{T 0/2}
4C.244/2002 /RrF
Urteil vom 4. Oktober 2002
I. Zivilabteilung
Bundesrichterinnen und Bundesrichter Walter, Präsident,
Klett, Rottenberg Liatowitsch, Nyffeler, Favre,
Gerichtsschreiber Gelzer.
A.________,
Kläger und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt Fritz Keller, Stauffacherstrasse 1, 6020 Emmenbrücke,
gegen
Mäklervertrag,
Berufung gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Luzern, I. Kammer als Appellationsinstanz, vom 22. Mai 2002.
Sachverhalt:
A.
A.________ war Eigentümer der Grundstücke Nrn. 1542, 1545 und 1546 des Grundbuchs X.________. Die benachbarten Grundstücke Nrn. 811, 1541 und 1543 des Grundbuchs X.________ standen im Eigentum von G.________, der sie treuhänderisch für B.________ und F.________ hielt. Diese wollten die ihnen wirtschaftlich gehörenden Grundstücke verkaufen. Die Ehefrau des F.________, H.________, führte daher als Vertreterin von G.________ über Jahre hinweg mit A.________ Verhandlungen über den Verkauf der Grundstücke Nrn. 811, 1541 und 1543 des Grundbuchs X.________.
Mit Vertrag vom 15. September 1999 verkaufte G.________ die Grundstücke Nrn. 811, 1541 und 1543 des Grundbuchs X.________ für Fr. 3'771'048.-- an die Pensionskasse Y.________. Diese kaufte zur gleichen Zeit vom Kläger die Grundstücke Nrn. 1542, 1545 und 1546 und von der Erbengemeinschaft I.________ das benachbarte Grundstück Nr. 1544 des Grundbuchs X.________. Den Kontakt der Verkäufer zur Käuferin stellte A.________ her.
B.
Am 24. Januar 2000 klagte A.________ beim Amtsgericht Luzern-Land gegen B.________ und F.________ auf Zahlung von Fr. 113'131.-- unter solidarischer Haftbarkeit, eventuell je auf Zahlung von Fr. 56'565.50. nebst 5 % Zins seit 18. Oktober 1999. Zur Begründung führte der Kläger an, die Beklagten hätten mit ihm einen Mäklervertrag abgeschlossen, der durch die Vermittlung der Käuferin und den Verkauf der Grundstücke erfüllt worden sei. Zum Nachweis des Mäklervertrages legte der Kläger folgendes an ihn adressiertes Schreiben vom 28. August 1997 vor:
"ABMACHUNG
Landparzellen Z.________
Grundstücke Nr. 1541, 1543 und 811
Bei einem allfälligen Verkauf der obenerwähnten Grundstücke erklären wir uns mit einer Verkaufsprovision von 3 % auf den jeweiligen Verkaufspreis einverstanden.
Die Eigentümer:
sig. sig.
F.________ B.________
Die Beklagten stellten sich auf den Standpunkt, es habe zwischen den Parteien kein Vertragsverhältnis bestanden. Sie bestritten zum einen die Beweistauglichkeit bzw. Echtheit des Schreibens vom 28. August 1997 und zum andern ihre Urteilsfähigkeit in Bezug auf eine derartige Vereinbarung. Zudem machten sie sinngemäss geltend, aus dem Text des Schreibens gehe nicht hervor, dass dem Kläger eine Provision von 3 % versprochen worden sei. Die Erklärung bedeute lediglich, dass einem allfälligen aussenstehenden Vermittler der drei Verkäufer, d.h. des Klägers, G.________s und der Erbengemeinschaft I.________, eine Provision von 3 % ausbezahlt werden könne. Im Übrigen sei die Erklärung auch inhaltlich falsch, weil die Beklagten nicht Eigentümer der fraglichen Grundstücke gewesen seien. Der Eigentümer, G.________, habe keinen Grund gehabt, dem Kläger einen solchen Auftrag zu erteilten, da er für den Verkauf der Grundstücke ja bereits H.________ eingesetzt habe. Nicht bestritten werde, dass die Käuferin vom Kläger ins Spiel gebracht worden sei. Er habe dabei im eigenen Interesse gehandelt, da er seine Grundstücke nur zusammen mit den Grundstücken von G.________ und der Erbengemeinschaft I.________ habe verkaufen können. Es könne daher nicht von Vermittlung gesprochen werden.
Mit Urteil vom 12. März verpflichtete das Amtsgericht die Beklagten, dem Kläger unter solidarischer Haftbarkeit Fr. 113'131.-- nebst 5 % Zins seit 20. Oktober 1999 zu bezahlen. Zur Begründung führte es zusammengefasst an, es sei zum Schluss gekommen, das vom Kläger aufgelegte Schreiben vom 28. August 1997 sei echt, stamme von den Beklagten, richte sich an den Kläger und enthalte ein Provisionsversprechen der Beklagten an den Kläger in Höhe von 3 % des jeweiligen Verkaufspreises für den Fall des Verkaufs der Grundstücke Nr. 811, 1541 und 1543 des Grundbuchs X.________. Die Beklagten seien hinsichtlich dieses Versprechens urteilsfähig gewesen. Dessen Formulierung lasse darauf schliessen, dass der schriftlichen Erklärung Verhandlungen vorausgegangen seien. Ebenfalls liege die Vermutung nahe, dass die Erklärung, welche von den Beklagten als "Abmachung" betitelt wurde, Teil eines Vertragsganzen bilde und im Sinne einer Bestätigung einfach die (bedingte) Verpflichtung der Beklagten umschreibe, den Kläger zu entschädigen, ohne sich zu seinen Pflichten zu äussern. Stelle man einzig auf das Schreiben vom 28. August 1997 ab, wäre die Provision bei einem allfälligen Verkauf der Grundstücke unabhängig von einem Tätigwerden des Klägers geschuldet gewesen. Da davon auszugehen sei, dass die Beklagen dem Kläger nicht eine Vergütung versprochen hätten, ohne von diesem eine Gegenleistung zu verlangen und der Kläger es selber so behaupte, werde angenommen, dieser sei ihnen gegenüber - gemäss mündlicher oder stillschweigender Vereinbarung - zur Vermittlung von Kaufinteressenten für die fraglichen Grundstücke verpflichtet gewesen. Im Ergebnis hätten sich die Parteien also über die wesentlichen Punkte des Mäklervertrages geeinigt. Die Provision sei mit dem auf die Vermittlungstätigkeit des Klägers zurückzuführenden Verkauf der Liegenschaften geschuldet gewesen. Daran vermöge der Umstand nichts zu ändern, dass der Kläger an der Vermittlung auch ein eigenes Interesse gehabt habe.
Gegen das Urteil des Amtsgerichts appellierten die Beklagten beim Obergericht des Kantons Luzern. Nachdem B.________ am 27. November 2001 verstorben war, traten seine Erben in den Prozess ein.
Mit Urteil vom 22. Mai 2002 hob das Obergericht das erstinstanzliche Urteil auf und wies die Klage ab, da es zum Ergebnis kam, der Beklagte habe nicht beweisen können, dass ein Mäklervertrag zustande gekommen sei. Zur Begründung führte es dem Sinne nach an, für die bestrittene Behauptung eines mündlichen Vertragsabschlusses mit H.________ habe der Kläger keinen Beweis angeboten. Ein späterer Vertragsabschluss könne aus dem Schreiben vom 28. August 1997 nicht abgeleitet werden. Darin verpflichteten sich die Beklagten zwar, einem Mäkler nach erfolgtem Grundstückverkauf einen betragsmässig genau bestimmbaren Mäklerlohn zu bezahlen. Aus dem Text gehe jedoch nicht hervor, wer der Mäkler sein solle. Aus der Adressierung hätte wohl auf das Zustandekommen eines Mäklervertrages zwischen den Parteien geschlossen werden müssen, wenn es sich beim Kläger um eine Drittperson gehandelt hätte, die lediglich eine Mäklerfunktion ausgeübt hätte, darüber hinaus aber am Verkauf der Grundstücke in keiner Weise beteiligt gewesen sei. Dann wäre nämlich kein anderer Grund für die Zustellung der Erklärung an den Kläger ersichtlich. Dieser Fall liege aber nicht vor. Gleichzeitig mit den wirtschaftlich den Beklagten zuzurechnenden Grundstücken seien auch solche des Klägers und eines der Erbengemeinschaft I.________ an die Pensionskasse Y.________ verkauft worden, welche die einzelnen Kaufverträge nur unter der Bedingung abschloss, dass auch die parallelen Verträge zustande kommen. Der Kläger habe daher mit den anderen Verkäufern ein gemeinsames Interesse am Zustandekommen aller Kaufverträge gehabt. Zudem habe er schon über Jahre hinweg mit H.________, Vertreterin von G.________ und Ehefrau des Beklagten F.________, Verhandlungen über den Verkauf der Grundstücke Nr. 811, 1541 und 1543 des Grundbuchs X.________ geführt. Wie die Beklagten einwenden, sei denkbar, dass schon im Rahmen dieser Gespräche wegen möglicher Vorteile eines gemeinsamen Verkaufs ein allfälliger Beizug eines Mäklers in Aussicht genommen worden sei und die Beklagten dem Kläger zusicherten, einem entsprechenden Mäklervertrag beizutreten und den auf die wirtschaftlich ihnen zuzurechnenden Grundstücke entfallenden Anteil am Mäklerlohn bezahlen zu wollen. Der zeitliche Ablauf - zwischen der Erklärung vom 28. August 1997 und dem Abschluss der Kaufverträge am 15. September 1999 hätten mehr als zwei Jahre gelegen - lasse alle Möglichkeiten offen. Auch wenn die Sachverhaltsdarstellung des Klägers naheliegender erscheine, stelle unter den geschilderten besonderen Umständen das Schreiben vom 28. August 1997 für sich allein keinen genügenden Beweis für das Zustandekommen des behaupteten Vertrages dar.
