{T 0/2}
1P.708/2006
1P.710/2006 /fun
Urteil vom 13. April 2007
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Féraud, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Reeb,
Gerichtsschreiberin Scherrer.
Parteien
1P.708/2006
Ehepaar X.________, Beschwerdeführer 1, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Hanspeter Geiser,
und
1P.710/2006
Y.________, Beschwerdeführer 2, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Walter Locher,
gegen
Gegenstand
Baubewilligung und Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands,
Staatsrechtliche Beschwerden (1P.708/2006 und 1P.710/2006) gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen vom 14. September 2006.
Sachverhalt:
A.
Ehepaar X.________ sind heute Eigentümer der Liegenschaft Zwinglistrasse 49, Parzelle Nr. C3356, Grundbuch St. Gallen. Das Grundstück liegt gemäss Zonenplan der Stadt St. Gallen vom 1. November 1980 in der Wohnzone W3a sowie im Baumschutzgebiet. Zudem befindet sich die Liegenschaft im Plangebiet des Überbauungsplans Greifenacker vom 17. Juni 1921 bzw. 3. Juni 1954. Die nach Süden stark abfallende Parzelle wurde in den Jahren 2004/2005 mit einem 9.8 m langen und 7.8 m breiten fünfstöckigen, turmartigen Einfamilienhaus mit Flachdach überbaut. Südlich des Hauses steht eine geschützte Blutbuche, deren Krone mit einem Durchmesser von fast 20 m das Haus überragt.
An der nordwestlichen Grundstücksecke liegt die Parzelle Nr. C4934, mit einer in den Hang hinein gebauten Trafostation. Auf dem Dach dieser Station befindet sich ein Carport mit zwei Autoabstellplätzen für die Liegenschaft Zwinglistrasse 49. Nördlich grenzt die Parzelle Nr. C3356 an die Zwinglistrasse. Die dahinter liegende Nachbarparzelle Nr. C2459 (Dufourstrasse 105) ist mit einem dreigeschossigen Mehrfamilienhaus mit Giebeldach überbaut.
B.
Am 30. Juli 2001 reichte der Architekt Y.________ bei der Baupolizei St. Gallen ein Baugesuch für ein Einfamilienhaus auf dem Grundstück Nr. C3356 ein. Eigentümerin der Parzelle war zum damaligen Zeitpunkt noch die Stadt St. Gallen. Dagegen erhob der Nachbar und Eigentümer der Parzelle Nr. C3511, A.________, Einsprache, weil aufgrund des massgebenden Überbauungsplans eine Überbauung von Grundstück Nr. C3356 unzulässig sei.
In einer vorläufigen Beurteilung hielt die Leitung der Baupolizei am 5. September 2001 fest, aufgrund der gegenwärtigen Rechtslage sei die Erteilung einer baupolizeilichen Ausnahmebewilligung in keiner Art und Weise gerechtfertigt. Aus städtebaulicher Sicht sei die Baupolizei jedoch der Auffassung, dass ein Neubau mit dem vorgesehenen Volumen auf dieser Parzelle durchaus berechtigt sei. Das Baugesuch könne daher nur bewilligt werden, wenn der Überbauungsplan vollständig aufgehoben oder eine Teilaufhebung für die Parzelle Nr. C3356 rechtskräftig geworden sei. Nach verschiedenen Besprechungen zwischen den Parteien und Behörden zog A.________ seine Einsprache am 17. Juni 2002 zurück.
C.
Mit Beschluss vom 1. Juli 2002 bewilligte die Baupolizeikommission der Stadt St. Gallen das Baugesuch unter Bedingungen und Auflagen. Im Bewilligungsentscheid wurde unter anderem festgehalten, der Überbauungsplan schliesse grundsätzlich eine weitere Überbauung der Parzelle aus, weshalb das Vorhaben baurechtswidrig sei. Es sei eigentlich angezeigt, den Plan aufzuheben. Weil der Perimeter aber viele Parzellen umfasse und der Ausgang eines Aufhebungsverfahrens ungewiss sei, komme die Baupolizeikommission zum Schluss, die im öffentlichen Interesse liegende Verdichtung bzw. bauliche Ausnützung eines eingezonten Grundstückes sei über eine Ausnahmebewilligung zu ermöglichen. Da der Überbauungsplan keine Vorschriften über die Bauweise enthalte, würden ergänzend die Regelbauvorschriften für die Wohnzone 3a gelten. In dieser Zone seien dreigeschossige Bauten mit einer maximalen Gebäudehöhe von 11 m zugelassen. Die Aufnahmen des Vermessungsamtes zeigten, dass mit dem Projekt die maximal zulässige Gebäudehöhe von 11 m ab Niveaupunkt exakt eingehalten werde.
D.
Am 7. Juli 2003 reichte der Architekt Y.________ ein Korrekturgesuch ein. Dieses sah den Einbau eines Lifts mit einer entsprechenden Dachaufbaute sowie zwei gedeckte Parkplätze und eine Grundrissänderung vor. Die Baupolizeibehörde bewilligte den Lifteinbau und die Erweiterung des Autounterstands am 7. August 2003. Am 4. September 2003 ging das Eigentum an der Parzelle Nr. C3356 auf Ehepaar X.________ über.
Am 23. August bzw. 4. September 2003 schlossen die Eigentümer der Liegenschaften Zwinglistrasse 45 und 49 einen Dienstbarkeitsvertrag ab. Zugunsten der Parzelle Nr. C3511 von A.________ und zulasten des Baugrundstücks Nr. C3356 wurde eine Baubeschränkung vereinbart und im Grundbuch eingetragen. Danach ist auf dem Grundstück Nr. C3356 eine maximale Bauhöhe (Dachrand) von 735.5 m ü.M., eine maximale Baubreite von 7.8 m und eine maximale Baulänge von 11.5 m erlaubt.
Die im Rahmen eines weiteren Korrekturgesuchs eingereichten Begehren um Änderung der Umgebung, Fällung eines Baumes und Erstellung eines zusätzlichen Sitzplatzes bewilligte die Baupolizeibehörde am 16. Januar 2004.
E.
Anlässlich einer Rohbaukontrolle vom 6. Dezember 2004 stellte die Baupolizeibehörde fest, dass die Konstruktion der Decke über dem zweiten Obergeschoss respektive das Flachdach um ca. 30 cm erhöht worden war. Eine Kontrolle des Ausführungsplans ergab, dass der Dachrand neu auf einer Kote von 735.77 m ü.M. lag, womit die zulässige Gebäudehöhe ohne Bewilligung ca. 30 cm überschritten war. Bei der Rohbaukontrolle war das Dach mit Dachpappe abgedeckt und auf diese Weise vor eindringendem Wasser geschützt. Der Innenraum war im Rohbau fertig erstellt. Hierauf stellte die Baupolizei die Bauarbeiten mit Verfügung vom 10. Dezember 2004 ein. Sie hielt u.a. fest, die Fortsetzung der Bauarbeiten an und im Bereich der Decke über dem zweiten Obergeschoss sei in Bestätigung der bereits mündlich ausgesprochenen Baueinstellung vom 9. Dezember 2004 ausdrücklich untersagt. Bis spätestens 24. Dezember 2004 sei der Baupolizei ein Korrekturgesuch einzureichen. Die Baueinstellung gelte bis zum Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung.
F.
Am 20. Dezember 2004 reichten Y.________ sowie Ehepaar X.________ ein Korrekturgesuch für die bereits ausgeführte Erhöhung des Gebäudes um 36 cm ein. Dagegen erhoben die B.________ AG, die Eigentümerin der Nachbargrundstücke Nrn. C2458 und C2459, und A.________ Einsprache. Die Baupolizeikommission entschied am 21. Januar 2005, es lägen keine Gründe vor, welche die Erteilung einer Ausnahmebewilligung rechtfertigen würden. Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands sei allerdings unverhältnismässig. Dagegen gelangten beide Einsprecher sowie der Architekt mit Rekurs ans Baudepartement des Kantons St. Gallen. Y.________ beantragte die Erteilung einer Ausnahmebewilligung, währenddem die Nachbarn um den Rückbau der Baute auf das Ausmass der rechtskräftigen Baubewilligung ersuchten. Das Baudepartement wies sämtliche Rekurse mit Entscheid vom 13. Februar 2006 ab, soweit diese nicht gegenstandslos geworden waren.
G.
Die Parteien erhoben hierauf Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen, im Wesentlichen mit den gleichlautenden Anträgen wie im Rekursverfahren. Das Verwaltungsgericht hiess die Beschwerde von A.________ und der B.________ AG mit Urteil vom 14. September 2006 gut, wohingegen es diejenige von Y.________ abwies. Ehepaar X.________ wies es an, die Höhe des Wohnhauses auf dem Grundstück Nr. C3356 auf das in der Baubewilligung vom 1. Juli 2002 festgelegte Mass zu reduzieren.
H.
Mit Eingaben vom 20. Oktober 2006 erheben sowohl Y.________ als auch Ehepaar X.________ staatsrechtliche Beschwerden gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 14. September 2006. Ehepaar X.________ (als Beschwerdeführer 1) berufen sich auf die Eigentumsgarantie und machen eine Verletzung des Willkürverbotes infolge unvollständiger Sachverhaltsfeststellung, eine Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots sowie der Gemeindeautonomie geltend. Y.________ (als Beschwerdeführer 2) rügt die willkürliche Anwendung kantonalen Baurechts, insbesondere die unrichtige und unvollständige Feststellung des Sachverhalts sowie eine Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots. Alle Beschwerdeführer ersuchen zudem um Gewährung der aufschiebenden Wirkung.
Das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen schliesst auf Abweisung beider Beschwerden. Das Baudepartement des Kantons St. Gallen verzichtet unter Verweis auf seinen Entscheid auf einen formellen Antrag. Desgleichen sieht die Politische Gemeinde St. Gallen von einer Stellungnahme ab. Die B.________ AG und A.________ als private Beschwerdegegner beantragen die Abweisung der Beschwerden. Auch im weiteren, zum Teil unaufgefordert eingereichten Schriftenwechsel halten die Parteien sinngemäss an ihren Begehren fest.
Mit Präsidialverfügung vom 21. November 2006 wurde der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuerkannt.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Weil die angefochtene Entscheidung vor Inkrafttreten des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG, SR 173.110), also vor dem 1. Januar 2007 (AS 2006, 1242), ergangen ist, unterstehen die beiden Beschwerden noch dem Bundesrechtspflegegesetz vom 16. Dezember 1943 (OG; siehe Art. 132 Abs. 1 BGG).
1.2 Da beide Beschwerden denselben Sachverhalt betreffen, nämlich die vom Verwaltungsgericht angeordnete Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands auf GB St. Gallen Nr. C3356, rechtfertigt es sich, die beiden Verfahren zu vereinigen.
1.3 Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts stellt einen letztinstanzlichen kantonalen Entscheid dar, gegen den auf Bundesebene gemäss OG einzig die staatsrechtliche Beschwerde als Rechtsmittel zur Verfügung steht (Art. 84 ff. OG, Art. 34 Abs. 1 und 3 RPG).
1.4 Die Beschwerdeführer 1 sind als Eigentümer des Hauses, dessen Höhe zur Diskussion steht, grundsätzlich zur staatsrechtlichen Beschwerde legitimiert (Art. 88 OG). Sie berufen sich in erster Linie auf die Eigentumsgarantie und machen die willkürliche Anwendung kantonalen Rechts geltend. Gleichzeitig rügen sie eine Verletzung der Gemeindeautonomie. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts können Private hilfsweise die Verletzung der Gemeindeautonomie rügen, wenn sie auch zur Erhebung anderer Verfassungsrügen legitimiert sind (BGE 119 Ia 214 E. 2c S. 218; 105 Ia 47 E. 2 S. 48). Auf die Vorbringen der Beschwerdeführer 1 ist demnach grundsätzlich einzutreten.
1.5 Der Beschwerdeführer 2 ist Architekt und Baugesuchsteller. Räumt das kantonale Recht auch dem Nichteigentümer die Befugnis ein, mit Zustimmung des Eigentümers ein Baugesuch zu stellen, dann hat jener einen Anspruch darauf, dass die zuständige Behörde nach dem Gesetz und in pflichtgemässer Handhabung des ihr eingeräumten Ermessens über das Gesuch entscheidet (vgl. BGE 94 I 138 E. 1 S. 140). Der Beschwerdeführer 2 ist daher zur Beschwerdeführung legitimiert.
2.
2.1 Mit der staatsrechtlichen Beschwerde können neue Tatsachen und Beweismittel im Allgemeinen nicht vorgebracht werden (BGE 118 Ia 20 E. 5a S. 26; 107 Ia 187 E. 2a S. 190 f.). Nach der Praxis des Bundesgerichts gelten in den folgenden vier Fallgruppen Ausnahmen: So sind neue Vorbringen rechtlicher und tatsächlicher Art zulässig, zu deren Geltendmachung erst die Begründung des angefochtenen Entscheides Anlass gibt. Ebenfalls zuzulassen sind neue Vorbringen zu Gesichtspunkten, die sich aufdrängen und die deshalb von der kantonalen Instanz offensichtlich hätten berücksichtigt werden müssen (BGE 99 Ia 113 E. 4a S. 122 mit Hinweisen). Eine weitere Ausnahme gilt für Vorbringen, die erstmals im Rahmen von Sachverhaltsabklärungen gemäss Art. 95 OG Bedeutung erlangen (BGE 107 Ia 187 E. 2b S. 191 mit Hinweisen). Neue rechtliche Vorbringen werden schliesslich zugelassen, falls die letzte kantonale Instanz volle Überprüfungsbefugnis besass und das Recht von Amtes wegen anzuwenden hatte (BGE 119 Ia 88 E. 1a S. 90; 107 Ia 187 E. 2b S. 191; zum Ganzen: Walter Kälin, Das Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde, 2. Aufl., Bern 1994, S. 369 f.). Die zulässigen neuen Vorbringen dürfen sich in jedem Fall nur auf Tatsachen und Beweismittel beziehen, die bereits im Zeitpunkt des letzten kantonalen Entscheids existierten bzw. auf Rechtsnormen, die zu diesem Zeitpunkt bereits in Kraft waren (BGE 102 Ia 76 E. 2f S. 79, 243 E. 2 S. 246; Kälin, a.a.O., S. 370).
2.2 Soweit die Beschwerdeführer 1 im bundesgerichtlichen Verfahren erstmals Berechnungen einreichen, die belegen sollen, dass die Wiederherstellungskosten rund Fr. 1.5 Mio. betragen, sind sie mit diesem Novum mit Blick auf die zitierte Rechtsprechung nicht zu hören. Das Baudepartement hatte in seinem Rekursentscheid vom 13. Februar 2006 in E. 4c S. 11 in Erwägung gezogen, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes würde nach einer groben Schätzung des kantonalen Hochbauamtes Fr. 200'000.-- kosten. Diese Behauptung wurde von den Beschwerdeführern im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht weder in den schriftlichen Eingaben noch anlässlich des Augenscheins bestritten. Anhaltspunkte dafür, dass diese Schätzung offensichtlich falsch sei, waren zudem im kantonalen Verfahren keine ersichtlich und wurden auch nicht geltend gemacht, weshalb das Verwaltungsgericht nicht gehalten war, eingehendere Abklärungen dazu zu treffen. Damit ist gleichzeitig der Vorwurf als unbegründet abzuweisen, wonach das Verwaltungsgericht den Sachverhalt in Bezug auf die Wiederherstellungskosten unvollständig festgestellt habe (siehe dazu sogleich E. 3.1).
3.
Die Beschwerdeführer machen geltend, das Verwaltungsgericht habe willkürlich einen reformatorischen Entscheid erlassen. Der Erlass einer reformatorischen Entscheidung setze unter anderem voraus, dass die Streitsache entscheidreif sei. Daran fehle es, wenn die Vorinstanz den Sachverhalt ungenügend abgeklärt habe. Vorliegend habe das Baudepartement die tatsächlichen finanziellen Auswirkungen der Abbruchverfügung nicht genügend eruiert. Aufgrund dieser unvollständigen Sachverhaltsabklärung sei das Verwaltungsgericht nicht in der Lage gewesen, die vorgeschriebene Verhältnismässigkeitsprüfung korrekt vorzunehmen, was einer offensichtlichen Missachtung des Verhältnismässigkeitsprinzips gleich komme. Zudem habe es die Gemeindeautonomie verletzt, denn die örtliche Baupolizei sei gemäss Art. 130 Abs. 2 BauG/SG Sache der Gemeinde.
3.1 Wie bereits in E. 2.2 hiervor gesehen, musste das Verwaltungsgericht nicht von einer unvollständigen Sachverhaltsfeststellung ausgehen. Die Streitsache war mithin entgegen der Behauptungen der Beschwerdeführer entscheidreif.
3.2 Wenn die Ausführung den gesetzlichen Vorschriften oder den genehmigten Plänen nicht entspricht oder sonst ein unrechtmässiger Zustand geschaffen wird, kann die zuständige Gemeindebehörde die Entfernung oder die Abänderung rechtswidrig ausgeführter Bauten und Anlagen sowie die Wiederherstellung des früheren Zustandes verfügen (Art. 130 Abs. 2 BauG/SG). Erstinstanzlich liegt somit der Entscheid über die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes bei der kommunalen Behörde. Sie hat in erster Linie die Verhältnismässigkeitsprüfung vorzunehmen. Indes besteht gegen Entscheide der Baupolizeibehörde die Möglichkeit des Rekurses an das Baudepartement und der Beschwerde ans Verwaltungsgericht gestützt auf Art. 46 und 59bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 16. Mai 1965 (VRP/SG; sGS 951.1). Im Rahmen des Rechtsmittelverfahrens steht es dem Verwaltungsgericht durchaus zu, reformatorische Entscheide zu treffen, zumal gemäss Art. 61 Abs. 1 VRP/SG mit der Beschwerde ans Verwaltungsgericht Rechtsverletzungen geltend gemacht werden können. Dazu gehören auch Überschreitung, Unterschreitung und Missbrauch des Ermessens (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Auflage, Zürich 2006, N 473). Bei der Anwendung von Art. 130 Abs. 2 BauG/SG hat die kommunale Behörde Rechtsfragen zu beurteilen. Steht fest, dass die Baute widerrechtlich ist, hat die Behörde einzig noch im Rahmen des Verhältnismässigkeitsprinzips über deren allfälligen Fortbestand zu befinden. Diese Rechtsfrage hatte das Verwaltungsgericht wie schon seine Vorinstanzen zu prüfen.
3.3 Mit seinem reformatorischen Entscheid hat das Verwaltungsgericht auch die Gemeindeautonomie nicht verletzt, nachdem es ausschliesslich Rechtsfragen zu beurteilen hatte. Hinzu kommt, dass dem Staat gemäss Art. 3 Abs. 2 BauG/SG in allen Belangen der Raumplanung und des öffentlichen Baurechts die Rechts- und Ermessenskontrolle zustehen.
4.
Weiter werfen die Beschwerdeführer dem Verwaltungsgericht eine willkürliche Anwendung von Art. 77 Abs. 1 lit. c BauG/SG vor, indem es die Bewilligung des Korrekturgesuches vom 20. Dezember 2004 gestützt auf eine unvollständige und unrichtige Sachverhaltsfeststellung verweigert habe. Es sei effektiv vom Bauprojekt und der gesamten Geschosshöhe ausgegangen und nicht von der Ausführungsrealität und den exakten Raumhöhen. Aus dem Ausführungsplan "Querschnitt 2-2" gehe eindeutig hervor, dass die vier unteren Geschosse Raumhöhen von 2.29 m, 2.41 m, 2.47 m und 2.41 m aufweisen würden. Die Raumhöhe des obersten Geschosses betrage demnach nicht 2.85 m, sondern lediglich 2.53 m. Im Bauprojekt seien gegenüber der tatsächlichen Ausführung sehr wohl Reserven ausgewiesen gewesen, um die Gebäudehöhe bei der Ausführungsplanung einhalten zu können. Trotz dieser Reserven sei es wegen des speziellen Sichtbetonverfahrens zu unvorhergesehenen kleinen Mehrhöhen gekommen, die sich kumuliert hätten und über die eingeplanten Reserven hinausgegangen seien.
4.1 Wirft der Beschwerdeführer der kantonalen Behörde vor, sie habe mit der vorgenommenen Anwendung des kantonalen Rechts Art. 9 BV verletzt, so genügt es nicht, wenn er einfach behauptet, der angefochtene Entscheid sei willkürlich. Bei der Rechtsanwendungsrüge hat der Beschwerdeführer nicht nur die Rechtsnorm, die qualifiziert unrichtig angewandt bzw. nicht angewandt worden sein soll, zu bezeichnen, sondern zudem anhand der angefochtenen Subsumtion im Einzelnen zu zeigen, inwiefern der Entscheid offensichtlich unhaltbar sein soll, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 127 I 54 E. 2b S. 56). Der Richter beschränkt sich ausschliesslich auf die Prüfung der rechtsgenügend vorgebrachten Rügen (BGE 125 I 71 E. 1c S. 76; 110 Ia E. 2a S. 3 f.).
4.2 Gemäss Art. 77 Abs. 1 lit. c BauG/SG kann die zuständige Gemeindebehörde von den Vorschriften des Gesetzes, des Baureglementes sowie von Zonen-, Überbauungs- und Gestaltungsplänen abweichende Bewilligungen erteilen, wenn eine den öffentlichen Interessen, namentlich den Anforderungen der Energiepolitik, des Verkehrs, der Hygiene, der Feuersicherheit, der architektonischen und ortsplanerischen Gestaltung besser entsprechende Überbauung erzielt werden kann. Im kantonalen Verfahren hatte der Beschwerdeführer 2 dazu angeführt, die zusätzliche Höhe falle weder auf noch bewirke sie eine Beeinträchtigung der nachbarlichen Interessen. Hinzu komme, dass wegen der Mehrhöhe der bewilligte, zusätzlich 40 cm höhere Liftaufbau, der einen Drittel der Gebäudebreite einnehmen würde, wegfalle. Es müsse dem Umstand Rechnung getragen werden, dass exakt im Bereich der einzigen Baumlücke, die von der Mehrhöhe betroffen sei, der bewilligte 70 cm hohe Liftaufbau zu stehen gekommen wäre. Die Erhöhung der Dachkante um 36 cm habe somit positiv zur Folge, dass die Dachkonstruktion nicht vom zulässigen Liftaufbau überragt werde und sich das ganze Gebäude umso mehr mit seiner Umgebung im Einklang befinde.
4.3 Das Verwaltungsgericht hält dieser Argumentation sinngemäss entgegen, die Mehrhöhe des Gebäudes betrage insgesamt 36 cm. Die Baute weise fünf Geschosse auf, wobei deren vier eine Höhe von 2.5 m aufweisen würden, während das oberste 2.85 m hoch sei. Es sei nicht einzusehen und aufgrund der Akten nicht ersichtlich, inwiefern bei dieser Gebäudehöhe und Geschosszahl sowie -höhe die einzelnen Stockwerke nicht mittels einer leicht geringeren Raumhöhe so hätten gestaltet werden können, dass das Objekt die bewilligte Höhe eingehalten hätte. Namentlich im Hinblick auf die überdurchschnittlichen Raumhöhen wäre eine Einhaltung der bewilligten Gebäudehöhe nach Auffassung des Verwaltungsgerichts ohne weiteres möglich gewesen, ohne dass in ästhetischer und architektonischer Hinsicht ein Nachteil entstanden wäre. Daran vermöge der Umstand nichts zu ändern, dass das Haus in Fachkreisen positiv beurteilt werde. Es sei nicht ausschlaggebend, dass das Gebäude, wie es sich in seiner heutigen Form präsentiere, bezüglich der architektonischen Gestaltung besser einzustufen sei als das ursprünglich bewilligte Objekt mit Liftaufbau. Entscheidend sei vielmehr, dass das Haus innerhalb der bewilligten Dimensionen architektonisch in der heute realisierten Form hätte verwirklicht werden können, was gegenüber der tatsächlichen Ausführung nur marginale Änderungen erfordert hätte. Dagegen sei unerheblich, wie sich die Mehrhöhe von 36 cm bzw. der Wegfall des Liftaufbaus auf die benachbarten Parzellen auswirke. Die Verweigerung einer Ausnahmebewilligung für die zusätzliche Höhe von 36 cm erweise sich als rechtmässig.
4.4 Zu Recht hat sich das Verwaltungsgericht bei seinem Entscheid auf die im kantonalen Verfahren unbestritten gebliebenen Feststellungen des Baudepartements und die Akten gestützt. Seine Schlussfolgerungen sind denn auch verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Ausschlaggebend sind die bewilligten Pläne und die Frage, ob das Gebäude die rechtskräftig bewilligte Gesamthöhe insgesamt einhält. Dies ist nachweislich nicht der Fall, obwohl das Projekt auch ohne Einbussen in architektonischer Hinsicht gemäss der rechtskräftigen Bewilligung hätte realisiert werden können. Dazu hat bereits das Baudepartement im Rekursentscheid vom 13. Februar 2006 in Erwägung gezogen, die bewilligte Raumhöhe des zweiten Obergeschosses von 2.5 m hätte bis auf 2.2 m reduziert und damit die nachträglich entstandene Mehrhöhe innerhalb der bewilligten Gebäudehöhe ausgeglichen werden können. Diese Feststellungen wurden im kantonalen Verfahren ebenfalls von keiner Partei bestritten. Die Höhenangaben, auf welche das Verwaltungsgericht abgestellt hat, ergeben sich aus dem Korrekturplan vom 10. Dezember 2004, welcher sowohl von den Beschwerdeführern 1 als auch vom Beschwerdeführer 2 unterzeichnet worden ist. In diesem Vorgehen des Verwaltungsgerichts ist keine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung zu erkennen. Mit einer anderen Einteilung der einzelnen Raum- resp. Geschosshöhen hätte eine der bewilligten Höhe entsprechende Baute erstellt werden können.
Eine Ausnahmesituation, wie sie Art. 77 Abs. 1 lit. c BauG/SG beschreibt, liegt überdies nicht vor. Das Verwaltungsgericht durfte willkürfrei davon ausgehen, dass mit der Überschreitung der bewilligten Höhe keine der ortsplanerischen und architektonischen Gestaltung besser entsprechende Überbauung erzielt werden konnte. Es ist denn auch nicht ersichtlich, inwiefern der bewilligte, nicht realisierte Liftaufbau eine schlechtere Lösung dargestellt hätte als die Höhenüberschreitung, welche sich nun über die gesamte Gebäudehülle erstreckt. Die Beschwerdeführer vermögen nicht darzutun, inwiefern die Beurteilung des Verwaltungsgerichts unhaltbar sein soll. Weitere Erörterungen dazu erübrigen sich. Es kann vollumfänglich auf den angefochtenen Entscheid verwiesen werden (Art. 36a Abs. 3 OG).
5.
Sodann machen die Beschwerdeführer 1 eine Verletzung ihrer Eigentumsgarantie geltend. Zusammen mit dem Beschwerdeführer 2 rügen sie, das Verwaltungsgericht habe Art. 130 Abs. 2 BauG/SG willkürlich angewandt, indem es die Verhältnismässigkeit des Rückbaus bejaht habe.
5.1 Ist eine Baute materiell gesetzeswidrig, hat das noch nicht zur Folge, dass sie abgebrochen werden muss (BGE 123 II 248 E. 4b S. 255). Auch in einem solchen Falle sind die allgemeinen verfassungs- und verwaltungsrechtlichen Grundsätze zu berücksichtigen. Zu ihnen gehören namentlich das öffentliche Interesse und die Verhältnismässigkeit. Diese Grundsätze rechtsstaatlichen Handelns werden in Art. 5 Abs. 2 BV ausdrücklich festgehalten. Ob der verfügte Abbruch im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist, prüft das Bundesgericht grundsätzlich frei. Allerdings auferlegt es sich eine gewisse Zurückhaltung, wenn es um die Beurteilung lokaler Gegebenheiten, welche die kommunalen und kantonalen Behörden besser kennen und überblicken als das Bundesgericht, und um ausgesprochene Ermessensfragen geht (BGE 119 Ia 348 E. 2a S. 353, 445 E. 3c S. 451, mit Hinweisen). Vor dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit hält ein Grundrechtseingriff stand, wenn er zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet und erforderlich ist und das verfolgte Ziel in einem vernünftigen Verhältnis zu den eingesetzten Mitteln, d.h. den zu seiner Verwirklichung notwendigen Freiheitsbeschränkungen, steht (BGE 128 I 1 E. 3e/cc S. 15, mit Hinweisen). Ist die Abweichung vom Gesetz jedoch gering und vermögen die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen, ist ein Beseitigungsbefehl unverhältnismässig (Urteil des Bundesgerichts 1A.301/2000 vom 28. Mai 2001, E. 6c S. 30). Grundsätzlich kann sich auch der Bauherr, der nicht gutgläubig gehandelt hat, gegenüber einem Abbruch- oder Wiederherstellungsbefehl auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit berufen. Er muss indessen in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass berücksichtigen (BGE 123 II 248 E. 4a S. 255; 111 Ib 213 E. 6b S. 224).
5.2 Das Verwaltungsgericht setzt sich im angefochtenen Urteil zunächst eingehend mit der Rechtsprechung zur Verhältnismässigkeit von Abbruch- respektive Rückbauverfügungen auseinander. Es kommt dabei in einem ersten Zwischenergebnis zum Schluss, die Überschreitung der Gebäudehöhe um 36 cm möge im Lichte der Rechtsprechung noch als wenig schwerwiegend erscheinen. Im vorliegenden Fall sei allerdings zu berücksichtigen, dass bereits die bewilligte Baute auf einer Ausnahmebewilligung beruhe und die Gebäudehöhe im gesamten Bewilligungsverfahren eine zentrale Rolle gespielt habe. Dies verbiete es, die Höhenüberschreitung als geradezu geringfügig zu qualifizieren. Hinzu komme, dass die Beschwerdeführer nicht gutgläubig gewesen seien. Die Gebäudehöhe sei einer der zentralen Punkte im Bewilligungsverfahren und einer der Hauptstreitpunkte in der Auseinandersetzung mit dem Nachbarn gewesen. Im Baubewilligungsentscheid vom 1. Juli 2002 sei festgehalten worden, dass mit dem Projekt die maximal zulässige Gebäudehöhe von 11 m ab Niveaupunkt exakt eingehalten werde. Der Beschwerdeführer 2 habe sich unter diesen Umständen im Klaren darüber sein müssen, dass die Gebäudehöhe nach dem ursprünglich eingereichten Projekt ohne Toleranz ausgeschöpft gewesen sei und bereits geringfügige Änderungen im Rahmen der Bauausführung zu einer Überschreitung der bewilligten Gebäudehöhe führen würden. Der Beschwerdeführer 2 habe selber festgehalten, die Entscheide, welche zur höheren Baute geführt hätten, seien bei vier verschiedenen Gelegenheiten gefällt worden, nämlich bei der Liftplanung bzw. der Vergabe des Lifts, der Erarbeitung des Statikkonzepts, welches eine zusätzliche Deckenstärke von 4 cm ergeben habe, den entsprechenden Ausführungsplänen sowie den Ausführungsplänen des Metallbauers für das Dachrandblech. Nach Meinung des Verwaltungsgerichts hätte der Beschwerdeführer 2 die Beteiligten nicht erst orientieren und ein Korrekturgesuch einreichen müssen, als das Mehrmass im Gesamten erkennbar gewesen sei. Schon bei der Wahl des Lifts habe der Beschwerdeführer 2 gemerkt, dass der Einbau zu einer Überschreitung der Gebäudehöhe führen würde. Vollends belegt werde die Bösgläubigkeit dadurch, dass sich der Beschwerdeführer 2 über den behördlichen Baustopp hinweggesetzt und das Gebäude fertiggestellt habe. Wie das Baudepartement zutreffend ausführe, hätte sich in jedem einzelnen Stadium der Bauphase, in welcher sich die Mehrhöhe abgezeichnet habe, diese durch eine entsprechende Reduktion der Raumhöhe des obersten Geschosses kompensieren lassen. Der Beschwerdeführer 2 sei offensichtlich bestrebt gewesen, die infolge des nachträglich geplanten Liftaufbaus nötig gewordene und bewilligte Liftaufbaute in das Gebäudevolumen zu integrieren, um die anfänglich beabsichtigte äussere Erscheinung der Baute wieder zu erreichen. Unter Zitierung von BGE 111 Ib 213 E. 6a S. 222 rechnet das Verwaltungsgericht den Beschwerdeführern 1 das Wissen ihres Architekten an.
5.3 Was die privaten Interessen der Beschwerdegegner anbelangt, folgt das Verwaltungsgericht grundsätzlich dem Baudepartement, welches anlässlich des Augenscheins befunden hatte, die Nachbarliegenschaften würden durch die Mehrhöhe kaum beeinträchtigt. Sowohl das Departement als auch das Verwaltungsgericht berücksichtigen indes, dass eine gewisse Beeinträchtigung durch die auf der ganzen Gebäudebreite vorgenommene Aufstockung gegeben ist.
5.4 Wie bereits gesehen stellt das Verwaltungsgericht sodann auf die Schätzung des kantonalen Hochbauamtes ab, welche im kantonalen Verfahren nie bestritten worden ist und wonach sich die Wiederherstellungskosten auf ungefähr Fr. 200'000.-- belaufen würden. Diese seien nur in geringem Masse zu berücksichtigen. Durch die Missachtung des Baustopps seien die Kosten einer Wiederherstellung ohnehin noch erhöht worden, weshalb die entsprechenden Mehraufwendungen bei der Verhältnismässigkeitsprüfung ausser Betracht fielen. Hinzu komme, dass die Baukosten rund Fr. 1.9 Mio. betragen hätten, womit sich die Wiederherstellungskosten lediglich auf rund 10 Prozent belaufen würden.
An der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes bestehe insbesondere aus präjudiziellen Gründen ein erhebliches öffentliches Interesse. Grundeigentümer, die sich über geltende Vorschriften und Bewilligungen hinwegsetzten, sollten nicht besser gestellt werden als diejenigen, die den vorgeschriebenen Verfahrensweg einschlagen und sich an die entsprechenden Vorschriften halten würden. Der strikten Einhaltung der bewilligten Gebäudedimensionen komme ein zentrales öffentliches Interesse zu. Die Einhaltung der Rechtsordnung und die Durchsetzung der Baubewilligungen wären nach Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht mehr gewährleistet, wenn Abweichungen - selbst wenn sie die nachbarlichen Interessen nicht untragbar beeinträchtigen - toleriert würden. Auch im Lichte der rechtsgleichen Behandlung sei ein strenger Massstab anzulegen, insbesondere in Fällen, in denen nicht gutgläubig gehandelt worden sei. Es gehe nicht an, wissentlich Bauvorschriften zu missachten und sich anschliessend der Wiederherstellung unter Berufung auf die Kosten zu widersetzen. Diese Kosten seien im vorliegenden Fall aufgrund des fehlenden guten Glaubens nur in geringfügigem Mass zu berücksichtigen.
5.5
5.5.1 Diese Erwägungen sind nachvollziehbar und überzeugend. Die Beschwerdeführer legen nicht dar, inwiefern das Verwaltungsgericht dadurch in Willkür verfallen sein soll, sondern üben über weite Teile unzulässige appellatorische Kritik am Urteil (Art. 90 Abs. 1 lit. b OG). Sie verkennen in ihrer Argumentation insbesondere, dass bereits das ursprüngliche Projekt auf einer Ausnahmebewilligung beruht hat und dass ihnen kein grundsätzlicher Anspruch auf Erteilung einer solchen zusteht. Gemäss dem nach wie vor rechtskräftigen Überbauungsplan wäre eine Überbauung der Parzelle Nr. C3356 gar nicht zulässig. Dies wurde in Ziff. III/3.2 der Ausnahmebewilligung vom 1. Juli 2002 ausdrücklich festgehalten. Nicht durchzudringen vermögen sie in diesem Zusammenhang mit ihrer Behauptung, sie hätten auch ein fünfgeschossiges Wohnhaus mit Satteldach bauen können, welches am First eine Mehrhöhe von drei bis vier Metern gegenüber dem heute realisierten Gebäude gehabt hätte. In Ziff. III/3.3 der Ausnahmebewilligung wird in Erwägung gezogen, mit der Erteilung der grundsätzlichen Ausnahmebewilligung solle die Überbauung ermöglicht werden. Nachdem der Überbauungsplan keine Vorschriften über die Bauweise enthalte, gälten ergänzend dazu die Regelbauvorschriften für die Wohnzone 3a. In dieser Zone seien dreigeschossige Bauten mit einer maximalen Gebäudehöhe von 11 m zugelassen. Dies entspricht der Tabelle zu Art. 13 im Anhang der kommunalen Bauordnung vom 29. August 2000/15. November 2005. Auch im Rahmen der nachträglichen Korrekturgesuche wurde dieses Mass nie erhöht. Nicht relevant ist dabei, inwiefern die Grenzabstände zu den Nachbargrundstücken über dem gesetzlich vorgesehenen Minimum liegen. Ebenfalls nicht entscheidend ist schliesslich, ob den Nachbarn oder den Beschwerdeführern 1 die Abweichung von der Baubewilligung aufgefallen ist. Daraus können keinerlei Ansprüche auf eine Überschreitung der bewilligten Gebäudehöhe abgeleitet werden. Gleiches gilt für das vom Beschwerdeführer 2 im bundesgerichtlichen Verfahren erstmals eingereichte Verkaufsinserat der Stadt St. Gallen, welches keine Vertrauensgrundlage für eine beliebige Überbauung darstellt.
5.5.2 Diese Ausgangslage durfte das Verwaltungsgericht bei seiner Interessenabwägung berücksichtigen. Nicht gehalten war das Verwaltungsgericht demgegenüber, die Tatsache, dass auf den ursprünglich bewilligten Liftaufbau verzichtet wurde, zugunsten der Beschwerdeführer zu gewichten. Der Liftaufbau war von der Baubehörde als zulässig erachtet worden. Aus ihrem Verzicht auf die bewilligte Lösung können die Beschwerdeführer keine Ansprüche geltend machen, genauso wenig wie aus der positiven Berichterstattung über das realisierte Gebäude in der Fachpresse.
5.5.3 Wenn die Beschwerdeführer ihre Bösgläubigkeit mit den angeblich im Bauprojekt ausgewiesenen Reserven (ca. 10 cm pro Geschoss) bestreiten, lassen sie ausser acht, dass spätestens mit dem Entscheid, den Lift in die Gebäudehülle zu integrieren, klar sein musste, dass damit die Gesamthöhe überschritten würde. Unberechtigt ist auch die Rüge, das Verwaltungsgericht sei offensichtlich entgegen den Akten davon ausgegangen, das Gebäude sei nach Erlass der Baueinstellungsverfügung noch höher gebaut worden. Diese Feststellung hat das Verwaltungsgericht nie getroffen. Dagegen hat es zum Beweis der Bösgläubigkeit ausgeführt, der Architekt habe sich über den Baustopp kurzerhand hinweggesetzt und das Gebäude fertiggestellt. Aus der Baueinstellungsverfügung vom 10. Dezember 2004 geht hervor, dass sich das Haus im damaligen Zeitpunkt noch im Rohbau befand. Dennoch wurde in der Folge der gesamte Innenausbau vorgenommen, dies im Wissen um die Widerrechtlichkeit der Gebäudehöhe. Der Schadenminderung diente dies nicht. Selbst wenn in der Baueinstellungsverfügung nur "sämtliche Arbeiten an und im Bereich der Decke über dem 2. Obergeschoss" verboten wurden, ist die Sachverhaltsfeststellung des Verwaltungsgerichts nicht falsch. Wurde dem Architekten im Nachhinein erlaubt, das Dachrandblech anzubringen, wussten doch sowohl er als auch die Beschwerdeführer 1 spätestens seit Erlass des Baustopps, dass die festgestellte Mehrhöhe einer zusätzlichen Bewilligung bedurfte. Sie mussten sich darum bewusst sein, dass jegliche Folgearbeiten auf eigenes Risiko vorgenommen wurden. Auch ist nicht zu beanstanden, wenn das Verwaltungsgericht den Beschwerdeführern 1 das Verhalten des Beschwerdeführers 2 angerechnet hat. Entscheidend ist nicht, wie gross die Abweichung vom bewilligten Projekt ist, sondern dass die Mehrhöhe im Wissen um deren Widerrechtlichkeit in Kauf genommen wurde. Das Verwaltungsgericht hat in diesem Zusammenhang zu Recht BGE 111 Ib 213 E. 6a S. 222 zitiert.
5.5.4 Den Beschwerdeführern ist zudem darin zu widersprechen, es beständen keine privaten Interessen am Rückbau. Nachdem die Gesamthöhe bereits zentraler Streitgegenstand im Bewilligungsverfahren war und gar mittels einer Grunddienstbarkeit abgesichert wurde, lassen sich private Interessen an deren Einhaltung nicht einfach verneinen. Das Verwaltungsgericht hat diese Interessen bei seiner Beurteilung berücksichtigt, ihnen aber gegenüber dem öffentlichen Interessen geringeres Gewicht beigemessen. Und gerade in Bezug auf das öffentliche Interesse hat das Verwaltungsgericht entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführer in verfassungsmässig nicht zu beanstandender Weise dem Gleichheitsgebot Rechnung getragen.
5.6 Insgesamt verstösst das angefochtene Urteil weder gegen das Verhältnismässigkeitsprinzip noch hat das Verwaltungsgericht die kantonalen Normen willkürlich angewandt. Die diesbezüglichen Rügen der Beschwerdeführer sind abzuweisen.
6.
Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich, dass die staatsrechtlichen Beschwerden abzuweisen sind, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang werden die Beschwerdeführer 1 und 2 kostenpflichtig (Art. 156 Abs. 1 OG). Zudem haben sie die beiden gemeinsam vertretenen Beschwerdegegner angemessen für das bundesgerichtliche Verfahren zu entschädigen (Art. 159 Abs. 1 OG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die staatsrechtlichen Beschwerden 1P.708/2006 und 1P.710/2006 werden abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 4'000.-- wird zur Hälfte den Beschwerdeführern Ehepaar X.________ und zur Hälfte dem Beschwerdeführer Y.________ auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführer Ehepaar X.________ und der Beschwerdeführer Y.________ haben den Beschwerdegegnern für das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 1'500.--, insgesamt von Fr. 3'000.--, auszurichten.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Politischen Gemeinde St. Gallen, dem Baudepartement und dem Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 13. April 2007
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: