Trust liability and assumption of mortgage debt in property saleKI-generiert

{T 0/2}
4C.215/2002 /rnd

Urteil vom 11. November 2002
I. Zivilabteilung

Bundesrichterin und Bundesrichter Walter, Präsident,
Rottenberg Liatowitsch, Nyffeler,
Gerichtsschreiberin Schoder.

A.________,
Kläger und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt Urban Carlen, Furkastrasse 25, Postfach 140, 3900 Brig,

gegen

Bank X.________,
Beklagte und Berufungsbeklagte, vertreten durch Advokat Daniel Bellwald, Kapuzinerstrasse 29, Postfach 622, 3900 Brig.

Aberkennung; Baukredit; Vertrauenshaftung,

Berufung gegen das Urteil des Kantonsgerichts Wallis, Zivilgerichtshof I, vom 3. Mai 2002.
Sachverhalt:
A.
Am 29. Juli 1993 schloss A.________ (Kläger) mit B.________ einen Vertrag. Darin verpflichtete sich der Kläger, für die von B.________ geplante Erstellung von zwei Appartementshäuser mit zehn Wohneinheiten auf der Parzelle C Handwerkerarbeiten zum Offertpreis von Fr. 293'000.-- gemäss Baufortschritt zu leisten. Weiter verpflichtete er sich zum Erwerb einer 21/2-Zimmer-Wohnung in der geplanten Überbauung, wobei sowohl der Kläger wie B.________ davon ausgingen, dass der Kaufpreis der Wohnung mit der Werklohnforderung verrechnet werden sollte. Unter dem Marginale "Zahlungsbedingungen" wurde vereinbart:

"In Form eines Gegengeschäftes kauft der Unternehmer folgende Wohnungen:

Haus B Erdgeschoss 21/2-Zi.-Wohnung STWE. Nr. 31 Fr. 280'450.--
Autoeinstellplatz Fr. 36'500.--
Fr.316'950.--

zu folgenden Bedingungen:

Zahlbar in 3 Raten.

1. und 2. Rate werden jeweils mit fälligen Akonto-Zahlungen verrechnet.

Die 3. Rate wird vor Wohnungsübergabe bzw. bei der Verschreibung fällig.

Die Verschreibung erfolgt bei Fertigstellung der Überbauung jedoch spätestens am 15.Dezember 1994.

Dem Unternehmer werden bei einem Verkauf seiner Wohnung durch den Bauherrn eine Verkaufsprovision von 5% (fünf) in Rechnung gestellt bzw. verrechnet.

Bei der Unterzeichnung des vorliegenden Werkvertrages muss der Finanzierungsnachweis betreffs der erwähnten Wohnung vorliegen".
B.
Die Bank X.________ (Beklagte) bzw. deren Rechtsvorgängerin, die Bank Z.________, machte für die Gewährung eines Baukredits an B.________ zur Bedingung, dass dieser einen Teil der Wohnungen an die Handwerker verkaufen konnte und die Käufer der Wohnungen Finanzierungsnachweise vorlegten. Der Kläger wusste um diese Bedingungen und übergab B.________ eine vom 2. September 1993 datierende Erklärung seiner Hausbank, der Bank Y.________. Darin bekundete die Bank ihr Einverständnis, den Kauf der vom Kläger zu übernehmenden Wohnung zum Preis von Fr. 316'950.-- zu finanzieren. Sodann nahm sie Bezug auf den Werkvertrag zwischen dem Kläger und B.________ und fügte im Finanzierungsausweis an:

"Bei Fälligkeit und Überweisung der Restzahlung wird die Bank Z.________ die IGV von Fr. 110'000.-- im 1. Rang abtreten".
C.
B.________ hatte seinerseits gegenüber der Beklagten die Pflicht, die Finanzierung seines Bauvorhabens durch Inhaberobligationen, lastend im ersten Rang auf den zehn Wohnungen und den zugehörigen Einstellplätzen, sicherzustellen. Auf dem Stockwerkanteil des Klägers wurde unter dem Beleg Nr. 862 eine Hypothek von Fr. 110'000.-- im ersten Rang im Grundbuch eingetragen. Am 3. September 1993 verpfändete B.________ der Beklagten sämtliche Inhabertitel. Diese wurde als erste Inhaberin im Grundbuch eingetragen.
D.
Im Jahr 1996 verschlechterte sich die finanzielle Situation B.________s. Als der Kläger davon erfuhr, bemühte er sich darum, sich möglichst rasch als Eigentümer des für ihn reservierten Stockwerkanteils im Grundbuch eintragen zu lassen. Die Beklagte, welche Gläubigerin der Inhaberobligation Nr. 862/1993 für Fr. 110'000.--, lastend auf dem Stockwerkanteil des Klägers, geworden war, wollte den Inhabertitel nur gegen Bezahlung oder Übernahme der Schuld herausgeben. Der Kläger seinerseits wollte lediglich Fr. 46'950.--, welcher Betrag der Differenz zwischen dem bereinigten Werklohn von Fr. 270'000.-- und dem vereinbarten Kaufpreis von Fr. 316'950.-- entspricht, bezahlen. Die Verhandlungen zwischen dem Kläger und der Beklagten verliefen zunächst ergebnislos. Am 25. April 1997 teilte der Kläger der Beklagten jedoch mit, den vorgesehenen Stockwerkanteil kaufen und die durch die Hypothek Nr. 862/1993 sichergestellte Schuld von Fr. 110'000.-- übernehmen zu wollen, und ersuchte die Beklagte, ihm den Inhabertitel zur grundbuchamtlichen Behandlung zur Verfügung zu stellen. Der öffentlich beurkundete Grundstückkaufvertrag vom 5. März 1997 lautete folgendermassen:

"Der Kaufpreis beträgt Fr. 316'950.-- (Dreihundertsechzehntausendneunhundertfünfzig).

Dieser Kaufpreis ist zahlbar wie folgt:

Fr. 110'000.-- durch Übernahme des (recte: der) durch die Hypothek Nr. 862/1993 sichergestellten Schuld;

Fr. 206'950.-- werden verrechnet mit dem Werklohn, der Herr B.________ Herrn A.________, beide vgt., für Werkvertragsarbeiten auf der Parzelle C schuldet; der gesamte Werklohn von Herrn A.________ beträgt gemäss Bauabrechnung Fr. 270'000.-- (Franken zweihundertsiebzigtausend)".
Der Eigentumsübergang wurde am 14. März 1997 im Grundbuch eingetragen. Am gleichen Tag zeigte das Grundbuchamt der Beklagten die Schuldübernahme des Klägers an.
E.
Die Beklagte betrieb in der Folge den Kläger für Fr. 110'000.-- nebst Zins zu 6,5% seit dem 14. März 1997 und erhielt dafür am 15. Dezember 1999 provisorische Rechtsöffnung. Mit Klage vom 6. April 2000 beantragte der Kläger dem Bezirksgericht Brig die Aberkennung dieser Forderung (Rechtsbegehren 1), die Löschung der Hypothek Nr. 862/1993, belastend die Parzellen C a und C b, davon 1/10 (Anteil des Klägers) in D.________ (Rechtsbegehren 2), und die Verpflichtung der Beklagten, die Inhaberobligation Nr. 862/1993 zur Löschung dem Grundbuchamt von Brig auszuhändigen (Rechtsbegehren 3). Das Kantonsgericht Wallis wies die Aberkennungsklage am 3. Mai 2002 ab und stellte fest, dass der Kläger der Beklagten Fr. 110'000.-- nebst Zins zu 5% seit dem 14. März 1997 schuldet.
F.
Der Kläger führt gegen das Urteil des Kantonsgerichts eidgenössische Berufung und beantragt dessen Aufhebung unter Erneuerung seiner dem Kantonsgericht gestellten Anträge.

Eventuell verlangt der Kläger die teilweise Aufhebung des Urteils des Kantonsgerichts (Eventualbegehren 1), in teilweiser Gutheissung der Aberkennungsklage die Aberkennung des Betrags von Fr. 63'050.-- nebst Zins zu 6,5% seit dem 14. März 1997 (Eventualbegehren 2), die Löschung der Hypothek Nr. 862/1993, belastend die Parzellen C a und C b, davon 1/10 (Anteil des Klägers) in D.________ gegen Nachweis der Bezahlung von Fr. 46'950.-- nebst Zins zu 5 % seit dem 14. März 1997 (Eventualbegehren 3), und die Verpflichtung der Beklagten, gegen Bezahlung von Fr. 46'950.-- nebst Zins zu 5% seit dem 14. März 1997 die Inhaberobligation Nr. 862/1993 zur Löschung dem Grundbuchamt von Brig auszuhändigen (Eventualbegehren 4).

Die Beklagte schliesst auf Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Die Vorinstanz hat den Standpunkt des Klägers verworfen, wonach dieser derart intensiv zur Finanzierung des B.________ gewährten Baukredits beigezogen worden sei, dass von einem Vertragsverhältnis zwischen ihm und der Beklagten ausgegangen werden könne. Ebenso wenig haben nach Auffassung der Vorinstanz B.________ und die Beklagte einen Vertrag zugunsten eines Dritten, des Klägers, im Sinne von Art. 112 Abs. 2 OR abgeschlossen. Das kantonale Urteil ist insoweit unangefochten geblieben. Darauf ist nicht zurückzukommen.
2.
2.1 Zwischen den Parteien ist streitig, ob die Beklagte für erwecktes Vertrauen haftet. Nach Auffassung der Vorinstanz hat die Beklagte sich nicht derart verhalten, dass der Kläger damit rechnen durfte, die Beklagte würde der Übertragung oder Löschung der Hypothek ohne vollständige Tilgung der Belastung zustimmen. Zudem habe der Kläger um die hypothekarische Belastung der für ihn reservierten Wohnung und des dazu gehörenden Einstellplatzes seit September 1993 gewusst. Der Kläger seinerseits vertritt den Standpunkt, dass die Beklagte bei Bezahlung des Differenzbetrages zwischen dem Kaufpreis des für den Kläger reservierten Stockwerkanteils und dem Werklohn die Inhaberobligation hätte aushändigen müssen. Die Beklagte habe vom Kläger einen Finanzierungsausweis verlangt und diesen trotz der darin eingefügten Klausel betreffend die Aushändigung der Inhaberobligation vorbehaltlos entgegengenommen, woraus auf das Akzept dieser Klausel geschlossen werden müsse. Das dadurch erweckte Vertrauen des Klägers habe die Beklagte insofern enttäuscht, als sie nicht bereit war, nach Bezahlung des erwähnten Betrages die Inhaberobligation dem Kläger oder seiner Bank herauszugeben.
2.2 Die Haftung aus erwecktem und enttäuschtem Vertrauen setzt das Bestehen einer rechtlichen Sonderverbindung voraus. Diese unterscheidet sich von der deliktsrechtlichen Konstellation des zufälligen und ungewollten Zusammenpralls beliebiger Personen dadurch, dass die Beteiligten - ausserhalb einer vertraglichen Bindung - rechtlich in besonderer Nähe zueinander stehen, wobei sie einander gegenseitig Vertrauen gewähren und Vertrauen in Anspruch nehmen. Aus dieser rechtlichen Sonderverbindung ergeben sich aus Treu und Glauben (Art. 2 ZGB) hergeleitete Schutz- und Aufklärungspflichten (BGE 120 II 331 E. 5a S. 336). Eine derartige Sonderverbindung entsteht allerdings nur aus bewusstem oder normativ zurechenbarem Verhalten der in Anspruch genommenen Person (SJ 2000 I S. 549ff., S. 554, 4C.280/1999). Schutzwürdiges Vertrauen setzt zudem ein Verhalten des Schädigers voraus, das geeignet ist, hinreichend konkrete und bestimmte Erwartungen des Geschädigten zu wecken (BGE 124 III 297 E. 6a S. 304). Trifft der Geschädigte sich als nachteilig erweisende Dispositionen, hat der Schädiger für den aus enttäuschtem Vertrauen verursachten Schaden einzustehen (BGE 128 III 324 E. 2.2 S. 327).
2.3 Gemäss den für das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz (Art. 63 Abs. 2 OG) bestand das Verhalten der Beklagten darin, dass sie vom Kläger einen Finanzierungsausweis als Bedingung zur Gewährung des Baukredits an B.________ verlangte. Der Kläger wusste um die Zweckbestimmung des Finanzierungsausweises. Nach dessen Erhalt gewährte die Beklagte B.________ den Baukredit. Allein dieses Verhalten der Beklagten vermag aber keine Grundlage für ein besonderes Vertrauensverhältnis zwischen ihr und dem Kläger abzugeben. Die vom Kläger geltend gemachten Erwartungen sind jedenfalls nicht dem Verhalten der Beklagten zuzurechnen. Es kann daher offen gelassen werden, ob die vom Kläger erst im Berufungsverfahren geltend gemachten Umstände, aus denen er eine rechtliche Sonderverbindung herleitet, als unzulässige Noven ausser Betracht fallen müssen (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG).
2.4 Selbst wenn von einer rechtlichen Sonderverbindung ausgegangen werden müsste, wäre entgegen der Auffassung des Klägers das blosse Schweigen der Beklagten nach Erhalt des Finanzierungsausweises nicht als stillschweigendes Einverständnis zu betrachten, dem Kläger gegen Bezahlung der Differenz zwischen Kaufpreis und Werklohn die Inhaberobligation herauszugeben. Die Klausel betreffend die Aushändigung der Inhaberobligation steht in einem von der Bank des Klägers aufgestellten Text und ist folglich diesem zuzurechnen. Die Formulierung der Klausel "[B]ei ... Überweisung der Restzahlung wird die Bank Z.________ die IGV (Inhabergrundpfandverschreibung) von Fr. 110'000.- im ersten Rang abtreten" ist mehrdeutig. Der objektive Wortlaut der Klausel könnte durchaus auch in dem Sinne verstanden werden, dass das Wort "Restzahlung" die Hypothekarschuld von Fr. 110'000.-- einschliesst. Nach der Unklarheitsregel sind unklare Bestimmungen zu Ungunsten jener Partei auszulegen, die sie verfasst hat, sofern die Unklarheit nicht durch Auslegung beseitigt werden kann (BGE 124 III 155 E. 1b S. 158; 122 III 118 E. 2d S. 124, je mit Hinweisen). Da keine Anhaltspunkte ersichtlich sind, die unter Anwendung der übrigen Auslegungsregeln zur Klärung des Wortlauts führen, muss die Klausel in dem Sinne zu Ungunsten des Klägers ausgelegt werden, dass das Wort "Restschuld" sich auf die Hypothekarschuld von Fr. 110'000.-- bezieht. Der Kläger durfte daher die vorbehaltlose Annahme des Finanzierungsausweises nicht in dem von ihm verstandenen Sinne deuten. Angesichts der dem Kläger zuzuschreibenden Mehrdeutigkeit der Klausel ist nicht ersichtlich, inwiefern die Beklagte rechtsmissbräuchlich handelte, indem sie auf der Zahlung der Hypothekarschuld von Fr. 110'000.-- beharrte.
3.
3.1 Gemäss Art. 832 ZGB bleibt, wenn es nicht anders vereinbart ist, bei der Veräusserung eines mit einer Grundpfandverschreibung belasteten Grundstücks die Haftung des Grundpfandes und des Schuldners unverändert (Abs. 1). Hat aber der neue Eigentümer eines verpfändeten Grundstücks die Schuldpflicht für die Pfandforderung übernommen, so wird der frühere Schuldner frei, wenn der Gläubiger diesem gegenüber nicht binnen Jahresfrist schriftlich erklärt, ihn beibehalten zu wollen (Abs. 2). Nach Art. 834 Abs. 1 ZGB hat der Grundbuchverwalter dem Gläubiger von der Übernahme der Schuld durch den Erwerber Kenntnis zu geben. Aus diesen Regeln ergibt sich, dass die Veräusserung eines mit einer Grundpfandverschreibung belasteten Grundstücks nicht automatisch zu einem Schuldnerwechsel führt. Erforderlich ist vielmehr ein Schuldübernahmevertrag zwischen Gläubiger und Drittem, welcher den Regeln von Art. 175ff. OR unter Vorbehalt von Art. 832 Abs. 2 ZGB zu genügen hat (Art. 183 OR; BGE 121 III 256 E. 3 S. 257ff., mit Hinweisen).
3.2 Gemäss den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz verpflichtete sich der Kläger gegenüber B.________ im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag zur Übernahme der durch die Hypothek Nr. 862/1993 sichergestellten Schuld von Fr. 110'000.--. Aus dem angefochtenen Urteil ergibt sich, dass das Grundbuchamt die Anzeige der Schuldübernahme der Beklagten unter Hinweis auf Art. 832 und 834 ZGB am 14. März 1997 zustellte. Weiter stellte die Vorinstanz fest, dass die Beklagte gegenüber B.________ binnen Jahresfrist keine schriftliche Erklärung im Sinne von Art. 832 Abs. 2 ZGB abgab, diesen als Schuldner beibehalten zu wollen, sondern im Gegenteil der Schuldübernahme durch den Kläger zustimmte.
3.3 Der Kläger bringt vor, die Vorinstanz habe das vom 29. Januar 1998 datierende Schreiben der Beklagten nicht berücksichtigt, worin die Beklagte dem Kläger mitgeteilt habe, dass sie sich das Recht vorbehalte, den Kläger innert der gesetzlichen Frist als neuen Schuldner zu akzeptieren oder abzulehnen. Diese Tatsache sei in die Urteilsfindung einzubeziehen und der Sachverhalt deshalb im Sinne von Art. 64 OG zu ergänzen. Der Kläger legt indessen nicht dar, inwiefern sich aus dem Schreiben vom 29. Januar 1998 ergeben soll, dass die Beklagte ihn als neuen Schuldner ablehnt. Ebenso wenig bringt er vor, dass die Beklagte hernach auf der Beibehaltung von B.________ als Schuldner beharrt hätte. Die beantragte Sachverhaltsergänzung hat daher mangels Erheblichkeit zu unterbleiben.
3.4 Die Vorinstanz kommt in Würdigung der Beweise zum Schluss, dass die Beklagte den tatsächlichen Willen hatte, den Kläger als neuen Schuldner zu akzeptieren. Soweit der Kläger geltend macht, die externe Schuldübernahme sei nicht erfolgt, übt er unzulässige Kritik an der Beweiswürdigung der Vorinstanz (BGE 125 III 78 E. 3a S. 79). In Anbetracht des positiven Beweisergebnisses ist auch die Rüge der Verletzung von Art. 8 ZGB fehl am Platz. Wo das Gericht in Würdigung der Beweise zur Überzeugung gelangt, eine Tatsachenbehauptung sei erwiesen oder widerlegt, ist die Frage der Beweislastverteilung gegenstandslos (BGE 128 III 22 E. 2d S. 25, mit Hinweisen). Ebenso wenig legt der Kläger rechtsgenüglich dar, inwiefern weitere Bestimmungen des Bundesrechts verletzt sein sollen (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG). Auf die Berufung ist insoweit nicht einzutreten.
3.5 Soweit der Kläger behauptet, die Beklagte sei im Konkursverfahren von B.________ für die streitige Forderung bereits teilweise befriedigt worden, ist er ebenfalls nicht zu hören. Aus dem angefochtenen Urteil geht nicht hervor, dass dies zutrifft. Der Kläger legt nicht dar, bereits im kantonalen Verfahren prozesskonform auf diesen Umstand hingewiesen zu haben. Die Behauptung ist daher ein Novum und als solches unzulässig (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG).
4.
Insgesamt ist die Berufung abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend ist die Gerichtsgebühr dem Kläger aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 OG). Dieser hat die Beklagte für das bundesgerichtliche Verfahren zu entschädigen (Art. 159 Abs. 1 und 2 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist, und das Urteil des Kantonsgerichts des Kantons Wallis, Zivilgerichtshof I, vom 3. Mai 2002 wird bestätigt.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.-- wird dem Kläger auferlegt.
3.
Der Kläger hat die Beklagte für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 6'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht des Kantons Wallis, Zivilgerichtshof I, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 11. November 2002
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: