4A_243/2007

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4A_243/2007 /fco

Urteil vom 20. Juli 2007
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Klett, Kiss,
Gerichtsschreiber Hatzinger.

Parteien
X.________,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Fürsprecher Philipp Studer,

gegen

Y.________,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Mietausweisung,

Beschwerde in Zivilsachen gegen den Entscheid
des Obergerichts des Kantons Aargau, Zivilgericht,
4. Kammer, vom 8. Juni 2007.

Das Bundesgericht stellt fest und zieht in Erwägung:
1.
X.________ (Beklagte, Beschwerdeführerin) war seit Oktober 1994 Mieterin einer 4-Zimmerwohnung im 2. Obergeschoss an der Strasse Z.________ und mietete dazu in derselben Liegenschaft ab Juli 1996 eine 2 1/2-Zimmerwohnung im 3. Obergeschoss und ab Juli 1999 einen Laden- bzw. Gewerberaum im Erdgeschoss.
1.1 Y.________ (Kläger und Beschwerdegegner) erwarb die Liegenschaft an der Strasse Z.________ mit öffentlichem Kaufvertrag vom 22. Oktober 2003, wobei Nutzen und Schaden sowie Rechte und Pflichten rückwirkend per 1. Januar 2003 auf den Kläger übergingen.
1.2 Mit Schreiben vom 22. November 2006 forderte der Kläger von der Beschwerdeführerin den Betrag von Fr. 110'450.-- innert 30 Tagen als ausstehende Mietzinse für die Zeit vom 1. Januar 2003 bis 1. November 2006 und drohte ihr andernfalls die Kündigung der Mietverträge gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR an. Er erwähnte, er habe bisher auf der Bezahlung von Mietzinsen nicht bestanden, da die drei Mietverträge mündlich und in gegenseitigem Einvernehmen aufgelöst worden seien, nachdem die Beschwerdeführerin durch einen Autounfall arbeitsunfähig geworden sei und seit drei Jahren in einer vom Sozialamt Bern bezahlten und zur Verfügung gestellten Wohnung in Bern lebe. Da sich die Beschwerdeführerin aber nun auf die Mietverträge berufe, sehe er sich zum entsprechenden Vorgehen gezwungen.
1.3 Am 29. Januar 2007 kündigte der Kläger die drei Mietverhältnisse der Liegenschaft an der Strasse Z.________ mit je separaten amtlichen Formularen auf den 28. Februar 2007 gestützt auf Art. 257d OR. Mit Eingabe vom 5. März 2007 beantragte er dem Präsidenten des Bezirksgerichts Zofingen, es sei richterlich festzustellen, dass die betreffenden Mietverträge rechtmässig beendet und aufgelöst worden seien und dementsprechend die Ausweisung zulässig sei (Ziffer 1), die Beschwerdeführerin sei zu verpflichten, die Mietobjekte innert kürzester Frist zu verlassen unter Androhung polizeilicher Räumung (Ziffer 2) und Bestrafung wegen Ungehorsams (Ziffer 3).
1.4 Am 28. März 2007 stellte der Präsident des Bezirksgerichts Zofingen fest, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien über eine 4-Zimmerwohnung im 2. OG, eine 2 1/2-Zimmerwohnung im 3. OG und ein Ladenlokal/Gewerberaum im EG an der Strasse Z.________ seit Ende Februar 2007 aufgelöst ist (Dispositiv-Ziffer 1). Die Beschwerdeführerin wurde verpflichtet, das Mietobjekt bis spätestens am 14. April 2007 zu verlassen und zu räumen, unter der Androhung, dass sie im Unterlassungsfalle polizeilich ausgewiesen werden könne (Ziffer 2). Es wurde festgehalten, dass die Gerichtsferien für dieses Verfahren nicht gelten (Ziffer 3).
1.5 Mit Entscheid vom 8. Juni 2007 wies das Obergericht des Kantons Aargau die Beschwerde der Beklagten ab (Ziffer 1) und ersetzte von Amtes wegen die Ziffern 1 und 2 des erstinstanzlichen Entscheides durch folgende Bestimmung:
"Die Beklagte wird verpflichtet, die 4-Zimmerwohnung im 2. Obergeschoss, die 2 1/2-Zimmerwohnung im 3. Obergeschoss und das Ladenlokal bzw. den Gewerberaum im Erdgeschoss an der Strasse Z.________ innert 10 Tagen seit Zustellung des Entscheids zu räumen, unter Androhnung der polizeilichen Vollstreckung im Widerhandlungsfall".
Zur Begründung führte das Gericht im Wesentlichen aus, beide Parteien gingen zwar übereinstimmend davon aus, dass das ursprüngliche Mietverhältnis im Jahre 2003 in gegenseitigem Einvernehmen aufgelöst worden sei, weshalb eine Kündigung insofern nicht mehr habe ausgesprochen werden können. Die Ausweisung erkannte das Gericht aber jedenfalls als rechtmässig, da die Beschwerdeführerin ab 1. März 2007 kein Recht auf Verbleib in den Wohnungen mehr habe, unbesehen darum, ob ihr der weitere Gebrauch ohne vertraglichen Bindungswillen auf Zusehen hin erlaubt oder eine Gebrauchsleihe per Ende Februar 2007 gekündigt worden sei.
1.6 Mit Beschwerde vom 28. Juni 2007 stellt die Beschwerdeführerin die Rechtsbegehren:

1. Der Entscheid SZU.2007.187/rl des Obergerichts des Kantons Aargau vom 8. Juni 2007 sei aufzuheben.
   
2. Die Klage des Beschwerdegegners vom 5. März 2007 sei abzuweisen.
   
3. Der vorliegenden Beschwerde sei durch den Instruktionsrichter die auf- schiebende Wirkung zu erteilen."
   Zur Begründung bringt sie vor, die Abmachung zwischen den Parteien könne nicht in dem Sinne verstanden werden, dass die Rückgabe der zum Gebrauch überlassenen Wohnungen und Räume jederzeit verlangt werden könne. Aus dem Schreiben eines Herrn W.________ vom 13. April 2007, das der Beschwerde an die Vorinstanz beigelegt worden sei, gehe vielmehr hervor, dass sie bis zur Übertragung des Eigentums am streitgegenständlichen Objekt an sie selbst unentgeltlich im Haus an der Strasse Z.________ wohnen könne. Dies leitet sie aus den im erwähnten Schreiben enthaltenen Erklärungen ab, dass sie unentgeltlich in diesem Haus wohnen könne und dass das Haus an sie zu Alleineigentum übergehe, sobald sie schuldenfrei sei.
   1.7 Der Beschwerde wurde mit Verfügung vom 29. Juni 2007 superprovisorisch die aufschiebende Wirkung erteilt.
   1.8 Der Kläger beantragt in der Vernehmlassung vom 4. Juli 2007, es sei auf die Beschwerde nicht einzutreten (Ziffer 1), die aufschiebende Wirkung sei aufzuheben (Ziffer 2) und das Urteil der Vorinstanz sei zu bestätigen (Ziffern 3 - 5).
   2.
   Mit dem Entscheid über die Beschwerde wird das Begehren um aufschiebende Wirkung gegenstandslos.
   3.
   Die Beschwerde in Zivilsachen ist in der vorliegenden Zivilrechtsstreitigkeit grundsätzlich zulässig (Art. 72 BGG). Der Streitwert ist entgegen der Ansicht des Klägers grundsätzlich erreicht, denn die umstrittene Berechtigung zur Nutzung der Liegenschaft hat einen Vermögenswert, der nach Art. 51 Abs. 2 BGG anhand der vom Kläger selbst seiner Kündigung zugrundegelegten früheren Mietzinsen auf mindestens Fr. 30'000.-- zu schätzen ist. Die Vorinstanz hat als letzte kantonale Instanz im Sinne von Art. 75 BGG entschieden, die Beschwerdeführerin ist legitimiert (Art. 76 BGG) und die Beschwerde ist fristgerecht eingereicht worden (Art. 100 BGG) .
   4.
   Nach Art. 105 Abs. 1 BGG legt das Bundesgericht seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat. Es kann die Sachverhaltsfeststellung gemäss Art. 105 Abs. 2 BGG von Amtes wegen nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Verletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht. Die Behebung des Mangels muss ausserdem für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).

Ob die Beschwerdeführerin schon vor der Vorinstanz eine Vereinbarung in dem Sinne behauptet hat, dass sie die Liegenschaft des Klägers kaufen werde und bis zu diesem Zeitpunkt unentgeltlich benützen dürfe, kann dahingestellt bleiben. Auch wenn die nun behauptete Sachdarstellung schon vor der Vorinstanz prozesskonform behauptet worden wäre, ist eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung jedenfalls weder ersichtlich noch dargetan. Denn der Beweis dieser Behauptung wird entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin durch das von ihr vorgelegte Schreiben eines Dritten nicht erbracht. Abgesehen davon, dass es sich bei der in diesem Schreiben aufgeführten Darstellung der Ereignisse um blosse Behauptungen handelt, ergibt sich der Schluss, den die Beschwerdeführerin aus zwei dort erwähnten Bemerkungen ziehen will, daraus in keiner Weise. Es besteht kein Raum für die Ergänzung der Feststellungen der Vorinstanz in dem Sinne, dass die Zeit der Gebrauchsüberlassung durch Parteivereinbarung klar definiert worden wäre.
5.
Die Beschwerdeführerin behauptet im Übrigen selbst nicht, dass die rechtliche Beurteilung der Sachlage auf der Grundlage der im angefochtenen Entscheid festgestellten Tatsachen unzutreffend ist (Art. 42 BGG). Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann und die Gerichtsgebühr ist der Beschwerdeführerin zu auferlegen (Art. 65 BGG). Da der Kläger nicht anwaltlich vertreten ist, sind ihm keine zu ersetzenden Parteikosten erwachsen (Art. 68 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht
im Verfahren nach Art. 109 BGG:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 3'000.-- wird der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Aargau, Zivilgericht, 4. Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 20. Juli 2007
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: