Zoning height rules for rooftop dormers in ZurichKI-generiert

1C_281/2024

Urteil vom 7. März 2025

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Kneubühler, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichter Chaix,
Bundesrichter Müller,
Gerichtsschreiber Mösching.

Verfahrensbeteiligte
Baugenossenschaft A.________,
vertreten durch Herr Andreas F. Vögeli und/oder
Frau Dr. Annina Fey, Rechtsanwälte,
Beschwerdeführerin,

gegen

1. B.________,
   
2. C.________,
   
3. D.________,
   alle drei vertreten durch Herr Dr. Peter Heer und/oder Frau Myriam Schuler, Rechtsanwälte,
   Beschwerdegegnerschaft,

Bausektion der Stadt Zürich, c/o Amt für Baubewilligungen, Lindenhofstrasse 19, Postfach, 8021 Zürich,
Baudirektion des Kantons Zürich,
Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich.
Gegenstand
Baubewilligung,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, vom 14. März 2024 (VB.2023.00359).

Sachverhalt:

A.

Die Bausektion des Stadtrats der Stadt Zürich erteilte der Baugenossenschaft A.________ mit Beschluss vom 4. Oktober 2022 die baurechtliche Bewilligung für den Ersatzneubau der Siedlung U.________ auf den Grundstücken Kat.-Nrn. AR6235 und AR4593 an der Bergwiesen und an der Rossackerstrasse in Zürich. Mit dem kommunalen Entscheid wurde die im koordinierten Verfahren ergangene Verfügung Nr. BVV 22-135 vom 18. Juli 2022 eröffnet, mit welcher die Baudirektion des Kantons Zürich der Bauherrschaft die hochwasserschutzrechtliche Bewilligung erteilte.

B.

Dagegen erhoben B.________, C.________, E.________, D.________ und F.________ mit gemeinsamer Eingabe vom 8. November 2022 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich. Mit Entscheid vom 26. Mai 2023 hiess das Baurekursgericht den Rekurs teilweise gut. Es ergänzte den angefochtenen Beschluss des Stadtrats der Stadt Zürich vom 4. Oktober 2022 mit der Auflage, dass vor Baubeginn abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen seien, gemäss welchen die geplante Lärmschutzwand schallabsorbierend ausgeführt wird. Im Übrigen wies es den Rekurs ab.

C.

Gegen diesen Entscheid erhoben B.________, C.________ und D.________ mit gemeinsamer Eingabe vom 27. Juni 2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Mit Urteil vom 14. März 2024 hiess dieses die Beschwerde gut und hob den Entscheid des Baurekursgerichts vom 26. Mai 2023, den Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 4. Oktober 2022 sowie die Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich 18. Juli 2022 auf.

D.

Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts hat die Baugenossenschaft A.________ mit Eingabe vom 8. Mai 2024 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht erhoben. Sie beantragt, das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 14. März 2024 vollumfänglich aufzuheben und den mit Entscheid des Baurekursgerichts vom 26. Mai 2023 ergänzten Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 4. Oktober 2022 sowie die Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 18. Juli 2022 zu bestätigen. Eventualiter sei das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 14. März 2024 vollumfänglich aufzuheben, die Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 18. Juli 2022 zu bestätigen und der mit Entscheid des Baurekursgerichts vom 26. Mai 2023 ergänzte Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 4. Oktober 2022 mit der weiteren Auflage zu ergänzen, dass vor Baubeginn abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen seien, wonach die sowohl trauf- als auch gibelseitigen Gauben unterhalb des Firstes enden würden. Subeventualiter sei das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 14. März 2024 vollumfänglich aufzuheben und die Angelegenheit an die Vorinstanz zurückzuweisen.
B.________, C.________ und D.________ beantragen die Abweisung der Beschwerde. Das Verwaltungsgericht beantragt, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die Stadt Zürich beantragt die Gutheissung der Beschwerde, während die Baudirektion des Kantons Zürich auf eine Stellungnahme verzichtet.

Erwägungen:

1.

Angefochten ist ein Endentscheid einer letzten kantonalen Instanz in einer baurechtlichen Angelegenheit. Dagegen steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht offen (Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 sowie Art. 90 BGG). Ein Ausschlussgrund nach Art. 83 BGG liegt nicht vor. Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und ist als unterliegende Baugesuchstellerin zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten (Art. 42 Abs. 2 und 100 Abs. 1 BGG).

2.

2.1. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), prüft die bei ihm angefochtenen Entscheide aber grundsätzlich nur auf Rechtsverletzungen hin, welche die beschwerdeführende Partei vorbringt und begründet (vgl. Art. 42 Abs. 2 BGG). Erhöhte Anforderungen an die Begründung gelten, soweit die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht gerügt wird (Art. 106 Abs. 2 BGG). Die Anwendung von kantonalem Recht überprüft das Bundesgericht vorbehältlich Art. 95 lit. c-e BGG im Wesentlichen auf Willkür und bloss insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde präzis vorgebracht und begründet wird (Art. 95 BGG i.V.m. Art. 9 BV und Art. 106 Abs. 2 BGG).
Willkür in der Rechtsanwendung liegt vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist; dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 148 II 106 E. 4.6.1; 146 II 111 E. 5.1.1; 145 II 32 E. 5.1; 144 I 170 E. 7.3 je mit Hinweisen).

2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 2 BGG; BGE 147 I 1 E. 3.5). Das Bundesgericht prüft nur klar und detailliert erhobene und, soweit möglich, belegte Rügen; auf rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid geht es nicht ein (BGE 148 I 104 E. 1.5 mit Hinweisen).

3.

Die Vorinstanz gelangte zum Schluss, dass die vorliegend in Frage stehende Dachkonstruktion nicht als Dachaufbaute i.S.v. § 292 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Zürich vom 7. September 1975 (PBG/ZH; LS 700.1) qualifiziert werden könne, sondern als besondere Dachform einzuordnen sei, bei welcher keine Aufbaute auf die Dachebene gesetzt, sondern der Verlauf der Dachfläche selbst abgestuft werde. Dementsprechend sei bei der Ermittlung der Gebäudehöhe gemäss § 280 Abs. 1 PBG/ZH die Höhe der Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche der strittigen Dachfläche auf den darunterliegenden gewachsenen Boden massgebend. Diese betrage 18,49 m, womit das Bauvorhaben die gemäss Art. 8 Abs. 5 BZO für Arealüberbauungen in der Wohnzone W4b zulässige maximale Gebäudehöhe von 15,5 m deutlich überschreite.

4.

Die Beschwerdeführerin ist hingegen der Ansicht, bei der vorliegenden Konstruktion handle es sich um eine Dachaufbaute und nicht um eine besondere Dachkonstruktion. Als Konsequenz daraus wäre die zulässige Gebäudehöhe nicht überschritten und das Bauvorhaben bewilligungsfähig. Die Vorinstanz habe mit ihrer Anwendung von § 292 PBG/ZH sowohl die Gemeindeautonomie der Stadt Zürich als auch das Willkürverbot verletzt.

4.1. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts können sich nicht nur die Gemeinde, sondern auch andere Beschwerdeführende auf die Verletzung der Gemeindeautonomie berufen, soweit diese Garantie eine Auswirkung auf ihre rechtliche oder tatsächliche Stellung haben kann (BGE 143 II 120 E. 7.1; 141 I 36 E. 1.2.4 mit Hinweisen; Urteil 1C_323/2022 vom 9. Mai 2023 E. 7.2). Dies ist vorliegend der Fall, weshalb die Beschwerdeführerin grundsätzlich befugt ist, eine Verletzung der Gemeindeautonomie geltend zu machen.

4.2. Die Gemeinde ist ein Institut des kantonalen Rechts. Art. 50 Abs. 1 BV gewährleistet die Gemeindeautonomie denn auch nach Massgabe des kantonalen Rechts. Nach der Rechtsprechung sind Gemeinden in einem Sachbereich autonom, wenn das kantonale oder eidgenössische Recht diesen nicht abschliessend ordnet, sondern ihn ganz oder teilweise der Gemeinde zur Regelung überlässt und ihr dabei eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einräumt. Der geschützte Autonomiebereich kann sich auf die Befugnis zum Erlass oder Vollzug eigener kommunaler Vorschriften beziehen oder einen entsprechenden Spielraum bei der Anwendung kantonalen oder eidgenössischen Rechts betreffen. Der Schutz der Gemeindeautonomie setzt eine solche nicht in einem ganzen Aufgabengebiet, sondern lediglich im streitigen Bereich voraus. Im Einzelnen ergibt sich der Umfang der kommunalen Autonomie aus dem für den entsprechenden Bereich anwendbaren kantonalen Verfassungs- und Gesetzesrecht (BGE 147 I 433 E. 4.1; 146 I 83 E. 2.1; je mit Hinweisen). Das Bundesgericht prüft frei, ob die kantonale Rechtsmittelinstanz einen in den Anwendungsbereich der Gemeindeautonomie fallenden Beurteilungsspielraum respektiert hat (BGE 145 I 52 E. 3.1; 141 I 36 E. 5.4; Urteil 1C_92/2015 vom 18. November 2015 E. 3.1.3; je mit Hinweisen). Im Übrigen ist die Auslegung der fraglichen Bestimmungen des PBG/ZH nur auf Willkür zu prüfen (vorne E. 2.1).

4.3. Laut § 292 PBG/ZH in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung, dürfen Dachaufbauten nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein, sofern sie bei Schrägdächern über die tatsächliche Dachebene hinausragen bzw. sofern sie bei Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen, d.h. jene Profillinie, die unter 45° an die Schnittlinie zwischen der Dachfläche (des obersten Dachgeschosses) und der dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a i.V.m. § 292 PBG/ZH).
Gemäss Praxis der Vorinstanz handelt es sich bei § 292 PBG/ZH um eine Ästhetiknorm, welche bezweckt, Dach und Dachaufbauten in einem abgerundeten harmonischen Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes erscheinen zu lassen (angefochtener Entscheid E. 3.3.1; vgl. dazu auch Urteil 1C_461/2018 vom 22. Oktober 2019 E. 4.3.1). Insbesondere sollen überdimensionierte, dem Dachbereich ein Übergewicht verleihende Aufbauten verhindert werden.

4.4. Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, die Frage der Zulässigkeit von Dachaufbauten gemäss § 292 PBG/ZH betreffe die Ästhetik und Einordnung, bei deren Beurteilung den kommunalen Baubehörden ein erheblicher Beurteilungsspielraum zukomme. Die Auslegung und Anwendung der Norm unterstehe dem Anwendungsbereich der Gemeindeautonomie. Die Rechtsmittelinstanzen dürften deshalb bei der Beurteilung der Zulässigkeit von Dachaufbauten nur einschreiten, falls eine Gemeinde den ihr zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschreite. Vorliegend habe das Verwaltungsgericht die der Stadt Zürich zukommende Gemeindeautonomie verletzt, indem es seine ästhetische und gestalterische Vorstellung an die Stelle der zulässigen und vertretbaren Beurteilung der Zulässigkeit der Dachaufbaute durch die Baubehörde der Stadt Zürich setzte.

4.5. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin geht es vorliegend nicht um die ästhetische Beurteilung von Dachaufbauten und deren Einordnung in das Siedlungsbild. Vielmehr gelangte das Verwaltungsgericht zur Erkenntnis, dass die geplante Dachkonstruktion keine Dachaufbaute i.S.v. § 292 PBG/ZH sei und beanstandete damit eine Rechtsverletzung (vgl. Urteil 1C_313/2019 vom 28. April 2020 E. 4.3). Mit anderen Worten greift sie nicht in den Beurteilungsspielraum der Gemeinde ein, sondern verneint das Bestehen eines solchen, weil die Voraussetzungen zur Anwendung der fraglichen kantonalen Norm nicht vorliegen.
Nur weil es sich bei § 292 PBG/ZH gemäss konstanter Rechtsprechung der Vorinstanz um eine Ästhetiknorm handelt, verfügt die Gemeinde nicht über einen relativ erheblichen Ermessensspielraum bei der Auslegung des Begriffs "Dachaufbaute". Autonomie könnte der Gemeinde allenfalls bei der Beurteilung der ästhetischen Qualität von Dachaufbauten zukommen, nicht aber bei der Qualifikation als solche.

4.6. Ohnehin konzentriert sich die Beschwerdeführerin bei ihren Ausführungen primär darauf, die Rechtsanwendung der Vorinstanz als offensichtlich falsch darzustellen, was im Folgenden zu prüfen ist.

5.

5.1. Gemäss Praxis der Vorinstanz sind unter Dachaufbauten gemäss § 292 lit. a PBG/ZH Bauteile zu verstehen, welche wie Lukarnen oder Ähnliches oberhalb der Dachhaut in Erscheinung treten bzw. die Dachfläche nach aussen durchstossen. Sie seien von unkonventionellen Konstruktionen im Dachbereich abzugrenzen, bei welchen keine Aufbauten auf die Dachebene gesetzt, sondern der Verlauf der Dachfläche selbst abgestuft werde (angefochtener Entscheid E. 3.3.1, vgl. auch CHRISTOPH FRITZSCHE/PETER BÖSCH/THOMAS WIPF/DANIEL KUNZ, Zürcher Bau- und Planungsrecht, Band 2, 7. Aufl. 2024, S. 1471 und 1737). Gemäss Skizze zu § 292 PBG/ZH in Anhang 2 zur Allgemeinen Bauverordnung [des Kantons Zürich] vom 22. Juni 1977 [ABV/ZH; LS 700.2] in der gemäss Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 11. Mai 2016 massgeblichen Fassung) trete die Dachaufbaute bei Schrägdächern oberhalb der Dachhaut in Erscheinung und sitze somit vollständig auf dem Hauptdach.
Die Vorinstanz erkannte, dass die vorliegend zu beurteilende Dachkonstruktion sowohl auf der Traufseite als auch auf der Giebelseite fassadenbündig sei, da sie bis zur Gebäudeecke der betreffenden Traufseite gerückt sei. Solche Konstruktionen seien bei Flachdächern als Dachaufbauten zu qualifizieren, nicht aber bei Schrägdächern, zumindest wenn sie wie vorliegend auf der Höhe des Firstes ansetzten. Bei Schrägdächern endeten Dachaufbauten im Regelfall unterhalb des Firstes. Von der Stirnseite der Bauten aus betrachtet, seien unterschiedlich geneigte Dachhälften, aber keine Dachaufbauten erkennbar.
Da es sich bei der gewählten Dachkonstruktion nicht um eine Dachaufbaute handle, spiele es auch keine Rolle, ob das Dachgeschoss als solches erkennbar sei oder doch den Eindruck eines Vollgeschosses vermittle. § 292 PBG/ZH gelange gar nicht erst zur Anwendung.

5.2. Diese Auslegung von § 292 PBG/ZH erachtet die Beschwerdeführerin als willkürlich. Sie moniert, keine kantonale Bestimmung schreibe vor, dass eine Gaube nicht mehr als Dachaufbaute zu qualifizieren sei, wenn sie auf der Höhe des Firstes und nicht unterhalb desselben ansetze. Selbst die Vorinstanz führe aus, zumindest bei Schrägdächern würden Dachaufbauten in der Regel unterhalb des Firstes enden. Dies impliziere die Möglichkeit, dass Dachaufbauten bei Schrägdächern durchaus auf der Höhe des Firstes respektive am First selber enden könnten. Ihre Ansicht unterlegen sie mit einem Bild aus der Literatur (FRITZSCHE/BÖSCH/WIPF/KUNZ, a.a.O., S. 1487).
Bereits aus dem verwendeten Bild selbst wird aber ersichtlich, dass die Beschwerdeführerin aus dieser Argumentation nichts zu Gunsten ihres geplanten Bauvorhabens ableiten kann. Zwar setzt die (Schlepp) gaube auf dem Bild tatsächlich auf dem First an, anders als die geplante Dachkonstruktion stösst sie jedoch weder bis zur Fassadenflucht vor bei gleichzeitiger Durchbrechung der Trauflinie, noch reicht sie bis an die Stirnseite des Gebäudes. Insgesamt erscheint die abgebildete Schleppgaube, obschon sie am First ansetzt, eindeutig als auf das Dach aufgesetzt, was bei der vorliegenden Konstruktion gerade fehlt.
Wie die Beschwerdegegnerschaft ausführt, findet sich zudem auch im Leitfaden der Stadt Zürich kein als zulässig erachtetes Beispiel einer Dachaufbaute, die mit der geplanten Dachkonstruktion nur annährend vergleichbar wäre (Vorstoss bis zur Fassadenflucht mit Durchbrechen der Trauflinie bei gleichzeitiger Ansetzung am Hauptgiebel). Auf diesen Umstand muss aber nicht weiter eingegangen werden, da der Stadt Zürich bei der Qualifikation einer Dachaufbaute, wie bereits gesehen, kein Spielraum zusteht.

5.3. Die Vorinstanz beschreibt die Konstruktion als unterschiedlich geneigte Dachflächen. Die Beschwerdeführerin stellt dies in Abrede; vielmehr würden die Gauben als deutliche Aufbauten auf der Dachfläche in Erscheinung treten und durch ihre begrenzte Grösse das Dachgeschoss deutlich erkennen lassen. Bei der Aufbaute handle es sich um eine Schleppgaube - eine Dachaufbaute, deren Dachfläche mit geringerer Neigung als das Hauptdach ausgebildet sei und die vom Hauptdach hinweggeschleppt werde (FRITZSCHE/BÖSCH/WIPF/KUNZ, a.a.O., S. 1744) -, die zur Gebäudeecke gerückt worden und ohne Weiteres zulässig sei.
Eine Schleppgaube wird in der Literatur grundsätzlich als zulässig erachtet (vgl. FRITZSCHE/BÖSCH/WIPF/KUNZ, a.a.O., S. 1482). Allerdings setzt die dort skizzierte (Schlepp) gaube klar unterhalb des Firstes an. Dies stimmt mit den weiteren Ausführungen in der zitierten Literatur überein, wonach eine Gaube deutlich resp. klar unter dem First ansetzen muss, um als Dachaufbaute zu gelten (FRITZSCHE/BÖSCH/WIPF/KUNZ, a.a.O., S. 1474 f.). Andernfalls handle es sich bei der Konstruktion um einen Kreuzfirst, der als besondere Dachform einzuordnen sei. Dies kommt vorliegend nicht unmittelbar zum Ausdruck, weil es sich um eine Schleppgaube und nicht um eine Giebelgaube mit eigenem First handelt.
Daraus ergibt sich im Weiteren, dass die Argumentation der Beschwerdeführerin nicht verfängt, wonach die Auffassung der Vorinstanz offensichtlich unhaltbar sei, weil sie zur Folge habe, dass die geplante Konstruktion als Dachaufbaute zu qualifizieren wäre, wenn sie nur einen Zentimeter unter dem First ansetzen würde. Um eine Dachaufbaute könnte es sich nur handeln, wenn die Dachkonstruktion deutlich unter dem First ansetzen würde. In diesem Falle wäre dann zu prüfen, ob das Dachgeschoss noch als solches erkennbar wäre und nicht den Eindruck eines Vollgeschosses vermitteln würde.

5.4. Schliesslich würde die Auffassung der Vorinstanz laut der Beschwerdeführerin zu einer nicht gerechtfertigten und nicht nachvollziehbaren Ungleichbehandlung zwischen Flachdach- und Schrägdachkonstruktionen führen. Bei Flachdächern sei eine Verschiebung einer Dachaufbaute in die Gebäudeecke möglich, ohne dass eine Beschränkung hinsichtlich eines hypothetischen Firsts bestehen würde.
Die Situationen sind allerdings nur beschränkt vergleichbar, da bei einem Schrägdach - im Gegensatz zum Flachdach - erheblicher Raum zwischen der Decke des Attikageschosses und dem Giebel überdacht wird. Dessen Volumen würde vorliegend viel grösser ausfallen als bei einer Gaube, die nicht am First ansetzt (vgl. FRITZSCHE/BÖSCH/WIPF/KUNZ, a.a.O., Skizzen auf S. 1482). Sofern eine Ungleichbehandlung durch die Rechtsanwendung der Vorinstanz überhaupt besteht, so ist diese nachvollziehbar.

5.5. Insgesamt stellt die Beschwerdeführerin in rein appellatorischer Weise ihre Sicht der Dinge dar und lässt die Einschätzung der Vorinstanz nicht als offensichtlich falsch erscheinen. Nach dem Gesagten ist die vorinstanzliche Anwendung des kantonalen Rechts nicht willkürlich, weshalb sich die geplanten Gebäude als zu hoch erweisen.

6.

Für den Fall, dass sich die geplante Dachkonstruktion als nicht rechtskonform erweist, wäre dieser Mangel nach Ansicht der Beschwerdeführerin ohne Weiteres mittels einer Nebenbestimmung heilbar gewesen. Die Verweigerung der Baubewilligung sei unverhältnismässig und verstosse somit gegen die Eigentumsgarantie (Art. 26 und Art 36 Abs. 3 BV).

6.1. Gemäss § 321 Abs. 1 BPG/ZH sind mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen, wenn inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden können oder zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig sind.
Nach der Rechtsprechung können durch Nebenbestimmungen gemäss § 321 Abs. 1 PBG/ZH oder anderen ähnlichen kantonalen Regelungen lediglich untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden. Solche Mängel sind nicht mehr gegeben, wenn zur Behebung eine wesentliche Projektänderung bzw. eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts erforderlich ist. Demnach sind Nebenbestimmungen ausgeschlossen, wenn ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist, wie die Mängel zu beheben sind und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen dies nach sich zieht. Dies folgt aus dem Grundsatz der Einheit des Bauentscheids, mit dem eine einheitliche Beurteilung eines baurechtlichen Sachverhalts sichergestellt werden soll (vgl. CHRISTOPH FRITZSCHE/PETER BÖSCH/THOMAS WIPF/DANIEL KUNZ, Zürcher Bau- und Planungsrecht, Band 1, 7. Aufl. 2024, S. 470). Dieser Grundsatz verlangt, dass ein geplantes Bauvorhaben in einem einzigen und einheitlichen Bewilligungsverfahren geprüft wird. Nachgelagerte Verfahren sind nur zulässig, wenn dies von der Sache her sinnvoll ist - so etwa wenn die Beurteilung der Farb- und Materialwahl während der Bauausführung besser möglich ist - und sich daraus keine wesentlichen neuen Auswirkungen oder Änderungen für das Projekt ergeben oder ergeben können (Urteile 1C_622/2022 vom 8. November 2024 E. 1.10; 1C_615/2017 vom 12. Oktober 2018 E. 2.5 je mit Hinweisen).

6.2. Das Verwaltungsgericht hat ausgeführt (E. 3.3.3 des angefochtenen Entscheids), dass die notwendige Anpassung der Dachkonstruktion die Gestaltung der Baute in einem Ausmass ändere, wie sie im Zusammenhang mit den qualifizierten Gestaltungsanforderungen einer Arealüberbauung nicht mit Nebenbestimmungen angeordnet werden könne. Mit Blick auf eine derartige Änderung der Gestaltung müsse eine umfassende Würdigung durch die örtliche Baubehörde bzw. die Rechtsmittelinstanzen erfolgen können. Damit falle eine nebenbestimmungsweise Heilung im Sinne von § 321 PBG/ZH ausser Betracht, weshalb die Baubewilligung aufzuheben sei.

6.3. Die Vorbringen der Beschwerdeführerin lassen die Anwendung des kantonalen Rechts durch die Vorinstanz nicht als offensichtlich unhaltbar erscheinen. Insbesondere ist es - wie bereits erwähnt - entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin nicht ausreichend, die Gauben einige Zentimeter unterhalb des Firstes anzusetzen. Wenn die Vorinstanz davon ausgeht, dass eine solche Anpassung nicht mehr von untergeordneter Natur wäre, die ohne besondere Schwierigkeiten mit ausreichend konkreten Nebenbestimmungen behoben werden könnte, verfällt sie nicht in Willkür.

6.4. Die Verweigerung der Baubewilligung stellt unter diesen Umständen keinen unverhältnismässigen Eingriff in die Eigentumsgarantie dar, woran auch die durch die Beschwerdeführerin erwähnte Wohnungsknappheit in der Stadt Zürich nichts ändert, die sie nicht von der Einhaltung des bestehenden Rechts befreit. Es bleibt ihr aber unbenommen, ein überarbeitetes Bauprojekt zur Bewilligung einzureichen, das den kantonalen Vorschriften und der dazu bestehenden Praxis entspricht.
Bei diesem Ergebnis erübrigt sich ein Eingehen auf die weiteren Rügen der Beschwerdeführerin.

7.

Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen. Die unterliegende Beschwerdeführerin trägt die Gerichtskosten (Art. 66 Abs. 1 BGG) und hat der Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung auszurichten (Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.

Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerschaft für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 4'000.-- zu entschädigen.

4.

Dieses Urteil wird den Parteien, der Bausektion der Stadt Zürich, der Baudirektion des Kantons Zürich und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 7. März 2025

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Das präsidierende Mitglied: Kneubühler

Der Gerichtsschreiber: Mösching