Promise to procure a land buyer requires notarizationKI-generiert

250 Obllgationenreeht. N° 40. Pedrazzi sarebbe stato tenuto solamente per il termine di un anno. Po.teva validamente essere stipulata anche So.Io. verbalmente e che la prova di siffatta stipulazione Po.teva essere fo.rnita anche co.n altri mezzi all'infuo.ri dell'atto. di fideiussio.ne 0. di altro atto scritto. 11 Tribunale federale pronuncia : L'appellazio.ne e ammessa. 40. Urteil der I. Zivila.bteilung vom 95. Juni 1094 i. S. Eichin gegen Habermann. Art. 216 und 22 OR: Die Verpffichtung, einen Käufer für ein Grundstück zu' beschaffen, bedarf der öffentlichen Beurkundung. A. -Am 2. Dezember 1921 kam zwischen den Par- teien ein schriftlicher Vertrag mit fo.lgenden, für den vo.rliegenden Streitfall wesentlichen Bestimmungen zu- stande:

1. Herr Eichin überträgt dem Herrn Habermann die Lieferung vo.n zirka 3100 m t . Eichenparkett 11 und I (ofengetro.cknet), wie sie beim Erzeug fallen, bezw. wie die zirka 800 m t im Lagerhaus der Hafenverwaltung der SBB (polnischer Herkunft) sich befinden, zum Preise von 10 Fr. per m

ab Werkstatt Basel, bezw. Lagerhaus. 5. Herr Habermann verpflichtet sich, dem Herrn Eichin einen Käufer für das Einfamilienhaus Berga- lingerstr. Nr. 34 bis Ende Jänner 1922 zu besorgen, o.der selbst abzukaufen, unter fo.lgenden Bedingungen : a) Der Preis beträgt 35,000 Fr. im beziehbaren Zu- stand. b) Herr Eichin besorgt eine erste Hypo.thek pr. 22,000 Fr. zu 6 % und c) eine zweite Hypothek pr. 8000 Fr. zu 6 %, drei Jahre fest ab 1. Februar 1922. ObUpt1onenreeht. N° 40. 251 d) Der Käufer zahlt 5000 Fr. Die Obernahme. bezw. Verzinsung ab 1. Februar 1922. .e) Als Garantie für Obgenanntes ist Herr Eichin.be- rechtigt. der ersten Lieferung 3000 Fr., vo.n der zweIten 1000 Fr .. und von der dritten Lieferung 1000 Fr. zus. 5000 Fr. in Abzug zu bringen. Der Beklagte bezog in der Folge 2356.39 m t Parkett im Fakturawert vo.n 23.563 Fr. 90 Cts. Gemäss Verein- barung der Parteien vo.m 22. März 1922 wurde er von der Abnahmepßicht hinsichtlich des Restquap.tums gen Leistung einer Entschädigung von 600 Fr. befreIt, die' als Anzahlung auf das Haus Bergalingerstrasse 34 verrechnet werden sollte '. Am 5. September 1922 for:- derte er den Kläger auf, den Kaufvertrag über die lie- genschaft bis zum 13. September notariell beurkunden zu lassen. Mit Schreiben vom 2. Oktober 1922 erneuerte sein Anwalt diese Aufforderung niit der Andro.hung : Sofern die Fertigung nicht innert 8 Tagen erfolgt, wird Herr Eichin von seinem Vertrage mit Ihnen zurück- treten und Sie für seinen Schaden haftbar machen. Habermann leistete auch dieser Aufforderung keine Folge. . . B. -Im Dezember 1922 erhob er vielmehr die vor- liegende Klage mit dem Begehren, der Beklagte sei zur Zahlung von 5051 Fr. 10 Cts. nebst 5 % Zins vom Zeitpunkte der Klageeinreichung. hinweg u verur- teilen. Zur Begründung führte er 1m wesentlichen aus: Der Beklagte habe an die ursprüngliche Schuld von 24,163 Fr. 90 Cts. (23,563 Fr. 90 Cts. Kaufpreis 600 Fr. Entschädigung) nur Abzahlungen im Betrnge. von 19,112 Fr. a Cts. geleistet, sodass er no.ch e emge- klagten 5051 Fr. 10 Cts. schulde. De Kläge seI es .. tronz aller Bemühungen nicht gelungen, emen Kaufe fur dIe Liegenschaft zu finden. Infolgedessen habe SIch der Beklagte dafür entschieden, ihn zur Übernane. der- selben zu verhalten. Die eingegangene VerpflIchtung, das Haus zu kaufen, sei jedoch mangels öffentlicher Be-