C.
Der Kläger erhebt eidgenössische Berufung mit den Anträgen, das Urteil des Obergerichts vom 22. Mai 2002 sei aufzuheben und die Beklagten seien unter solidarischer Haftbarkeit zu verpflichten, ihm Fr. 113'131 nebst 5 % Zins seit 20. Dezember 1999 zu bezahlen.
Die Beklagen schliessen auf Abweisung der Berufung, soweit darauf eingetreten werden könne.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Nach Art. 55 Abs. 1 lit. c OG ist in der Berufungsschrift anzugeben, welche Bundesrechtssätze und inwiefern sie der angefochtene Entscheid verletzt. Unzulässig sind dagegen Rügen, die sich gegen die tatsächlichen Feststellungen und gegen die Beweiswürdigung der Vorinstanz richten (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG), es sei denn, es werde dieser zugleich ein offensichtliches Versehen, eine Verletzung bundesrechtlicher Beweisvorschriften (Art. 63 Abs. 2 OG) oder unvollständige Ermittlung des Sachverhaltes vorgeworfen (Art. 64 OG; BGE 120 II 97 E. 2b S. 99, 119 II 84 E. 3, 116 II 93 E. 2, 489 E. d, 749 mit Hinweisen).
1.2 Gegen diese Vorschriften verstösst der Kläger, wenn er, ohne eine der genannten Ausnahmen geltend zu machen, versucht, das vom Obergericht festgehaltene Beweisergebnis in Zweifel zu ziehen und die im angefochtenen Urteil getroffenen tatsächlichen Feststellungen durch andere zu ersetzen. Dies gilt für die Behauptung des Klägers, die ursprünglichen Parteien hätten tatsächlich die Absicht gehabt, ihm eine Provision zu versprechen, welche der Feststellung des Obergerichts widerspricht, der Kläger habe bezüglich des von ihm behaupteten Mäklervertrages keine tatsächliche Willensübereinstimmung nachweisen können.
2. Das Obergericht hat bezüglich des vom Kläger angeführten Mäklervertrages nicht nur einen tatsächlichen sondern im Ergebnis auch einen normativen Konsens der Parteien verneint.
Der Kläger rügt dem Sinne nach, es habe dabei Bundesrecht verletzt, da es verkannt habe, dass er den Brief vom 28. August 1997 nach Treu und Glauben so verstanden habe und auch habe verstehen dürfen, dass er im Falle der Vermittlung eines Käufers die versprochene Provision erhalten solle.
2.1 Kann bezüglich einer Vereinbarung kein tatsächlicher übereinstimmender Wille der Parteien festgestellt werden, so sind ihre Erklärungen zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens auf Grund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten (BGE 127 III 248 E. 3f S. 255; 126 III 119 E. 2a S. 120, je mit Hinweisen). Dabei ist als Auslegungselement auch die Interessenlage der Parteien zu berücksichtigen (BGE 122 III 462 E. 5b). Das Bundesgericht überprüft diese objektivierte Auslegung von Willenserklärungen im Berufungsverfahren als Rechtsfrage (BGE 127 III 248 E. 3a S. 253 mit Hinweisen), wobei es an Feststellungen des kantonalen Richters über die äusseren Umstände sowie das Wissen und Wollen der Beteiligten grundsätzlich gebunden ist (Art. 63 Abs. 2 OG; BGE 125 III 435 E. 2a/aa S. 436; 123 III 165 E. 3a S. 168).
2.2 Das Obergericht führte in tatsächlicher Hinsicht aus, die Sachverhaltsdarstellung des Klägers sei naheliegender. Demnach erachtete es die Behauptung der Beklagten, sie hätten vor der Unterzeichnung des Schreibens vom 28. August 1997 mit dem Kläger über einen Beizug eines aussenstehenden Mäklers für den gemeinsamen Verkauf von Grundstücken mit dem Kläger und der Erbengemeinschaft I.________ verhandelt, wohl als nicht nachgewiesen. Die Frage kann jedoch offen bleiben, weil der Kläger auf Grund der Tatsache, dass das Schreiben alleine an ihn gerichtet war und sich nur auf die den Beklagten zuzurechnenden Grundstücke bezog, ausschliessen konnte, dass es eine Drittperson als Mäkler bezüglich des gemeinsamen Verkaufs von Grundstücken betraf. Dieses Verständnis ist auch deshalb naheliegend, weil der Kläger über Jahre hinweg mit H.________ über den Verkauf der wirtschaftlich den Beklagten gehörenden Grundstücke verhandelte, so dass er erwarten konnte, er werde im Falle eines Verkaufs dieser Grundstücke provisionsberechtigt. Daran vermag entgegen der Annahme des Obergerichts der Umstand nichts zu ändern, dass auch der Kläger an einem gemeinsamen Verkauf von Grundstücken interessiert war. Dies traf auch auf die Beklagten zu, welche daher ein Interesse daran hatten, dass auch der Kläger zu einem gemeinsamen Verkauf bereit war und er nicht nur für sich, sondern auch für sie einen Käufer finde. Die Interessenlage der Beklagten spricht damit nicht gegen ein Provisionsversprechen gegenüber dem Kläger. Damit steht fest, dass der Kläger das Schreiben vom 28. August 1997 nach Treu und Glauben als an ihn gerichtetes Provisionsversprechen verstehen durfte. Ob dieses Versprechen, das ausdrücklich nur durch den Verkauf der darin genannten Grundstücke bedingt war, gemäss den Angaben des Klägers und der Interessenlage der Beklagten stillschweigend auch seine Vermittlung des Käufers voraussetzte, kann offen bleiben, da auch diese Bedingung erfüllt war. Weitere Voraussetzungen werden von den Beklagten nicht geltend gemacht. Sollte das Schreiben vom 28. August 1997 entgegen der Bezeichnung als "Abmachung" nicht als bedingtes Provisionsversprechen, sondern lediglich als Antrag zu einem Mäklervertrag verstanden werden, so hätte der Kläger diesen Antrag mangels einer Ablehnung binnen angemessener Frist stillschweigend (vgl. Art. 6 OR) oder spätestens durch seine Vermittlungshandlung konkludent angenommen. Damit ist vom Zustandekommen und der Erfüllung eines Mäklervertrages zwischen den Parteien auszugehen, sofern sich die Einwendungen der Beklagten bezüglich der Fälschung des Schreibens vom 28. August 1997 und der von ihnen behaupteten diesbezüglichen Urteilsfähigkeit als unbegründet erweisen. Da das Obergericht diese Fragen offen liess und die Beklagten an ihren Einwendungen festhalten, ist die Sache zur Entscheidung darüber an die Vorinstanz zurückzuweisen.
3.
Nach dem Gesagten ist die Berufung insoweit gutzuheissen, als das angefochtene Urteil aufzuheben ist. Der Kläger obsiegt jedoch nur teilweise, da seinem Antrag auf Gutheissung der Klage nicht entsprochen und die Sache bloss zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurückgewiesen wird. Der blosse Teilerfolg des Beklagten rechtfertigt es, die Gerichtskosten den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen und die Parteikosten wettzuschlagen (Art. 156 Abs. 3 und Art. 159 Abs. 3 OG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Berufung wird teilweise gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist, das Urteil des Obergerichts des Kantons Luzern, I. Kammer, vom 22. Mai 2002 wird aufgehoben und die Streitsache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.-- wird den Parteien je zur Hälfte auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Luzern, I. Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 4. Oktober 2002
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: