Art. 31 WStB; Art. 8 WOB II; valuation of agricultural land in urban surroundings. Yield-value taxation applies only where the market value is essentially determined by agricultural use. Where location and character show that the land is urban building land, the tax value must also reflect the higher market value. Price restrictions under the agricultural land regime do not apply to urban land and cannot limit the valuation; formal subjection to the approval regime is insufficient if the material regime is inapplicable. The decisive criterion is the property's real character in commerce, not the owner's temporary agricultural use (consid. 1-5).
lH2 Verwaltungs. und Disziplinlll'1'6Chi. 38. Uneß vom 18. Oktober 1946 i. S. Webropfer-VerwaltDDg Solothorn gegen F. und Kantonale RekurskommissIon Solo- thorn. Wehropler 11: Bewertung eines in städtischem Gebiete liegenden landwirtschaftlichen Gewerbes. NO'UIIJeau BaCrifi,ce pour la dej6nB6 nationale: Estimation d'nna exploitation agricole situee dans une zone urbaine. Secondo BaCrifi,cio per la dilesa nazionale: Valutazione d'una tenuta agricola situata in una zona urbana. A. -Die Beschwerdegegnerin ist EigentÜIDerin der Liegenschaft Schützenmatthof an der Baselstrasse und an der Rötistrasse in Solothurn, zunächst der den Stadt- kern umschliessenden öffentlichen Anlage. Es stehen darauf ein von der Eigentümerin bewohntes Herrschafts- haus Baselstrasse 12 mit Nebengebäuden (Nr. 10, 14 und 16), sowie, etwa 200 m davon entfernt an der Rötistrasse, landwirtschaftliche Ökonomiegebäude (Nr. 22 und 24). Der Umschwung des Herrschaftshauses umfasst 60 Aren (Vorplatz, Parkanlagen, Nutz- und Ziergärten). Das übrige Land (928,47 a) wird mit den zugehörigen Ökonomie- gebäuden als Bauerngewerbe verpachtet. B. -In der Steuererklärung für das H. Wehropfer hat die Beschwerdegegnerin den Steuerwert dieses Grund- besitzes mit Fr. 300,000.-angegeben. Die Einschätzungs- behörde und die kantonale Rekursk9mmission haben das Herrschaftshaus (mit Umschwung und den dazugehören- den Gebäuden) und den landwirtschaftlich genutzten Teil der Liegenschaft (mit Ökonomiegebäuden) getrennt ge- schätzt. Dabei kam die Rekurskommission für den als Herrschaftssitz genutzten Teil der Liegenschaft auf einen Abgabewert von Fr. 150,000.-. Diese Schätzung ist nicht bestritten. Den als Bauerngewerbe verpachteten Teil des Liegen- schaftskomplexes hatte die Wehropferkommission unter Annahme eines Ertragswertes von Fr. 74,277.-und eines Verkehrswertes von Fr. 922,776.-mit Fr. 410,000.-be- Bundesroohtliche Abgaben. N° 38.
wertet, wogegen die Beschwerdegegnerin die Einschätzung zum Ertragswerte verlangte und diesen mit Fr. 70,000.- einsetzte. Die Rekurskommission nahm als Ertragswert ebenfalls Fr. 74,000.-an. Der Verkehrswert wurde auf Fr. 96,200.- festgesetzt (Fr. 74,000.- 30 %) und der Steuerwert auf Fr. 85,100.-(Mittel aus Fr. 74,000.-und Fr. 96,000.'-). Dabei ging die Kommission aus von der Annahme, der Verkehrswert des Hofes werde beeinflusst durch das bäuer- licheBodenrecht (BRB vom 19. Januar 1940 über die Mass- nahmen gegen die Bodenspekulation). Der Hof bilde einen für sich allein lebensfähigen Landwirtschaftsbetrieb und das kanton,ale Landwirtschaftsdepartement bejahe auf Anfrage hin die Anwendbarkeit des BRB. Das bedeute, dass die EigentÜIDerin, gemäss Art. 8 Abs. 1 Zifi. 1 BRB, bei einer Veräusserung des ganzen Hofes oder einzelner Teile nur einen Preis erzielen könnte, der dem Ertragswert unter Hinzurechnung eines Zuschlages von höchstens 30 % entsprechen würde. Der Verkehrswert des Hofes dürfe daher nicht höher als auf Fr. 96,000.-angesetzt werden. Allerdings gestatte der BRB unter Umständen die Ver- äusserung von Grundstücken ab landwirtschaftlichen Heimwesen ohne Preisbeschränkung (Art .. 2, Abs. 3 und Art. 7). Doch treffe die Bestimmung in Art. 2, Abs. 3, die allenfalls in Frage kommen könnte (Verkauf zu Bau- zwecken) nicht zu, da sie nach der Praxis der zuständigen Behörden nicht angewandt werde, wenn, wie hier, Bebau- ungsplan, Strassenanschlüsse und Kanalisationen fehlen. Unter diesen Umständen könne dem Umstande keine Bedeutung beigemessen werden, dass der Hof nach seiner Lage, unmittelbar vor den Toren der Stadt, bei der starken Nachfrage nach Bauland im Stadtgebiete gesuchtes Bau- land darstellen würde (Entscheid vom 6. März 1946) O. -Die Webropferverwaltung des Kantons Solothurn erhebt die Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Sie beantragt, den Entscheid der Rekurskommission vom 6. März 1946 aufzuheben und die Angelegenheit zu neuer Beurteilung an
Verwaltungs. und Disziplinarrecht. die Vorinstanz zurückzuweisen. Zur Begründung wird im wesentlichen ausgeführt, die Schätzung des landwirtschaft- lich genutzten Teils des Schützenmattgutes verletze die Vorschriften des Wehropferbeschlusses über die Bewertung von Grundstücken und sei offensichtlich unrichtig. Die Rekurskommission habe den Abgabewert des Gutes mit Rücksicht auf die landwirtschaftliche Nutnung nur nach dem Ertragswert geschätzt und dabei ausser Acht gelassen, dass das ganze Areal im Stadtgebiete liege und in bestimm- ten Teilen ausgesprochenes Bauland sei. Der Abgabewert sei nach Art. 8 WOB II und Art. 31, Aha. 1 WStB, nicht nach Absatz 2, zu bewerten. D. -Die Beschwerdegegnerin und die kantonale Re- kurskommission beantragen Abweisung der Beschwerde. Die Rekutskommission führt aus, die Behauptung in der Beschwerde, im angefochtenen Entscheide sei das Gut ausschliessJich nach dem Ertragswert bewertet worden, sei unrichtig. Der Entscheid habe das Mittel zwischen dem reinen Ertragswert und demjenigen Verkehrswert ermittelt, welcher auf Grund des Bodenspekulationsbeschlusses für landwirtschaftliche Güter erzielt werden könnte; damit sei dem Umstande Rechnung getragen, dass der Verkehrs- wert nicht ausschliesslich durch die landwirtschaftliche Nutzungsart bestimmt wird. Auf Grund dieser Rechtsauf- fassung bedeute es auch keine Unterlassung, dass im Ent- scheid die Baulandpreise in der Umgehung nicht in Be- tracht gezogen wurden. Daran, dass der Bodenspekula- tionsbeschluss auf die Bnwertung landwirtschaftlich ge- nutzten Grundeigentums für das Wehropfer einen Ein- flusS habe, werde festgehalten. Nach der Bescheinigung des kantonalen Landwirtschaftsdepartements, auf die sich der Entscheid stütze, könne von unmittelbar zu Bau- zwecken geeignetem Lande nur dann gesprochen werden, wenn die für die überbauung erforderlichen rechtlichen und tatsächlichen Vorbereitungsmassnahmen (Bebauungsplan, Kanalisation, Strassenanlagen) getroffen oder wenigstens in die Wege geleitet seien. Bundesrechtliohe Abgaben. N° 38, Uli Die Beschwerdegegnerin erklärt, sie habe sich im Ein- sprache-und im kantonalen Beschwerdeverfahren auf den Standpunkt gestellt, dass für die Einschätzung des Land- wirtschaftsbetriebes der Ertragswert gemäss Art. 8 WOB II in Verbindung mit Art. 31, Abs. 2 WStB massgebend sei. Sie halte auch vor Bundesgericht an dieser Auffassung fest. Es handle sich um einen für sich allein lebensfähigen landwirtschaftlichen Betrieb. Ein solcher unterliege den Beschränkungen des BRB über die Bodenspekulation. Daher würde einem Verkaufe des Schützenmatthofes die Genehmigung verweigert werden, falls ein Kaufpreis ver- einbart würde, der den landwirtschaftlichen Ertragswert von Fr. 65,000.-um mehr als 30 % übersteigen würde. Da das Gut im Ertrage und im Veräusserungspreis durch die durch bundesgesetzliche Normen bestimmten Maximal- grenzen beschränkt bleibe, dürfe sich die Steuerbelastung nicht über diese Schranken hinwegsetzen und es dürfe vom Pflichtigen nicht die Versteuerung eines Wertes verlangt werden, den er am Stichtag (1. Januar 1945) weder als Kapital, noch dem Ertrage nach hätte realisieren können. Das Bundesgericht hat den angefochtenen Entscheid aufgehoben und die Sache zu neuer Beurteilung an die kantonale. Rekurskommisaion zurückgewiesen in ErwäffUng : 1.-Landwirtschaftlich genutzte Grundstücke werden ausschliesslich zum Ertragswert bewertet, wenn ihr Ver- kehrswert im wesentlichen durch die landwirtschaftliche Nutzungsart bestimmt wird (Art. 31, Aha. 2 WStB), andernfalls gilt für sie, nach der allgemeinen Schätzungs- regel für Grundstücke, die Bewertung unter billiger Be- rücksichtigung des Verkehrswertes und des Ertragswert.es (Art. 31, Aba. 1 WStB). Damit eine Schätzung ausschliess- lich zum Ertragswerte zulässig sei, genügt es demnach nicht, dass ein Grundstück landwirtschaftlicher Nutzung dient; vielmehr muss sich weiterhin die Annahme recht- fertigen, dem Grundstück werde auch im Verkehr ein Wert
216 Verwaltungs-und Disziplinarrecht. beigemessen, der sich im wesentlichen nach dieser Nutz- ungsart bestimmt. Das trifft zu bei Grundstücken, die nach Lage und Beschaffenheit dauernd zum landwirtschaftlichen Boden gehören. Wo andere, günstigere Verwendungsarten möglich sind und den Veräusserungswert erheblich beein- flussen, soll bei der Einschätzung auch der (höhere) Ver- äusserungswert mitberücksichtigt werden. Der tatsäch- lichen Verwendung für die weniger erträgliche landwirt- schaftliche Bewirtschaftung wird dadurch Rechnung ge- tragen, dass der durch sie bestimmte Ertragswert ebenfalls in Betracht gezogen wird, ,während bei andern Vermögens- gegenständen, vor allem bei beweglichem Vermögen, der Verkehrswert allein den Steuerwert bestimmt (Art.. 30 WStB). Die Unterscheidung von rein landwirtschaftlichen Grundstücken und solchen, bei denen eine Ausbeutung zu andern Zwecken dem gewöhnlichen Lauf der Dinge ent- sprechen würde, ist keine Besonderheit der Kriegssteuer gesetzgebung. Sie wird z. B. auch im bäuerlichen Erbrecht verwendet (vgl. BGE 50 II 330). Als Nutzungsarten, die den Veräusserungswert erheblich beeinflussen, kommt vor allem die Verwendung als Bau- und als Industrieland in Betracht. Grundstücke, die nach Lage und Beschaffenheit als. Bau-oder als Industrieland anzusprechen sind, unterliegen, sofern ihr Verkehrswert durch diese andere Nutzungsmöglichkeit wesentlich mit- bestimmt wird, grundsätzlich, als picht rein 1andwirt- schaftlicher Boden, der Bewertung unter Berücksichtigung des Ertrags-und des Verkehrswertes. 2. -Es besteht im Grunde kein Streit darüber, dass der Schützenmatthof nach Lage und Beschaffenheit Bauland in dem Sinne ist; dans die Eigentümerin, wenn sie verkaufen wollte, ohne weiteres Käufer finden würde, die bereit wären, das Land zu Preisen zu übernehmen, die durch die Möglichkeit einer Verwertung durch Überbauung bestimmt sind. Die im Verfahren vor Bundesgericht vorgenommene Besichtigung der Liegenschaft hat den schon zuvor auf Grund der Akten gewonnenen Eindruck durchaus bestä- Bundesrechtliohe Abgaben. N0 38.
tigt, dass der Schützenmatthof ausgesprochenes Stadt- gebiet geworden ist, und zwar nicht allein schon wegen seiner Lage in nächster Nähe der Altstadt, sondern vor allem zufolge fortschreitender Überbauung seiner Umge- bung, der Ausdehnung der Stadt rings um ihn herum und weit über ihn hinaus, sowie wegen seiner Lage an der neuen Rötistrasse in unmittelbarer Nähe der Rötibrücke, mit der er in die Nähe des Hauptbahnhofes gerückt ist und einen direkten Zligang dazu erhalten hat. Das Hofgut ist offensichtlich lediglich deshalb noch nicht überbaut, weil die Eigentümerin (verständlicherweise ) vorzieht, die hergebrachte Art der Bewirtschaftung fortzuführen. Ein solches Grundstück ist nach Lage und Beschaffenheit eine städtische Liegenschaft, was grundsätzlich bei der Fest- setzung des Steuerwertes zu berücksichtigen ist. Eine Ver- anlagung lediglich zum landwirtschaftlichen Ertragswert, wie sie von der Beschwerdegegnerin beantragt wird, kann hier nach den bestehenden Vorschriften über die Bewer- tung von Grundstücken offensichtlich nicht in Frage kommen. . Die Rekurskommission hat denn auch nach der Begrün- dung ihres Entscheides nicht allein auf den (landwirt- schaftlichen) Ertragswert abgestellt, sondern auch darauf Rücksicht genommen, dass die Liegenschaft in Handel und Wandel höher gewertet würde. Dagegen hat sie geglaubt, bei Bestimmung des Betrages, der als Verkehrswert anzu- rechnen ist, an die Beschränkungen gebunden zu sein, die die Gesetzgebung über die Bodenspekulation dem Grund- stückverkehr bei landwirtschaftlichen Liegenschaften auf- erlegt. Sie nimmt an, im Hinblick auf diese Gesetzgebung könne auch für den Verkehrswert nur ein Ansatz in Frage kommen, der nach der Nutzung als Bauerngewerbebe- messen wird, nämlich höchstens 130 % des landwirtschaft- lichen Ertragswertes. Sie beruft sich auf Art. 8, Abs. I, Ziff. 1 desBRB vom 19. Januar 1940 über die Bodenspeku- lation, wonach dem Verkaufe landwirtschaftlicher Grund- stücke die für die Eintragung im Grundbuch erforderliche
Verwaltungs. und Disziplinarrecht. Genehmigung (Art. 43 BRB) versagt werden soll, wenn ein Kaufpreis vereinbarb ist, der den landwirtschaftlichen Er.: tragswerl mit einem Zuschlag von höchstens 30 % über- steigt. Da sie diesen Ansatz als den nach der bestehenden Gesetzgebung höchstmöglichen Veräusserungswerl ansah, mass sie dem Umstande keine Bedeutung bei, dass der Hof unmittelbar vor den Toren der Altstadt gelegen ist, nach seiner Lage also gesuchtes Bauland darstellen würde, und dass in der Stadt Solothurn starke Nachfrage nach Bauland herrscht ) (8. 11/12 des Entscheides). Sie lehnte also die Bewerlung als Bauland ab. Sie konnte sich dabei auf eine Auskunft berufen, die der Verlreter der Beschwer- debeklagten beim kantonalen Landwirlschaftsdepartement eingezogen hatte. Darip. wurde erklärl, dass dem Verkauf des Schützenmatthofes, soweit dieser landwirtschaftlich genutzt ist, die Genehmigung versagt werden müsste, sofern ein Kaufpreis vereinbart würde, welcher den .seiner- zeit auf Fr. 65,000.-errechneten Erlragswerl um mehr als 30 % übersteigt... Die Genehmigung müsste auch dann versagt werden, wenn von der oben erwähnten Lie- genschaft grössere Parzellen einzeln verkauft werden wollten. Nach Art. 9 des BRB soll die Genehmigung in der Regel versagt werden, ... wenn bei Veräusserung von Parzellen und Teilen ... die zurückbehaltenen Parzellen und Teile die landwirtschaftliche Existenz des Betriebes nicht mehr sichern würden. -Auch rlnsichtlich kleinerer Teilstücke -wenn Art. 9 nicht zutreffen würde-müsste die Genehmigung der Handänderung dann versagt werden. wenn jene nicht unmittelbar zu Battzwecken erschlossen wären. Dies ist dann der Fall, wenn Bebauungsplai1; . Strassen anschluss, . Kanalisationen fehlen ... ). Es frägt sich daher, wie es sich in dieser Beziehung verhält. 3. -Es ist davon auszugehen, dass die Beschränkungen, denen der BRB den Grundstückverkehr unterwirft, bei der Besteuerung berücksichtigt werden müssen, soweit sie sich auf die für die Einschätzung massgebenden Werte aus- wirken. Wenn eine Liegenschaft, fÜr die die Steuergesetz- Bundesreohtliche Abgaben. NI 38. l!l9 gebung die Berücksichtigung des . Verkehrswertes vor- schreibt. den für das landwirtschaftliche Bodenrecht gel- tenden Preisbeschränkungen linterliegt und aus diesem Grunde überhaupt nur unter Beobachtung dieser Schran.:. ken veräussert werden kann, so muss sich auch der für die Besteuerung massgebende Verkehrswertansatz grundsätz- lich in diesen Schranken halten (vgl. auch KAUFMANN: Bodenrecht S. 101). Dass das landwirtschaftliche Boden- recht auf zeitlich beschränkten Vollmachtenbeschlüssen beruht, ist kein Grund, es nicht zu berücksichtigen, Der Schutz, den es gewährt, entspricht nach heutiger Erkennt- nis Notwendigkeiten, die nicht zeitlich bedingt sind. Die Schranken des landwirtschaftlichen Bodenrechts haben daher, ungeachtet der Form der Erlasse, auf denen sie zur Zeit beruhen, dauernden Charakter, was es ausschliesst, sie bei der Besteuerung zu übergehen. Für rein landwirtschaftliche Gewerbe und Grundstücke allerdings, d. h. solche, bei denen der Verkehrswerl im wesentlichen durch die landwirtschaftliche Nutzungsart bestimmt wird, bedeuten die Vorschriften des landwirl- schaftlichen Bodenrechts keine Schranken der Besteuerung. Als Steuerwerl gilt hier der Erbragswert. Ein Zuschlag, wie ihn die Rekurskommission in Betracht gezogen hat, kommt nicht in Frage. Auch wenn der landwirtschaftliche Verkehrswert den landwirtschaftlichen Erlragswerl über- steigt, wird ausschliesslich auf den Ertragswerl. abgestellt (Art. 31, Abs. 2 WStB). Dass ein Verkauf zu einem etwas höheren Preise zulässig wäre, ist nicht zu. berücksichtigen. -'-Eine Schranke kann sich höchstens ergeben in Fällen, wo bei landwirtschaftlichen Liegenschaften neben dem Erlragswerl auch ein durch andere Nutzungsmöglichkeiten bestimmter, höherer Verkehrswerl zu berücksichtigen ist. Voraussetzung. ist dabei, dass es sich um eine Liegenschaft handelt, auf die der BRB anwendbar ist und für die er in Wirklichkeit eine Schranke enthält. Die Rekurskoinmission hat auf Grund der Auskunft des kantonalen Landwirl- schaftsdepartements angenommen, dass es sich hier so
220 Verwaltungs-und Disziplinarrecht verhalte. Indessen erheben sich gegen diese Auffassung Bedenken. 4. -Der Augenschein hat ergeben, dass der Schützen- matthof heute nach Lage und Beschafienheit städtisches Bauland ist. Danach wird sich, falls der jetzige Eigentümer das Land veräussern sollte, der Kaufpreis in der Haupt- sache richten: Darauf, dass es sich nicht um erschlossenes Bauterrain handelt, dass für das Grundstück noch kein Bebauungsplan besteht, dass darauf noch keine Strassen und Kanalisationen errichtet sind, kommt es nicht an. Die Erschliessung als Bauterrain ist kein Erfordernis für die Charakterisierung eines Gebietes als Bauland. Ob sie stattfindet, hängt ab vom Willen des Eigentümers. Er wird sie nicht vornehmen, wenn lind solange er die über- bauung verhindern wiU, z. B. das Grundstück aus Lieb- haberei, Eigensinn oder Spekulation landwirtschaftlich bewirtschaftet, während es infolge. seiner Lage als Bau- und Industrieland ein Mehrfaches seines landwirtschaft- lichen Ertrages abwerfen würde (BGE 50 II S. 331). Für die Charakterisierung als Bauland muss es genügen, dass die Liegenschaft im Verkehr als Bauland bewertet würde und dass sich unter Berücksichtigung aller Verhältnisse die Annahme rechtfertigt, der Eigentümer werde das Land, wenn er verkaufen will, nur zu Baulandpreisen abgeben. Unter dieser Voraussetzung wäre aber auch das land- wirtschaftliche Bodenrecht hier wohl kaum ein Hindei'nis für eine Veräusserung zu Baulandpreisen. Denn seine Preisbeschränkungen sind auf städtisches Bauland nicht anwendbar. Der BRB schliesst nicht nur die Preisbe- schränkung für Verkäufe zu Bauzwecken aus (Art. 2; Aha. 3), sondern er lässt Liegenschaften, die in Städten' oder in Ortschaften mit städtischen Verhältnissen gelegen sind, überhaupt von der Ordnung des landwirtschaftlichen Bodenrechts ausnehmen (Art. 50, Abs. 1 BRB). Für städti- sche Grundstücke soll die regionale Ordnung durch die kantonale und. Gemeindegesetzgebung vorbehalten sein Bundesreohtliche Abgaben, N0 38. 221 (vgl. KAUFMANN : Bodenrecht 5, S. 8 f., 107 f.). Dass diese Regelung vorbehalten wird, bel'Uht auf dem Gedan- ken, dass die materielle Ordnung des landwirtschaftlichen Bodenrechts für städtischen Grund und Boden nicht passt und dass es sachlich unrichtig wäre und zu unrichtigen Er- gebnissen führen würde, ihn dieser Ordnung zu unter- werfen. Eine gewisse Unsicherheit könnte sich höchstens daraus ergeben, dass die kantonale Gesetzgebung von der ihr in Art. 50, Aha. 1 BRB eingeräumten Befugnis, das Stadt- gebiet zu bezeichnen, sehr spärlich Gebrauch gemacht hat (KAUFMANN, a.a.O. S. 107 f.). Das hat zur Folge, dass land- wirtschaftlich beworbene Grundstücke, auch wenn sie in Städten liegen, dem landwirtschaftlichen Bodenrecht bis zu ihrer Veräusserung formell unterstellt bleiben und dass über die Anwendbarkeit seiner materiellen Bestimmungen massgebend erst entschieden wird, wenn ein konkretes Rechtsgeschäft über sie im Grundbuch eingetragen werden soll (Art. 42 fi. BRB). Die Eintragung darf nicht vorge- nommen werden, bevor das Geschäft von der zuständigen Behörde genehmigt ist. Im Genehmigungsverfahren erweist sich dann, ob die materiellen Vorschriften über den Rechts- verkehr mit landwirtschaftlichen Grundstücken überhaupt anzuwenden sind und welche Beschränkungen sich even- tuell aus ihnen ergeben. Aus dem Umstande allein, dass ein Grundstück formell dem Genehmigungsverfahren unter- liegt,darf daher, wenn es sich um ein städtisches Grund- stück handelt, weder geschlossen werden, dass es der land- wirtschaftlichen Bodengesetzgebung materiell unterworfen ist, noch dass sich aus ihr im Falle einer Veräusserung Preisbeschränkungen ergeben. Zudem bestände für Ver- käUfe, die zU Bauzwecken erfolgen, auch die Ausnahme in Art. 2, Abs. 3 des BRB. 5. ---Die kantonale Rekurskommission hat angenom- men, dass auf den Schützenmatthof die Preisbeschränkung in Att. 8, Abs. I, Zifi. 1 des BRB anzuwenden seiund dass die EigentÜIDerin bei Veräusserung des gesamten Hofes
Verwaltungs, und Disziplina.rrecht. oder bei Veräusserung, einzelner Teile nur einen Preis lösen könnte, welcher dem Ertragswert unter Hinzurechnung eines Zuschlages von höchstens 30 % entspricht. Sie hat si(,lh 'dabei auf die Auskunft des Landwirtschaftsdeparte- ments vom 22. Januar 1946 berufen. Indessen hat die Auskunft schon an sich nicht die Tragweite, die ihr die Rekurskollllllission beigemessen hat. Denn sie schliesst nicht jede Veräusserung zu Baulandpreisen schlechtweg aus, sondern würde (unter Vorbehalt von Art. 9 BRB: Lebensfähigkeit des verbleibenden Landwirtschaftsbetrie- pes) Baulandpreise wenigstens für kleinere Stücke in einem als Bauland erschlossenen Teil des Gutes zulassen. Weiterhi,n ist aber, was in der Auskunft offenbar nicht genügend erwogen worden ist, zu berücksichtigen, dass der Schütnenmatthof heute ausgesprochen städtisches Gebiet ist, auch soweit ein Bebauungsplan ni()ht besteht, und dass die Lage des Grundstückes und die Verhältnisse des Liegen- schaftsmarktes in der .Stadt Solothurn notwendig zu einer Verwertung als Bau- oder Industrieland führen müssten, wenn nicht die derzeitige Eigentümerin die Bewirtschaftung als Bauerngewerbe einer wirtschaftlich günstigeren Ver- wertung vorziehen würde. Unter diesen Umständen ist die Auffassung, dass der Verkehrswert des Schützenmatt- hofes durch die Vorschriften des BRB beschränkt wird, nicht haltbar. Sie verkennt, dass das Grundstück nach Lage und Beschaffenheit den Charak.ter von Bauland in städtischen Verhältnissen aufweist, auch wenn die Eigen- tümerin das darauf eingerichtete Bauerngewerbe . aufrecht erhält. Die Einschätzung muss daher aufgehoben werden. Die Rekurskommission wird den Wert der Liegenschaft neu zu bestimmen haben, wobei der Verkehrswert unabhängig von der in Art. 8, Ahs. 1 Zifi.l des BRB für landwirt- schaftliche Grundstücke vorgesehenen Preisbegrenzung zu bemessen ist. ,Bundesrechtliche bgaben. N° 39.