Preemption breach and causal link for damagesKI-generiert

{T 0/2}
4C.194/2003 /ech

Arrêt du 6 novembre 2003
Ire Cour civile

Composition
MM. les Juges Corboz, Président, Walter et Favre.
Greffier: M. Carruzzo.

Parties
A.________,
demandeur et recourant, représenté par Me Philippe Girod, avocat, rue Plantamour 42, 1201 Genève,

contre

B.________,
défendeur et intimé, représenté par Me Antoine Herren, avocat, rue De-Candolle 36, case postale 5274,
1211 Genève 11.

Objet
contrat de gérance libre; droit de préemption; dommages-intérêts,

recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève du 16 mai 2003.

Faits:
A.
A.a Par contrat du 28 mai 1998, B.________ a confié à A.________, à compter du 1er juin 1998, la gérance du café-restaurant qu'il exploitait dans des locaux pris à bail, à Genève. Le contrat était conclu pour la durée du bail; celui-ci arrivait à échéance le 30 septembre 2001, mais le propriétaire de l'immeuble avait consenti par avance à son renouvellement pour cinq ans. Pendant la période des travaux d'aménagement des locaux, le nouvel exploitant ne devait verser que le montant du loyer, soit 1'866 fr. par mois. Une fois les transformations achevées, il était tenu d'acquitter, loyer et redevance de gérance confondus, un montant mensuel de 3'000 fr. pour le premier semestre d'activité, puis de 4'000 fr. Une clause du contrat prévoyait que le coût des travaux de transformation serait assumé exclusivement par A.________, sous réserve d'une imputation ultérieure en cas de rachat du fonds de commerce par l'intéressé. En outre, le contrat conférait à A.________ un droit de préemption pendant toute sa durée et B.________ s'y obligeait, au cas où il déciderait de vendre l'établissement public, à communiquer à l'exploitant son intention par lettre recommandée en lui donnant un délai de 15 jours pour faire usage de son droit de préemption et payer un montant égal à l'offre ferme et sérieuse faite par l'acquéreur potentiel.

A.________ a pris possession des locaux le 17 juin 1998. Les travaux de transformation ont été achevés le 15 août 1998; ils auraient coûté 67'409 fr. aux dires de l'exploitant.

Le 27 juillet 1998, les cocontractants ont signé une nouvelle convention en vertu de laquelle l'établissement public serait vendu à A.________ au prix de 120'000 fr. La convention prévoyait également, entre autres modalités, que toutes les transformations entreprises par l'acheteur seraient discutées et leur coût déduit du prix de vente, sur présentation des factures.
A.b Le 25 janvier 1999, B.________ a mis en demeure A.________ de lui verser la somme de 7'900 fr. à titre d'arriérés partiels de loyers et redevances de gérance pour la période de juin 1998 à janvier 1999. Il l'a relancé, le 24 février 1999, pour le paiement de ladite somme et du montant de 4'000 fr. correspondant au loyer-redevance afférent au mois de février 1999. A.________ lui a répondu, le 2 mars 1999, que, par rapport à la marche des affaires, le loyer-redevance ne pouvait pas excéder 3'000 fr. par mois et il s'est engagé à lui verser la somme de 9'900 fr. en trois fois. Par lettre recommandée du 25 mars 1999, B.________ a rappelé à A.________ la promesse de paiement qu'il lui avait faite et l'a invité, dès lors, à s'exécuter jusqu'à la fin du mois. Il l'a, en outre, informé de la mise en vente du café-restaurant au prix de 80'000 fr. et l'a prié de lui remettre un jeu de clés.

Les affaires n'ont apparemment jamais marché à la satisfaction de A.________, lequel n'avait plus de personnel fixe depuis la fin février 1999.

Le 21 avril 1999, à l'occasion d'une rencontre dans l'établissement avec B.________ et un repreneur potentiel, A.________ a fait part de son intention de quitter les lieux à fin mai 1999.

Les cocontractants se sont encore rencontrés le 4 mai 1999. Au cours de cette entrevue, A.________ a confirmé son intention de quitter l'établissement à la fin dudit mois. Par courrier recommandé du 6 mai 1999, B.________ a pris note de ce départ anticipé, le fixant au samedi 29 mai 1999, à 10 h. Il a sommé A.________ de laisser l'établissement en l'état et lui a demandé de lui faire parvenir ses factures concernant d'éventuels travaux, afin de lui permettre d'établir le décompte final.
A.c Le 9 mai 1999, B.________ a vendu l'établissement public aux époux C.________ sans en informer A.________.

Le samedi 29 mai 1999, à 10 h., A.________ ne s'est pas présenté au rendez-vous qui lui avait été fixé. Les personnes présentes - soit le vendeur et les acheteurs de l'établissement ainsi qu'un créancier de l'exploitant - ont pu constater que le téléphone, le gaz et l'électricité étaient coupés, alors que les frigos étaient encore pleins de marchandises. Après vérification, ils ont appris que les abonnements avaient été résiliés par A.________.

Par lettre recommandée du 31 mai 1999, B.________ a avisé A.________ qu'en raison de son absence au rendez-vous précité et du désintérêt qu'elle impliquait, il avait changé le cylindre de la porte d'entrée. Il le priait, par ailleurs, de lui remettre les clés de la porte d'entrée et de la boîte aux lettres, tout en l'informant qu'il lui ferait parvenir ultérieurement le décompte final.
En date du 1er juin 1999, le conseil de A.________ a mis B.________ en demeure de restituer, dans les deux jours, les locaux à son client. Puis, le 8 du même mois, il a introduit, contre B.________, une réintégrande que les tribunaux genevois ont rejetée par jugement du 21 juillet 1999 et arrêt du 14 octobre 1999.
B.
Par demande du 15 septembre 1999, A.________ a assigné B.________ en paiement d'un montant de 243'409 fr., avec intérêts à 5% dès le 1er septembre 1999, au titre des frais d'aménagement (67'409 fr.), de la perte de chiffre d'affaires (126'000 fr.) et de la valeur de la clientèle (50'000 fr.). Ces trois postes constituaient le dommage que le demandeur alléguait avoir subi du fait que le défendeur, en reprenant possession des locaux sans droit et de manière abrupte, l'avait privé de la possibilité d'exercer le droit de préemption stipulé dans le contrat de gérance.

Dans son mémoire de réponse du 31 août 2000, le défendeur a conclu au rejet de la demande. Selon lui, les parties avaient décidé d'un commun accord de mettre un terme au contrat de gérance à la fin mai 1999, de sorte que la clause relative au droit de préemption était devenue caduque. Aussi le défendeur contestait-il que le demandeur ait subi un quelconque dommage du fait de l'extinction des rapports contractuels.

Dans ses conclusions après enquêtes, le demandeur a ramené ses prétentions au total de 181'409 fr., le poste "perte de chiffre d'affaires" étant réduit à 64'000 fr. Quant au défendeur, il a persisté dans ses conclusions libératoires.

Par jugement du 21 juin 2002, le Tribunal de première instance du canton de Genève a débouté le demandeur de toutes ses conclusions.

Le demandeur a appelé de ce jugement, en concluant au paiement d'une somme équitable de 150'000 fr., plus intérêts, pour les frais d'aménagement (67'409 fr.), la valeur de l'établissement telle qu'elle résultait du prix encaissé par le défendeur (46'795 fr. 55) et la perte du chiffre d'affaires (50'000 fr.). Statuant par arrêt du 16 mai 2003, la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève a confirmé le jugement de première instance. Cet arrêt repose, en substance, sur les motifs suivants: le demandeur n'a pas droit au remboursement du coût des travaux d'installation, car la condition à laquelle ce remboursement était subordonné - l'achat de l'établissement - n'est pas réalisée. En effet, il est établi que le demandeur a volontairement mis fin au contrat de gérance de manière prématurée. Au demeurant, la prétention litigieuse ne saurait se fonder sur une autre cause juridique (dispositions relatives au droit du bail, principe de l'accession, enrichissement illégitime et gestion d'affaires). Le demandeur voudrait que le prix de vente de l'établissement lui soit alloué. Il fonde cette prétention sur le fait qu'il se serait constitué une clientèle et sur le pacte de préemption stipulé dans le contrat de gérance. Le premier argument ne correspond pas à la situation de fait, puisqu'il résulte des preuves administrées que l'exploitation du café-restaurant s'est soldée par un échec. S'agissant du second, la violation du pacte de préemption par le défendeur est certes avérée. Cependant, il n'existe pas de lien de causalité adéquate entre cette violation et le dommage invoqué, lequel n'est que la conséquence de la résiliation anticipée et de la restitution volontaire du fonds de commerce par le demandeur. Enfin, celui-ci n'apporte aucune preuve du manque à gagner qu'il dit avoir subi en raison de sa prétendue éviction de l'établissement. Les seules pièces qu'il a fournies démontrent, au contraire, que la gestion du café-restaurant était largement déficitaire.
C.
Parallèlement à un recours de droit public, qui a été rejeté par arrêt séparé de ce jour, le demandeur a déposé un recours en réforme dans lequel il conclut à ce que le défendeur soit condamné à lui verser 114'204 fr. 55 (67'409 fr. pour le coût des travaux et 46'795 fr. 55 pour le prix de vente de l'établissement).

Le défendeur propose le rejet du recours.

Par décision du 8 septembre 2003, la Ire Cour civile a admis, pour les deux procédures de recours, la demande d'assistance judiciaire présentée par le recourant et elle a désigné Me Philippe Girod comme avocat d'office de l'intéressé.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions condamnatoires et dirigé contre un jugement final rendu en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ), le présent recours est recevable; en outre, il a été déposé en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ).
2.
A l'appui de son recours en réforme, le demandeur invoque la violation de l'art. 97 CO. Il fait grief à la Cour de justice d'avoir nié à tort l'existence d'un lien de causalité adéquate entre la violation par le défendeur du droit de préemption et le dommage subi par lui. Le demandeur rappelle, à cet égard, que le droit de préemption lui conférait la faculté d'acquérir le fonds de commerce au même prix que celui proposé aux époux C.________, soit 60'000 fr., et que le contrat de gérance libre l'autorisait à imputer le coût des travaux réalisés par lui - 67'409 fr. selon ses dires - sur le prix d'achat. Ainsi, en omettant de l'informer de la conclusion du contrat de vente avec les époux C.________, le défendeur l'aurait privé de la possibilité de se porter lui-même acquéreur et, partant, de récupérer le montant de ses investissements ou, en tout cas, de négocier les conditions de son départ. Par conséquent, le demandeur réclame des dommages-intérêts correspondant au coût des travaux réalisés par lui (67'409 fr.) ainsi qu'au montant du prix de vente versé par les époux C.________ (46'795 fr. 55), ce qui donne le total de 114'204 fr. 55 formant l'objet de ses conclusions.
3.
3.1 Le vendeur doit informer le titulaire du droit de préemption de la conclusion du contrat de vente et de son contenu (cf. art. 216d al. 1 CO, art. 681a al. 1 CC). S'il ne donne pas à temps un avis suffisamment détaillé et prive ainsi le titulaire du droit de préemption de la possibilité d'exercer son droit, il doit des dommages-intérêts au sens de l'art. 97 CO (Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, tome II, 3e éd., n. 1734 et 1742; Hans Giger, Commentaire bernois, n. 14-16 ad art. 216d CO; Arthur Meier-Hayoz, Commentaire bernois, n. 203 ad art. 681 CC; Hans Peter Schmid, Das Vorkaufsrecht, thèse Bâle 1934, p. 87 ss; Doris Binz-Gehring, Das gesetzliche Vorkaufsrecht im schweizerischen Recht, thèse Berne 1975, p. 160 ss).
3.2 En l'occurrence, le défendeur s'était obligé, dans le contrat de gérance signé le 28 mai 1998, à communiquer à l'exploitant son intention de vendre, par lettre recommandée, en lui donnant un délai de 15 jours pour faire usage de son droit de préemption et payer un montant égal à l'offre ferme et sérieuse d'un tiers. Par convention du 9 mai 1999, alors que le contrat de gérance était toujours en vigueur, il a vendu l'établissement aux époux C.________ sans en informer le demandeur. Cette omission, volontaire ou non, qui a privé le demandeur de la possibilité d'exercer son droit de préemption en temps utile, constituait une inexécution du contrat de gérance et engageait la responsabilité du défendeur, comme l'ont admis les deux juridictions cantonales. Pour en juger autrement, il faudrait considérer, soit que la convention passée le 27 juillet 1998 entre les parties avait rendu caduc le droit de préemption concédé dans le contrat de gérance libre (ce que personne ne soutient), soit que le demandeur avait renoncé implicitement à l'exercice du droit d'emption, avec l'accord du défendeur, en faisant part à celui-ci, lors de leur entrevue du 4 mai 1999, de son intention de mettre prématurément fin à leurs rapports contractuels et de quitter l'établissement le 29 mai 1999 (ce qu'il est difficile de retenir au regard de la jurisprudence stricte relative à l'art. 115 CO), voire enfin qu'il commet un abus de droit en se prévalant du droit de préemption alors qu'il n'entend pas poursuivre l'exploitation du café-restaurant (thèse qui n'est guère soutenable, attendu que le demandeur, comme on le démontrera plus loin, pouvait avoir de bonnes raisons d'exercer le droit de préemption même s'il ne souhaitait pas poursuivre lui-même l'exploitation de l'établissement).

II faut donc retenir, à l'instar des juridictions cantonales, que le défendeur a violé l'une de ses obligations contractuelles, sans pouvoir se disculper, et qu'il est tenu, en vertu de l'art. 97 al. 1 CO, de réparer le dommage que cette violation a causé au demandeur.
4.
4.1 Le dommage juridiquement reconnu, qui constitue une notion de droit fédéral (ATF 128 III 22 consid. 2a, 180 consid. 2d p. 184; 127 III 73 consid. 3c, 543 consid. 2b), réside dans la diminution involontaire de la fortune nette; il correspond à la différence entre le montant actuel du patrimoine du lésé et le montant qu'aurait ce même patrimoine si l'événement dommageable ne s'était pas produit; le dommage peut se présenter sous la forme d'une diminution de l'actif, d'une augmentation du passif, d'une non-augmentation de l'actif ou d'une non-diminution du passif (ATF 128 III 22 consid. 2e/aa, 180 consid. 2d p. 184; 127 III 543 consid. 2b).

Pour calculer le dommage résultant de l'inexécution du pacte de préemption, on peut prendre pour base l'intérêt positif du créancier à l'exécution du contrat et déterminer en conséquence quelle eût été la situation de fortune du créancier si le contrat avait été exécuté (voir l'arrêt du Tribunal cantonal des Grisons du 22 janvier 1960 publié in RNRF 42/1961 p. 356 ss n° 58 ).

Sauf clause contraire du pacte de préemption, le titulaire du droit de préemption peut acquérir la chose vendue aux conditions dont le vendeur est convenu avec le tiers (cf. art. 216d al. 3 CO; Steinauer, op. cit., n. 1723). Le vendeur ne peut donc pas se prévaloir d'une valeur plus élevée à l'égard du préempteur (ATF 102 II 243 consid. 4). Au demeurant, s'agissant des modalités d'exercice du droit de préemption, il est admis que, si la compensation n'est pas exclue par le contrat de vente (cf. art. 126 CO), le titulaire du droit de préemption qui exerce son droit peut également compenser le prix de vente avec des contre-créances (art. 120 CO; ATF 117 II 30 consid. 2b).
4.2 En l'espèce, si le défendeur avait respecté son obligation d'avis, le demandeur aurait pu faire valoir son droit de préemption et acquérir l'établissement aux conditions fixées dans le contrat de remise de commerce conclu le 9 mai 1999 entre le premier nommé et les époux C.________ (sur la nature juridique du contrat de remise de commerce, cf. l'ATF 129 III 18). Bien que ces derniers n'aient apparemment versé à ce jour, en mains de l'agent d'affaires H.________, que la somme de 46'795 fr. 55, le prix déterminant n'en reste pas moins celui stipulé à l'art. 2 du contrat de remise de commerce, soit 60'000 fr. Par ailleurs, du moment que ledit contrat n'excluait pas la compensation, il eût été loisible au demandeur d'éteindre la créance du défendeur en lui opposant sa propre créance en remboursement du coût des transformations effectuées par lui dans l'établissement lorsqu'il en avait pris possession en juin 1998. Cette contre-créance avait pour fondement l'art. 6 du contrat de gérance libre, lequel soumettait ce remboursement à la condition suspensive de l'achat du commerce par le demandeur, condition qui se serait précisément accomplie si ce dernier avait fait usage de son droit de préemption. Ainsi, à supposer que le demandeur ait pu opposer au défendeur une contre-créance de 60'000 fr. au minimum, il aurait pu acquérir le commerce sans bourse délier. Le demandeur chiffre à 67'409 fr. le total des sommes investies pour l'aménagement des locaux. Les juridictions cantonales n'ont pas posé de constatations définitives à ce sujet, le Tribunal de première instance, dont la Cour de justice a repris à son compte les constatations de fait, s'étant contenté d'additionner les montants des diverses factures produites par le demandeur pour obtenir un total de 56'559 fr. 50. Il conviendra donc de retourner le dossier à la cour cantonale pour qu'elle éclaircisse ce point et détermine avec précision le montant de la contre-créance qui aurait pu être opposée en compensation par le préempteur à la créance du défendeur en paiement du prix de vente du commerce (art. 64 al. 1 OJ).

La cour cantonale constate que le demandeur a volontairement mis fin au contrat de gérance de manière prématurée. Selon elle, cette constatation, qui lie la juridiction fédérale de réforme (art. 63 al. 2 OJ), permet d'exclure l'existence d'un lien de causalité adéquate entre la violation du droit de préemption et le dommage invoqué par le demandeur. Tel n'est pas le cas. En effet, s'il est constant que le demandeur n'entendait plus exploiter lui-même le café-restaurant dès la fin du mois de mai 1999, on peut raisonnablement admettre, selon le cours ordinaire des choses et l'expérience de la vie, que, s'il avait été informé de la vente de l'établissement aux époux C.________, il se serait empressé d'exercer (gratuitement, i.e. par compensation de créances) son droit de préemption pour revendre immédiatement le commerce à ce couple ou à d'autres repreneurs et encaisser lui-même le prix de vente. Au demeurant, on ne voit pas pourquoi les époux C.________ auraient refusé une offre de vente émanant de lui et faite aux mêmes conditions, notamment de prix, que celles figurant dans le contrat de remise de commerce qu'ils venaient de passer avec le défendeur. Dans cette hypothèse, qui n'a rien d'invraisemblable, le dommage subi par le demandeur consisterait dans le manque à gagner (non-augmentation de l'actif) qu'il éprouve pour n'avoir pas pu revendre le commerce à un tiers après s'en être porté acquéreur par l'exercice du droit de préemption. Concrètement, il correspond à la différence entre le prix que le demandeur aurait pu obtenir en revendant immédiatement le commerce et le solde du prix d'achat qu'il aurait dû verser au défendeur lors de l'exercice du droit de préemption au cas où sa contre-créance eût été inférieure à ce prix. Si l'on admet, pour les besoins de la démonstration, d'une part, que cette contre-créance correspond au total des factures versées au dossier et comptabilisées par le premier juge, soit un montant de 56'559 fr. 50, et, d'autre part, que le demandeur aurait pu revendre le commerce au prix versé par les époux C.________ (46'795 fr. 55), le manque à gagner pourrait être calculé de la manière suivante:

• Prix de revente: 46'795 fr. 55
  
• s/déduction du prix d'achat
  (60'000 fr. ./. 56'559 fr. 50): 3'440 fr. 50
  
• Bénéfice manqué: 43'355 fr. 05

Pour le surplus, il n'est pas possible de nier l'existence d'une relation de causalité adéquate entre ce dommage et la violation contractuelle imputée au défendeur. Aussi bien, le fait générateur de la responsabilité - in casu, l'omission du vendeur d'aviser le titulaire du droit de préemption - était propre, d'après le cours ordinaire des choses et l'expérience de la vie, à entraîner un résultat du genre de celui qui s'est produit (ATF 123 III 110 consid. 3a p. 112; 122 IV 17 consid. 2c/bb p. 23), c'est-à-dire à priver le demandeur du bénéfice qu'il aurait fait en exerçant le droit de préemption, puis en revendant le commerce à un tiers. Quoi qu'en pense le défendeur, la constatation relative à l'intention du demandeur de mettre volontairement fin au contrat de gérance de manière prématurée porte sur un fait qui n'est pas juridiquement pertinent pour décider de l'existence du lien de causalité adéquate entre la violation contractuelle imputable au défendeur et le dommage invoqué par le demandeur.

Partant, sur le principe, le recours en réforme s'avère juridiquement fondé.

S'agissant, en revanche, de la somme réclamée au titre des dommages-intérêts, le demandeur n'explique pas comment il justifie sa prétention visant au paiement d'un montant correspondant non seulement au prix de revente du commerce (46'795 fr. 55), mais encore au coût des travaux réalisés par lui (67'409 fr.). En exigeant le paiement de ces deux montants, le demandeur se place, à tort, dans la situation où il aurait pu acquérir le commerce du défendeur sans devoir en payer le prix de vente, fût-ce par compensation de créances. Dans le meilleur des cas, il ne pourrait donc obtenir que la moitié de la somme formant l'objet de ses conclusions devant le Tribunal fédéral (114'204 fr. 55). On a ainsi affaire à une plus petitio manifeste de sa part.
Cela étant, il y a lieu d'admettre partiellement le recours en réforme interjeté par le demandeur, d'annuler en conséquence l'arrêt attaqué et de renvoyer la cause à la cour cantonale pour qu'elle complète ses constatations dans le sens sus-indiqué (cf. consid. 4.2, 1er § in fine) et rende une nouvelle décision.
5.
Le demandeur obtient gain de cause sur le principe, mais le montant auquel il pourrait finalement avoir droit ne dépassera en tout cas pas la moitié de la somme formant l'objet de ses conclusions au fond. Il se justifie, dès lors, de mettre les frais de la procédure fédérale pour moitié à la charge de chacune des parties (art. 156 al. 3 OJ). Quant aux dépens, il y a lieu de les compenser (art. 159 al. 3 OJ). Etant donné que l'intéressé s'est vu octroyer le bénéfice de l'assistance judiciaire, la part des frais mise à la charge du demandeur sera supportée par la Caisse du Tribunal fédéral (art. 152 al. 1 OJ), laquelle prendra également en charge les honoraires de l'avocat d'office du demandeur (art. 152 al. 2 OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est partiellement admis, l'arrêt attaqué est annulé et la cause est renvoyée à la cour cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
2.
Un émolument judiciaire de 4'000 fr. est mis pour moitié à la charge de chacune des parties. La part de cet émolument mise à la charge du demandeur sera supportée par la Caisse du Tribunal fédéral.
3.
Les dépens sont compensés.
4.
La Caisse du Tribunal fédéral versera à Me Philippe Girod un montant de 5'000 fr. à titre d'honoraires.

5.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève.
Lausanne, le 6 novembre 2003
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le président: Le greffier: