Disguised real estate donation under sale form is voidKI-generiert

Sachenrecht. N. 4. li?h eine andere Lösung des Problemes, diejenige des mkaufes, gewählt und sich damit grundsätzlich auf emen anderen Boden gestellt. Während nämlich für die Entschädigung die Beeinträchtigung des Angesprochenen massgebend ist, ist es für den Einkauf die Besserstellung des Ansprechers, d. h. der ihm erwachsende Vorteil. Diese andere Lösung kann nun aber nicht einfach auf den anders lautenden Art. 694 übertragen werden, und es liegt auch nicht etwa eine Lücke des Gesetzes vor. Vielmehr wurde seitens des Gesetzgebers offenbar absicht- lich die vonliegende Fassung der Bestimmung gewählt, hat er doch Im Gesetz in einer Reihe von ähnlichen Fällen ausdrücklich abweichende Regelungen (Pflicht zur Ver- gütung es Nutzungsrechtes, oder geradezu Enteignung bezw. Emweisung. in -ein Gemeinschaftsverhältnis) vor- gesehen, so dass mcht anzunehmen ist, er habe im Falle des Art. 694 die Möglichkeit einer anderen Lösung über- sehen. Vergl. die Art. 671/3, 691, 703, 708, 710. Dazu kommt nun aber, dass die dem Wortlaut ent- sprechende Auslegung auch innerlich begründet ist. Das Recht auf den Notweg ist im Gesetz eingereiht unter die Beschränkungen des Grundeigentums und zwar ist dabei nicnt ein Recht auf Aneignung des für den Notweg erfor- dnrhchen Bodens, sondern nur ein Recht auf Benützung dIeses Bodens gewährleistet. Diesem bIossen Benützungs- recht entspncht nun aber durchaus auch die blosse Ent- schädigungspflicht. Der Notwegberechtigte bekommt nicht ein Miteigentumsrecht, in das er sich einkaufen müsste, er hat nichts dazu zu sagen, wenn der Boden- eigennümer die Benützung weiteren Personen gestattet un . SICh dabei allfällig einen Teil der Erstellungskosten z.uruckerstatten lässt, er ist lediglich benützungsberech- tIgt und muss dementsprechend den Eigentümer auch nur für .diene Ben?tzung entschädigen. Seine Stellung ist gleich derjenIgen emes Exproprianten, der zwangsweise eine Dienstbarkeit zu Lasten eines Drittmannsgrundstückes erlangt, und der nach Art. 3 ExprG zweifelsohne auch Sachenrecht. N. 5.

nur zum Ersatz des vollen Schadens verpflichtet werden könnte. Fragen Hesse sich vielleicht noch, ob nicht ein ausser- halb des Art. 694 liegender Rechtsgrund eine über die volle Ersetzung des Schadens hinausgehende Vergütung rechtfertigen würde, allein die Beklagte hat in dieser Hinsicht nichts geltend machen können. Der blosse Um- stand, dass es sich um die Benutzung einer bereits beste- henden Einrichtung handelt, hat an sich noch nicht zur Folge, dass der Ansprecher den Nutzungswert als Gegen- wert schuldet. Dieser Nutzungswert wäre wohl bei einer freiwilligen Einräumung eines Wegerechtes, oder wenn für den Notweg eine andere Stelle bestimmt, derselbe aber von den Parteien freiwillig nachher auf die Strasse verlegt worden wäre, in Betracht gefallen, ohne eine solche Vereinbarung, und ohne dass im Gesetz hiefür eine Handhabe gegeben, muss er ausser Berücksichtigung fallen. Insbesondere kann auch von einer ungerechtfertig- ten Bereicherung nicht die Rede sein, wird doch der Rechtserwerb des Klägers durch Art. 694 bezw. durch den den Notweg einräumenden Regierungsratentscheid zur Genüge gerechtfertigt. Demnach erkennt das Bundesgericht: Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des luzernischen Obergerichts vom 23. September 1918 bestätigt. 5. ArrIt da 1a !ame sectiOD civile du 11 fevriel' 1919 dans la cause äame GrangiIr contre Jerthet. Nullite des dona.tions immobilieres deguisees sous la. forme d'une vente. Par acte notarie du 29 janvier 1912 IsidOI:e Grangier. a la Tour de Treme, a vendu a son neveu, Edouard Berthet defendeur au present proces, son domaine des Auges:

l'acte porte que le prix de vente de 8000 fr. a He paye comptant ; d'autre part le vendeur se reservait la jQuis- sance des immeubles. En realite il est constant et reconnu expressement par le defendeur quil ne s'agissait pas d'une vente mais bien d'une donation, qu'aucun prix n'a He paye et que, d'entente avec le notaire, la forme de la vente n'a ete choisie qu'en vue d'esquiver les droits de mutation aux- quels sont soumises les donations. Le transfert de propriHe a He inscrit au Registre foncier et Berthet est venu habiter avec son oncle. Celui-ci a continue a payer les impöts fonciers, ainsi que diverses reparations et des frais d'installations electriques. D'autre part Berthet a constitue une hypotheque sur les immeubles et il a participe aux operations de reconnaissancedes servitudes et de revision cadastrale, signant au registre foncier les actes y relatifs. . En novembre 1912 Grangier est entre en relations, en vue du mariage, avec la demanderesse et illui a exprime son intention de faire annuler la pretendue vente. Toute- fois dans un testament du 7 juin 1913 il ne mentionne pas au nombre de ses immeubles ceux dont il avait transfere la propriHe ä. son neveu. Ensuite des projets de mariage de Isidore Grangier, qui ont He realises dans la suite, les relations entre l'onele et le neveu se sont tendues et ce dernier a quitte en no- vembre 1912 la maison des Auges. Isidore Grangier est decMe le 12 avril 1917 laissant sa femme seule heritiere de ses biens. Celle-ci a ouvert la presente action en concluant ä. l'annulation de la vente du 29 janvier 1912 et ä. la radiation de la mutation operee ensuite de cette vente au Registre foncier ; subsidiaire- ment au paiement du prix de vente (8000 fr.). Elle allegue que la vente est simulee et qu'il s'agit enrealite d'une donation pour caUse de mort, laquelle est . nulle pour vice de forme. Le defendeur a conclu a liberation, en soutenant que

l'acte dissimuIe SOUS la pretendue vente Hait une dona- tion entre vifs valable et non pas une donation pour cause de mort. Les instances cantonales ont ecarte les conclusions de la demande. La demanderesse a recouru en reforme au Tribunal fMeral en reprenant ses conclusions reproduites ci-dessus. Statuant sur ces laits et considerant en droit: Devant les instances eantonales le debat a porte unique- ment sur la question de savoir si la donation dissimulee sous la pretendue vente eonclue entre le dHendeur et son onele Hait une donation entre vifs ou une donation pour cause de mort. Sur ce point il suffit de se referer aux consi- derants de l'arret attaque qui demontre ä. l'evidence que l'exeeution de la donation, soit le transfert de propriete en faveur du donataire, n'Hait nullement subordonnee ä. la condition de survie de ce dernier,que les immeubles ont au contraire He inscrits au nom de Berthet -qui a ainsi obtenu immediatement le pouvoir d' en disposer et qui en a dispose en fait en :Ies grevant d'hypotheques - et qu'ainsi il ne peut s'agir qued'une donation entre vifs. Mais il reste ä. rechereher si cette donation deguisee est valable. L'instanee cantonale a cru pouvoir se dispenser d'examiner eette question par le motif que dame Grangier nel'a pas soulevee et qu'elle ne demande pas l'annula- tion de rinscription pour eause de simulation . Cette argumentation ne saurait toutefois etre admise, ear elle repose, d'une part, sur une erreur de fait et, d'autre part, sur une repartition inexacte du fardeau de la preuve. Des le debut de la procMure (voir citation du 15 mai et demande du 25 juin 1917) et jusqu'ä. la fin la demanderesse n'a jamais eesse d'invoquer expressement la simulation; de son eöte le defendeur a reconnu que la vente etait en effet simulee ; il etait ainsi etabli que la cause juridique apparente en vertu de laqnelle la propriete avait He trans- feree Hait inexistante et, si le defendeur entendait demeu- rer neanmoins au benefice de ce transfert de propriete,

30 Sachenrecht. N° 5. c'elait a lui qu'il incombait d'alleguer et de prouver l'exis- tence d'une autre cause juridique valable, soit d'une donation dissimulee sous la vente pretendue, et a cet egard il devait prouver, non seulement que les parties avaient eu en vue une donation -ce qui est constant - mais encore que cette donation' avait ete faite dans les formes requises -ce qui reste justement a elucider. En d'autres termes, en tant qu'il se prevaut de l'acte deguise, le defendeur prend le röle de demandeur, sa partie adverse peut attendre qu'il fasse les preuves qui lui incombent, elle n'a pas a alIeguer elle-meme que l'acte est entache de vices de forme et, meme en ' absence d' allegues semblables, le Juge ne peut se soustraire a l'examen de la validite du litre invoque. Le fait que la donation a He executee et que, d'apres rart. 243 al. 3 CO, elle est en pareil cas assi- milee a une donation manuelle ne s'oppose pas d'ailleurs a l' annulation de la mutation de propriete pour cause de vice de forme de l'acte en vertu duquel l'inscription au registre foneier a He operee ; en effet l'art. 242 al. 3 CO dispose que l'inscription ne peut avoir lieu qu'en vertu d'une promesse de donner valabJement faite et, con- formement au principe general de l'art. 975 CCS, la radia- tion peut donc en etre exigee si elle a eu lieu sans cause legitime, soit sur la base d'une promesse de donner irre- guliere en la forme. Le deI ai de prescription en cette ma- tiere est le delai ordinaire de 10 ans (art. 661 CCS), de sorte que c'est en vain que le defendeur a invoque la prescrip- timl. Enfin, quant a la pretendue renonciation au droit de demander l'annulation de l'acte du 29 janvier 1912, le seul indice qui en soit fourni est tire du testament de Isidore Grangier ; mais, outre qu'il est loin d'etre probant, le dCfendeur ne peut dans tous les cas pas s'en prevaloir puisque ce n'est pas envers lui que 1e defunt aurait mani- feste sa volonte de renonciation (cf. RO 40j2,p. 522). Toutes les questions particulieres a la presente espece Hant ainsi eliminees, il ne reste a trancher que la question de principe de la validite d'une donation immobiliere Sachenrecht. N° 5. 31' deguisee SOUS un contrat de vente. Or la solution n'en est pas douteuse. Le CO dispose expressement que ß la pro- messe de donnw un immeuble n'est valable que si elle est faite par ade authentique, ) c'est-a-dire si elle est constatee officiellement (dans des form es qui sont d'ailleurs dHer- minees par la legislation cantonale). Cette constatation officielle s'applique naturellement a tous les elements constitutifs de la donation, soit en tout premier lieu a la volonte de donner. Lors donc que cette volonte ne resulte pas de l'acte, mais que celui-ci exprime au contraire formellement une volonte opposee, soit la volonte de trans- ferer la propriete de l'immeuble a litre onereux, il est impossible de prHendre que la forme requise par l'art. 243 al. 2 ait He observee. On se trouve bien en presence d'une donation, d'unepart, et d'un acte authentique, d'autre part, mais l'acte authentique est un acte authentique de vente et la donation est purement verbale, par consequent depourvue de valeur juridique. Peu impgrte des lors que la forme de l'acte authentique soit exigee par le code aussi bien pour la vente que pour la donation: elle ne peut hidemment pas etre employee yalablement a deux fins opposees ; la yente, quoique dument constatee par acte authentique sera nulle parce que non voulue par les parties et la donation, quoique voulue par les parties, sera nulle egalement parce que non constatee par acte authentique. Toute autre interpretation irait a l'encontre du but pour- suivi par le legislateur qui est d'empecher les fraudes et d'attirer l'attention des parties sur l'importance de l'acte en les obligeant a recourir au ministere d'un officier pubIic a meme de les renseigner sur les consequences de cet acte. Aussi bien le Tribunal fMeral a-t-il deja eu l'occasion de consacrer le principe de la nullite des actes deguises, lorsqu'il s'agit d'actes dont la Ioi subordonne la validite a l'observation d'une forme speciale (v. RO 41 /2 p. 362). La nullite des donations immobilieres deguisees n'est qu'une application de ce principe general.lequel est tres generalement admis (v. LEEMANN dans la Schweiz.

