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Tenant’s acceptance of substitute premises under housing shortage rules

BGE 76 I 1Amtliche Sammlung des Bundesgerichts (BGE) / Band I08.02.1946Dismissed

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Zusammenfassung

Albatros A.-G. terminated leased premises used by the Röntgeninstitut Mühlehof and offered other rooms in the same building. The tenants refused because the relocation of electrical installations would cause very substantial costs. The Zurich Justice Directorate and the lower cantonal instances upheld the objection against the termination. The Federal Court rejected the landlord’s constitutional complaint, holding that under Art. 4 BMW the tenant’s interest is not confined to avoiding homelessness; the reasonableness of substitute premises must be assessed in light of all circumstances, including exceptional relocation costs and the uncertainty created by the temporary housing-shortage regime.

Regest

Art. 4 BMW; termination during housing shortage and reasonableness of substitute accommodation. The tenant’s protected interest is not limited to remaining without shelter. In assessing whether a landlord’s termination is justified despite the offer of substitute premises, all relevant circumstances must be weighed, in particular price, size, quality and location of the replacement premises, as well as extraordinary costs caused by the move (consid. 3). The offer may be deemed unreasonable if acceptance would expose the tenant to disproportionate expense or if the landlord refuses a long-term arrangement, leaving the tenant in an uncertain position. The review under constitutional law is limited to arbitrariness.

Gesamter Gesetzestext

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LF sulla protezioni delle rnarehe di fabbriea e di eommereio, delle indi-

cazioni di provenienza di merei e delle distinzioni industriali (26 set-

tembre 1890).

LF sul rapporti di diritto eivile dei domieiliati e dei dimoranti (25 giugno

1891).

LF sulla responsabilita eivile delle imprese di strade ferrate e di plroseafi

e delle poste (28 marzo 1905).

LF sulla tassa d'esenzione dal servizio militare (28 giugno 1878).

LF sull'utilizzazione delle forze idrauliehe (22 dieembre 1916).

LF sull'organizzazione giudiziaria (16 dieembre 1943).

Organizzazione militare della Confederazione Svizzera (LF dei 12 aprile

1907).

Ordinanza ehe mitiga temporaneamente le disposizioni sull'eseenzione

forzata (24 gennaio 1941).

Ordinanza sul registro di eommereio (7 giugno 1937).

Ordinanza sul servizio delIo stato eivile (18 maggio 1928).

LF di procedura civile (4 dieembre 1947).

LF sulla proeedura penale (15 giugno 1934).

Regolamento d'eseeuzione della legge federale sulle dogane dei I ottobre

1925 (10 lugiio 1,926).

Ordinanza d'esecnzione deIla legge federale deI 1,5 rnarzo 1932 sulla

circolazione degli autoveicoli e dei velocipedi (25 novembre 1932).

Regolamento per l'applieazione della legge federale sul lavoro neHe

fabbriche (3 ottobre 1919).

Regolamento per il registro fondiario (22 febbraio 1910).

Regolamento d'esecuzione deHa legge federale sulla tassa d'esenzione

dal servizio militare (26 giugno 1934).

LF sull'ordinamento dei funzionari federali (30 giugno 1927).

TarilIa applicabile aHa legge federale sull'esecuzione e sul fallimento

(13 aprile 1948).

  1. STAATSRECHT -DROIT PUBLIC
  2. RECHTSGLEICHHEIT

(RECHTSVERWEIGERUNG )

EGALITE DEVANT LA LOI

(DEN! DE JUSTICE)

  1. Auszug aus dem Urteil vom 25. Januar 1950 i. S. Albatros A.-G. gegen Röntgeninstitut Mühlehof und Direktion der Justiz des Kantons Zürich. BRB über Massnahmen gegen die Wohnungsnot vom 15. Oktober 1941/8. Februar 1946 (BMW). Art. 4 BMW. Berücksichtigung anderer Interessen des Mieters als desjenigen, nicht obdachlos zu werden. AOF du 15 octobre 1941/8 jevrier 1946 in8tituant des mesures contre ln, penurie de logements (APL). Art. 4 APL. L'interet qu'a 1e 10cataire a ne pas etre sans asile n'est pas 1e seul qui puisse etre pris en consideration. DOF 15 ottobre 1941/8 febbraio 1946 che istitui8ce mi8ure per rime- diare alln, penuria degli alloggi (DP A). Art. 4 DPA. L'interesse dell'inquilino a non restare senz'alloggio non eilsolo che possa entrare in linea di conto. Aus dem Tatbestand : Die Beschwerdeführerin kündigte das als Röntgen- institut benützte Mietobjekt und anerbot den Mietern andere Räumlichkeiten im gleichen Hause. Die Über- siedlung dahin hätte den Mietern wegen des Abbruchs und der Neueinrichtung der elektrischen Installationen Kosten im Betrage von etwa Fr. 20,000.-verursacht. Sie erklärten, die ihnen zum Ersatz angebotenen Räumlich- keiten aus diesem Grunde nicht annehmen zu können und erhoben gegen die Kündigung Einsprache, die von AS 76 I -1950

beiden kantonalen Instanzen geschützt wurde. Das Bun- desgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde dagegen abgewiesen. Erwägungen,' 1./2. -... 3. -Bei Entscheidung der Frage, ob eine Kündigung nach Art; 4 BMW gerechtfertigt sei, braucht nicht aus- schliesslich darauf abgestellt zu werden, ob der Mieter bei Zulässigerklärung der Kündigung obdachlos würde. Wenn es auch richtig ist, dass der BMW erlassen wurde, um die Folgen der Wohnungsnot zu mildem und Obdach- losigkeit möglichst zu vermeiden, so zeigt doch die Be- schränkung der Gründe, bei deren Vorliegen eine Kündi- gung gerechtfertigt ist eindeutig, dass ein bestehendnr Mietvertrag soweit möglich geschützt werden soll. Dle Kündigung des Vermieters kann wohl unter Umständen dann gerechtfertigt sein, wenn dieser dem Mieter eine andere passende Unterkunft zur Verfügung stellt; die Annahme des Ersatzes muss jedoch dem Mieter auch zumutbar sein (Urteil vom 17. Juni 1946 i. S. Henry). Dabei dürfen die sämtlichen Umstände, wie Preis, Grösse, Qualität und Lage der Ersatzräume, aber auch aus ser- ordentliche Kosten, die durch den Umzug entstehen würden, berücksichtigt werden. Hier ist unbestritten, dass den Mietern aus der Versetzung der elektrischen Instal- lationen in ein anderes Mietobjekt ausserordentliche Unkosten entstehen würden, deren Amortisation die Miete auf Jahre hinaus erheblich verteuern müsste. Sie träfen die Mieter umso schwerer, als diese keine Gewähr dafür haben, dass der neue Mietvertrag mit der Beschwerde- führerin langfristig abgeschlossen werden könnte. An- gesichts dieses Umstandes durfte die Justizdirektion wiederum ohne Willkür das Angebot der Beschwerde- führerin als für den Mieter nicht annehmbar erklären, selbst dann, wenn diesem von der Vermieterin an die Umzugskosten ein kleinerer Beitrag gewährt würde. Die

  • , Rechtsgleichheit (Rechtsverweigerung). N0 2.

Einwendung, es stehe nicht fest, wielange das Mietnot- recht noch Geltung habe, und es lasse sich daher nicht zum voraus feststellen, dass die Mieter die neuen Räum- 1ichkeiten binnen kurzem wieder verlassen müssten, ist unzutreffend; denn gerade die Tatsache, dass die Dauer der mietnotrechtlichen Bestimmungen nicht bekannt ist, zeigt das Ungewisse der Lage des Mieters, den der BMW schützen will, wenn es dem Mieter nicht gelingt, sich durch den Abschluss eines langfristigen Vertrages selbst zu schützen. Einen derartigen Vertrag abzuschliessen, lehnt aber die Beschwerdeführerin ab. 2. Auszug aus dem Urteil vom 25. Januar 1950 i. S. llüller gegen Eleetroearbon G.m.b.H. und Direktion der Justiz des Kantons Zürich. BRB betr .. i'l!lassnaltmen gegen die Wohnungsnot vom 10. Oktober 1941/8. Februar 1946 (BMW). Dem Untervermieter darf die Berufung auf Art. 5 lit. h verweigert wer?-en: O seine Kündigung wegen eigenen Bedarfes gerecht. fertIgt Ist, ISt auf Grund von Art. 4 BMW zu entscheiden. AOF du 10 octobre 1941/8 f6vrier 1946 instituant des meaur68 contre la penurie des logements (APL). On peut sans tomher dans l'arhitraire denier au locataire le droit d'invoquer l'art. 5 lettre h dans les rapports avec le sous loca taire. La question de savoir s'il est fonde a justifier le conga par la raison qu'il a personnellement besoin des Iocaux doit etre tranchee en vertu de l'art. 4 APL. DOF 10 ottobre 1941/8 febbraio 1946 ehe istituisee misure per rime- diare alla penuria degli alloggi (DP A). Senz'arbitrio si pub negare all'inquilino il diritto d'invocare l'art. 5 lett. h nei rapporti co1 suh10catario. La questione se possa giustifieare Ia disdetta pel motivo ehe ha personalmente bisogno dei 10cali dev'essere decisa in virtil delI'art. 4 DPA. Der Beschwerdeführer hat in der von ihm gemieteten Wohnung Geschäftsräume untergebracht. Er kündigte der Beschwerdegegnerin den dieser untervermieteten Teil der Räumlichkeiten wegen Eigenbedarfs. Beide kantonalen Be- hörden erklärten die Kündigung auf Grund der Art. 4- und 5lit. b BMW als unzulässig. Das Bundesgericht weist eine staatsrechtliche Beschwerde dagegen ab.

Schlagwörter

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