252 ObJigaUonenrecht. No 40. urkundung ungültig. Abgesehen hievon habe der Be- klagte am 2. Oktober 1922 den Rücktritt vom Vertrage erklärt, sodass er keinesfalls berechtigt sei, die 5000 Fr. als Anzahlung auf das Haus zurückzubehalten. Even- tuell habe er die 5000 Fr. aus dem Gesichtspunkte der ungerechtfertigten Bereicherung zurückzuerstatten, da er für diesen Betrag Parkettbretter ohne Gegenleistung erhalten habe. Der Beklagte beantragte Abweisung' der Klage, soweit sie 51 Fr. 10 Cts. übersteige. Der Kaufpreis sei bis auf diesen Betrag, der anerkannt werde, bezahlt worden. Die Forderung von 5000 Fr. qualifiziere sich als Kondiktions- anspruch im Sinne von Art. 62 ff. OR. Die Voraussetz- ungen für einen solchen seien jedoch nicht gegeben. In Ziffer 5 des Vertrages habe sich der Kläger verpflichtet, entweder die Liegenschaft selber zu kaufen, (lder aber einen Käufer zu besorgen. Wenn nun auch die erstere Verpflichtung, weil nicht öffentlich beurkundet, un- gültig sei, so bestehe doch die zweite, einen Drittkäufer zu beschaffen, zu Recht, da es sich hiebei um ein Auf- tragsverhältnis handle. Der Kläger könne daher die als Sicherheit für die Erfüllung dieser Verpflichtung durch Verrechnung bezahlte Summe von 5000 Fr. erst zurück- verlangnn, wenn er einen Käufer besorgt)' habe. Den Rücktritt vom Vertrage habe der Beklagte bloss ange- droht, nicht aber erklärt. Eyentuell müsste die Klage- forderung erheblich reduziert werden, da sich der Be- klagte mit dem übersetzten Preise von 10 Fr. per m t Eichenparkett nur im Hinblick auf die in jener Ver- pflichtung liegende Gegenleistung des Klägers einver- standen erklärt habe. . C. -Das Zivilgericht des Kantons Basel-Stadt wies die Klage zur Zeit ab, unter Behaftung des Beklagten beim anerkannten Betrage von 51 Fr. 10 Cts., von der Erwä- gung ausgehend, dass die Verpflichtung des Klägers, einen Käufer für die Liegenscbaft zu beschaffen, immer noch bestehe, während allerdings die Verpflichtung, selber ObJigationenrecht. N° 40. 253 das Haus zu kaufen, mangels öffentlicher Beurkundung nichtig sei. Auf Appellation des Klägers hin hat das Appellations- gericht des Kantons Basel-Stadt die Klage mit Urteil vom 4. März 1924 im vollen Betrage von 5000 Fr. nebst 5 % Zins von 5051 Fr. 10 Cts. seit 14. Dezember 1922 geschützt. D.-Gegen dieses Urteil hat der Beklagte die Berufung an das Bundesgericht erklärt mit dem Begehren, die Klage sei, soweit den Betrag von 51 Fr. 10 ets. über- steigend, definitiv, eventuell zur Zeit abzuweisen. Ganz eventuell beantragt er Herabsetzung der Klageforde- rung nach richterlichem Ermessen. Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1. -Die Vorinstanz geht zutreffend davon aus, dass der Holzkaufvertrag und die Vereinbarung betreffend den Liegenschaftskauf von einander unabhängig sind. Wirtschaftlich ist zweifelsohne eine Abhängigkeit der beiden Verträge gegeben, die wohl auch als Beweggrund zum Abschluss der Gesamtvereinbarung vom 2. Dezem- ber 1921 wirksam war; allein rechtlich besteht jeder derselben nach der unzweideutigen Formulierung selb- stä:ndig für sich. Sollte also auch eine der Abmachungen ungültig sein, so kann daraus für die Frage der Rechts- beständigkeit der andern nichts hergeleitet werden.
2. -Der Vorinstanz ist ferner darin beizupflichten, dass die Kaufsverpflichtung des Klägers mangels öffent- licher Beurkundung gemäss Art. 216 OR ungültig ist. Es stand daher, dem Kläger jederzeit frei, sich als nicht gebunden. zu erklären; insbesondere erwuchs ihm nicht etwa aus dem bloss schrütlich abgefassten Vertrag die Verpflichtung, ihn öffentlich beurkunden zu lassen und so ,die Villenserklärung formgerecht abzugeben, wie es der Beklagte wiederholt verlangt hatte (vgl. AS 49 II 63 ff.).

Obllgatlonemecht. N° 40. 3. -Fragen kann es sich nurmehr, ob die weitere Verpflichtung des Klägers, dem Beklagten bis Ende Januar 1922 einen Käufer für die Liegenschaft zu den festgelegten Bedingungen zu besorgen, rechtswirksam sei. Die Vorinstanz verneint dies deshalb, weil diese Verpflichtung mit der ungültigen Kaufsverpflichtung des Klägers in unlöslichem Zusammenhang stehe. Ob indessen nach der Vertragsmeinung der Parteien ein derart enger Zusammenhang der beiden Verpflichtungen gewollt war, dass die eine mit der imdern stehen und fallen sollte, kann dahingestellt bleiben, da die in Frage stehende Verpflichtung auch dann, wenn man ihr eine vom übrigen Vertragsinhalt gesonderte, selbständige Stellung zuweist, ungültig ist. In Betracht fällt, dass sich der Kläger durch diese Abrede verpflichtet hat, für das Erfüllungsinteresse einzustehen, falls ein unbe- stimmter Dritter den Kaufvertrag über die Liegenschaft mit dem festgelegten Inhalt nicht abschliesst. Angesichts dieses Einstehens für den Erfolg kann daher von einem biossen Mäklervertrag, oder überhaupt einem Auftrag keine Rede sein. Diese durch die Willenseinigung der Parteien begründete Verpflichtung des Klägers, da- für zu sorgen, dass ein Dritter den Vertrag mit dem Beklagten abschliesse, charakterisiert sich als Vorver- pfichtung gemäss Art. 22 OR. Da aber der vom Dritten abzuschliessende Vertrag ap eine . bestimmte, zum Schutze der Parteien vorgeschriebene Form, die öffent- liche Beurkundung, gebunden ist, so bedarf auch dieses Versprechen der Leistung des Dritten zur Rechtsgültig- keit der öffentlichen Beurkundung. Denn wenn der Ver- sprechende damit auch weder sich, noch den Dritten zum Abschluss direkt verpflichtet, so soll doch durch das Versprechen der Vertragsabschluss in ähnlicher Weise gefördert werden, wie durch Bürgschaft oder Konven- tionalstrafe, von denen unbestritten ist, dass sie ungiltig sind, wenn dadurch ein ungiltiges Geschäft bekräftigt werden soll (vgl. AS 39 11 S. 224 ff.). Ein sachlicher ObUgatloneuncht . N04Q. 255 Grund, der eine verschiedene Behandlung eines solchen Versprechens in Bezug auf die Form gegenüber dem- jenigen, wo der Versprechende selbst sich zum Abschlusse des Hauptvertrages verpflichtet, rechtfertigen würde, ist nichterfindlieh. Art. 216 Abs 2 OR verlangt schlecht- . hin für den Vorvertrag zu Grundstückkäufen die öffent- liche Beurkundung, ohne Unterschied, ob die Über- tragung des Eigentums in der Folge auf den Vertrags- schliessenden selbst, oder einen Dritten erfolgen soll, und ob die Person des Erwerbers bereits bekannt und bestimmt ist oder nicht. Diese Formvorschrift ist um der öffentlichen Ordnung willen aufgestellt, indem sie einerseits die Beteiligten vor Übereilung schützen und anderseits im Interesse der Parteien und des Publi- kums Garantien für eine richtige Feststellung des Ver- tragsinhaltes bieten will. Dieser Zweck würde durch die Zulassung von Vorverträgen der vorliegende? A:t ohne notarielle Beurkundung vereitelt und daIDlt dIe Formvorschrift in ihrer praktischen Bedeutung illu- sorisch gemacht, indem auf diese Weise formlo eine vertragliche Bindung erreicht werden könnte, die as Gesetz durch das Formrequisit gerade erschweren will. 4. -Ist danach aber das Versprechen der Leistung des Dritten mangels öffentlicher Beurkundung ungültig, so ist es auch insoweit rechtsunwirksam, als es den Kläger für den Fall der Nichterfüllung zur Lnistung es Erfüllungsinteresses verpflichtet, und dannt entfällt jeder rechtmässige Grund für die Rückbehaltung der 5000 Fr. seitens des Beklagten als Anzahlung an den Kaufpreis. Der Einwand des Beknagten, die Paneien hätten ohne diese nichtige VerpflIchtung des Klagers einen niedrigem Holzpreis vereinbart, scheitert an der auf prozessualer Beweiswürdigung beruhenden, für as Bundesgericht verbindlichen Feststellung der Vonn- stanz dass der festgesetzte Preis von 10 Fr. per m

der damaiigen Preislage entspricht. Die Berufung ist daher als unbegründet abzuweisen.

Demnach erkennt das Bundesgericht: Die Berufung' wird abgewiesen und das Urteil des Appellationsgerichts . des Kantons Basel-Stadt vom 4. März 1924 bestätigt. . 41.. rtei1 der I. Zivi1a.bteilung vom 1. Juli 1924

1. S. Verelnigte Luzerner Bra.uereien A.-G. gegen Windlin. B i r b e zug s ver t rag auf 15 Jahre, mit einem be- stimmten Bezugspreis. Erhöhung des Preises wegen Ände- rung der Verhältnisse ? A. -Am 25./26. April 1900 schlossen fünf Wirt- schaftsbesitzer in Sarnen, nämlich C. Imfeld, Restaura- teur um Bahnhofbuffet, F. Frunz. zu den Metzgern , J. WIrz, zur Krone . J. Kiser, zur Linde lJ und der Beklagte Windlin, zum Schlüssel , mit der Bierbraue- rei piess A.-G. in Luzern, der Rechtsvorgängerin der heutIgen Klägerin, folgendes Ubereinkonmen ab: I: Dne Bierbrauerei Spiess A.-G. verpflichtet sich, dIe In Ihrer käuflich erworbenen Liegenschaft zum Batzenhof in Sarnen bisher betriebene Wirtschaft auf. den. Zeitpunkt des Nutzens-und Schadensanfanges, d.
2. 15. September 1900, eingehen zu lassen. .
3. ie ?enannten fünf 'Yirte ihrerseits verpflichten SIch, fur dIe Dauer von 15 Jahren wen gesamten Be- rf an Bier? in .gutgelagerter, konkurrenzfähiger Quali- at, ausschliesshch aus der Bierbrauerei Spiess A.-G. In Luzern zu beziehen und zwar gegen allmonatliche Barzahlung zum Preise von 24 Fr. per hl., franko Station Sarnen, abzüglich 4 % Skonto, Retourfracht der leeren bInde ab ?enannter Station zu Lasten der Brauerei. DIese Verpflichtung beginnt für die Herren Imfeld und un sofort, für Herrn Windlin am 1. Mai 1900 und fur die Herren Wirz und Kiser am 1. September 1900. Das innert der Frist von 15 Jahren von den genannten Obligationenrecht. N0 41. 257 fünf Wirten zu beziehende Bierquantum hat im Mini- mum 12.000 hl. zu betragen; wird diese Ziffer innert der bezeichneten Frist von 15 Jahren nicht erreicht, so dauert die Bezugsverpflichtung für die fünf Wirte so lange fort, bis das erwähnte Quantum von 12,000 hl. erreicht ist. Sollte der eine oder andere der genannten fHnf Wirte eine andere oder weitere Wirtschaft über- nehmen, so verpflichtet er sich ebenfalls zum Bezuge seines Bierbedarfs für dEm Rest der Vertragsdauer aus der Bierbrauerei Spiess A.-G; zu den angeführten Kon- ditionen. Sollte das Wirtschaftspatent des einen oder andern der genannten fünf Wirte behördlich als erlo- schen erklärt werden und bleiben. so geht die Verpflich- tung für den Bezug des Ausfallquantums des Betref- fenden auf die übrigen -Kontrahenten über. III. Die genannten fünf Wirte verpflichten sich, die in Ziff. II dieses Übereinkommens enthaltenen Bestimmungen vollinhaltlich ihren allfälligen Rechts- nachfolgern, Liegensehaftskäufern oder Pächtern, Ge- schäftsnaehfolgern ete. zu überbinden. Im Jahre 1905 starb der Bahnhofrestaurateur Imfeld; da die SBB die von ilun gegenüber der Brauerei Spiess eingegangene Verpfliehtung für sich nicht als verbind- lich anerkannten, mussten nunmehr die anderen vier Wirte das volle noch nicht bezogene Bierquantum suk- zessive abnehmen. Im Jahre 1908 wurde die Wirtegenossenschaftsbrauerei Gütsch I) gegründet. Der Mitkontrahent des Beklagten, Frunz, beteiligte sich an derselben als Genossenschafter, und bezog in der Folge einen Teil seines Bierbedarfes von ihr zu 21 Fr. per hl. Auf Klage der Brauerei Spiess wurde er jedoch vom Kantonsgericht Obwalden am
4. Januar 1912 zur allseitigen Innehaltung des Abkom- mens vom 25./26. April 1900, sowie zu einer Entschä- digung von 200 Fr. an die Brauerei Spiess verurteilt. E. -Im Februar 1916 erliess der Schweizer. Bier- brauerverein eine Denkschrift über die (l Notwendigkeit