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Pledge creditors’ consent required for hotel lease in bankruptcy

BGE 51 III 42Amtliche Sammlung des Bundesgerichts (BGE) / Band III10.03.1905Granted

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Omnilex-Zusammenfassung

Matthaei and Käser, mortgage creditors on the Hotel du Lac in Rapperswil, challenged a creditors’ meeting resolution that allowed the bankruptcy estate to continue the hotel business by contracting with Frau Fischer. The Federal Court held that the arrangement was economically a lease, not operation on behalf of the estate, and that the resulting rent was covered by the pledge rights of the mortgage creditors. Because such a lease of encumbered estate assets requires the pledge creditors’ consent, the unsecured creditors could not approve a less favorable arrangement over their heads. The complaint was therefore upheld and the resolution annulled.

Omnilex-Regeste

SchKG Art. 198, 232 Ziff. 4, 256 Abs. 2; Verpachtung eines zur Konkursmasse gehörenden, grundpfandbelasteten Hotels bis zur Verwertung: Der aus der Verpachtung fliessende Pachtzins unterliegt von der Konkurseröffnung an der Pfandhaft der Grundpfandgläubiger. Eine Gläubigerversammlung darf daher eine wirtschaftlich als Pacht zu qualifizierende Überlassung des Betriebs nicht ohne Zustimmung der Pfandgläubiger beschliessen; die ungesicherten Gläubiger können eine für die Pfandgläubiger günstige Verwertungs- oder Nutzungsgelegenheit nicht zu deren Schaden vereiteln. Maßgebend ist die wirtschaftliche Betrachtungsweise; Variable des Entgelts oder Überwälzung des Betriebsrisikos ändern an der Qualifikation als Pacht nichts (consid. 2).

Gesamter Gesetzestext

Schuldbetreibungs-und Konkunrecht. Ne 12. 12. Entscheid vom 10. Kärz 19a5 i. S. Xatthaei und Eiser. Ungültigkeit eines ohne Zustimmung der Grundpfandgläubiger gefassten Gläubigerversammlungsbeschlusses über die Ver- pachtung eines zur Konkursmasse gehörenden Hotels bis zu dessen Verwertung. SchKG Art. 198, 232 Ziff. 4, 256 Abs. 2. A. -Der Rekurrent Matthaei ist Gläubiger von in den letzten Jahren nicht verzinsten Hypotheken im Kapitalbetrag von 100,000 Fr. mit Vorgang von 120,000 Franken und der Rekurrent Käser Gläubiger von nach- gehenden Hypotheken im Kapitalbetrag von 30,000 Fr. auf der Hotelliegenschaft du Lac in Rapperswil, welche Matthaei seinerzeit an den nun in Konkurs geratenen Anton Buchmann verkauft hat. Vor und an der ersten Gläubigerversammlung im Konkurs über Buchmann erklärte sich Matthaei bereit, während der Dauer des Konkurses den Hotelbetrieb auf eigene Rechnung zu führen und die während seiner Betriebsführung auf- laufenden Kapitalzinse zu übernehmen; dagegen lehnte er ab, dass während seiner Betriebsführung dem Gemein- schuldner Wohnung in irgendwelchen Räumlichkeiten des Hotels gewährt werde, wie es das Konkursamt in Aussicht genommen hatte,. oder eine entsprechende Auslösungssumme zu bezahlen I). Anderseits erklärte sich die bisherige Hoteldirectrice Frau Fischer zur Be- triebsführung auf Rechnung der Konkursmasse bereit, und als das Konkursamt entgegnete, die Konkursmasse könne ein Betriebsrisiko nicht tragen, fügte sie bei, sie werde für einen eventuellen Rückschlag -ohne Berück- sichtigung der Kapitalzinsen -aufkommen und wolle mit ihrer im Konkurs angemeldeten Lohnforderung haften, welche einen erheblichen Betrag ausmachen und mindestens für einen Teil privilegiert sein soll. Die Gläubigerversammlung beschloss die Weiterführung Schuldbetreibungs-und Konkursrecht. N° 12.

des Betriebes und die Annahme der Offerte der Frau Fischer, worauf das Konkursamt einen Vertrag mit ihr abschloss, dem folgende Bestimmungen zu entnehmen sind:

  1. Frau Fischer übernimmt den Betrieb des Hotels du Lac in bisheriger Weise als Angestellte der Kon- kursmasse .....
  2. Frau Fischer übernimmt die vorhandenen Vorräte zum Anschaffungswert..... Sie ist berechtigt, die not- wendigen Anschaffungen zu machen, die bar zu be- zahlen sind. Die Anstellung und die Entlassung des notwendigen Dienstpersonals ist ihre Sache und sie bezahlt auch die..... auflaufenden Löhne.

Frau Fischer ist dafür verantwortlich, dass die sämtlichen vorhandenen Konkursaktiven ... so erhalten bleiben, wie sie sich heute vorfinden .... . 4. Ein allfälliger Betriebsvorschlag ist Eigentum der Konkursmasse. Die laufende Betriebsrechnung ist wöchentlich am Sonntag Abend abzuschliessen und dem Konkursbeamten einzuweisen. 5. Das Konkursamt hat das jederzeitige und unein- geschränkte Kontrollrecht. 8. Einen eventuellen Betriebsrückschlag hat Frau Fischer zu decken. Als Sicherheit hiefür haftet ihre gesamte Lohnforderung an Buchmann und ihre übrigen sich im du Lac befindlichen Vermögenswerte, sofern es nicht Kompetenzstücke sind. 9. Die Abrechnung am Schlusse der Vertragsdauer geschieht wie folgt: a) Es wird der übernommene Bestr-nd in Anschlag gebracht und eine neue Aufnahme der Vorräte vorge- nommen und die Differenz in Rechnung gestellt. b) Dann kommt in Betracht das festgestellte Betriebs- . ergebnis. c) Als Entschädigung für die Arbeit der Frau Fischer wird ein Lohnansatz von 200 Fr. pro Monat in Anschlag gebracht.

44 SchuldbeUelbunga-und Konkurtueht. Ne 12. d) .. . Nicht in Anschlag gebracht we"''' Hypo. thekarzinse una die Assekaranz-une S ) 7 n ,. i te

s uer, wohl aber die Wasserzinse. 10. Die für den Fortbetrieb notwendigen Gelder hat Frau Fischer ZUF Verfügung zu stellen. Sie hat auch für weitere Siea. ...... 11 au sorgen, sofern die in Ziffer 8 erwähnten vom Konkursamt nicht mehr als genügend angesehen werden sollten. . 11. Vorbehalten bleibt die Vertrageauflösung. sofern eme allfällige Beschwerde des Herrn Matthaei gegen den heutigen Beschluss der ersten Gläubigervemunmlung geschützt werden sollte. Mit der vorliegenden Beschwerde verlangen die Re- kurrenten die Aufhebung des Gläubigerversammlungs- beschlusses über die Fortführung des Hotelbetriebes durch Frau Fischer. B. -Durch Entscheid vom 19. Februar hat die Auf- sichtsbehörde für. Schuldbetreibung und Konkurs des Kantons St. Gallen die Beschwerde . abgewiesen. C. -Diesen Entscheid haben die Rekurrenten am 2. März an das Bundesgericht weitergezogen. Die Schuldbetreibungs-und Konkurskammer zieht in Erwägung: Entgegen der Ansicht der Vorinstanz betrifft die Beschwerde der Rekurrenten nicht bloss eine Frage der Angemessenheit, deren Entscheidung durch die Vor- instanz freilich nicht an das Bundesgericht weiterge- zogen werden könnte (Art. 19 SchKG). Vielmehr ist in erster Linie zu prüfen -wiewohl die Rekurrenten selbst sich nicht eigentlich auf diesen Standpunkt ge- stellt haben -, ob der angefochtene Gläubigerversamm- lungsbeschluss bezw. der gestützt darauf vom Kon- kursamt mit Frau Fischer abgeschlossenen Vertrag vereinbar sei mit den den Rekurrenten als Grundpfand- gläubigern zustehenden Rechten. Zwar richtet sich die Beschwerde ausschliesslich gegen den Gläubigerversamm- .nd KonkUl'U'tlCllt. N0 12. 45 I". t dr'u.ss und nicht auch gegen den Vertrag, dessen . 0'. . n festzusetzen das Konkursamt selbst zu- Mi,," war, nachdem die Gläubigerversammlung einer- aei s die For1:ietzung des Hotelbetriebes beschlossen und anderseits einen Gläubigerausschuss nicht ernannt hatte. Allein da diejenige Bedingung des Vertrages, durch welche dieser sich ganz besonders von dem von Matthaei angebotenen Vertrag unterscheidet und wel- cher für die Beurteilung des Rekurses ausschlaggebende Bedeutung beizumessen ist, schon der Gläubigerver- sammlung unterbreitet worden war, ist anzunehmen, es liege auch in diesem Punkte ein vom Konkursamt als verbindlich erachteter Gläubigerversammlungsbeschluss vor, als dessen biosse Ausführung sich der vom Konkurs- amt mit Frau Fischer abgeschlossene Vertrag darstelle. Hieraus folgt, dass der Vertrag mit dem angefochtenen Gläubigerversammlungsbeschluss steht und fällt, wie es das Konkursamt übrigens selbst schon in Ziff.11 des Vertrages vorgesehen hat. Zwischen dem vom Rekurrenten Matthaei angebote- nen und dem mit Frau Fischer abgeschlossenen Vertrag besteht nun ein bedeutsamer Unterschied insofern, als jener einen festen Pachtzins in der Form der Verzinsung des gesamten Hypothekarkapitals von 250,000 Fr. für die Betriebszeit zusicherte, während Frau Fischer nur einen nach Vorwegnahme von monatlich 200 Fr. all- fällig verbleibenden Betriebsüberschuss an das Konkurs- amt abzuliefern hat, welchen dieses zudem nicht den Hypothekargläubigern, sondern den unversicherten Gläubigern zuzuwenden beabsichtigt. Letztere Auffas- sung des Konkursamts ist nicht haltbar. Denn in Wirk- lichkeit wird der Hotelbetrieb nicht auf Rechnung der Konkursmasse weitergeführt; dies ist nach den An- bringen des Konkursamts in seiner Beschwerdeantwort gegenteils ausdrücklich abgelehnt worden. Vielmehr handelte es sich für die Konkursmasse von vorneherein nur darum, das Hotel bis zur Verwertung einem Dritten

46 Schuldbetre1bungs-und Konkursrecht. N0 12. gegen Vergütung zu überlassen, damit dieser auf eigene Rechnung darauf das Hotelgewerbe betreibe, was eine Pacht darstellt. Nur scheinbar sprechen einzelne Be- stimmungen des mit Frau Fischer abgeschlossenen Ver- trages gegen diese Betrachtungsweise ; denn alle solchen Bestimmungen erklären sich ohne weiteres daraus, dass der von ihr zu bezahlende Pachtzins nicht von vorne- herein ,fest beziffert, sondern vom Betriebsüberschuss hängig gemacht worden ist, während anderseits die Überwälzung der Betriebsverluste auf Frau Fischer unwiderleglich für ein Pachtverhältnis zeugt (vgl. Art.

OR). Der Pachtzins unterliegt aber gemäss Art. 806 ZGB von der Eröffnung des Konkurses an der Pfandhaft der Grundpfandgläubiger. Angesichts dieses Vorrechts der Grundpfandgläubiger geht es auch nicht an, dass die andern Gläubiger zum Schaden jener über deren Kopf hinaus eine vorteilhafte Gelegenheit zur Verpachtung ausschlagen, wie es vorlie- gend durch die aus Kurrentgläubigern bestehende Mehr- heit der Gläubigerversammlung geschehen ist, die eine gesicherte Pachtzinseinnahme von weit über 10,000 Fr. aufgegeben hat gegen die vage Aussicht auf einen allfälligen Betriebsüberschuss in ganz unbestimmmtem Betrag, von welchem zudem allmonatlich 200 Fr. vor- weggenommen werden. Dass die Konkursmasse durch diese Massnahme von der Gewährung eines Unterhalts- beitrages an den Gemeinschuldner entbunden wurde, vermochte sie nicht zu rechtfertigen, zumal da das Kon- kursamt selbst die daherigen Auslagen auf nicht mehr als 250 Fr. veranschlagt hat; hievon abgesehen ist ein solcher Unterhaltsbeitrag aus den freien Masseaktiven zu entrichten und kann den Grundpfandgläubigern nur allfällig der Gegenwert für die Beschaffung anderweitiger Unterkunft belastet werden, wenn das Verbleiben des emeinschuldners auf seiner Liegenschaft durch die Uberlassung des Gewerbebetriebes an einen Dritten ausgeschlossen wird. Endlich kommt rechtlich darauf Schuldbetreibungs-und Konkursrecht. N0 12. 47 nichts an, dass es vorliegend der hauptsächlich inte- ressierte Grundpfandgläubiger selbst war, welcher sich zu einem derart günstigen Pachtverhältnis herbeilassen wollte, ebensowenig wie darauf, dass er über den ange- botenen Pachtzins im Betrage des Hypothekarzinses noch eine besondere Vergütung für die Unterkunft des Gemeinschuldners ablehnte, da über die allfällige Ver- legung eines Teils des dem Gemeinschuldner gewährten Unterhaltsbeitrages auf die Pfandgläubiger erst bei der Verteilung des Pfanderlöses zu entscheiden ist durch Vorwegnahme eines Betrages, dessen Barzahlung freilich schon in den Steigerungsbedingungen ausbedungen wer- den muss. Lässt sich also der angefochtene Gläubigerversamm- lungsbeschluss gegenüber der Einsprache der dadurch benachteiligten Grundpfandgläubiger nicht aufrechter- halten und fällt damit auch der vom Konkursamt mit Frau Fischer abgeschlossene Vertrag dahin, so hat das Konkursamt die von der Gläubigerversammlung be- schlossene Fortführung des Hotelbetriebes durch Ab- schluss eines andern Vertrages zu sichern. Dabei kann es der Zustimmung der Pfandgläubiger, die in erster Linie, wenn nicht ausschliesslich an der nutzbringenden Verwendung der Hotelliegenschaft während der Dauer des Konkursverfahrens interessiert sind, nicht ent- raten; denn wie das Bundesgericht bereits ausgespro- chen hat (AS 49 III S.115 ff.), ist die Vermietung oder Verpachtung verpfändeten Konkursmassevermögens durch die Konkursorgane überhaupt nur mit Zustim- mung der Pfandgläubiger zulässig. Demnach erkennt die Schuldbetr.-und Konkurskammer : Der Rekurs wird begründet erklärt und der ange- fochtene Gläubigerversammlungsbeschluss aufgehoben.

Schlagwörter

insolvencymortgage creditorsleasepledge rightscreditors' meetingbankruptcy estatehotel operationsecured claimseconomic characterization

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the creditors’ meeting could authorize leasing the bankrupt hotel without the consent of the mortgage creditors.

Extrahierter Entscheid

No. Leasing the encumbered hotel required the consent of the pledge creditors, because the lease rent was subject to their pledge rights from the opening of bankruptcy.

Extrahierte Begründung

The arrangement was in substance a lease: the estate was not operating the hotel on its own account, but letting it to a third party for remuneration. A variable rent tied to operating surplus did not change this; the shifting of operating losses to Frau Fischer also confirmed a lease. A majority of unsecured creditors could not sacrifice a secured rental opportunity to the detriment of mortgage creditors.

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