[AZA 3]
1P.217/2000/hzg
I. OEFFENTLICHRECHTLICHE ABTEILUNG
Es wirken mit: Bundesrichter Aemisegger, Präsident der
I. öffentlichrechtlichen Abteilung, Bundesrichter Catenazzi,
Ersatzrichter Seiler und Gerichtsschreiber Haag.
In Sachen
R imo Consulting AG, Wehntalerstrasse 16-20, Neerach, Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Fritz Frey, Nüschelerstrasse 35, Postfach 4173, Zürich,
gegen
Jules und Ruth R o m a n n - Rieder, Rebhaldenstrasse 27, Neerach, Beschwerdegegner, Gemeinderat Neerach, Baurekurskommission I des Kantons Zürich,
betreffend
Inanspruchnahme eines Nachbargrundstücks, hat sich ergeben:
A.- Mit Beschluss vom 12. Januar 1999 bewilligte der Gemeinderat Neerach Jules und Ruth Romann-Rieder gestützt auf § 229 ff. des zürcherischen Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) im Zusammenhang mit der Erstellung einer Stützmauer auf ihrem Grundstück Kat.-Nr. 1088 die Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks Kat.-Nr. 1092, Riedt-Neerach, für die Dauer von höchstens 14 aufeinander folgenden Arbeitstagen. Die Rimo Consulting AG als Pächterin des belasteten Grundstücks Kat.-Nr. 1092 erhob dagegen Rekurs an die Baurekurskommission I des Kantons Zürich. Diese hiess mit Entscheid vom 3. März 2000 den Rekurs teilweise gut, indem die Dauer der Inanspruchnahme auf höchstens 10 aufeinander folgende Arbeitstage beschränkt wurde. Im Übrigen wurde der Rekurs abgewiesen.
B.- Die Rimo Consulting AG erhebt staatsrechtliche Beschwerde mit dem Antrag, den Entscheid der Baurekurskommission aufzuheben, soweit damit ihr Rekurs abgewiesen wurde.
C.- Mit Verfügung vom 12. Mai 2000 hat der Präsident der I. öffentlichrechtlichen Abteilung des Bundesgerichts dem Gesuch der Beschwerdeführerin um aufschiebende Wirkung entsprochen.
D.- Jules und Ruth Romann-Rieder, der Gemeinderat Neerach und die Baurekurskommission I beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.- Der angefochtene Entscheid stützt sich auf kantonales Recht. Er ist gemäss § 330 lit. c PBG in Verbindung mit § 41 des zürcherischen Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 letztinstanzlich. Ein anderes Rechtsmittel steht nicht zur Verfügung. Die Beschwerdeführerin ist als Pächterin des belasteten Grundstücks zur Beschwerde legitimiert (Art. 88 OG). Auf die staatsrechtliche Beschwerde ist einzutreten.
2.- Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, indem der Gemeinderat Neerach die Inanspruchnahme des Grundstücks bewilligt habe, ohne sie vorher anzuhören.
a) Der Umfang des Anspruchs auf rechtliches Gehör ergibt sich in erster Linie aus dem kantonalen Verfahrensrecht, dessen Anwendung im Rahmen der staatsrechtlichen Beschwerde auf Willkür hin überprüft wird (Art. 9 BV). Unabhängig von der willkürlichen Anwendung kantonalen Verfahrensrechts greifen die unmittelbar aus Art. 29 Abs. 2 BV fliessenden Minimalgarantien, die vom Bundesgericht frei überprüft werden (BGE 126 I 19 E. 2a S. 21 f.; 124 I 49 E. 3a S. 51; 122 I 153 E. 3 S. 158, mit Hinweisen).
b) Das Verfahren für die Bewilligung der Inanspruchnahme von Drittgrundstücken ist in § 230 PBG geregelt. Gemäss dieser Bestimmung hat der Ansprecher dem Betroffenen die Inanspruchnahme genau und rechtzeitig schriftlich mitzuteilen.
Stimmt der Betroffene innert 30 Tagen nicht zu, entscheidet auf Begehren des Ansprechers die örtliche Baubehörde in raschem Verfahren über die Zulässigkeit des Begehrens und über die Entschädigung. Dieses Verfahren wurde vorliegend eingehalten. Die Beschwerdeführerin macht selber nicht geltend, § 230 PBG oder andere Verfahrensbestimmungen des kantonalen Rechts seien missachtet worden.
c) Der unmittelbar verfassungsrechtliche Gehörsanspruch umfasst namentlich den Anspruch, sich vor Erlass einer belastenden Verfügung zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, an der Erhebung von Beweisen mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis äussern zu können (BGE 124 I 49 E. 3a S. 51 mit Hinweisen). Wesentlich ist, dass der entscheidenden Behörde der Standpunkt des Betroffenen zur Kenntnis gelangt. Die verfahrensrechtlichen Modalitäten der Äusserung sind hingegen nicht unmittelbar verfassungsrechtlich festgelegt.
d) Vorliegend hatten die Beschwerdegegner der Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 14. Dezember 1998 mitgeteilt, dass sie das Grundstück Kat.-Nr. 1092 in Anspruch nehmen möchten. Die Beschwerdeführerin antwortete am 15. Dezember 1998 in ablehnendem Sinne auf das Begehren. Aus diesem Schreiben gingen die Gründe, welche aus der Sicht der Beschwerdeführerin gegen eine Inanspruchnahme ihres Grundstücks sprachen, mit hinreichender Klarheit hervor. Diese Korrespondenz lag dem Gemeinderat Neerach bei seinem Entscheid vom 12. Januar 1999 vor. Eine weitere Anhörung war im Lichte von Art. 29 Abs. 2 BV bzw. Art. 4 aBV nicht erforderlich.
Hinzu kommt, dass die Baurekurskommission einen Augenschein durchführte, an welchem sich die Beschwerdeführerin äussern konnte. Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist nicht verletzt.
3.- a) Die Beschwerdeführerin rügt eine willkürliche Anwendung von § 229 f. PBG. Gemäss § 229 PBG sei die Inanspruchnahme von Drittgrundstücken nur zulässig, wenn dies zur Bauausführung nötig sei. An der Notwendigkeit fehle es hier, da die Beschwerdegegner die von ihnen geplante Gartenstützmauer auch realisieren könnten, ohne dafür das Nachbargrundstück in Anspruch zu nehmen. Allein der Umstand, dass es einfacher sei, die Bauarbeiten vom Nachbargrundstück aus zu realisieren, verschaffe noch keinen Anspruch der Beschwerdegegner. Zudem habe die Baurekurskommission eine willkürliche Interessenabwägung vorgenommen.
b) Willkürlich ist ein Entscheid nicht schon dann, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen wäre, sondern erst dann, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Willkür liegt sodann nur vor, wenn nicht bloss die Begründung eines Entscheides, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist (BGE 125 I 166 E. 2a; 124 I 247 E. 5 S. 250, je mit Hinweisen).
c) § 229 Abs. 1 PBG lautet:
"Jeder Grundeigentümer ist berechtigt, Nachbargrundstücke
zu betreten und vorübergehend zu benutzen,
soweit es, Vorbereitungshandlungen eingeschlossen,
für die Erstellung, die Veränderung oder den Unterhalt
von Bauten, Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen
nötig ist und soweit dadurch das Eigentum
des Betroffenen nicht unzumutbar gefährdet oder
beeinträchtigt wird.. "
Nach dem klaren Wortlaut dieser Bestimmung muss - wie die Beschwerdeführerin mit Recht ausführt - die Voraussetzung der Notwendigkeit kumulativ erfüllt sein zum Erfordernis, dass das Eigentum des Betroffenen nicht unzumutbar gefährdet oder beeinträchtigt wird. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin geht aber auch die Baurekurskommission von dieser Rechtslage aus: Sie führt nämlich im angefochtenen Entscheid aus, die Notwendigkeit der nachgesuchten Inanspruchnahme sei ausgewiesen.
d) Streitig ist, ob für die Beschwerdegegner eine Notwendigkeit besteht, das von der Beschwerdeführerin genutzte Grundstück in Anspruch zu nehmen. Die Beschwerdeführerin bringt vor, es sei unbestritten geblieben, dass die Beschwerdegegner die Möglichkeit hätten, die Stützmauer zu realisieren, ohne das Nachbargrundstück in Anspruch zu nehmen. Die Baurekurskommission führt im angefochtenen Entscheid aus, der Transport der schweren Mauerelemente und der benötigten Maschinen von der Rebhaldenstrasse über das Grundstück der Beschwerdegegner zum Bauplatz würde an der Gartenanlage grosse Schäden und einen erheblichen Mehraufwand verursachen. Es trifft zu, dass die Baurekurskommission damit nicht eine technische Unmöglichkeit des Zugangs von der Rebhaldenstrasse her annimmt, sondern eine Unzumutbarkeit. Das führt jedoch nicht zur Aufhebung des angefochtenen Entscheides. Wie die Beschwerdeführerin selber vorbringt, ist das in § 229 PBG geregelte Recht auf Inanspruchnahme von Drittgrundstücken in gewisser Hinsicht dem Notwegrecht ähnlich. Dieses stellt wie andere nachbarrechtliche Eigentumsbeschränkungen eine Konkretisierung des Rechtsmissbrauchsverbots (Art. 2 Abs. 2 ZGB) dar. Ein offenbarer Rechtsmissbrauch im Sinne dieser Bestimmung liegt nicht erst bei einer völlig nutzlosen Eigentumsausübung vor, sondern bereits bei einem krassen Missverhältnis der Interessen (BGE 123 III 200 E. 2b S. 203; Max Baumann, Zürcher Kommentar, 1998, N. 302 f. zu Art. 2 ZGB). Dementsprechend kann ein Anspruch auf einen Notweg nicht nur dann gegeben sein, wenn eine Zufahrt überhaupt nicht besteht, sondern auch bereits dann, wenn sie ungenügend oder schwer beeinträchtigt ist (BGE 117 II 35 E. 2 S. 36 f.; 110 II 125 E. 4 S. 126; Arthur Meier-Hayoz, Berner Kommentar, N. 48 ff. zu Art. 694 ZGB). Analog ist es zumindest nicht willkürlich anzunehmen, dass nach § 229 PBG auch bereits bei einer erheblichen Interessendiskrepanz die Inanspruchnahme von Drittgrundstücken zulässig ist, mithin im Rahmen der Beurteilung, ob die Inanspruchnahme nötig ist, bereits eine Interessenabwägung vorzunehmen ist.
e) Bei dieser Interessenabwägung hat die Baurekurskommission einerseits die grossen Schäden an der Gartenanlage und den erheblichen Mehraufwand bei einem Zugang von der Rebhaldenstrasse her in Rechnung gestellt, andererseits erwogen, dass die Nutzungsbefugnisse der Beschwerdeführerin durch die Inanspruchnahme keineswegs gravierend beeinträchtigt würden. Diese Abwägung kann nicht als willkürlich bzw. unhaltbar betrachtet werden.
Dass im Entscheid der Baurekurskommission das Gewicht der Mauersteine nicht ausdrücklich genannt ist, sondern nur von "schweren" Mauerelementen die Rede ist, ändert daran nichts. Es ist offensichtlich, dass der Transport solcher Steine wesentlich einfacher von der Wehntalerstrasse her erfolgen kann. Ebenso ist einleuchtend, dass der Baustellenzugang durch den Garten hindurch diesen erheblich beeinträchtigen würde, auch wenn die Baurekurskommission die Schwere dieser Schäden nicht quantifiziert hat. Aus den bei den Akten liegenden Fotos des Augenscheins geht überdies hervor, dass der beanspruchte Zugang von der Wehntalerstrasse her das von der Beschwerdeführerin genutzte Grundstück nicht erheblich tangieren kann. Die Baurekurskommission führt aus, die Fahrbahn lasse aufgrund ihrer Breite eine hinreichende Zu- und Wegfahrt im Bereich der beanspruchten Fläche zu. Dies geht auch aus dem bei den Akten liegenden Situationsplan wie aus den Fotos hervor und wird von der Beschwerdeführerin nicht substanziiert bestritten.
Hinzu kommt, dass die Inanspruchnahme bloss für die Dauer von zehn Tagen bewilligt wurde, wobei darin eine Sicherheitsmarge enthalten ist und die effektive Inanspruchnahme vermutlich weniger lange dauern wird. Insgesamt kann angesichts der offenkundigen Geringfügigkeit der Beeinträchtigung der Beschwerdeführerin von einer willkürlichen Interessenabwägung keine Rede sein.
4.- Die staatsrechtliche Beschwerde erweist sich damit als unbegründet. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 153 und Art. 153a OG). Den nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnern ist praxisgemäss keine Parteientschädigung zuzusprechen.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.- Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen.
2.- Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.-- wird der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.- Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4.- Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Neerach und der Baurekurskommission I des Kantons Zürich schriftlich mitgeteilt.
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Lausanne, 27. Juni 2000
Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung
des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: