Lease renewal and eviction after unpaid rentKI-generiert

{T 0/2}
4C.145/2004 /bom

Sentenza del 27 luglio 2004
I Corte civile

Composizione
Giudici federali Corboz, presidente,
Klett, Nyffeler,
cancelliera Gianinazzi.

Parti
A.________,
B.________,
convenuti e ricorrenti,
entrambi patrocinati dall'avv. Stefano Camponovo,
contro

C.________,
attrice e opponente,
patrocinata dall'avv. dott. Gianmaria Mosca,

Oggetto
contratto di locazione; sfratto,

ricorso per riforma contro la sentenza emanata il
15 marzo 2004 dalla II Camera civile del Tribunale
d'appello del Cantone Ticino.

Fatti:
A.
Il 23 dicembre 1994 D.________ (locatore) ed A.________ (conduttore) hanno sottoscritto un contratto di locazione, con effetto a partire dal 1° gennaio 1995, avente per oggetto la casa di abitazione, il giardino, il piazzale posteggio e la ripa boschiva siti in Via XXX. Il contratto, di durata quinquennale - e in seguito rinnovabile di anno in anno in assenza di disdetta - prevedeva una pigione annua di fr. 50'000.--, da versarsi "anticipatamente ed in un'unica soluzione al 31.12 di ogni anno locativo".
B.
Quattro giorni dopo, il 27 dicembre 1994, A.________ ha concesso a D.________ un mutuo di fr. 500'000.--, da restituirsi di principio entro la data di scadenza della locazione, fissata per il 31 dicembre 1999.

Contestualmente al predetto accordo le parti hanno convenuto che, in caso di mancata riconsegna del mutuo nel termine prestabilito, il contratto di locazione si sarebbe rinnovato tacitamente per ulteriori cinque anni "a partire dal 1° gennaio 2000 (...) alle condizioni di canone di quello attuale, fino a decurtare per intero le somme tutte ancora a debito che risulteranno dovute al sig. A.________ dal sig. D.________. Al verificarsi quindi di questa evenienza, già da questa data viene pattuito espressamente che tutti i canoni di affitto futuri dovuti in forza del contratto di affitto al sig. D.________, saranno considerati già pagati anticipatamente dal sig. A.________, e quindi conteggiati a scalare in conto affitto tutte le somme da questi anticipate."

D.________ si è inoltre impegnato a non disdire il contratto sino all'integrale retrocessione della somma ricevuta.

Dato che il mutuo non è stato reso entro il 31 dicembre 1999, il contratto di locazione si è tacitamente rinnovato per ulteriori cinque anni.
C.
Nel febbraio 2001 l'immobile oggetto della locazione è stato aggiudicato a C.________ a seguito di una procedura esecutiva in via di realizzazione del pegno.

Subentrata per legge nel contratto di locazione, il 17 marzo 2003 la nuova proprietaria ha diffidato A.________ e la sua convivente B.________ al pagamento della pigione relativa agli anni 2002 e 2003. Non avendo ottenuto alcun riscontro, il 18 aprile 2003 essa ha poi disdetto il contratto ex art. 257d CO, con effetto al successivo 31 maggio 2003.

Preso atto del fatto che i conduttori - i quali nel frattempo avevano contestato la disdetta dinanzi al competente Ufficio di conciliazione - non avevano provveduto a lasciare l'ente locato alla scadenza del termine di disdetta, il 12 giugno 2003 C.________ ha domandato il loro sfratto. Con sentenza 22 settembre 2003 il Segretario assessore della Pretura di Mendrisio-Sud ha accolto l'istanza di contestazione della disdetta e respinto quella di sfratto. Aderendo all'argomentazione dei conduttori/convenuti, il giudice ha infatti ammesso il trasferimento dell'accordo 27 dicembre 1994 alla nuova proprietaria/attrice, indi per cui l'importo versato a titolo di mutuo, di fr. 500'000.--, valeva quale pagamento anticipato delle pigioni dovute sino al 31 dicembre 2004.
D.
Adita dalla soccombente, il 15 marzo 2004 la II Camera Civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino ha riformato la pronunzia di primo grado, ordinando lo sfratto immediato dei convenuti sotto comminatoria dell'azione penale (art. 292 CP), riservati il risarcimento del danno e l'esecuzione forzata.
E.
Postulando la modifica della predetta sentenza nel senso di una conferma delle conclusioni di prima istanza, il 9 aprile 2004 A.________ e B.________ sono insorti dinanzi al Tribunale federale con un ricorso per riforma fondato sulla violazione degli art. 151, 257d e 261 CO.

Con risposta 16 giugno 2004 C.________ ha proposto la reiezione del gravame.

Diritto:
1.
Il Tribunale federale si pronuncia d'ufficio e con pieno potere d'esame sulla ricevibilità del ricorso per riforma (DTF 129 III 750 consid. 2 con rinvio).
1.1 Interposto dalle parti soccombenti in sede cantonale contro una decisione finale a norma dell'art. 48 cpv. 1 OG (cfr. Bruno Cocchi, Autorità competenti, aspetti procedurali e sfratto in: Diritto della Locazione, Giurisprudenza recente e tendenze dottrinali, Atti della giornata di studio del 26 marzo 1999, Lugano 2000, pag. 89 segg. e in particolare pag. 95), entro il termine e secondo le modalità previste dalla legge, il ricorso si avvera di principio ricevibile (art. 54 e art. 55 CPC).
1.2 Anche il requisito del valore litigioso superiore a fr. 8'000.-- risulta ossequiato (art. 46 OG).

Trattandosi di una controversia concernente la cessazione della locazione, ai fini del calcolo del valore di causa risulta determinante il periodo durante il quale il contratto sussisterebbe necessariamente qualora esso non fosse terminato il 31 maggio 2003, come sostenuto dall'attrice. Secondo la giurisprudenza tale periodo si estende sino al momento in cui una nuova (ordinaria) disdetta potrà essere data, oppure è già stata data (DTF 111 II 384 consid. 1). In pratica, occorre prendere in considerazione il periodo di tre anni di cui all'art. 271a cpv. 1 lett. e CO (cfr. David Lachat, Le bail à loyer, n. 3.3 a pag. 105). Considerato che in concreto la pigione annuale ammonta a fr. 50'000.--, il valore di causa richiesto dal menzionato disposto di legge è ampiamente superato.
1.3 Chiamato a pronunciarsi su di un ricorso per riforma, il Tribunale federale fonda il suo giudizio sui fatti così come sono stati accertati dall'ultima autorità cantonale, a meno che non siano state violate disposizioni federali in materia di prove, debbano venire rettificati accertamenti di fatto derivanti da una svista manifesta (art. 63 cpv. 2 OG) o si renda necessario un complemento degli stessi a norma dell'art. 64 OG (DTF 130 III 136 consid. 1.4 pag. 140), ovverosia mediante fatti allegati da una parte in sede cantonale in modo conforme alle norme sulla procedura, ma ritenuti a torto irrilevanti dall'autorità cantonale o da essa negletti a causa dell'errata comprensione del diritto federale (DTF 127 III 248 consid. 2c).
Tutte queste critiche e gli atti cui si riferiscono devono essere debitamente specificati (art. 55 cpv. 1 lett. b e d OG). Fatte salve queste eccezioni, censure contro l'accertamento dei fatti e l'apprezzamento delle prove eseguiti dall'autorità cantonale sono improponibili, così come non si può far riferimento a circostanze non accertate nel giudizio impugnato, trattandosi di fatti nuovi (art. 55 cpv. 1 lett. c OG; DTF citati).

Nel quadro dell'esame del gravame, il Tribunale federale non potrà andare oltre i limiti delle conclusioni delle parti; esso non è, per contro, vincolato dai motivi che queste invocano (art. 63 cpv. 1 OG) né dall'apprezzamento giuridico esposto nella sentenza impugnata (art. 63 cpv. 3 OG). In altre parole, il ricorso per riforma può essere accolto per motivi diversi da quelli addotti negli allegati delle parti così come può essere respinto sulla base di un'argomentazione giuridica diversa da quella esposta dalla Corte cantonale (DTF 130 III 136 consid. 1.4 pag. 140).
2.
L'attuale controversia verte sostanzialmente sulla portata dell'accordo sottoscritto da A.________ e D.________ il 27 dicembre 1994, in particolare per quanto concerne le modalità di pagamento delle pigioni dopo il 1° gennaio 2000, allorquando il contratto di locazione si è rinnovato tacitamente, vista la mancata riconsegna della somma mutuata.
2.1 Nella sentenza impugnata la Corte cantonale ha respinto la possibilità di ammettere che il 31 dicembre 1999 sarebbe divenuta esigibile l'intera pigione quinquennale, da versarsi in un'unica soluzione.

Innanzitutto si tratta di una tesi che i conduttori non hanno mai sollevato nel quadro della precedente procedura che li ha visti opposti all'attrice. Inoltre, essa risulta priva di riscontro nell'atto sottoscritto il 27 dicembre 1994. Infine, gli stessi convenuti nel quadro della presente causa, con riferimento ai canoni successivi al 1° gennaio 2000, hanno utilizzato l'espressione "pigioni annuali dovute" e, riprendendo il tenore del citato accordo, hanno parlato di "decurtazione progressiva del debito" nonché di "scalo progressivo dell'importo da restituirsi relativo al mutuo". Sulla base di queste considerazioni, i giudici ticinesi hanno concluso che con il rinnovo del contratto la scadenza delle pigioni annuali non è stata modificata.
Ciò significa che la pigione per il 2002 è divenuta esigibile il 31 dicembre 2001 mentre quella per il 2003 il 31 dicembre 2002. Ritenuto che a queste date D.________ non era più formalmente proprietario dell'ente locato, egli non era più legittimato ad incassare (per compensazione) le pigioni per quegli anni, che spettavano alla nuova proprietaria. Dato che le pigioni 2002 e 2003 non le sono state corrisposte è a ragione ch'essa ha diffidato i convenuti e, in assenza di ogni riscontro, ha poi disdetto il contratto per mora.
2.2 Dinanzi al Tribunale federale i convenuti ribadiscono l'infondatezza della disdetta notificata dall'attrice il 18 aprile 2003 ex art. 257d CO. Con il mancato rimborso del mutuo - asseriscono i convenuti - si è realizzata la condizione sospensiva (art. 151 CO) che ha dato luogo al rinnovo del contratto di locazione per ulteriori cinque anni con pagamento anticipato - in via compensativa - delle pigioni per il quinquennio. Dato che l'art. 261 CO prevede il trasferimento dell'intero rapporto giuridico, l'attrice è vincolata dagli accordi venuti in essere fra A.________ e D.________ il 27 dicembre 1994.
3.
Nonostante il richiamo agli art. 151 e 261 CO i convenuti , pur senza asserirlo esplicitamente - ciò che non pregiudica la ricevibilità del rimedio, data la chiarezza dei loro argomenti (cfr. DTF 121 III 397 consid. 2a) - criticano l'interpretazione del contratto stipulato il 27 dicembre 1994.
3.1 Secondo costante giurisprudenza, confrontato con un litigio sull'interpretazione di un contratto, il giudice deve in primo luogo adoperarsi per determinare la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché attenersi unicamente alla denominazione o alle parole inesatte utilizzate, per errore o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto (interpretazione soggettiva; art. 18 cpv. 1 CO). Se ci riesce, si tratta di una constatazione di fatto che sfugge all'esame del Tribunale federale chiamato a statuire su un ricorso per riforma.

In assenza di accertamenti di fatto sulla reale concordanza della volontà delle parti o qualora emerga che una parte non ha compreso la volontà dell'altra, il giudice procede all'interpretazione delle dichiarazioni delle parti secondo il principio dell'affidamento (interpretazione oggettiva), ovvero secondo il senso che ogni contraente poteva e doveva ragionevolmente attribuire alle dichiarazioni di volontà dell'altro nella situazione concreta.

La giurisprudenza ha sfumato il principio secondo cui il tenore di una clausola contrattuale chiaro esclude ogni possibilità di interpretazione (cfr. DTF 127 III 444 consid. b), essa ha tuttavia precisato che ci si scosta dal testo adottato dagli interessati solamente in presenza di un serio motivo che induca a ritenere ch'esso non corrisponde alla loro volontà. Infine, va rammentato che il principio dell'affidamento permette d'imputare a una parte il senso oggettivo della sua dichiarazione o del suo comportamento, anche se questo non corrisponde alla sua intima volontà (DTF 129 III 118 consid. 2.5 pag. 122 con rinvii).
3.2 Nel caso in rassegna, la Corte cantonale ha basato il suo giudizio, oltre che sul tenore dell'accordo controverso, sull'atteggiamento assunto dai convenuti in occasione della precedente procedura che li ha visti opposti all'attrice - concernente la domanda di sfratto per mancato pagamento della pigione 2001 - e nell'attuale causa. Ciò depone a favore di un'interpretazione soggettiva. Il comportamento delle parti dopo la conclusione del contratto non rivela, infatti, la loro volontà ipotetica, bensì quella reale dato ch'essi agiscono conformemente alla portata da loro attribuita alla pattuizione (DTF 107 II 417 consid. 6). Come anticipato, l'interpretazione soggettiva costituisce un accertamento di fatto e di conseguenza, a meno che non siano dati i presupposti delle eccezioni di cui agli art. 63 cpv. 2 e 64 OG - in concreto non allegati - sfugge all'esame del Tribunale federale chiamato a statuire su un ricorso per riforma (DTF 129 III 118 consid. 2.5 pag.122).

I convenuti non avrebbero successo nemmeno qualora si volesse ammettere un'interpretazione oggettiva del noto accordo. Nel documento 27 dicembre 1994 si legge infatti che "... qualora la restituzione della somma prestata (...) non avvenisse entro i termini stabiliti (...) tale contratto (di locazione) si riterrà (...) rinnovato per altri cinque anni a partire dal 1° gennaio 2000 (...) alle condizioni di canone di quello attuale (...)". Ora, le "condizioni di canone" pattuite nel contratto di locazione stipulato qualche giorno prima prevedevano una pigione annua di fr. 50'000.-- versata anticipatamente ed in un'unica soluzione al 31 dicembre di ogni anno locativo. È in questo senso che vanno dunque lette anche le successive frasi dello scritto 27 dicembre 1994, che recitano: "già da questa data viene pattuito espressamente che tutti i canoni di affitto futuri dovuti in forza del contratto di affitto al sig. D.________, saranno considerati già pagati anticipatamente dal sig. A.________, e quindi conteggiati a scalare in conto affitto tutte le somme da questi anticipate".
In altre parole, come nel precedente contratto, le parti hanno pattuito che la pigione annuale sarebbe divenuta esigibile al 31 dicembre di ogni anno, precisando tuttavia che, a partire dal 1999, essa sarebbe stata (ogni volta) considerata già pagata anticipatamente per compensazione, a causa del mutuo. È questo il significato che ogni contraente poteva e doveva ragionevolmente attribuire alle dichiarazioni di volontà dell'altro nella situazione concreta.

Contrariamente a quanto addotto dai convenuti nel ricorso per riforma, nulla osta alla pattuizione di un contratto quinquennale con una pigione pagabile annualmente (cfr. art. 257c CO). I convenuti nemmeno adducono l'esistenza di seri indizi a favore della tesi secondo cui lo scalo progressivo degli affitti menzionato nel documento 27 dicembre 1994 fosse da intendersi quale modifica della scadenza delle pigioni in coincidenza con il rinnovo quinquennale nel senso che, rinnovato il contratto, la pigione sarebbe divenuta esigibile ogni cinque anni invece che ogni anno.
3.3 La decisione dei giudici cantonali, secondo cui i convenuti non avevano il diritto di rifiutare all'attrice il pagamento delle pigioni per il 2002 e per il 2003 sulla base degli accordi presi con il precedente proprietario regge pertanto alla critica. Nella loro pronunzia non si ravvede alcuna violazione degli art. 151 e 261 CO, peraltro non sostanziata nell'impugnativa, in contrasto con quanto prescritto dall'art. 55 cpv. 1 lett. c OG. Ad ogni modo, in conformità con quanto addotto dai convenuti, la Corte cantonale ha ammesso sia il verificarsi della condizione sospensiva all'origine del rinnovo del contratto che il trasferimento del rapporto di locazione.
4.
Alla luce di tutto quanto esposto, i convenuti non potevano opporre alla disdetta per mancato pagamento delle pigioni 2002 e 2003 l'obbligo assunto dal precedente proprietario di non disdire il contratto sino all'integrale restituzione della somma mutuata.

A prescindere dal contenuto e dalla validità, di per sé, dell'impegno sottoscritto da D.________ - questione che non necessita, comunque, di essere approfondita in questa sede, indi per cui gli argomenti addotti dai convenuti a questo riguardo non vengono esaminati - è a ragione che i giudici ticinesi hanno ritenuto ch'esso non poteva in nessun caso ostacolare la disdetta per mora del conduttore significata dalla nuova proprietaria, dato il carattere assolutamente imperativo dell'art. 257d CO.
5.
In conclusione, il ricorso per riforma dev'essere respinto siccome infondato.

Gli oneri processuali e le spese ripetibili seguono la soccombenza (art. 156 cpv. 1 e 7 nonché art. 159 cpv. 1, 2 e 5 OG).

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1.
Il ricorso è respinto.
2.
La tassa di giustizia di fr. 2'500.-- è posta a carico dei convenuti, in solido, i quali rifonderanno all'attrice, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 3'000.-- per ripetibili della sede federale.
3.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.
Losanna, 27 luglio 2004
In nome della I Corte civile
del Tribunale federale svizzero
Il presidente: La cancelliera: