{T 0/2}
1P.726/2006 /fun
Urteil vom 6. August 2007
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Féraud, Präsident,
Bundesrichter Aeschlimann, Reeb,
Gerichtsschreiber Thönen.
Parteien
X.________ AG, Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Markus Neff,
gegen
Gegenstand
Baubewilligung,
Staatsrechtliche Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts von Appenzell Ausserrhoden, II. Abteilung, vom 28. Juni 2006.
Sachverhalt:
A.
Die X.________ AG plant, auf den Parzellen 2450 (früher: 647) und 1818, Steinwichslenstrasse, in Niederteufen eine Überbauung mit sechs Mehrfamilienhäusern und drei Tiefgaragen zu errichten.
Mit Projekteingabe vom 15. März 2004 und Projektänderung vom 1. Juni 2004 ersuchte die X.________ um Bewilligung des Abbruchs eines Wohnhauses mit zwei Garagen und um Bewilligung der beschriebenen Überbauung.
Mit Entscheid vom 10. November 2004 bewilligte die Baukommission Teufen das Bauvorhaben unter Abweisung der Einsprachen der Nachbarn.
Mit Entscheid vom 2. Juni 2005 hiess das Departement Bau und Umwelt des Kantons Appenzell Ausserrhoden (kurz: Departement) einen Rekurs der Nachbarn (Y.________, Z.________ und eine weitere Person) im Sinne der Erwägungen mehrheitlich gut und wies das Baugesuch ab.
Mit Urteil vom 28. Juni 2006 wies das Verwaltungsgericht von Appenzell Ausserrhoden die Beschwerde der X.________ ab, nachdem es am 28. Juni 2006 einen Augenschein auf dem betreffenden Grundstück und anschliessend eine mündliche Verhandlung im Gemeindehaus Teufen durchgeführt hatte.
B.
Mit Eingabe vom 26. Oktober 2006 führt die X.________ staatsrechtliche Beschwerde. Sie beantragt, das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts sei aufzuheben und es seien die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor Verwaltungsgericht und des Rekursverfahrens vor Departement den Beschwerdegegnern aufzuerlegen.
Mit Eingabe vom 30. Oktober 2006 reichte die X.________ weitere Kopien und einen Empfangsschein betreffend Absendung der staatsrechtlichen Beschwerde ein.
C.
Y.________, Z.________ und das Verwaltungsgericht beantragen in ihren Vernehmlassungen je die Abweisung der Beschwerde. Das Departement hat auf eine Stellungnahme verzichtet.
Die X.________ hat am 1. Februar 2007 eine Replik eingereicht und sich mit Eingabe vom 13. März 2007 zu den Fotos des Augenscheins des Verwaltungsgerichts geäussert.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Am 1. Januar 2007 ist das Bundesgerichtsgesetz vom 17. Juni 2005 (BGG, SR 173.110) in Kraft getreten. Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts ist vor diesem Zeitpunkt ergangen, weshalb das bisherige Verfahrensrecht anwendbar bleibt (Art. 132 Abs. 1 BGG). Massgebend sind somit die Bestimmungen des Bundesrechtspflegegesetzes vom 16. Dezember 1943 (OG).
1.2 Das begründete Urteil des Verwaltungsgerichts wurde am 25. September 2006 versandt und der Beschwerdeführerin tags darauf zugestellt. Die Beschwerdefrist endete am 26. Oktober 2006 (Art. 89 Abs. 1 und 2 OG). Die gleichentags der Post übergebene staatsrechtliche Beschwerde erfolgte somit rechtzeitig.
1.3 Die staatsrechtliche Beschwerde lässt sich aufgrund der Aktenlage beurteilen, weshalb kein Augenschein durchzuführen ist (Art. 95 OG).
2.
Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung des Willkürverbots, indem das Verwaltungsgericht die Erschliessung der Häuser 3 und 4 geprüft habe. Dies sei nicht Streitgegenstand gewesen, verstosse gegen die Dispositionsmaxime und gegen das Verbot der reformatio in peius.
2.1 Zunächst ist festzuhalten, dass das gesamte Baugesuch bereits durch das Departement abgewiesen wurde (Departementsentscheid, Dispositiv-Ziffer 1, zweiter Halbsatz). Das Verwaltungsgericht hat die Abweisung des Baugesuchs bestätigt, dies aber anders begründet. Es steht ausser Zweifel, dass die Beschwerdeführerin gegen die Abweisung des Baugesuchs Beschwerde führen kann. Es ist aber fraglich, ob sie die Tatsache, dass das Verwaltungsgericht eine abweichende rechtliche Begründung anführte, anfechten kann. Diesbezüglich könnte es an einem rechtlich geschützten Interesse, d.h. einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 88 OG fehlen, und auf das Vorbringen wäre nicht einzutreten.
Die Frage kann jedoch offenbleiben, da sich die Rüge aus folgender Erwägung unbegründet erwiese, wenn darauf einzutreten wäre.
2.2 Gemäss Art. 9 BV hat jede Person Anspruch darauf, von den staatlichen Organen ohne Willkür behandelt zu werden. Nach der Praxis des Bundesgerichts liegt Willkür in der Rechtsanwendung vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 131 I 467 E. 3.1; 127 I 38 E. 2a; 54 E. 2b; 60 E. 5a; 126 I 168 E. 3a, je mit Hinweisen).
2.3 Anwendbar ist kantonales Verfahrensrecht. Die Abänderung einer angefochtenen Verfügung zum Nachteil einer Partei ist im Gesetz vorgesehen und gilt für das Verfahren vor der verwaltungsinternen Rekursinstanz (Art. 40 VRPG/AR) wie auch, durch Verweisung in Art. 59 VRPG/AR, für jenes der Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Es handelt sich demnach um eine reformatio in peius aufgrund gesetzlicher Vorschrift. Der zu beurteilende Fall unterscheidet sich somit von Fällen, in denen keine gesetzliche Regelung oder gar ein gesetzliches Verbot der reformatio in peius vorliegt.
Die Häuser 3 und 4 wurden bereits vom Departement hinsichtlich der Aesthetik beanstandet. Sie gehören zur Überbauung, für welche das Departement das Baugesuch abwies. Damit liegt ein hinreichender Sachzusammenhang vor, so dass das Verwaltungsgericht die Erschliessung der beiden Häuser beurteilen durfte. Aus den Plädoyernotizen des Vertreters der Beschwerdeführerin ergibt sich zudem, dass sie über die drohende nachteilige Beurteilung der Erschliessung der Häuser 3 und 4 durch das Verwaltungsgericht orientiert war und sich dazu anlässlich der mündlichen Verhandlung vom 28. Juni 2006 geäussert hat.
Unter diesen Umständen ist es nicht willkürlich, dass das Verwaltungsgericht die Erschliessung der Häuser 3 und 4 aufgriff und sie zum Nachteil der Beschwerdeführerin abweichend vom Departement beurteilte.
2.4 Da sich die Beschwerdeführerin anlässlich der mündlichen Verhandlung vom 28. Juni 2006 zur Erschliessung der Häuser 3 und 4 geäussert hat, ist die diesbezügliche Rechtsverweigerungsrüge offensichtlich unbegründet.
3.
Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung des Rechtsverweigerungsverbots gemäss Art. 29 Abs. 1 BV. Das Verwaltungsgericht habe die Beschwerde gestützt auf Erwägungen zur Erschliessung abgewiesen, ohne sich zur Einpassung der Gebäude in das Orts- und Landschaftsbild zu äussern.
3.1 Das Verwaltungsgericht hat die Beschwerde im Wesentlichen mit der Erwägung abgewiesen, dass eine Erschliessung der Überbauung von Osten her und der Standort für die Tiefgarage der Häuser 3 und 4 nicht zulässig seien. Der Quartierplan Steinwichslen (genehmigt vom Regierungsrat des Kantons Appenzell Ausserrhoden am 27. November 1990 mit Teiländerung genehmigt am 16. Mai 2000) sehe für Parkierungsanlagen Standorte im Süden des Grundstücks (Teilgebiet F) vor und verlange eine Zufahrt von Süden her.
3.2 Die Rüge der Rechtsverweigerung durch Nichtbehandlung der Aesthetikfrage beruht auf der Prämisse, das Verwaltungsgericht hätte die sich zur Parkierungsanlage bzw. zur Erschliessung der Häuser 3 und 4 nicht äussern dürfen. Nach dem Gesagten (E. 2 hiervor) ist es indessen nicht willkürlich, dass das Verwaltungsgericht die Erschliessung der Überbauung gesamthaft prüfte. Da die Erschliessung nach Ansicht des Verwaltungsgerichts gegen den Quartierplan verstösst und daher eine wesentliche Überarbeitung des Überbauungsprojekts nötig wird, erübrigte sich eine weitere Prüfung. Es ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, dass das Verwaltungsgericht das Projekt, das ohnehin nicht umgesetzt werden kann, nicht weiter geprüft hat.
3.3 Aus dem gleichen Grund erübrigen sich Ausführungen zum Vorbringen, die Rekursinstanz habe verkannt, dass es sich bei der Verbindung zwischen den Tiefgaragen der Häuser 3, 4 und 5 um eine unterirdische Fussgängerverbindung handle. Steht fest, dass das Bauprojekt wesentlich überarbeitet und namentlich die Parkierungsanlagen geändert werden müssen, kann ohne Verfassungsverletzung auf eine weitere Prüfung verzichtet werden.
3.4 Die Rechtsverweigerungsrügen sind unbegründet.
4.
Die Beschwerdeführerin rügt schliesslich im Sinne einer Eventualbegründung eine Verletzung des Willkürverbots, indem das Verwaltungsgericht die geplante Erschliessung der Häuser 3 und 4 (Teilgebiet F) von Osten als planwidrig bezeichnet habe. Der Quartierplan sei nicht derart detailliert, dass er eine Zufahrt von Osten ausschliesse.
4.1 Das angefochtene Urteil beruht auf der Überlegung, dass die Tiefgarage für die Häuser 3 und 4 an einem falschen Standort und die Zufahrt von einer falschen Richtung her vorgesehen sei. Der zulässig Standort für die Tiefgarage liege gemäss Quartierplan weiter südlich im Teilgebiet F. Die Erschliessung habe von Süden (statt von Osten) her zu erfolgen; der Zugang von Osten sei für einen Fussweg reserviert.
4.2 Art. 13 der Sonderbauvorschriften des Quartierplans Steinwichslen bestimmt für Teilgebiet F, dass anstelle zusätzlicher Erschliessungsstrassen zentrale Parkierungseinrichtungen vorzusehen sind. Auf dem Quartierplan sind die Standorte der zentralen Parkierungsanlagen und deren Anschlussbereiche im Süden von Teilgebiet F mit Signaturen eingezeichnet. Im Osten von Teilgebiet F fehlen entsprechende Signaturen. Stattdessen ist im Osten, an der Grenze der Teilgebiete F und G, ein Richtungspunkt für eine Fusswegverbindung eingezeichnet. Demnach ist die Ansicht, die Bauten auf dem Teilgebiet F müssten von Süden her erschlossen werden, nicht willkürlich. Die Rüge ist unbegründet.
5.
Die Beschwerdeführerin beantragt die Neuverteilung der Kosten des kantonalen Verfahrens. Jedoch begründet sie den Antrag nicht und legt nicht dar, welches verfassungsmässige Recht durch die kantonale Kostenverlegung verletzt sein soll (Art. 90 Abs. 1 lit. b OG). Wegen fehlender Begründung ist auf das Vorbringen nicht einzutreten (BGE 110 Ia 1 E. 2a S. 3 f.; 125 I 492 E. 1b S. 495, mit Hinweisen).
6.
Die staatsrechtliche Beschwerde ist nach dem Gesagten abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang trägt die Beschwerdeführerin die Verfahrenskosten (Art. 156 OG). Es sind keine Parteientschädigungen zuzusprechen, zumal die Beschwerdegegner sich im Wesentlichen mit einem Verweis auf den angefochtenen Entscheid begnügen (Art. 159 Abs. 1 OG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Baubewilligungskommission Teufen, dem Departement Bau und Umwelt des Kantons Appenzell Ausserrhoden und dem Verwaltungsgericht von Appenzell Ausserrhoden, II. Abteilung, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 6. August 2007
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: