1A.174/2003

{T 0/2}
1A.174/2003 /
1P.498/2003 /zga

Urteil vom 4. Mai 2004
I. Öffentlichrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesgerichtspräsident Aemisegger, Präsident, Bundesrichter Féraud, Ersatzrichter Loretan,
Gerichtsschreiber Haag.

Parteien
X.________, Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Martin Buchli-Casper,

gegen

Baugesellschaft A.________, Beschwerdegegnerin, vertreten durch Herrn Dr. Sandro Costa,
Gemeinde Pontresina, 7504 Pontresina, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Otmar Bänziger, Bahnhofstrasse 7, Postfach 101, 7001 Chur,
Regierung des Kantons Graubünden, Graues Haus, Reichsgasse 35, 7000 Chur,
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 4. Kammer, Obere Plessurstrasse 1, 7001 Chur.

Gegenstand
Ortsplanungsrevision, UVP-Pflicht,

Verwaltungsgerichtsbeschwerde und
staatsrechtliche Beschwerde gegen das Urteil
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden, 4. Kammer, vom 10. April 2003.

Sachverhalt:
A.
Am 30. November 1995 beschlossen die Stimmberechtigten der Gemeinde Pontresina im Rahmen einer Teilrevision der Ortsplanung einen Teilzonenplan Laret 1:500, einen Generellen Gestaltungs- und Erschliessungsplan Laret 1:500 mit speziellen Vorschriften sowie eine Teilrevision des kommunalen Baugesetzes. Die Regierung des Kantons Graubünden genehmigte diese Planänderung am 2. Juli 1996. Mit dem Teilzonenplan Laret 1:500 wurde das Baugebiet Laret im westlichen (unteren) Teil der Dorfkernzone Laret (bisher Dorfkernzone) und im östlichen (oberen) Teil der Wohnzone W4 Laret (bisher Wohnzone W4) zugewiesen. Eine anschliessend vorgesehene Quartierplanung scheiterte an finanziellen Schwierigkeiten der damaligen Eigentümerin der Parzellen Nr. 1746 und 1747, welche rund die Hälfte des Baugebietes Laret ausmachen.

Im Jahr 2000 erwarb die Baugesellschaft A.________ die beiden erwähnten Grundstücke und führte einen Studienwettbewerb für deren Neuüberbauung durch. Die dabei siegreiche Projektidee stand insofern mit der 1995 festgesetzten Regelung des Baugebiets Laret in Widerspruch, als sie in der Wohnzone W4 Laret die zulässige Ausnützungsziffer von 0.6 nicht einhielt und vorschriftswidrige Gebäudelängen vorsah.

Auf Antrag der Baugesellschaft Laret leitete der Gemeinderat von Pontresina eine erneute Revision der für das Gebiet Laret geltenden ortsplanerischen Grundlagen in die Wege. Die Stimmberechtigten der Gemeinde Pontresina beschlossen am 11. Dezember 2001 nach vorgängig durchgeführtem Mitwirkungsverfahren einen "Generellen Gestaltungs- und Erschliessungsplan Laret (Ergänzung) 1:500" (im Weiteren zitiert als: GGEP) sowie "Vorschriften zum Generellen Gestaltungs- und Erschliessungsplan Laret 1:500" (im Weiteren zitiert als: Vorschriften).

Der GGEP ergänzt den Teilzonenplan Laret insofern, als er das Gebiet Laret in einen südlichen Baubereich I (Parzellen Nrn. 1746, 1747, 2428 und Teil von 1758) und in einen nördlichen Baubereich II (Parzellen Nrn. 2064, 2154, 1739-1743, 1749-1751) unterteilt und im Baubereich I drei "Baufenster" mit jeweils zugewiesener maximaler Bruttogeschossfläche (BGF) festlegt. Die innerhalb des Baugebiets Laret insgesamt zulässige Ausnützung bleibt gegenüber der bisher erlaubten grundsätzlich gleich; die neue Regelung gestattet indessen die zuvor unzulässige Nutzungsverlagerung von der Kernzone Laret in die Wohnzone W4 Laret und gewährt überdies einen Quartierplanbonus von 10% bei Verwirklichung des im Wettbewerb erfolgreichen Projekts.
B.
X.________, Eigentümerin der mit einem Einfamilienhaus überbauten Parzelle Nr. 2064, gelangte gegen den Gemeindeversammlungsbeschluss vom 11. Dezember 2001 mit Planungsbeschwerde an die Regierung des Kantons Graubünden. Sie beantragte, der GGEP und die neuen Vorschriften seien nicht zu genehmigen. Die Regierung genehmigte die Teilrevision der Ortsplanung (Laret) am 7. Oktober 2002. Mit separatem Beschwerdeentscheid vom gleichen Datum wies sie die Beschwerde X.________s ab und auferlegte ihr die Verfahrenskosten von Fr. 3'320.-.

X.________ erhob gegen den Beschluss der Regierung Rekurs an das Verwaltungsgericht. Dieses hiess nach zweifachem Schriftenwechsel und einem Augenschein den Rekurs mit Urteil vom 10. April 2003 teilweise gut und hob Art. 9 Abs. 3 der Vorschriften zum GGEP auf. Im Übrigen wies es den Rekurs ab.
C.
X.________ hat gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts am 27. August 2003 Verwaltungsgerichtsbeschwerde und staatsrechtliche Beschwerde an das Bundesgericht erhoben. Sie beantragt die Aufhebung des angefochtenen Entscheids.

Die Gemeinde Pontresina, die Regierung des Kantons Graubünden und das Verwaltungsgericht Graubünden beantragen die Abweisung der Beschwerden, soweit darauf überhaupt einzutreten sei. Die Baugesellschaft A.________ liess sich nicht vernehmen.

Das Bundesamt für Umwelt, Wald und Landschaft erklärte in seiner Stellungnahme zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde, der darin erhobene Vorwurf, anlässlich der umstrittenen Planfestsetzung hätte eine Prüfung der Umweltverträglichkeit vorgenommen werden müssen, sei unberechtigt. Diese Stellungnahme wurde den Parteien zur Kenntnisnahme zugestellt.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Die Beschwerdeführerin erhebt mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde ausschliesslich die Rüge, im kantonalen Verfahren sei zu Unrecht keine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) im Sinne von Art. 9 des Bundesgesetzes vom 7. Oktober 1983 über den Umweltschutz (USG; SR 814.01) durchgeführt worden. Sie begründet dies mit den für das Vorhaben bzw. die geplante Überbauung nötigen Parkplätzen.

Damit erhebt die Beschwerdeführerin neue Tatsachenbehauptungen, die sie im Verfahren vor Verwaltungsgericht nicht geltend gemacht hat. Neue Tatsachen können indessen im Verfahren der Verwaltungsgerichtsbeschwerde nicht behauptet werden, wenn das Bundesgericht an die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz gebunden ist. Dies ist dann der Fall, wenn die Vorinstanz eine richterliche Behörde ist und diese den Sachverhalt nicht offensichtlich unrichtig, unvollständig oder unter Verletzung wesentlicher Verfahrensbestimmungen festgestellt hat (Art. 105 Abs. 2 OG). Das Verwaltungsgericht ist eine richterliche Behörde im Sinne dieser Bestimmung. Die Behauptung neuer Tatsachen bzw. die Berufung auf neue Beweismittel ist hier nur zulässig, wenn die Vorinstanz sie von Amtes wegen hätte erheben sollen und ihr Nichterheben eine Verletzung wesentlicher Verfahrensvorschriften darstellt (BGE 121 II 97 E. 1c mit Hinweisen).

Davon kann vorliegend keine Rede sein: In der Beschwerde an die Regierung hatte die Beschwerdeführerin das Thema Parkplätze und UVP mit keinem Wort berührt. Die Regierung behandelte die Frage der Parkplätze, der Erschliessung und der UVP-Pflicht in ihrem Genehmigungsentscheid, nicht jedoch im Beschwerdeentscheid. Im Rekurs an das Verwaltungsgericht erwähnte die Beschwerdeführerin, der beide Entscheide der Regierung eröffnet worden waren, die Frage der UVP-Pflicht wiederum mit keinem Wort. Das Verwaltungsgericht hatte somit angesichts der überzeugenden Erwägungen der Regierung zu dieser Frage keinen Anlass, von sich aus das Thema aufzugreifen. Im Übrigen verstösst es gegen die Mitwirkungspflicht der Parteien, Tatsachenbehauptungen erst vor Bundesgericht aufzustellen, obwohl es möglich gewesen wäre, sie bereits im kantonalen Verfahren vorzutragen (BGE 121 II 97 E. 1c S. 100).

Werden die neuen, unzulässigen Tatsachenbehauptungen ausser Acht gelassen, besteht keine Grundlage für die Behandlung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Auf sie ist daher nicht einzutreten.
2.
2.1 Beim angefochtenen Urteil handelt es sich um einen letztinstanzlichen kantonalen Endentscheid, der mit staatsrechtlicher Beschwerde wegen Verletzung verfassungsmässiger Rechte angefochten werden kann (Art. 84 Abs. 1 lit. a und Art. 87 OG). Die Beschwerdeführerin ist durch dieses Urteil in eigenen rechtlich geschützten Interessen betroffen und somit beschwerdeberechtigt (Art. 88 OG). Auf ihre form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist vorbehältlich der nachfolgenden Einschränkungen einzutreten.
2.2 Die staatsrechtliche Beschwerde führt nicht das vorangegangene kantonale Verfahren weiter, sondern eröffnet als ausserordentliches Rechtsmittel ein selbständiges staatsgerichtliches Verfahren, das der Kontrolle kantonaler Hoheitsakte unter dem spezifischen Gesichtspunkt verfassungsmässiger Rechte dient (BGE 117 Ia 393 E. 1c S. 395). Aus diesem Grund sind die als verletzt erachteten verfassungsmässigen Rechte oder deren Teilgehalte zu bezeichnen; überdies ist in Auseinandersetzung mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheids im Einzelnen darzustellen, worin die Verletzung der angerufenen Verfassungsrechte bestehen soll (Art. 90 Abs. 1 lit. b OG). Im staatsrechtlichen Beschwerdeverfahren prüft das Bundesgericht nur klar und detailliert erhobene Rügen, die soweit möglich zu belegen sind (Rügeprinzip).

Auf ungenügend begründete Rügen und rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt das Bundesgericht nicht ein (vgl. BGE 127 III 279 E. 1c; 125 I 492 E. 1b, je mit Hinweisen). Rügt der Beschwerdeführer eine Verletzung des Willkürverbotes (Art. 9 BV), so reicht es - anders als bei einem appellatorischen Rechtsmittel - nicht aus, die Rechtslage aus Sicht des Beschwerdeführers darzulegen und den davon abweichenden angefochtenen Entscheid als willkürlich zu bezeichnen; vielmehr ist anhand der angefochtenen Subsumtion im Einzelnen darzustellen, inwiefern das kantonale Gericht willkürlich entschieden haben soll (BGE 117 Ia 10 E. 4b). Dabei ist zu beachten, dass ein Entscheid nicht schon dann willkürlich ist, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen wäre, sondern erst dann, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Willkür liegt nur vor, wenn nicht bloss die Begründung eines Entscheides, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist (BGE 127 I 38 E. 2a S. 41, 54 E. 2b S. 56, 60 E. 5a S. 70, je mit Hinweisen).
Die vorliegende staatsrechtliche Beschwerde genügt diesen Begründungsanforderungen nur teilweise; soweit die Beschwerdeführerin appellatorische Kritik übt, ist darauf nach dem Gesagten nicht einzutreten.
3.
Die Beschwerdeführerin rügt, das Verwaltungsgericht sei in verschiedener Hinsicht seiner Prüfungs- und Begründungspflicht nicht nachgekommen.
3.1 Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) verlangt, dass eine Behörde die Vorbringen der vom Entscheid Betroffenen tatsächlich hört, sorgfältig und ernsthaft prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die grundsätzliche Pflicht, einen Entscheid zu begründen. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass der Betroffene den Entscheid sachgerecht anfechten kann; ein Anspruch auf eine ausführliche Begründung besteht hingegen nicht. Namentlich kann sich die Begründung auf die aus der Sicht der Behörde bzw. des Gerichts wesentlichen Gesichtspunkte beschränken und braucht sich nicht mit allen Einwendungen des Betroffenen im Detail auseinanderzusetzen (BGE 129 I 232 E. 3.2 S. 236; 124 II 146 E. 2a S. 149; 123 I 31 E. 2c S. 34; ausführlich BGE 112 Ia 107 E. 2b mit zahlreichen Hinweisen).
3.2 Die Beschwerdeführerin macht geltend, das Verwaltungsgericht habe nicht dargelegt, weshalb ein öffentliches Interesse an der angefochtenen Planänderung bzw. am damit ermöglichten Projekt gegeben sei.

Das Verwaltungsgericht hat erwogen, es handle sich um eine Planung, die eine gute Einordnung von Neubauten in die hergebrachte Siedlungsstruktur und das Gelände in einem ortsbaulich sensiblen Dorfteil von nationaler Bedeutung bezwecke und Wert auf die Gestaltung von grosszügigen Aussenräumen unter Einbezug der bestehenden Gärten lege. In E. 7c des angefochtenen Entscheids attestiert das Verwaltungsgericht dieser Planung bzw. dem ihr zugrunde liegenden Projekt hohe architektonische und räumliche Qualitäten und unterstreicht erneut das ortsbildschützerische Interesse an der Wahrung der Selbständigkeit der historischen Siedlungsstrukturen. Sodann hält das Verwaltungsgericht fest, diese öffentlichen Interessen überwögen offenkundig das entgegenstehende Interesse der Beschwerdeführerin daran, keine Nutzungsmassierung in dem unmittelbar ihrer Parzelle vorgelagerten Bereich, keine vergrösserten Gebäudelängen und keine Einschränkungen von Aussicht und Besonnung hinnehmen zu müssen. Die Regierung, auf deren Erwägungen das Verwaltungsgericht ergänzend und zustimmend verweist, hat in diesem Zusammenhang festgehalten, die für die Beschwerdeführerin entstehenden Nachteile könnten nicht als besonders einschneidend taxiert werden; sie erschöpften sich im Prinzip im Verlust der Aussicht in Richtung Rosegtal. Ein solcher Verlust hätte auch bei einer Überbauung nach der bestehenden Grundordnung eintreten können und hätte hingenommen werden müssen; die vergrösserten Gebäudelängen würden dadurch kompensiert, dass das Baufenster 1 einen bedeutend grösseren Grenzabstand zur Parzelle Nr. 2064 einhalte als dies nach der Grundordnung nötig wäre.

Diese Begründung des Verwaltungsgerichts lässt sich anhand der Akten (Planungs- und Mitwirkungsbericht vom Juni/November 2001, Pläne, Modellfotos, Luftaufnahmen etc.) sehr gut nachvollziehen. Damit lässt sich erkennen, auf welche Überlegungen das Verwaltungsgericht sein Urteil stützt. Ob das Verwaltungsgericht in diesem Zusammenhang auf jedes Argument in der weitschweifigen Rekursschrift der Beschwerdeführerin eingegangen ist, ist nicht entscheidend. Es kann keine Rede davon sein, dass das Urteil im fraglichen Punkt unzureichend begründet sei.
3.3 Nachdem das Verwaltungsgericht - wie übrigens auch die Regierung - sowohl die Interessen, welche aus seiner Sicht für die angefochtene Planung sprechen, als auch die entgegenstehenden Interessen der Beschwerdeführerin genannt und gegeneinander abgewogen hat, ist auch der Vorwurf unbegründet, das Verwaltungsgericht habe seine Pflicht zur sorgfältigen und begründeten Interessenabwägung verletzt. Die Beschwerdeführerin erhebt diesen Vorwurf unter dem Titel der Rechtsverweigerung, kritisiert aber im Grunde das materielle Ergebnis der Interessenabwägung. Unter dem Gesichtspunkt des rechtlichen Gehörs ist die Interessenabwägung jedenfalls nicht zu beanstanden. Die Beschwerdeführerin unterlässt es denn auch, näher darzulegen, welche ihrer konkreten Interessen das Verwaltungsgericht unbeachtet gelassen haben soll.
3.4 Die Beschwerdeführerin rügt, das Verwaltungsgericht habe sich nicht mit dem Vorwurf auseinandergesetzt, ihre Mitsprache- und Mitwirkungsrechte im Quartierplanverfahren würden dadurch obsolet, dass die angefochtene Planung zahlreiche Punkte bereits festlege, die im Quartierplanverfahren zu regeln seien.

Das Verwaltungsgericht hat einerseits erwogen, dass die Beschwerdeführerin sowohl im Verfahren für den Erlass des GGEP als auch im Quartierplanverfahren die Verletzung von kantonalem und Bundesrecht geltend machen könne und die erstinstanzlichen Rechtsmittelbehörden jeweils über volle Kognition verfügten. Es hat sich andererseits ausführlich mit der Frage befasst, ob es zulässig war, im Hinblick auf die beabsichtigte Überbauung der Parzellen Nr. 1746 und 1747 den zur ortsplanerischen Grundordnung gehörenden GGEP Laret (statt eines Quartierplans) zu erlassen. Damit hat es sich ausreichend mit dem in der kantonalen Beschwerde pauschal erhobenen Vorwurf auseinandergesetzt, der GGEP missachte den "rechtlich geschützten Anspruch" der Beschwerdeführerin darauf, dass ihr keine Mitwirkungsrechte im Quartierplanverfahren entzogen würden.
3.5 Die Beschwerdeführerin beanstandet, das Verwaltungsgericht habe seine Kognition zu Unrecht eingeschränkt. Diese Rüge ist nicht nachvollziehbar. Die Beschwerdeführerin beklagt wiederholt, dass der GGEP Festlegungen vornimmt, welche den Quartierplan präjudizieren. Sie nennt aber keinen einzigen konkreten Aspekt, bezüglich dessen sie dadurch verfahrensmässig schlechter gestellt würde. Sie zeigt nicht auf, inwiefern sie eine konkrete Benachteilung im Quartierplanverfahren hätte geltend machen können, die sie nun im Verfahren für den Erlass des GGEP nicht vorbringen und die das Verwaltungsgericht im jetzigen Verfahren mit eingeschränkterer Kognition als im Quartierplanverfahren überprüfen konnte. Ausserdem unterlässt die Beschwerdeführerin jeden Hinweis auf Normen, welche das Verwaltungsgericht verletzt haben soll. Auf diesen Punkt ist mangels ausreichender Begründung nicht einzutreten (Art. 90 Abs. 1 lit. b OG).
3.6 Eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör ist nach dem Gesagten hinsichtlich des Entscheids in der Sache selbst nicht ersichtlich. Hingegen rügt die Beschwerdeführerin zu Recht, dass sich das Verwaltungsgericht mit ihrer Kritik an der Auferlegung der amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Regierung (Rekurs Ziff. 15) nicht befasst hat. Diese Unterlassung stellt eine Gehörsverweigerung dar, da sich aus den übrigen Erwägungen des Verwaltungsgericht keinerlei Begründung dafür ergibt, ob diese Kostenregelung der gerichtlichen Überprüfung standhält. Die Beschwerdeführerin war somit auch nicht in der Lage, den angefochtenen Entscheid in diesem Punkt sachgerecht anzufechten.
4.
Soweit die Beschwerdeführerin sich zur Verletzung von Art. 9 BV äussert, unterlässt sie es, hinreichend deutlich zu machen, inwiefern sie dem Verwaltungsgericht Willkür vorwirft. Die Beschwerde ist diesbezüglich ungenügend begründet, so dass schon aus diesem Grund auf den Willkürvorwurf nicht eingetreten werden kann.
Zudem übersieht die Beschwerdeführerin, dass in einer staatsrechtlichen Beschwerde wegen Verletzung des Willkürverbotes neue tatsächliche und rechtliche Vorbringen grundsätzlich unzulässig sind (BGE 119 Ia 88 E. 1a S. 91; 118 Ia 20 E. 5a S. 26, je mit Hinweisen). Die Beschwerdeführerin stützt ihre Willkürrüge indessen im Wesentlichen auf zwei neue rechtliche Vorbringen: Zunächst macht sie geltend, der GGEP hätte nur unter den selben Voraussetzungen wie eine Ausnahmebewilligung nach Art. 9 des kantonalen Raumplanungsgesetzes vom 20. Mai 1973 (KRG) erteilt werden dürfen, worüber der Gemeinderat nach ihrer Auffassung in einem separaten Verfahren hätte entscheiden müssen. Eine entsprechende Rüge hatte sie im kantonalen Verfahren weder sinngemäss noch ausdrücklich erhoben.

Neu und daher unzulässig ist auch der Vorwurf, die vorliegend erforderliche Interessenabwägung könne nicht an der Urne erfolgen. Dieser Vorwurf ist übrigens auch unverständlich insofern, als über die angefochtene Planänderung nicht an der Urne, sondern anlässlich einer Gemeindeversammlung abgestimmt wurde und das Bundesgericht in BGE 129 I 232, auf den sich die Beschwerdeführerin beruft, die Frage, ob Einbürgerungsentscheide der Stimmbürger an einer Gemeinde- oder Bürgerversammlung der verfassungsrechtlichen Begründungspflicht genügen können, ausdrücklich offen gelassen hat (E. 3.7; siehe hierzu Yvo Hangartner, Neupositionierung des Einbürgerungsrechts, in: AJP 2004 S. 3 ff., 16 f. und 21, der die Möglichkeit einer Begründung bejaht).

Im Übrigen wiederholt die Beschwerdeführerin ihre Behauptung, durch den GGEP würden ihr im Quartierplanverfahren sämtliche Mitsprache- und Mitwirkungsrechte entzogen. Das Verwaltungsgericht hat sich wie in E. 3 hiervor dargelegt mit dieser Kritik hinreichend befasst, und die Beschwerdeführerin zeigt nicht auf, weshalb die verwaltungsgerichtlichen Ausführungen willkürlich sein sollten.
5.
Schliesslich rügt die Beschwerdeführerin eine Verletzung der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV). Sie macht geltend, für den mit dem GGEP verbundenen Eingriff in ihr Eigentum fehle ein ausreichendes öffentliches Interesse, und der Eingriff sei unverhältnismässig.
5.1 Was das öffentliche Interesse an der Planung angeht, so kann auf die in E. 3.2 erwähnten Gründe verwiesen werden. Die vorliegende Planung betrifft ein relativ kleines, in der Bauzone liegendes Gebiet, innerhalb dessen die Baumassenverteilung mit Blick auf die Wahrung des Ortsbildschutzes anders als bisher geregelt werden soll. Der GGEP ermöglicht eine Überbauung, welche auf das bestehende, schützenswerte Ortsbild Rücksicht nimmt, Wohnungen mit benutzerfreundlichen Grundrissen enthält und grosszügige Aussenräume aufweist, die an die bestehenden Gärten anschliessen. Damit orientiert sich die angefochtene Planung an Zielen und Grundsätzen der Raumplanung, namentlich an Art. 1 Abs. 2 lit. b und Art. 3 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG, SR 700). Dies liegt im öffentlichen Interesse, unabhängig davon, dass damit auch das private Interesse der Bauherrschaft, welche die Überbauung realisiert, abgedeckt wird.

Das öffentliche Interesse wird auch nicht dadurch verletzt, dass sich der Plan auf ein relativ kleines Gebiet beschränkt. Zwar dürfen Teilrevisionen nicht beliebig weit oder eng gezogen werden, sondern müssen so abgegrenzt werden, dass sie alle wesentlichen Gesichtspunkte umfassen. Unter dieser Voraussetzung kann eine kommunale Nutzungsplanung indes für einen Teil des Gemeindegebiets oder sogar für eine einzelne Liegenschaft gesondert erfolgen (vgl. BGE 115 Ia 85 E. 3b/cc S. 89; Urteil des Bundesgerichts vom 4. Juni 1993, in: ZBl 95/1994 S. 133, E. 7b). Es bestehen im Lichte der Vorbringen der Beschwerdeführerin keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass sich die angefochtene Revision auf ein unzweckmässig abgegrenztes Gebiet beziehe und wesentliche ortsplanerische Aspekte zu wenig oder gar nicht berücksichtigt würden.
5.2 Zur Verhältnismässigkeit ist zunächst festzuhalten, dass die Beschwerdeführerin die Nachteile überzeichnet, die sie durch den GGEP erfährt. Es ist unbestritten, dass die mit der neuen Planung ermöglichte Überbauung die Aussicht der Beschwerdeführerin Richtung Rosegtal verdecken wird. Die Beschwerdeführerin übergeht aber mit Stillschweigen, dass auch nach den bisher gültigen Vorschriften eine Überbauung zulässig gewesen wäre, welche die Aussicht in vergleichbarer Weise beschränkt hätte. Dies ist die Folge davon, dass das Baugebiet Laret für eine relativ dichte Überbauung vorgesehen ist, welche Möglichkeit indessen von verschiedenen Grundeigentümern bisher nicht wahrgenommen wurde.
Das Baufenster 1 gemäss GGEP ist zwischen 10 und 15 m von der Grenze der Parzelle Nr. 2064 entfernt und hält damit einen deutlich grösseren als den minimalen Grenzabstand ein. Dass der im Baufenster 1 ermöglichte Baukörper dem Grundstück der Beschwerdeführerin so viel Licht und Sonne entzieht, dass darauf keine vernünftige Überbauung mehr möglich ist, erscheint als unsubstanziierte Schutzbehauptung. Im Planungs- und Mitwirkungsbericht vom Juni/November 2001 wird eine mögliche Neuüberbauung des Baubereichs II aufgezeigt, in welcher der auf der Parzelle Nr. 2064 vorgesehene Baukörper einen Mindestabstand zum Baufenster 1 von 25 m einhält, so dass - auch angesichts der Lage praktisch am Rande des Dorfkerns - keineswegs von einer unverhältnismässigen Beeinträchtigung durch Lichtentzug gesprochen werden kann.

Sodann fällt in Betracht, dass auch der Beschwerdeführerin die Nutzungsübertragung von der Kern- in die Wohnzone W4 Laret zugestanden wird. Das ist insofern nicht unbedeutend, als gleichzeitig mit dem Erlass des GGEP durch den Teilzonenplan Laret / Puntraschins suot 1:2000 die Dorfkernzone im Baubereich II nach Osten erweitert wurde, so dass nun ein etwas grösserer Teil der Parzelle Nr. 2064 in der Dorfkernzone Laret liegt. Schliesslich ermöglicht der GGEP der Beschwerdeführerin, ihr Grundstück über die neu zu erstellende Erschliessung des Baubereichs I zu erschliessen, was eine deutliche Aufwertung darstellt. Von einer unverhältnismässigen Belastung der Beschwerdeführerin kann daher keine Rede sein.

Dass der GGEP den noch zu erlassenden Quartierplan teilweise präjudiziert, dürfte zutreffen. Das Eigentum der Beschwerdeführerin wird dadurch jedoch nicht in unzulässiger Weise beschränkt.
6.
Damit erweisen sich die gegen den GGEP gerichteten Rügen der Beschwerdeführerin als unbegründet. Die Rügen betreffend Verweigerung des rechtlichen Gehörs sind ebenfalls unbegründet mit Ausnahme jener, dass das Verwaltungsgericht zu Unrecht die Kostenregelung im Beschwerdeentscheid der Regierung nicht überprüft hat (s. E. 3.6 hiervor). Die staatsrechtliche Beschwerde ist somit teilweise gutzuheissen und der angefochtene Entscheid in Bezug auf die Kostenregelung im kantonalen Verfahren aufzuheben. Das Verwaltungsgericht wird sich in einem ergänzenden Urteil mit Ziff. 15 der Rekurseingabe der Beschwerdeführerin vom 30. Oktober 2002 auseinanderzusetzen haben. Im Übrigen ist die staatsrechtliche Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens ist die nur minimal zu reduzierende Gerichtsgebühr der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 2 OG). Für das Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde ist der Gemeinde zudem eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 159 Abs. 2 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Auf die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Die staatsrechtliche Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, und das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden vom 10. April 2003 wird in Bezug auf die Kostenregelung im kantonalen Verfahren im Sinne der Erwägungen aufgehoben. Im Übrigen wird die staatsrechtliche Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.
3.
Die Gerichtsgebühr von insgesamt Fr. 5'000.-- wird der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.
Die Beschwerdeführerin hat der Gemeinde Pontresina eine Parteientschädigung von Fr. 2000.-- zu bezahlen.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Gemeinde Pontresina, der Regierung und dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 4. Kammer, sowie dem Bundesamt für Umwelt, Wald und Landschaft schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 4. Mai 2004
Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: