{T 0/2}
4C.18/2007 /len
Urteil vom 24. April 2007
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Klett, Rottenberg Liatowitsch,
Gerichtsschreiber Mazan.
Parteien
A.________,
Klägerin und Berufungsklägerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Willy Bolliger-Kunz,
gegen
B.________,
Beklagte und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Rechtsanwalt Thomas Gattlen.
Gegenstand
Mietvertrag; Feststellungsklage,
Berufung gegen das Urteil des Obergerichts
des Kantons Aargau, Zivilgericht, 1. Kammer,
vom 5. September 2006.
Sachverhalt:
A.
A.________ (Klägerin) mietete von B.________ (Beklagte) ab 1. Juli 2002 ein Einfamilienhaus in Baden. Der Mietvertrag war erstmals per 30. Juni 2005 kündbar. Nachdem die Klägerin das Mietverhältnis vorzeitig beenden wollte, meldete sie der Beklagten C.________ und D.________ als Ersatzmieter, die das Mietverhältnis per 1. Dezember 2003 zu übernehmen bereit seien. Die Beklagte lehnte die vorgeschlagenen Ersatzmieter ab. Am 1. Dezember 2003 zog die Klägerin aus der Mietliegenschaft aus.
B.
Nach erfolgloser Durchführung des Schlichtungsverfahrens beantragte die Klägerin dem Bezirksgericht Baden mit Klage vom 24. März 2004 im Wesentlichen, es sei festzustellen, dass die von ihr vorgeschlagenen Ersatzmieter C.________ und D.________ zumutbare Mieter im Sinn von Art. 264 OR gewesen seien und dass sie per 1. Dezember 2003 berechtigt gewesen sei, aus dem Mietverhältnis auszutreten und von ihren Verpflichtungen aus dem Mietvertrag befreit sei. Die Beklagte beantragte die Abweisung der Klage. Mit Urteil vom 6. April 2005 stellte das Bezirksgericht Baden in Gutheissung der Klage fest, dass die von der Klägerin per 1. Dezember 2003 vorgeschlagenen Ersatzmieter C.________ und D.________ zumutbare neue Mieter im Sinn von Art. 264 Abs. 1 OR gewesen seien, dass die Klägerin demgemäss seit 1. Dezember 2003 von ihren Verpflichtungen aus dem Mietvertrag gegenüber der Beklagten befreit sei und dass sie damit seit diesem Zeitpunkt nicht mehr zu Mietzinszahlungen verpflichtet sei.
Gegen dieses Urteil erhob die Beklagte Appellation ans Obergericht des Kantons Aargau. Im Wesentlichen beantragte sie die Aufhebung des Urteils des Bezirksgerichts Baden vom 6. April 2005 und die Abweisung der Rechtsbegehren der Klägerin. Mit Urteil vom 5. September 2006 hob das Obergericht des Kantons Aargau das Urteil des Bezirksgericht Baden vom 6. April 2005 auf und wies die Klage ab.
C.
Mit Berufung vom 9. Januar 2007 beantragt die Klägerin dem Bundesgericht, das Urteil des Obergerichts des Kantons Aargau vom 5. September 2006 sei aufzuheben und das Urteil des Bezirksgerichts Baden vom 6. April 2005 sei zu bestätigen.
Die Beklagte beantragt, die Berufung sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Das Obergericht hat auf das Anbringen von Bemerkungen verzichtet.
D.
Mit Urteil vom heutigen Tag hat das Bundesgericht eine parallel erhobene staatsrechtliche Beschwerde abgewiesen, soweit darauf einzutreten war.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Das Bundesgesetz über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG; SR 173.110) ist am 1. Januar 2007 in Kraft getreten (AS 2006 1205, 1243). Da der angefochtene Entscheid vorher ergangen ist, richtet sich das Verfahren noch nach dem OG (Art. 132 Abs. 1 BGG).
2.
Das Obergericht hatte im angefochtenen Entscheid die Frage zu prüfen, ob die Klägerin trotz der vorzeitigen Rückgabe der Mietsache - vor Ablauf der festen Vertragsdauer - von ihren Verpflichtungen gegenüber der Beklagten befreit ist, weil sie in der Person von C.________ und D.________ zumutbare Nachmieter vorgeschlagen habe, die zahlungsfähig und bereit seien, den Mietvertrag zu den bisherigen Bedingungen zu übernehmen. Das Obergericht hielt dazu fest, dass C.________ und D.________ zumutbare Nachmieter seien, die von der Art des Mietverhältnisses und von ihrer Mentalität der Beklagten als Vermieterin zumutbar gewesen wären. Sodann bejahte das Obergericht auch die Solvenz der vorgeschlagenen Nachmieter. Demgegenüber ging das Obergericht davon aus, dass die vorgeschlagenen Nachmieter nicht bereit gewesen seien, das Mietobjekt zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen, die zuletzt zwischen den Parteien gegolten hätten. Zur Begründung führte es im Wesentlichen aus, dass C.________ und D.________ am 28. August 2003 zwar ein Anmeldeformular unterzeichnet hätten, in welchem sie sich bereit erklärt hätten, das Mietobjekt "auf den Termin 1.12.2003 zu den genannten und besprochenen Bedingungen zu übernehmen". Allerdings könne im Anmeldeformular keine verbindliche Offerte zum Abschluss eines Mietvertrages erblickt werden, zumal in diesem Formular weder die Höhe des Mietzinses noch die Höhe der Kaution aufgeführt gewesen sei. Die Klägerin habe auch nicht substanziiert dargetan, was unter den "genannten und besprochenen Bedingungen" zu verstehen gewesen sei. Vor allem habe aber C.________ der Beklagten mit Fax vom 28. August 2003 den Vorschlag unterbreitet, die Kaution sei nur auf Fr. 5'000.-- festzusetzen, während sie - die Nachmieter - einen weiteren Betrag von Fr. 5'000.-- gerne für den Garten sowie die Unterhaltskosten am Swimming-Pool einsetzen wollten. Aufgrund dieses Fax' und Aussagen, die C.________ als Zeuge gemacht habe, könne nicht mit der beweisrechtlich notwendigen Sicherheit gesagt werden, dass die von der Klägerin vorgeschlagenen Nachmieter zur Übernahme des Mietvertrages zu den bisherigen Bedingungen bereit gewesen wären. Es dürfe auch nicht übersehen werden, dass auch der Abschluss eines Untermietvertrages mit der Klägerin zu günstigeren Konditionen nicht zustande gekommen sei. Entgegen der Auffassung der ersten Instanz sei die Beklagte nicht verpflichtet gewesen, der Klägerin die Gelegenheit zu geben, anstelle der Ersatzmieter die Kaution bzw. die Differenz zu bezahlen.
3.
Diese Begründung wird von der Klägerin in verschiedener Hinsicht als bundesrechtswidrig beanstandet.
3.1 Zunächst macht die Klägerin geltend, das Obergericht habe ihre im Appellationsverfahren gemachte Beanstandung ausser Acht gelassen, dass die Beklagte die Nachmieter - unabhängig von ihrer Zumutbarkeit, Solvenz und Bereitschaft zur Übernahme des Mietvertrages zu den bisherigen Bedingungen - pauschal abgelehnt habe. Das Nichtbeachten von Beweismitteln (Parteiaussagen anlässlich einer Gerichtsverhandlung) und das Nichtwürdigen von Ausführungen einer Partei in den Rechtsschriften (Appellationsantwort der Klägerin) sei als Bundesrechtsverletzung (Art. 264 OR und Art. 2 ZGB) sowie als Verletzung von bundesrechtlichen Beweisvorschriften (Art. 274d Abs. 3 OR) zu qualifizieren. Entgegen der Darstellung der Beschwerdeführerin wird mit dieser Beanstandung keine Bundesrechtsverletzung, sondern eine willkürliche Beweiswürdigung gerügt. Diese Rüge kann nicht mit Berufung, sondern nur mit staatsrechtlicher Beschwerde vorgebracht werden (Art. 43 Abs. 1 und Art. 84 Abs. 2 OG), so dass insofern auf die Berufung nicht einzutreten ist.
3.2 Ebenfalls als unzulässig erweist sich die Berufung, soweit die Klägerin dem Obergericht vorwirft, in bundesrechtswidriger Weise davon ausgegangen zu sein, dass aufgrund des Anmeldeformulars und Fax' vom 28. August 2003 sowie der Aussagen der Nachmieter nicht davon ausgegangen werden könne, dass die Nachmieter zur Übernahme des Mietvertrages zu den bisherigen Bedingungen bereit seien. Die Vorinstanz hat aufgrund der erwähnten Dokumente und der Zeugenaussagen von C.________ festgestellt, es könne nicht mit der beweisrechtlich notwendigen Sicherheit gesagt werden, dass die von der Klägerin vorgeschlagenen Nachmieter zur Übernahme des Mietvertrages zu den bisherigen Bedingungen bereit gewesen wären. Die Beklagte wendet sich mit ihrer Beanstandung somit gegen die Beweiswürdigung, was im Berufungsverfahren unzulässig ist. Insbesondere ändert daran der Hinweis der Klägerin auf Art. 8 ZGB und Art. 274 Abs. 3 OR nichts, weil die Beweiswürdigung nicht bundesrechtlich geregelt ist (BGE 130 III 591 E. 5.4 S. 602 mit zahlreichen Hinweisen).
3.3 Unzulässig ist die Berufung auch insoweit, als die Klägerin behauptet, die im Mietvertrag vom Sommer 2002 vereinbarte Kaution von Fr. 10'000.-- sei von ihr gar nie geleistet worden. Diese Feststellung kann dem angefochtenen Urteil nicht entnommen werden, weshalb die Klägerin mit dieser neuen Behauptung nicht gehört werden kann (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG).
3.4 Weiter ist auf die Berufung auch insoweit nicht einzutreten, als die Klägerin geltend macht, die Beklagte habe die ihr obliegende Schadensminderungspflicht verletzt, indem sie ihr nicht Gelegenheit gegeben habe, eine allfällige Differenz bezüglich der Kaution selbst zu bezahlen. Prozessgegenstand der von der Klägerin eingeleiteten Klage ist die Feststellung, dass die von ihr vorgeschlagenen Ersatzmieter C.________ und D.________ zumutbare Mieter im Sinn von Art. 264 OR gewesen seien und dass sie per 1. Dezember 2003 berechtigt gewesen sei, aus dem Mietverhältnis auszutreten und von ihren Verpflichtungen aus dem Mietvertrag befreit sei. Im Rahmen dieser Feststellungsklage ist die Frage, ob die Beklagte eine Schadensminderungspflicht trifft, nicht zu prüfen. Diese Frage wird erst dann relevant, wenn die Beklagte mit einem Leistungsbegehren Ansprüche gegenüber der Klägerin wegen vorzeitiger Rückgabe des Mietobjektes geltend machen sollte. Auch insofern ist somit auf die Berufung nicht einzutreten, weil eine Frage aufgeworfen wird, die angesichts des zu beurteilenden Prozessgegenstandes gar nicht zu entscheiden ist.
3.5 Schliesslich ist auf die Berufung auch insofern nicht einzutreten, als die Klägerin geltend macht, das Obergericht habe sich nicht mit ihrer in der Appellationsantwort erhobenen Rüge auseinandergesetzt, dass die Absage der Beklagten gegenüber den von der Klägerin vorgeschlagenen Nachmietern verspätet erklärt worden sei. Das Bezirksgericht Baden hat ausführlich dargelegt, dass die Beklagte den Ersatzmietern bereits vor dem 3. Oktober 2003 eine Absage erteilt habe und dass diese Absage aufgrund der vorliegenden Umstände als rechtzeitig ausgesprochen betrachtet werden müsse. Da sich die Klägerin mit dieser Begründung in ihrer Appellationsantwort nicht auseinander gesetzt hatte, bestand für das Obergericht kein Anlass, sich dazu zu äussern. Die Behauptung der Klägerin, sie habe erst am 21. Oktober 2003 von der Ablehnung der Nachmieter erfahren, ist neu, weshalb darauf nicht einzutreten ist (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG).
4.
Aus diesen Gründen ist auf die Berufung nicht einzutreten. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Klägerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und Art. 159 Abs. 2 OG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Auf die Berufung wird nicht eingetreten.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 4'500.-- wird der Klägerin auferlegt.
3.
Die Klägerin hat die Beklagte für das Verfahren vor Bundesgericht mit Fr. 5'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Aargau, Zivilgericht, 1. Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 24. April 2007
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: