Loan repayment claim and alleged debt waiver by real-estate saleKI-generiert

4A_53/2025

Urteil vom 12. Mai 2025

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Hurni, Präsident,
Bundesrichterin Kiss,
Bundesrichter Rüedi,
Gerichtsschreiber Tanner.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Roland Schaub,
Beschwerdeführer,

gegen

B.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Roger Brändli,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Darlehen,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Schwyz, 1. Zivilkammer, vom 17. Dezember 2024 (ZK1 2024 18).

Sachverhalt:

A.

A.________ (Kläger, Beschwerdegegner) gewährte B.________ (Beklagter, Beschwerdeführer) am 27. Juni 2019 ein Darlehen über Fr. 250'000.--. Dieser Betrag wurde gleichentags von einem Konto des Klägers auf ein Konto des Beklagten überwiesen. Ausserdem vereinbarten die Parteien einen festen Vertragszins von Fr. 85'000.--. Sie setzten die Fälligkeit der Rückzahlungsforderung samt Vertragszins auf den 27. Juni 2022 fest. Für den Fall der verspäteten Rückzahlung verabredeten sie einen Verzugszins von 10%.
Nachdem die Rückzahlung nicht erfolgt war, betrieb der Kläger den Beklagten mit Zahlungsbefehl vom 29. Juli 2022 des Betreibungsamtes Höfe (Betreibung Nr. xxx). Der Beklagte erhob am 24. August 2022 Rechtsvorschlag.

B.

Mit Klage vom 6. Dezember 2022 beantragte der Kläger dem Bezirksgericht Höfe, der Beklagte sei zu verpflichten, ihm den Betrag von Fr. 335'000.-- nebst Zins von 10% seit dem 28. Juni 2022 zu bezahlen. Ferner sei der in der Betreibung Nr. xxx des Betreibungsamtes Höfe erhobene Rechtsvorschlag im genannten Umfang aufzuheben.
Mit Urteil vom 23. April 2024 hiess das Bezirksgericht die Klage gut.
Dagegen erhob der Beklagte Berufung an das Kantonsgericht Schwyz mit dem Antrag, das angefochtene Urteil vollumfänglich aufzuheben, eventualiter die Angelegenheit zur Durchführung eines Beweisverfahrens betreffend vereinbarten Erlass der Darlehensrückzahlung bzw. zur Neubeurteilung an das Bezirksgericht zurückzuweisen.
Mit Urteil vom 17. Dezember 2024 wies das Kantonsgericht die Berufung ab und bestätigte das Urteil des Bezirksgerichts vom 23. April 2024.

C.

Der Beschwerdeführer beantragt dem Bundesgericht mit Beschwerde in Zivilsachen, es sei das Urteil des Kantonsgerichts vom 17. Dezember 2024 aufzuheben und die Klage des Beschwerdegegners vom 6. Dezember 2022 vollumfänglich abzuweisen. Eventualiter sei die Angelegenheit zur Durchführung eines Beweisverfahrens betreffend vereinbarten Erlass der Darlehensrückzahlung bzw. zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Der Beschwerdegegner trägt auf Abweisung soweit Eintreten an. Die Vorinstanz verzichtete auf Vernehmlassung.
Die Parteien replizierten bzw. duplizierten.
Mit Präsidialverfügung vom 7. April 2025 wurde das Gesuch des Beschwerdeführers um Erteilung der aufschiebenden Wirkung abgewiesen.

Erwägungen:

1.

Das angefochtene Urteil des Kantonsgerichts ist ein verfahrensabschliessender Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz im Sinne von Art. 75 Abs. 1 und 2 BGG. Sodann übersteigt der Streitwert die Grenze nach Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist - unter Vorbehalt einer hinlänglichen Begründung (Erwägung 2) - grundsätzlich auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1. Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und Art. 96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls wird darauf nicht eingetreten (BGE 140 III 115 E. 2; 134 II 244 E. 2.1). In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Eine qualifizierte Rügepflicht gilt hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten. Das Bundesgericht prüft eine solche Rüge nur insofern, als sie in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Macht die beschwerdeführende Partei beispielsweise eine Verletzung des Willkürverbots (Art. 9 BV) geltend, genügt es nicht, wenn sie einfach behauptet, der angefochtene Entscheid sei willkürlich; sie hat vielmehr im Einzelnen zu zeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist (BGE 141 III 564 E. 4.1; 140 III 16 E. 2.1; je mit Hinweisen). Unerlässlich ist, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 148 IV 205 E. 2.6; 140 III 86 E. 2; 115 E. 2).

2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 148 V 366 E. 3.3; 143 IV 241 E. 2.3.1; 140 III 115 E. 2). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 144 V 50 E. 4.1; 140 III 264 E. 2.3 mit Hinweisen). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1).

2.3. In die Beweiswürdigung des Sachgerichts greift das Bundesgericht nur ein, wenn diese willkürlich ist. Willkür liegt nach der Rechtsprechung nicht schon dann vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen wäre, sondern bloss, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 144 II 281 E. 3.6.2; 141 III 564 E. 4.1; 140 III 16 E. 2.1; je mit Hinweisen). Die Beweiswürdigung ist mithin nicht schon dann willkürlich, wenn sie nicht mit der Darstellung der beschwerdeführenden Partei übereinstimmt, sondern bloss, wenn sie offensichtlich unhaltbar ist. Dies ist dann der Fall, wenn das Gericht Sinn und Tragweite eines Beweismittels offensichtlich verkannt, wenn es ohne sachlichen Grund ein wichtiges und entscheidwesentliches Beweismittel unberücksichtigt gelassen oder wenn es auf der Grundlage der festgestellten Tatsachen unhaltbare Schlussfolgerungen gezogen hat (BGE 144 II 281 E. 3.6.2; 140 III 264 E. 2.3; 137 III 226 E. 4.2). Inwiefern die Beweiswürdigung willkürlich sein soll, ist in der Beschwerde klar und detailliert aufzuzeigen (BGE 140 III 264 E. 2.3; 134 II 244 E. 2.2).

3.

3.1. Die Vorinstanz erachtete die eingeklagte Rückzahlungsforderung durch den vorgelegten Darlehensvertrag als ausgewiesen, ebenso den seit dem 28. Juni 2022 vereinbarten Verzugszins von 10%. Dies wurde vom Beschwerdeführer auch nicht bestritten. Hingegen wandte er ein, die Rückzahlungsforderung sei durch eine Erlassvereinbarung erloschen. In diesem Zusammenhang brachte er vor, die Tilgung der Darlehensschuld sei im Zug des mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 24. März 2021 erfolgten Verkaufs der Liegenschaft an der U.________strasse in V.________ an den Beschwerdegegner und dessen Ehefrau zum Preis von Fr. 4'000'000.-- vereinbart worden. Die Vorinstanz verwarf diesen Einwand. Dem Beschwerdeführer sei es nicht gelungen, den Erlass der Forderung zu beweisen.

3.2. Die Beschwerde könnte demnach nur Erfolg haben, wenn sie diesen Schluss der Vorinstanz umzustossen vermöchte. Der Beschwerdeführer müsste mithin die Beweiswürdigung der Vorinstanz als willkürlich ausweisen (vgl. Erwägung 2.3). Dies tut er aber nicht. Stattdessen wiederholt er im Wesentlichen seine im kantonalen Verfahren vertretenen Vorbringen, die seiner Meinung nach für den Erlass der Darlehensschuld sprächen. Weshalb die anders lautenden Schlussfolgerungen der Vorinstanz geradezu unhaltbar sein sollen, legt er nicht dar. Soweit bloss appellatorische Kritik vorgetragen wird, kann auf die Beschwerde nicht eingetreten werden.

3.3. Nicht zu hören ist der Beschwerdeführer sodann, soweit er seine Darlegungen auf tatsächliche Vorbringen stützt, die vom vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt abweichen oder diesen ergänzen. Mangels rechtsgenügend begründeten Sachverhaltsrügen (vgl. Erwägung 2.2) ist ausschliesslich auf den Sachverhalt abzustellen, wie er von der Vorinstanz verbindlich festgestellt wurde (Art. 105 Abs. 1 BGG).

4.

Unbegründet ist zunächst der Vorwurf, die Vorinstanz habe das Recht des Beschwerdeführers auf Beweis nach Art. 152 ZPO und Art. 29 Abs. 2 BV verletzt, weil sie (wie die Erstinstanz) insbesondere die angebotene Befragung des Zeugen C.________ nicht abgenommen habe.

4.1. Der Beschwerdeführer behauptete im kantonalen Verfahren, unter den Parteien habe ein Konsens darüber bestanden, dass bei einem Verkauf der besagten Liegenschaft die Darlehensschuld erlassen werde. Diesen Standpunkt stützte er auf die Behauptung, im November 2020 hätten die Parteien mündlich vereinbart, die Darlehensschuld werde erlassen, sofern der Beschwerdeführer dem Beschwerdegegner die Liegenschaft zu einem reduzierten Preis von Fr. 4'000'000.-- verkaufe. Im Dezember 2020 solle diese Vereinbarung durch die in Ziffer 3.2 der Reservationsvereinbarung enthaltene Saldoklausel schriftlich festgehalten worden sein. Beides wurde vom Beschwerdegegner bestritten. Der Beschwerdeführer konnte keine solche vom Beschwerdegegner unterschriebene Reservationsvereinbarung vorlegen. Zum Beweis für die behauptete Erlassabrede hatte er die Befragung des Zeugen C.________ beantragt, der die angebliche Reservationsvereinbarung als Vertreter des Beschwerdeführers unterzeichnet habe.
Die Vorinstanz schützte den erstinstanzlichen Verzicht auf die beantragte Zeugenbefragung, da die Frage, ob die vom Beschwerdeführer behauptete Abrede im November 2020 mündlich und im Dezember 2020 schriftlich getroffen worden sei, nicht entscheiderheblich sei, weil eine solche Abrede jedenfalls formungültig und daher nichtig wäre.

4.2. Diese Rechtsauffassung der Vorinstanz ist zutreffend. Das Formerfordernis der öffentlichen Beurkundung für Kaufverträge über Grundstücke nach Art. 216 Abs. 1 OR gilt auch für Vorverträge zu einem Grundstückkauf, soweit diese den Kaufpreis zum Voraus bestimmen (Art. 216 Abs. 2 i.V.m. Abs. 3 OR e contrario). Dabei erstreckt sich die Beurkundungspflicht auf alle objektiv und subjektiv wesentlichen Vertragspunkte, welche das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung betreffen (BGE 135 III 295 E. 3.2). Nachdem der Kaufpreis von Fr. 4'000'000.-- im Hinblick auf den angeblich vereinbarten Erlass der Darlehensschuld reduziert festgesetzt worden sein soll, hat die Vorinstanz den behaupteten Erlass der Darlehensschuld zutreffend der Gegenleistung der Kaufpreiszahlung zugeordnet und diesen Vertragspunkt mithin zu Recht als beurkundungspflichtig qualifiziert.
Selbst wenn der Zeuge C.________ hätte bestätigen können, dass der Beschwerdegegner den Entwurf einer Reservationsvereinbarung samt angeblich vereinbartem Erlass der Darlehensschuld unterschrieben hat, wäre diese als formungültig und damit als nicht rechtserheblich einzustufen. Die Vorinstanz hat mithin kein Recht verletzt, indem sie auf eine Rückweisung an die Erstinstanz zur Befragung des Zeugen C.________ sowie zur Abnahme der weiteren Anträge (Editionsantrag der unterzeichneten Reservationsvereinbarung, Parteibefragung des Beschwerdeführers) mangels Entscheiderheblichkeit der damit zu beweisenden Behauptung verzichtete.

4.3. Ohnehin erscheint mit dem Beschwerdegegner fraglich, ob diese Beweisanträge beweistauglich gewesen wären, nachdem der Zeuge C.________ als Vertreter des Beschwerdeführers handelte. Auch bleibt unerklärt, weshalb der Beschwerdeführer die angeblich vom Beschwerdegegner unterschriebene Reservationsvereinbarung nicht auffinden konnte.
Neu und damit von vornherein unzulässig (Art. 99 Abs. 1 BGG) ist das E-Mail von C.________ vom 3. April 2025 an den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers, welches dieser dem Bundesgericht mit der Replik einreichte.
Der Vorwurf der Verletzung des Rechts auf Beweis ist unbegründet.

4.4. Neu stellt sich der Beschwerdeführer auf den Standpunkt, der Erlass der Darlehensschuld sei lediglich eine Voraussetzung gewesen, dass der Kaufvertrag über die besagte Liegenschaft mit dem Beschwerdeführer zustande gekommen sei. Als blosse Bedingung wäre der Schulderlass vom Beurkundungserfordernis nicht erfasst gewesen.
Letztere Rechtsfolgerung mag grundsätzlich zutreffen. So verhindert der Umstand, dass der Abschluss eines selbstständigen, formfreien Vertrages Bedingung (bzw. Motiv) für den Abschluss eines anderen, formbedürftigen Vertrages bildet, nicht, dass Ersterer für sich besteht, und erlaubt noch nicht die Annahme, er unterliege dem für Letzteren geltenden Formerfordernis (vgl. BGE 78 II 435 E. 2a). Vorliegend fehlt es aber durchwegs an den tatsächlichen Grundlagen für eine solche Rechtsfolgerung. Dem angefochtenen Entscheid kann keine Feststellung entnommen werden, wonach der Schulderlass als eigenständige Nebenabrede zum Grundstückskaufvertrag getroffen worden wäre. Der Beschwerdeführer belegt in seiner Beschwerde denn auch nicht mit präzisen Aktenhinweisen, bereits im kantonalen Verfahren prozesskonform die tatsächlichen Grundlagen des neu vorgetragenen Standpunkts einer eigenständig bestehenden Nebenabrede behauptet, geschweige denn bewiesen zu haben.
Im Gegenteil: Gemäss angefochtenem Urteil behauptete der Beschwerdeführer im kantonalen Verfahren, der Verkaufspreis sei auf Fr. 4'000'000.-- reduziert worden, sofern damit die ausstehende Darlehensschuld von Fr. 335'000.-- getilgt sei, mithin eine Tilgung durch Verrechnung. Aufgrund dieser Darlegung des Beschwerdeführers stand der Schulderlass in direktem Bezug zur Bestimmung des Kaufpreises und war damit als wesentlicher Vertragspunkt von der Beurkundungspflicht erfasst.

4.5. Die Vorinstanz prüfte die im Berufungsverfahren vertretene Sachverhaltsdarstellungsvariante des Beschwerdeführers zu Ziffer 3.2 der (nicht unterzeichneten) Reservationsvereinbarung, nach der die Tilgung des Darlehens "mit dem Verkauf des Kaufobjekts" eintreten solle. Sie ordnete aber auch diese Variante der Sachverhaltsdarstellung zutreffend direkt dem Austauschverhältnis von (Geld-) leistung gegen Übertragung des Grundeigentums zu, indem in diesem Fall der Erlass der Darlehensschuld eine geldwerte Gegenleistung für den Verkauf des Grundstücks darstellen würde. Das Beurkundungserfordernis entfiele demnach auch bei dieser Variante nicht. Damit gehen auch die ohnehin allzu pauschalen Vorbringen des Beschwerdeführers zur Teilnichtigkeit ins Leere.
Es bleibt somit beim Schluss der Vorinstanz, dass, selbst wenn der Abschluss der behaupteten Reservationsvereinbarung bewiesen wäre, der darin angeblich vereinbarte Schulderlass wegen Formungültigkeit nichtig wäre.

5.

Ebenso wenig weist der Beschwerdeführer die abschlägige Beurteilung betreffend eine rechtsmissbräuchliche Berufung auf den Formmangel als bundesrechtswidrig aus. Die Vorinstanz vermisste bereits die erforderlichen Tatsachenbehauptungen, um auf einen allfälligen Rechtsmissbrauch erkennen zu können. Es nützt dem Beschwerdeführer nichts, wenn er das Fehlen einschlägiger Behauptungen in der Beschwerde an das Bundesgericht erklären bzw. solche nachholen möchte. Ohne rechtzeitig vorgebrachte tatsächliche Grundlagen muss ein Rechtsmissbrauch von vornherein entfallen. Daran ändert nichts, dass das Gericht Rechtsmissbrauch im Sinne von Art. 2 Abs. 2 ZGB von Amtes wegen zu beachten hat. Vorausgesetzt ist allemal ein prozesskonform vorgetragenes Tatsachenfundament (BGE 104 II 99 E. 2b).

6.

Schliesslich erkannte die Vorinstanz zutreffend, dass die Formgültigkeit des öffentlich beurkundeten Kaufvertrags betreffend die Liegenschaft an der U.________strasse in V.________ vom 24. März 2021 nicht Gegenstand des vorliegenden Prozesses bildet. Die diesbezüglichen Ausführungen des Beschwerdeführers zielen an der Sache vorbei. Darauf ist nicht einzugehen.

7.

Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit auf sie eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2.

Die Gerichtskosten von Fr. 6'500.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.

Der Beschwerdeführer hat den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 7'500.-- zu entschädigen.

4.

Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Schwyz, 1. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 12. Mai 2025

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Hurni

Der Gerichtsschreiber: Tanner