits que l'acheteur peut déduire du régime légal de la garantie pour les défauts (art. 197 ss CO). En outre, l'acheteur qui accepte de conclure la vente malgré la présence d'une clause de ce type assume le risque que soient absentes les qualités de la chose pour lesquelles il n'a pas obtenu de garantie, de sorte que la loyauté commerciale ne lui permet plus de considérer la présence de telles qualités comme un élément nécessaire du contrat et d'invoquer sur ce point l'erreur de base instaurée par l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO (ATF 126 III 59 consid. 3 et les références citées; plus récemment arrêt 4C.227/2003 du 9 décembre 2004, consid. 5.1).

A propos de la validité des clauses exclusives ou limitatives de la responsabilité, l'art. 199 CO prévoit que toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l'acheteur les défauts de la chose; ces clauses ne sauraient être invoquées à l'encontre d'un défaut de la chose vendue totalement étranger aux éventualités qu'un acheteur raisonnable doit prendre en compte (ATF 126 III 59 consid. 4a et les arrêts cités; plus récemment arrêt 4C.227/2003 du 9 décembre 2004, consid. 5.2.1). La détermination de la portée d'une clause excluant ou limitant la responsabilité du vendeur ressortit à l'interprétation du contrat (ATF 130 III 686 consid. 4.3; 126 III 59 consid. 5a et l'arrêt cité; plus récemment 4C.227/2003 du 9 décembre 2004, consid. 5.2.1). Si la cour cantonale parvient à se convaincre d'une commune et réelle intention des parties, il s'agit d'une constatation de fait qui, sous réserve des exceptions prévues aux art. 63 al. 2 et 64 OJ, ne peut être remise en cause dans un recours en réforme (ATF 131 III 606 consid. 4.1 p. 611; 128 III 419 consid. 2.2 p. 422). Dans la mesure où la volonté réelle et commune des parties n'a pas pu être constatée, la clause en question doit être interprétée selon la théorie de la confiance. Comme la clause doit exprimer clairement la volonté des parties, elle doit être interprétée restrictivement (ATF 126 III 59 consid. 5a et les arrêts cités; plus récemment 4C.227/2003 du 9 décembre 2004, consid. 5.2.1).
2.2 En l'espèce, la cour cantonale a retenu que "selon la volonté concordante des parties, les défendeurs se sont dès lors affranchis de toute garantie tant pour les défauts apparents que pour les défauts cachés". Les juges cantonaux sont ainsi parvenus à se convaincre de la commune et réelle intention des parties, conclusion qui ne peut plus être contestée dans le cadre d'un recours en réforme. En conséquence, l'application du principe de la confiance n'entre pas en ligne de compte et l'argumentation de la demanderesse est vaine. Pour le surplus, celle-ci ne fait pas apparaître en quoi la cour cantonale aurait violé le droit fédéral et l'on ne voit en particulier pas que cette dernière ait erré en considérant que les défauts litigieux ne sortaient pas du champ d'application que l'acquéreuse pouvait légitimement attribuer à la clause exclusive de garantie. Peu importe, de toute façon, dès lors que les précédents juges ont rejeté les prétentions de la demanderesse pour un autre motif encore, à juste titre comme on va le voir.
3.
La demanderesse reproche en outre aux précédents juges d'avoir méconnu l'art. 201 CO en admettant la tardiveté de l'avis des défauts. Elle part de la prémisse que c'est après la prise de possession, soit dès le 1er octobre 1993, qu'elle a fait mention des défauts. Nonobstant cet élément de fait, il ressortirait des déclarations des défendeurs et de leurs écritures en cause qu'ils ne s'étaient jamais opposés à l'existence des défauts litigieux et avaient tenté de les réparer. En affirmant que l'avis des défauts était tardif, la cour cantonale violerait le droit fédéral en ne sanctionnant pas l'attitude contraire à la bonne foi des défendeurs.
3.1 Conformément aux règles de la vente mobilière, applicables par analogie aux ventes d'immeubles (art. 221 CO), l'acheteur doit vérifier l'état de la chose reçue aussitôt qu'il le peut d'après la marche habituelle des affaires et aviser sans délai le vendeur s'il découvre des défauts dont celui-ci est garant (art. 201 al. 1 CO). S'il ne procède pas ainsi, la chose est tenue pour acceptée, à moins qu'il ne s'agisse de défauts que l'acheteur ne pouvait découvrir à l'aide des vérifications usuelles (art. 201 al. 2 CO).

L'avis des défauts, qui n'est soumis à aucune forme particulière, doit être motivé en fait. A tout le moins, il indiquera exactement les défauts et exprimera l'idée que l'acheteur ne tient pas la chose vendue pour conforme au contrat et invoque la garantie du vendeur; l'acheteur ne saurait se borner à exposer des considérations générales (ATF 107 II 172 consid. 1a; plus récemment arrêt 4C.82/2001 du 4 septembre 2001, consid. 3b/aa).
L'art. 201 CO, d'après lequel l'acheteur doit aviser le vendeur sans délai, est d'application stricte (ATF 107 II 172 consid. 1a; plus récemment arrêt 4C.82/2001 du 4 septembre 2001, consid. 3b/aa). En vertu de la règle générale de l'art. 8 CC, il incombe à l'acheteur, qui se prévaut des art. 197 ss CO, de prouver que l'avis des défauts a été donné en temps utile; il lui appartient aussi d'établir à quel moment il a eu connaissance des défauts, à qui et comment il les a signalés (ATF 118 II 142 consid. 3a p. 147; 107 II 172 consid. 1a in fine; plus récemment arrêt 4C.82/2001 du 4 septembre 2001, consid. 3b/aa).
3.2 Force est de constater que l'argumentation de la demanderesse repose sur un état de fait non conforme à celui retenu souverainement par l'autorité cantonale et qui n'a pas été considéré comme arbitraire par la Cour de céans statuant sur le recours de droit public, concernant en particulier le moment de l'avis des défauts et un prétendu engagement des défendeurs de remédier aux défauts. Dans cette mesure, elle revêt un caractère appellatoire manifeste et est irrecevable dans un recours en réforme (cf. consid. 1.2).

Pour le surplus, le Tribunal fédéral a effectivement eu à connaître d'une affaire dans laquelle les vendeurs avaient accepté, lors d'une entrevue, de soumettre à expertise le problème d'isolation phonique soulevé par l'acheteuse et d'assumer les frais d'expertise au cas où celle-ci tournerait à leur désavantage, manifestant de la sorte leur volonté d'entrer en matière. A cette occasion, la Cour de céans avait considéré qu'en invoquant ultérieurement la tardiveté de l'avis des défauts, les vendeurs avaient adopté une attitude incompatible avec les règles de la bonne foi (cf. arrêt 4C.82/2001 du 4 septembre 2001, consid. 3c). Cet exemple n'est toutefois pas pertinent dans la présente affaire, puisqu'il a été établi en fait que les défendeurs ne sont intervenus que pour effectuer les finitions qu'ils s'étaient engagés à faire, en leur qualité de vendeurs, voire en rapport avec les ouvrages réalisés par le défendeur, en sa qualité d'entrepreneur, à l'exclusion de la réparation éventuelle des défauts relevés par la demanderesse.

Il résulte de ce qui précède que la cour cantonale n'a pas davantage violé le droit fédéral en rejetant derechef les prétentions de la demanderesse en raison de la tardiveté de l'avis des défauts.
4.
En définitive, le recours doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité.
5.
Compte tenu de l'issue du litige, les frais et dépens seront mis à la charge de la demanderesse, qui succombe (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis à la charge de la demanderesse.
3.
La demanderesse versera aux défendeurs, créanciers solidaires, une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Cour civile II du Tribunal cantonal valaisan.
Lausanne, le 6 décembre 2006
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le président: La greffière: