{T 0/2}
1P.512/2002/dxc
Urteil vom 26. Juni 2003
I. Öffentlichrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesgerichtspräsident Aemisegger, Präsident,
Bundesgerichtsvizepräsident Nay, Ersatzrichter Loretan,
Gerichtsschreiber Störi.
Parteien
Bank Z.________,
Beschwerdegegner, vertreten durch Rechtsanwalt Christoph Bernet, Staub Hilti & Partner, Poststrasse 13, Postfach 854, 9201 Gossau SG,
Gemeinde Laax, 7031 Laax GR, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Peter Diener, Bärenloch 1,
Postfach 177, 7002 Chur,
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 4. Kammer, Obere Plessurstrasse 1, 7001 Chur.
Gegenstand
Art. 9, 26 und 29 BV (Quartierplan),
Staatsrechtliche Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden, 4. Kammer, vom 30. April 2002.
Sachverhalt:
A.
Das Gebiet Murschetg in der Gemeinde Laax besteht aus den drei Teilgebieten Murschetg, Cuolm Liung und Taviarna. Alle drei Teilgebiete wurden mit Zonenplan von 1969 der Wohnzone zugewiesen. Das Kerngebiet von Murschetg ist im Wesentlichen überbaut und wird durch Privatstrassen erschlossen. Im höher gelegenen, rundum von Wald umgebenen Teilgebiet Cuolm Liung (auch "Oase" genannt) wurden in der zweiten Hälfte der Sechzigerjahre vier Wohnhäuser gebaut (Parzellen Nrn. 176-179), während die gut 17'800 m2 umfassende Parzelle Nr. 170 unüberbaut blieb. Ca. 1968 wurde zur Erschliessung dieser vier Häuser eine Verbindungsstrasse durch den Wald (Parz.-Nrn. 180 und 184) nach Murschetg erstellt (Parz.-Nr. 215). Das Gebiet Cuolm Liung ist heute der Wohnzone A zugeteilt und die Verbindungstrasse figuriert im Generellen Erschliessungsplan Siedlung 1:2500 (Verkehr) der Gemeinde als "Erschliessungsstrasse".
Ausgelöst durch ein auf die Überbauung der Parz.-Nr. 170 gerichtetes Gesuch der damaligen Grundeigentümerin, und nachdem ein auf das Teilgebiet Cuolm Liung beschränkter Quartierplan gescheitert war (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden 546/94 vom 10. Mai 1995), eröffnete die Gemeinde Laax am 28. Dezember 1995 ein Quartierplanverfahren über das gesamte Siedlungsgebiet von Murschetg. Das Verwaltungsgericht bestätigte diesen Einleitungsbeschluss mit Urteil vom 10. September 1996 (Verfahren 229/96). Es erwog, dass der Erwerb der für die Erschliessung des Gebiets Cuolm Liung erforderlichen dinglichen Rechte auch im Quartierplanverfahren erfolgen könne, wobei die betroffenen Grundeigentümer nach enteignungsrechtlichen Grundsätzen schadlos zu halten seien.
Ende Mai 1998 legte die Gemeinde Laax den Quartierplan Murschetg öffentlich auf. Danach sollten alle Strassen, die der Erschliessung mehrerer Bauparzellen dienen, ins Eigentum der Gemeinde überführt werden, und zwar grundsätzlich entschädigungslos. Hiergegen erhoben die Miteigentümer der Strassenparzelle Nr. 215, die Eigentümerin der Parzelle Nr. 184 sowie verschiedene Stockwerkeigentümergemeinschaften, darunter die StwEG Y.________, Einsprache.
B.
Am 27. März 1998 hatte die Gemeinde Laax eine Teilrevision ihrer Nutzungspläne beschlossen. Dabei wurden unter anderem sämtliche Sammel- und Erschliessungsstrassen gemäss dem generellen Erschliessungsplan Siedlung 1:2'500 (Verkehr) vom 11. Dezember 1992 neu der Zone "übriges Gemeindegebiet/Verkehrsfläche" zugewiesen.
Gegen die Zonenplanrevision erhoben die damalige Eigentümerin der Parz.-Nr. 184 und die Miteigentümer der Strassenparzelle Nr. 215 Planungsbeschwerde an die Regierung des Kantons Graubünden. Gleichzeitig erhoben sie Einsprache gegen den zusammen mit der Ortsplanungsrevision aufgelegten Waldfeststellungsplan. Im Herbst 2000 wies die Regierung die Planungsbeschwerden ab. Ein Rekurs der Miteigentümer der Strassenparzelle Nr. 215 und der neuen Eigentümerin der Parzelle Nr. 184 an das Verwaltungsgericht blieb ohne Erfolg, ebenso eine Beschwerde an das Bundesgericht (Urteil vom 9. November 2001, 1A.102/2001). Damit stand fest, dass die Nutzungsplanungsrevision im Ergebnis nicht zu beanstanden war und dass praktisch keine Alternative dazu bestand, für die durch den Wald nach Cuolm Liung führende Strasse eine Rodungsbewilligung zu erteilen.
C.
Am 25./27. Oktober 2000 - nachdem die Regierung die Planungsbeschwerde abgewiesen hatte - wies die Gemeinde Laax die seit 1998 sistierten Einsprachen gegen den Quartierplan Murschetg ab. Gegen diese Entscheide rekurrierten die Stockwerkeigentümergemeinschaft Y.________ und A.________ und Mitbeteiligte an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Dieses sistierte das Verfahren während des zuvor erwähnten bundesgerichtlichen Beschwerdeverfahrens. Nach dessen Abschluss führte es einen zweiten Schriftenwechsel und eine mündliche Parteiverhandlung durch und wies die vereinigten Rekurse mit Urteil vom 30. April/29. August 2002 ab.
D.
A.________ und die im Rubrum aufgeführten Mitbeteiligten haben gegen dieses Urteil am 27. September 2002 staatsrechtliche Beschwerde an das Bundesgericht erhoben. Sie beantragen, der angefochtene Entscheid sei wegen Verletzung von Art. 9, 26 und 29 BV aufzuheben.
Die Gemeinde Laax beantragt, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, evtl. sei sie abzuweisen. Die St. Galler Kantonalbank (Eigentümerin der Parzelle Nr. 170) und das Verwaltungsgericht beantragen Abweisung der Beschwerde. Im zweiten Schriftenwechsel bekräftigten die Parteien ihre Standpunkte.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Der angefochtene Entscheid des Verwaltungsgerichts ist kantonal letztinstanzlich (Art. 86 Abs. 1 OG). Er bestätigt im Wesentlichen die im Rahmen des Quartierplanverfahrens angeordnete Übertragung des Eigentums an den seinerzeit von den privaten Grundeigentümern erstellten Erschliessungsstrassen im Quartier auf die Gemeinde; gleichzeitig verneint er, dass die Gemeinde hierfür entschädigungspflichtig wird. Damit liegt eine auf kantonalem Recht begründete formelle Enteignung im Streit, nicht eine materielle Enteignung im Sinne von Art. 5 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes (RPG; SR 700). Da Art. 34 Abs. 1 RPG in diesem Fall die Verwaltungsgerichtsbeschwerde nicht vorsieht (vgl. BGE 113 Ib 212 E. 2; Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. Aufl., Bern 2002, S. 528 f.), ist die staatsrechtliche Beschwerde zulässig (Art. 84 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 OG). Daran ändert auch der Umstand nichts, dass das Verwaltungsgericht ausdrücklich auf Art. 5 Abs. 2 RPG Bezug genommen hat. Diese Bestimmung gelangt vorliegend nicht zur Anwendung.
1.2 Die Beschwerdeführenden sind als (Mit-)eigentümer der Strassenparzellen, die in das Eigentum der Gemeinde überführt werden sollen, in rechtlich geschützten Interessen betroffen und nach Art. 88 OG zur Beschwerdeführung legitimiert.
1.3 Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen sind erfüllt und geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist daher unter dem Vorbehalt einzutreten, dass die Rügen gehörig begründet sind (Art. 90 Abs. 1 lit. b OG; vgl. hierzu BGE 129 I 113 E. 2.1 mit Hinweisen).
2.
2.1 Die Beschwerdeführenden rügen, die Sachverhaltsfeststellungen des Verwaltungsgerichts seien insofern willkürlich, als das Verwaltungsgericht angenommen habe, der angefochtene Quartierplan erfolge im Hinblick auf eine Erschliessung mit Baulandumlegung. In Wirklichkeit sei keine Baulandumlegung erforderlich, weil alle Parzellen arrondiert und die erforderlichen Erschliessungen faktisch erstellt seien. Es gehe allein um die rechtliche Erschliessung der "Oase".
Aus dem angefochtenen Entscheid ergibt sich, dass das Verwaltungsgericht von nichts anderem ausging. In der Erwägung 2, auf welche die Beschwerdeführenden ihren Willkürvorwurf vor allem stützen, referiert das Verwaltungsgericht die anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen und nicht den Sachverhalt. Der Willkürvorwurf ist mit Bezug auf die Sachverhaltsermittlung klarerweise unbegründet. Was die Beschwerdeführenden im Grunde als willkürlich kritisieren, ist nicht die Sachverhaltsermittlung, sondern die Tatsache, dass das Verwaltungsgericht die Art. 38 ff., namentlich Art. 42 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden vom 20. Mai 1973 (KRG) und die einschlägigen Bestimmungen des Baugesetzes der Gemeinde Laax (BauGL) vom 5. September 1987 über die Quartierplanung vorliegend als anwendbar erachtete.
Das ist entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerinnen nicht von vornherein widersprüchlich. Die Beschwerdeführenden haben zwar anerkannt, dass vorliegend ein Quartierplanverfahren zur Erreichung des angestrebten Zweckes zulässig ist, wie dies im Übrigen das Verwaltungsgericht mit längst rechtskräftigem Urteil vom 10. September 1996 (229/96) festgestellt hat. Sie haben aber auch geltend gemacht, dabei seien die Vorschriften des kantonalen Enteignungsgesetzes vom 26. Oktober 1958 (kEntG) analog anzuwenden. Damit machen sie zumindest sinngemäss geltend, eine entschädigungslose Landabtretung im Sinne von Art. 42 Abs. 1 KRG sei vorliegend unzulässig.
2.2 Gemäss Art. 38 KRG dient die Quartierplanung dazu, bei Bedarf ein Teilgebiet der Gemeinde im Rahmen der Grundordnung zu erschliessen und seine Überbauung zu gestalten. Art. 17 Abs. 1 BauGL besagt dasselbe und hält ergänzend fest, dass die Quartierplanung in der Regel auch die Baulandumlegung oder die Grenzbereinigung umfasst. Mit der Baulandumlegung und Grenzbereinigung sind gemäss Art. 72 BauGL namentlich auch die zur Realisierung der im Erschliessungsplan vorgesehenen Anlagen zu schaffen (Abs. 1), wobei die Art. 41-44 KRG anzuwenden sind (Abs. 2).
Die Beschwerdeführenden und zahlreiche weitere Grundeigentümer im Teilgebiet Murschetg haben ihre Grundstücke vor mehr als 30 Jahren auf privater Basis erschlossen und überbaut. Diese Erschliessung wurde rechtlich mit Dienstbarkeiten gesichert. Das gleiche gilt nicht für die Erschliessung des ebenfalls zum Quartier gehörenden Teilgebiets "Oase". Dieses Gebiet wurde zwar faktisch, aber nicht rechtlich erschlossen. Das heutige Quartierplanverfahren dient daher hauptsächlich dazu, das damals nicht beteiligte Teilgebiet "Oase" in die Quartiererschliessung zu integrieren. Überdies ist im gesamten Quartierplanperimeter die Bereinigung einiger unzweckmässiger Grenzen und die Ausscheidung von Strassen- bzw. Wegparzellen vorgesehen, soweit dies nicht bereits früher geschehen ist. Schliesslich hat die Gemeinde beschlossen, gleichzeitig die Strassen und Wege in das Eigentum der Gemeinde überzuführen, was seinerzeit unterlassen worden war. Die Beschwerdeführenden zeigen nicht in einer den Begründungsanforderungen von Art. 90 OG genügenden Weise auf, inwiefern es willkürlich sein sollte, im heutigen, durch den Erschliessungsbedarf des Teilgebiets "Oase" ausgelösten Quartierplanverfahren den Art. 42 KRG auch auf bereits erschlossenes Land bzw. auf Strassenparzellen anzuwenden, die erst heute ins Eigentum der Gemeinde übertragen werden sollen. Insofern kann auf ihre Beschwerde nicht eingetreten werden.
2.3 Wie beigefügt werden kann, ist die Regelung von Art. 42 KRG entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden auch in einem nachträglich durchgeführten Quartierplanverfahren grundsätzlich mit der Eigentumsgarantie vereinbar. Sie läuft darauf hinaus, dass die Gemeinde privat erstellte Strassen, die allein der Quartiererschliessung dienen, nachträglich enteignen kann, wenn die übrigen Voraussetzungen für diese Massnahme erfüllt sind. Eine Entschädigungspflicht entfällt dann, wenn die Enteignung die Nutzungsmöglichkeiten der Berechtigten nicht einschränkt und die Unterhaltspflichten auf die Gemeinde übergehen (BGE 95 I 453). Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt für den Fall des Eigentumsentzuges, weshalb das Verwaltungsgericht eine Entschädigungspflicht der Gemeinde verneinen durfte; wie es sich damit für den Fall einer Dienstbarkeitslösung verhält, bei welcher die Gemeinde den Strassenunterhalt nicht mehr gewährleisten würde (siehe dazu E. 3.5 unten), wäre neu zu entscheiden.
3.
Die Beschwerdeführenden rügen die Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV, indem das Verwaltungsgericht seinen Entscheid ungenügend begründet habe.
3.1 Der Umfang des Anspruchs auf rechtliches Gehör wird zunächst durch die kantonalen Verfahrensvorschriften umschrieben. Unabhängig davon greifen die aus Art. 29 Abs. 2 BV folgenden Verfahrensregeln zur Sicherung des rechtlichen Gehörs Platz, die dem Bürger in allen Streitsachen ein bestimmtes Mindestmass an Verfahrensrechten gewährleisten. Die Beschwerdeführenden berufen sich allein auf Art. 29 Abs. 2 BV. Daher ist zu prüfen, und zwar mit freier Kognition, ob die unmittelbar aus dieser Bestimmung folgenden Regeln missachtet wurden (BGE 126 I 19 E. 2a; 121 I 230 E. 2b mit Hinweisen).
3.2 Das durch Art. 29 Abs. 2 BV gewährleistete rechtliche Gehör dient der Sachaufklärung und garantiert dem Betroffenen ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht im Verfahren. Er soll sich vor Erlass des Entscheids zur Sache äussern, erhebliche Beweise beibringen, Einsicht in die Akten nehmen und an der Erhebung von Beweisen mitwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis äussern können, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen (BGE 122 I 53 E. 4a mit Hinweisen). Die Behörde hat die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtstellung Betroffenen tatsächlich zu hören, sorgfältig und ernsthaft zu prüfen und in ihrer Entscheidfindung zu berücksichtigen. Daraus folgt die grundsätzliche Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu begründen. Der Bürger soll wissen, warum die Behörde entgegen seinem Antrag entschieden hat. Die Begründung eines Entscheids muss deshalb so abgefasst sein, dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheides ein Bild machen können. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid stützt. Immerhin darf sich die Behörde auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken, muss sich also nicht mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Argument des Beschwerdeführers auseinandersetzen (BGE 126 I 97 E. 2b S. 102 f.; 112 Ia 107 E. 2b mit zahlreichen Hinweisen).
3.3 Im Verfahren vor Verwaltungsgericht haben die Beschwerdeführenden erklärt, sie seien angesichts des bundesgerichtlichen Urteils vom 9. November 2001 (1A.102/2001) bereit, den Grundeigentümern im Gebiet "Oase" sämtliche erforderlichen Dienstbarkeiten einzuräumen, die für die Erschliessung erforderlich seien; ausserdem sicherten sie zu, sie würden die notwendigen Rodungsgesuche unterschreiben. Letzteres ist in der Zwischenzeit geschehen und die Rodungsbewilligung liegt vor.
Die Beschwerdeführenden machten im kantonalen Rekursverfahren geltend, angesichts dieser Erklärung bestehe keine Notwendigkeit bzw. sachliche Rechtfertigung mehr, sie zu enteignen, und beriefen sich auf Art. 4 Abs. 3 kEntG, wonach das Eigentum ohne Zustimmung des Enteigneten nicht entzogen werden darf, wo die Einräumung eines beschränkten dinglichen Rechts genügt. Ferner legten sie dar, dass sie namentlich deshalb interessiert seien, das Eigentum an der Strassenparzelle zu behalten, weil es ihnen ermögliche, sich unabhängig von der Gemeinde gegen die missbräuchliche Benützung der Strasse, etwa für touristische Transporte, zu wehren.
3.4 Das Verwaltungsgericht verweist im angefochtenen Urteil in diesem Zusammenhang auf sein früheres Urteil vom 10. September 1996 (229/96). Dort wird ausgeführt, der Erwerb dinglicher Rechte für Strassen und Wege habe in Anwendung der Grundsätze der formellen Enteignung zu erfolgen. Das bedeute nicht zwingend, dass das förmliche Verfahren der formellen Enteignung durchzuführen sei; vielmehr könne der Rechtserwerb auch dadurch geschehen, dass im Rahmen eines Quartierplanverfahrens Strassenparzellen ausgeschieden oder Dienstbarkeiten begründet würden.
Weiter erklärt das Verwaltungsgericht im angefochtenen Entscheid, es habe die Rechtmässigkeit und Vertretbarkeit gemeindeeigener Zufahrten bei Vorliegen rechtsgenüglicher Erschliessungspläne in konstanter Praxis befürwortet und geschützt. So verhalte es sich auch vorliegend. Zur Begründung verweist das Gericht auf PVG 1994 Nr. 34 und VGU R 99/46. In PVG 1994 Nr. 34 (Entscheid vom 17. August/ 11. Oktober 1994) lag soweit ersichtlich im Streit, ob die Gemeinde das Recht habe, zu Erschliessungszwecken eine Strassenparzelle auszuscheiden, was das Verwaltungsgericht angesichts rechtsgenügender Erschliessungspläne unter Hinweis auf PVG 1992 Nr. 25 E. 3 bejahte. In PVG 1992 Nr. 25 war zu beurteilen, auf welche Weise der Gemeingebrauch einer Strasse zu ermöglichen sei, wobei angesichts der kommunalen Regelung eine formelle Enteignung vorzunehmen war, sei es zur Einräumung von Dienstbarkeiten, sei es zur Übertragung des Eigentums überhaupt. Das Urteil R 99/46 betrifft den Quartierplan Murschetg. Die Eigentümer einer am Rande des Quartierplangebiets liegenden Strassenparzelle hatten die Notwendigkeit bestritten, diese Parzelle ins Eigentum der Gemeinde überzuführen. Das Verwaltungsgericht schützte die Position der Gemeinde, im wesentlichen deshalb, weil die Ausscheidung einer eigenständigen Wegparzelle durch das Gemeinwesen die geeignetste und zwecktauglichste Massnahme darstelle, um die Erschliessung zu regeln und auch für die Zukunft zu sichern. Wiederum wird auf PVG 1994 Nr. 34 verwiesen.
3.5 Die Erwägungen des Verwaltungsgerichts stellen keine ausreichende Auseinandersetzung mit der im kantonalen Rekursverfahren ins Zentrum getretenen Frage dar, ob die heutigen Beschwerdeführenden das Eigentum an der Strassenparzelle an die Gemeinde abzutreten haben oder ob die Einräumung von Dienstbarkeiten genügen würde. Die Ausführungen im angefochtenen Entscheid wie auch jene in den Entscheiden, auf die dort verwiesen wird, sind eher genereller Natur und bejahen ein öffentliches Interesse daran, die Eigentumsverhältnisse einheitlich zu regeln. Das angefochtene Urteil enthält mit anderen Worten keine ausreichende Auseinandersetzung mit der Frage, ob die für die notwendige Erschliessung nach Art. 42 Abs. 1 KRG erforderliche Regelung des Benützungsrechts nicht durch Dienstbarkeiten ausreichend festgelegt werden kann, was zur Folge hätte, dass ein gänzlicher Eigentumsentzug als unverhältnismässig und damit verfassungswidrig zu unterbleiben hätte. Der Verzicht auf eine entsprechende Begründung versteht sich namentlich deshalb nicht von selbst, weil die Regelung der Erschliessung mittels gegenseitiger Dienstbarkeiten seinerzeit auf Betreiben der Gemeinde so und nicht anders vorgenommen wurde und weil diese Regelung soweit ersichtlich während rund 30 Jahren zu keinen Anständen geführt hat. Zu einer ausdrücklichen Auseinandersetzung mit der Frage hätte auch deshalb Anlass bestanden, weil im Urteil vom 10. September 1996 unter Hinweis auf PVG 1994 Nr. 34 und 36 sowie PVG 1990 Nr. 42 gerade nicht entschieden wurde, ob das Eigentum auf die Gemeinde zu übertragen sei oder ob die Benützbarkeit der Strasse durch Dienstbarkeiten sicherzustellen sei; beides ist gemäss diesem Urteil denkbar.
Auch enthält das angefochtene Urteil keine Auseinandersetzung mit den Gründen, aus denen die Beschwerdeführenden daran festhalten wollen, dass die Parzelle Nr. 215 in ihrem Eigentum verbleibt. Somit fehlt eine Abwägung der Interessen der Grundeigentümer an der Beibehaltung ihrer Eigentümerposition mit den Interessen der Gemeinde an der Überführung ins öffentliche Eigentum.
3.6 Zusammenfassend ergibt sich, dass der angefochtene Entscheid insofern gehörsverweigernd ist, als er auf massgebliche Vorbringen der damaligen Rekurrenten nicht eingeht und eine ernsthafte Auseinandersetzung mit relevanten Fragen vermissen lässt. Das führt nicht ohne weiteres zu seiner Aufhebung. Eine Verweigerung des rechtlichen Gehörs kann auch im Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde geheilt werden, wenn die Kognition des Bundesgerichts gegenüber derjenigen der letzten kantonalen Instanz nicht eingeschränkt ist und dem Beschwerdeführer kein Nachteil erwächst. Die Heilung ist ausgeschlossen, wenn es sich um eine besonders schwerwiegende Verletzung der Parteirechte handelt, und sie soll die Ausnahme bleiben (BGE 126 I 68 E. 2).
Vorliegend kommt eine Heilung nicht in Frage. Anders als das Bundesgericht hat das Verwaltungsgericht in der vorliegenden Angelegenheit eine grundsätzlich umfassende Überprüfung des kommunalen Entscheides vorzunehmen (Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG; vgl. zur Kognition auch die Ausführungen des Verwaltungsgerichts im Urteil R 99/46, E. 2), welche das auf die Kontrolle von Verfassungsverletzungen beschränkte Bundesgericht nicht gewährleisten kann. Durch die Heilung würden die Beschwerdeführenden zudem insofern benachteiligt, als die ungenügende Begründung des angefochtenen Urteils sie an einer sachgerechten Auseinandersetzung und Anfechtung hinderte. Es kann schliesslich in der vorliegenden Konstellation ganz grundsätzlich nicht Sache des Bundesgerichtes sein, an Stelle des Verwaltungsgerichts als erste Rechtsmittelinstanz Fragen des kantonalen bzw. kommunalen Rechts zu entscheiden.
Die Beschwerde ist somit gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist, und das angefochtene Urteil ist aufzuheben. Ein Eingehen auf die übrigen Rügen der Beschwerdeführenden erübrigt sich.
4.
Bei diesem Ausgang sind die Gerichtskosten der privaten Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 und 2 OG). Diese hat überdies die Beschwerdeführenden für das bundesgerichtliche Verfahren angemessen zu entschädigen (Art. 159 Abs. 2 OG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die staatsrechtliche Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird, und das angefochtene Urteil wird aufgehoben.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.-- wird der privaten Beschwerdegegnerin auferlegt.
3.
Die private Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführenden für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Gemeinde Laax und dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 4. Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 26. Juni 2003
Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: