Art. 93 BGG; admissibility of an appeal against a building permit subject to suspensive conditions; a permit that cannot yet be executed because implementation depends on future approval and completion of access works is, where the wording leaves room for implementation, a self-standing interim decision. Such a decision is appealable only if the appellant shows irreparable prejudice or that immediate admission would bring about a final decision and avoid extensive evidence-taking. Mere criticism of other pending objections or of allegedly incomplete expert assessments is insufficient (consid. 2).
1C_409/2024, 1C_410/2024
Urteil vom 29. Dezember 2025
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Haag, Präsident,
Bundesrichter Müller, Merz,
Gerichtsschreiber Dold.
Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwältin Vera Theiler,
gegen
B.________ AG,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Christian Winzeler,
Gemeinderat Wollerau,
Hauptstrasse 15, 8832 Wollerau,
Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 14, 6430 Schwyz,
Regierungsrat des Kantons Schwyz,
Bahnhofstrasse 9, 6430 Schwyz.
Gegenstand
Baubewilligungen,
Beschwerden gegen die Entscheide des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz,
Kammer III, vom 22. April 2024.
Der Regierungsrat des Kantons Schwyz genehmigte am 29. August 2017 den Gestaltungsplan "Wohnzone Altenbach" in Wollerau. Dessen Perimeter umfasst unter anderem die Parzelle Nr. 1946.
Am 23. Mai 2022 reichte die B.________ AG dem Gemeinderat Wollerau zwei Baugesuche ein. Das eine betrifft den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern auf dem Baufeld R6 am südlichen Rand der Parzelle Nr. 1946, das andere den Neubau von vier Mehrfamilienhäusern auf den Baufeldern R9 und R10 am nördlichen Rand derselben Parzelle. Gegen beide Gesuche erhob unter anderem A.________ Einsprache.
Das kantonale Amt für Raumentwicklung erteilte mit Gesamtentscheiden vom 13. Januar 2023 die kantonalen Baubewilligungen, der Gemeinderat von Wollerau am 27. Februar 2023 die kommunalen. Für das erstgenannte Bauprojekt verfügte er folgende Nebenbestimmung:
"Mit den Bauarbeiten darf erst begonnen werden, wenn die Rechtsmittelfrist unbenützt verstrichen und die zur Herstellung der hinreichenden Erschliessung erforderliche Verlängerung der Mühlebachstrasse (ohne Deckbelag) erstellt ist. Das heisst, der Bau der Quartiererschliessungsstrasse muss vor Baubeginn der zwei Mehrfamilienhäuser R6 rechtskräftig bewilligt und vor der Nutzung der Neubauten fertiggestellt sein."
Für das zweitgenannte Bauprojekt verfügte er grundsätzlich dieselbe Nebenbestimmung, wobei er insoweit auch die Erstellung der Feinerschliessungsstrasse Mühlebachrain zur Voraussetzung für den Baubeginn machte.
Daraufhin gelangte unter anderem A.________ an den Regierungsrat. Die gegen das zweitgenannte Bauprojekt gerichteten Beschwerden wies dieser am 26. September 2023 ab, während er die gegen das erstgenannte gerichteten teilweise guthiess und die zitierte Nebenbestimmung wie folgt neu fasste:
"Mit den Bauarbeiten darf erst begonnen werden, wenn die Rechtsmittelfrist unbenützt verstrichen und die zur Herstellung der hinreichenden Erschliessung erforderliche Verlängerung der Mühlebachstrasse (ohne Deckbelag) inkl. Wendeplatz für Bus/LkW/PW erstellt sind. Das heisst, der Bau der Quartiererschliessungsstrasse muss vor Baubeginn der zwei Mehrfamilienhäuser R6 rechtskräftig bewilligt und vor der Nutzung der Neubauten fertiggestellt sein. Überdies dürfen die Gebäude auf R6 erst genutzt bzw. bezogen werden, wenn die Gebäude auf den Baufeldern R9 und R10 fertiggestellt sind."
Gegen beide Regierungsratsbeschlüsse erhob A.________ Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz. Mit zwei separaten Entscheiden vom 22. April 2024 wies dieses die Beschwerden im Sinne der Erwägungen ab.
Mit zwei ebenfalls separaten, vom 4. Juli 2024 datierten Beschwerden in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Verfahren 1C_409/2024 und 1C_410/2024) beantragt A.________ dem Bundesgericht insbesondere, die Entscheide des Verwaltungsgerichts seien aufzuheben, die betreffenden Baugesuche abzuweisen und die Verfahren mit einer Reihe anderer Baubewilligungsverfahren zu vereinen.
Das Bundesgericht hat einen Schriftenwechsel durchgeführt und in diesem Rahmen auch die Bundesämter für Umwelt (BAFU) und für Raumentwicklung (ARE) zur Stellungnahme eingeladen.
Die beiden Beschwerden und die Urteile, gegen die sie sich richten, entsprechen sich grösstenteils wörtlich. Es rechtfertigt sich, die Verfahren zu vereinigen und die Sache in einem einzigen Urteil zu behandeln.
Gegen den kantonal letztinstanzlichen Entscheid der Vorinstanz im Bereich des Baurechts steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten grundsätzlich offen (Art. 82 lit. a BGG).
Die Beschwerde an das Bundesgericht ist zulässig gegen End- und Teilentscheide, die das Verfahren in der Hauptsache - aus materiellen oder formellen Gründen - ganz oder teilweise abschliessen (Art. 90 und 91 BGG; BGE 150 II 566 E. 2.2 mit Hinweis). Von weiteren, hier nicht interessierenden Ausnahmen abgesehen, wird von der Beschränkung der Anfechtbarkeit auf Endentscheide abgewichen, wenn ein selbstständig eröffneter Vor- oder Zwischenentscheid einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken kann (Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG). Ist die Beschwerde nach Art. 93 Abs. 1 BGG nicht zulässig oder wurde von ihr kein Gebrauch gemacht, so sind die betreffenden Vor- und Zwischenentscheide gemäss Art. 93 Abs. 3 BGG durch Beschwerde gegen den Endentscheid anfechtbar, soweit sie sich auf dessen Inhalt auswirken.
Die hier umstrittenen Baubewilligungen enthalten nach dem Ausgeführten eine Nebenbestimmung, wonach die Quartiererschliessungsstrasse (Verlängerung der Mühlebachstrasse) rechtskräftig bewilligt und erstellt sein muss, bevor mit den Bauarbeiten für die Mehrfamilienhäuser begonnen werden darf. Aus den angefochtenen Entscheiden geht in dieser Hinsicht hervor, dass der Regierungsrat am 4. Juli 2023 eine erstinstanzlich erteilte Baubewilligung für die Erstellung der Quartiererschliessungsstrasse aufgehoben hat. Er war zum Schluss gekommen, dass es sich bei der geplanten Strasse um eine Groberschliessungsstrasse handle, für die zunächst ein Erschliessungsplanverfahren durchgeführt werden müsse. Zudem beanstandete er das dem Baugesuch zu Grunde liegende Verkehrs- und Lärmgutachten.
Bei den erwähnten Nebenbestimmungen in den Baubewilligungen für die Mehrfamilienhäuser handelt es sich um eine aufschiebende Bedingung. Nach der Rechtsprechung führen derartige Bedingungen dazu, dass das Baubewilligungsverfahren als noch nicht abgeschlossen gilt, sofern die Formulierung der Bedingungen einen Spielraum für ihre Umsetzung belässt, was in Bezug auf die Quartiererschliessungsstrasse der Fall ist (vgl. das denselben Beschwerdeführer betreffende Urteil 1C_436/2023 vom 18. Juni 2024 E. 1.2; vgl. auch BGE 150 II 566 E. 2.2.2; je mit Hinweis). Angefochten ist somit ein selbstständig eröffneter Zwischenentscheid im Sinne von Art. 93 BGG, gegen den grundsätzlich nur unter den in dieser Bestimmung genannten Voraussetzungen eine Beschwerde ans Bundesgericht möglich ist.
Der Beschwerdeführer behauptet nicht, dass der angefochtene Entscheid einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken kann. Er ist dagegen der Auffassung, die Gutheissung seiner Beschwerde würde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen. Zur Begründung bringt er zum einen vor, dass sich das Bundesgericht nicht mit seinen übrigen Rügen befassen müsste, wenn es in Bezug auf die Frage der Erschliessung seine Auffassung teile. Dieses Argument hat freilich nichts mit einem weitläufigen Beweisverfahren zu tun. Zum andern macht er geltend, dass die Lärmermittlungen unvollständig seien, wobei gestützt auf seine Ausführungen nicht ersichtlich ist, weshalb deren Ergänzung besonders aufwendig sein sollte. Die Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG - welche praxisgemäss ohnehin restriktiv zu handhaben sind (BGE 150 II 566 E. 2.2 mit Hinweis) - sind damit nicht erfüllt.
Auf die Beschwerden ist aus diesen Erwägungen nicht einzutreten.
Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Der Beschwerdeführer hat der Beschwerdegegnerin zudem eine angemessene Parteientschädigung auszurichten (Art. 68 Abs. 2 BGG).
Die Verfahren 1C_409/2024 und 1C_410/2024 werden vereinigt.
Auf die Beschwerden wird nicht eingetreten.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerin mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Wollerau, dem Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz, dem Regierungsrat des Kantons Schwyz, dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer III, dem Bundesamt für Raumentwicklung und dem Bundesamt für Umwelt schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 29. Dezember 2025
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Haag
Der Gerichtsschreiber: Dold