32 Sachenrecht. N° 5. Juristenzeitung 1917 p. 273 et suiv. ; en droit allemand, HÖLDER Note 3 sur 117 BGB, CROME, System des BGB I p. 418 Note 12, RGG2p. 175). Lajurisprudencefrannaise, il est vrai, se prononce dans le sens de la validite des dona- tions deguisees sous la forme d'une vente ; mais ce systeme

qui est d'ailleurs combattu par la doctrine frannaise presque unanime (v. Pandectes frannaises sous Donations et testaments N°S 4550 et suiv.) -nepeut s'expliquerque comme une reaction contre le formalisme. tenu pour ex- cessif, du droit fran'.(ais en matiere de donations et les circonstances qui lui ont donne naissance n' existent pas en droit suisse. On ne saurait d'ailleurs le justifier. comme tentent de le faire certains auteurs (v. PLANIOL III N° 2553 ; cf. meme raisonnement esquisse dans l'arret attaque), en observant que le resultat cherche par le moyen de la dona- tion deguisee peut aussi elre obtenu par le moyen d'une vente non simulee, mais suivie de la remise par le vendeur du prix de ventestipule : le fait qu'il existerait un moyen licite d'aboutira uncertain resultat economiquen'autorise pas a sanctionner un autre procMe irregulier auquelles parties ont eu recours en vue d'atteindre te meme resultat. Par ces motifs, le Tribunal fMeral prononce: Le recours est admis et l'arret cantonal est reforme dans ce sens que les conchisions principales de la demanderesse sont declarees fondees. Sachenrecht. Ne 6. 6. .Arrit ae 1 IIe aec eid. c1u 16 jaJlner 1919 dans la cause Baatello contre Filiberti. Constitue non pas une vente immobililnre degwsee, passee en fraude de la loi civile. mais une vente mobiliere valable, Ja vente de toutes les actions d'une societeimmobiliere dont Je seul actif est represente par un terrain. -La, question de savoir si le fisc cantonal est neanmoins fonde a recla, er un droit de mutation releve du droit cantona,l. -Le falt ue toutes les actions d'une societe sont reunies entre les mrunS d'un seul actionnaire n'entraine pas la dissolution de la so- ciete. A. -Par convention du 9 decembre 1913. Filiberti, entrepreneur a Geneve, a confie a l'entreprnnnur Rastello les travaux de vitrerie et stores du batlffient de Ia SociHe immobiliere (l Asters I) (rue des Asters 4). Le prix des travaux Hait payable 50% sur situations ,:erinee de travaux reconnus, le solde, 50%, comme mdlque -Cl apres I), c'est-a-dire : Filiberti s'engageait a ve.ndre a Rastello, qui s'obligeait a acheter, toutes le . antlOns de la Societe immobiliere L'Arbousier 1), propnetalre de la parcelle 3868 a Versoix pour le prix de 4500 fr., en premier acompte duquel sera impute la somme entan due par Filiberti. sur les travaux de Rastello . FilibertI avait emis des actions a concurrence de la valeur du terrain sis a Versoix pour pouvoir transmettre l pro- . 't' d la parcelle sans avoir a payer des drOlts de pne e e . 'I'b t' I . t t

La SOCl' e' te se composait de FI I er 1 Ul- mu a Ion . , meme et de sa familIe. Les actions avaIent ete mate- riellement creees a la machine a ecrire .. : . . .. B. -Par exploit du 18 janvier 1917, hbe.rb a asslgne Rastello devant le Tribunal de premIere mstance du canton de Geneve en paiement de : .. . , .

4500 fr. valeur des actions de la Soclete I Arbousler, avec interets a 5% des le 31 decembre 1914. e 'dnfendeur a conelu a liberation dns fins de la de- mande. II alIegue qu'il s'agit en realite non d'une vente . 3 AS 45 11 -19t9